Podnětem k sepsání tohoto příspěvku bylo rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1524/2019, v němž se Nejvyšší soud kromě jiného zabýval právní konstrukcí podnájmu. Toto rozhodnutí bylo dokonce publikováno ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek jako R 94/2020. NS zde dospěl k závěrům, které jsou z hlediska platného práva problematické; rovněž jejich odůvodnění je velmi povrchní, a také z toho důvodu nepřesvědčivé. Vzhledem k tomu, že právní konstrukce podnájmu je v českém právním prostředí tématem doposud podrobněji nezkoumaným,[1] máme za to, že uvedená materie je vhodná pro detailnější zpracování – včetně komparativního.

Existují různé konstrukce podnájmu, které mají odlišné právní důsledky. Dané rozhodnutí Nejvyššího soudu (dále „NS“) dává příležitost poukázat alespoň na základní přístupy k pojetí podnájmu a následně zkoumat, které z nich jsou slučitelné s platným českým právem. Nejde přitom pouze o řešení vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem, nýbrž i o řešení vztahu mezi nájemcem a třetí osobou, které byla věc přenechána do užívání (požívání), resp. vztahu mezi pronajímatelem a touto třetí osobou.

Rozhodnutí NS a jeho názor ohledně právní konstrukce podnájmu 

V daném případě se jednalo o podnájem nebytových prostor, který vznikl v roce 2012. V roce 2015 došlo k výpovědi nájmu ze strany pronajímatele (žalované), přičemž sama výpověď nebyla zcela jasná a mezi stranami bylo sporné, zda byla učiněna platně. Žalobkyně (nájemce) sice proti výpovědi podala písemné námitky, avšak předmětné nebytové prostory následně vyklidila; žalobou se pak domáhala určení neplatnosti a neoprávněnosti výpovědi.

Soud prvního stupně i odvolací soud posoudily otázku platnosti výpovědi s odkazem na § 3074[2] již podle platného zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále „o. z.“). Aplikovaly přitom pravidla o nájmu prostoru sloužícího podnikání (§ 2302 a násl.). Žalobu zamítly zejména s odkazem na § 2313, podle kterého platí: „Vyklidí-li nájemce prostor sloužící podnikání v souladu s výpovědí, považuje se výpověď za platnou a přijatou nájemcem bez námitek.“ Klíčovou otázkou zde tedy bylo, zda na podnájemní vztah lze aplikovat § 2313 a násl. Odvolací soud toto ustanovení na daný případ aplikoval a dospěl k závěru, že se ve smyslu tohoto ustanovení považuje výpověď za platnou a přijatou bez námitek. Přezkoumání tohoto závěru je klíčovou částí rozhodnutí NS. Pro řešení tohoto problému se přitom NS musel zabývat povahou podnájmu jako takového.

V tomto příspěvku se zabýváme jen samotnou povahou podnájmu a s ní spojenou aplikovatelností § 2313 a násl. Nebudeme tedy podrobněji posuzovat, do jaké míry je při výpovědi starých (pod)nájmů použitelná stará a nová právní úprava; o zásadní aplikaci nového práva na proces výpovědi a posouzení její oprávněnosti však nemáme pochybnosti. Také nebudeme posuzovat předpoklady aplikace samotného § 2313, resp. § 2314 o. z.

K právní konstrukci podnájmu se NS vyjádřil následovně: „V občanském zákoníku je podnájem upraven v pododdíle o obecných ustanoveních o nájmu (§ 2215, 2216) a dále v pododdíle o zvláštních ustanoveních o nájmu bytu a nájmu domu (§ 2274-2278). Jde o právní úpravu poměrně kusou, zabývající se zejména podmínkami, za nichž může nájemce dát předmět nájmu či jeho část do podnájmu, následky porušení těchto povinností pro nájemce (presumpce hrubého porušení povinností) a je zdůrazněna závislost podnájemního vztahu na vztahu nájemním. Z právní úpravy je zřejmé, že se na tradičním vnímání podnájmu nic nemění. Podstatou podnájmu, který bývá vymezován jako nájem nájemního práva, je, že nájemce přenechává za úplatu pronajatou věc k užití třetí osobě a užívací právo jí může zřídit jen na dobu nájmu věci (§ 2215 odst. 3, § 2277, 2278 o. z.). Podnájemní vztah se tedy vyznačuje vůči nájemnímu vztahu akcesoritou, tzn., že je na nájemním (hlavním) vztahu závislý, a to co do svého vzniku, obsahu i trvání. Zanikne-li nájemní vztah, zanikne i vztah podnájemní, a to bez zřetele k tomu, z jakého důvodu k zániku nájemního vztahu došlo, a bez zřetele k tomu, co si ohledně skončení podnájmu sjednali nájemce a podnájemce. Pokud není upraveno jinak, řídí se podnájem subsidiárně úpravou užití věci, která je obsahu daného podnájmu nejbližší. Při její aplikaci je však třeba vždy vycházet z povahy podnájemního vztahu jako vztahu závislého na nájemním (hlavním) vztahu (co do svého vzniku, obsahu i trvání). Je-li podnájemní vztah slabší než vztah nájemní, nemůže podnájemce ani požívat stejné ochrany jako nájemce.

Je-li tedy předmětem podnájmu prostor sloužící podnikání, pak – kromě ust. § 2215 a 2216 o. z. – se na tento podnájem použijí zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání (§ 2302 a násl. o. z.), ovšem jen přiměřeně s přihlédnutím ke specifikům podnájemního vztahu a jen v rozsahu, v němž nebudou práva a povinnosti účastníků podnájemního vztahu upraveny podnájemní smlouvou.

Občanský zákoník neobsahuje zvláštní úpravu přezkumu oprávněnosti výpovědi z podnájmu prostoru sloužícího podnikání. Ust. § 2314 o. z. dává tuto možnost jen stranám nájemního vztahu (neujednaly-li si něco jiného), jde přitom o specifickou žalobu, definovanou v hmotněprávním předpise, při níž žalobce nemusí prokazovat naléhavý právní zájem ve smyslu § 80 o. s. ř. Smysl a účel úpravy ani povaha podnájemního vztahu nevyžaduje, aby se tento speciální institut a s tím spojené námitkové řízení vztahovalo i na podnájemní vztah. Není proto ani důvod pro použití souvisejícího ust. § 2313 o. z.

Názor odvolacího soudu, že v dané věci je možné analogicky aplikovat ust. § 2313, resp. § 2314 o. z., tak není správný“ (zvýraznili aut.).[3]

Ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek bylo citované rozhodnutí publikováno s touto právní větou: „Nestanoví-li jinak zákon nebo dohoda účastníků, řídí se podnájem subsi­diárně úpravou užití věci, která je obsahu daného podnájmu nejbližší, je však třeba vždy vycházet z povahy podnájemního vztahu jako vztahu závislého na nájemním (hlavním) vztahu (co do svého vzniku, obsahu i trvání). Zvláštní úprava přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu prostoru sloužícího podnikání (§ 2314 o. z.) se na podnájemní vztah nepoužije.“

Přes tento odlišný názor však podle NS závěr odvolacího soudu obstojí. Věc posoudil podle § 80 o. s. ř. a dospěl k závěru, že zde není dán naléhavý právní zájem na požadovaném určení, protože určení neplatnosti výpovědi má jen povahu předběžné otázky ve vztahu k posouzení, zda tu je či není právní vztah nebo právo.

Přehled úpravy podnájmu v našem právu 

Obecně

Podle citovaného rozhodnutí NS setrvává nová právní úprava na „tradičním vnímání podnájmu“; je však otázkou, co se tímto tradičním vnímáním míní. Sám nájem je právní institut, který se historicky vyvíjel velmi rozmanitě. Např. v pruském obecném zemském právu (Allgemeines Landrecht), které bylo významným inspiračním zdrojem pro náš obecný zákoník občanský (OZO), byl nájem koncipován jako věcné právo.[4] Naproti tomu náš OZO chápal nájem jako obligaci. Je přitom jasné, že právní účinky obou koncepcí se odlišují ve značné míře. To je zajímavé i z toho hlediska, že věcněprávní povaze nájmu se blížila konstrukce osobního užívání věci ve smyslu občanského zákoníku z roku 1964 (obč. zák. č. 40/1964 Sb.) v původním znění. Tyto odlišnosti je třeba si uvědomit, protože často zůstávají v hlavách právníků, a i když následně dojde k legislativní změně, jsou i nadále aplikována řešení, která již nejsou v souladu s novou koncepcí.

Obecný zákoník občanský

Jak již bylo výše uvedeno, OZO koncipoval v § 1090 a násl. nájem[5] jako obligační vztah (osobní právo k věci). Podnájem byl upraven v § 1098: „Nájemci a pachtýři jsou oprávněni najatých a pachtovaných věcí (…) také do podnájmu (podpachtu) dáti, může-li se tak státi bez vlastníkovy újmy a nebylo-li to ve smlouvě výslovně zapovězeno.“ Jde tedy o úpravu obsahu nájemního vztahu mezi nájemcem a pronajímatelem, tj. kdy je nájemce vůči pronajímateli oprávněn dát předmět nájmu do užívání třetí osobě.

Osnovy občanského zákoníku z roku 1931 a z roku 1937

Z hlediska konstrukce podnájmu je velmi zajímavé řešení návrhu superrevizní komise z roku 1931 (OZ 1931) a následně vládního návrhu z roku 1937 (OZ 1937).

OZ 1931 upravoval podnájem v § 999 odst. 2 a 3. Jeho druhý odstavec prakticky odpovídal § 1098 OZO. Nově však byl doplněn odst. 3: „Co platí o podnájmu, platí také o postupu práv nájemních a vůbec o přenechání užívání. Zákaz podnájmu obsahuje i zákaz postupu práv nájemních.“ Důvodová zpráva, kromě toho, že odlišuje podnájem a přijetí blízké osoby do bytu, odlišuje vedle podnájmu další dvě kategorie:

1. postoupení (postup) nájemních práv, a
2. přenechání k užívání, které není postoupením práv nájemních.

Výslovně se přitom uvádělo, že „Zákaz podnájmu ovšem neobsahuje zákaz takového přenechání, které není postupem.“ Není zcela zřejmé, co odlišovalo podnájem a jiné přenechání užívání, pravděpodobně však sledovalo určité obsahové odlišení obou institutů (úplatnost podnájmu a bezúplatnost jiného přenechání užívání). Podnájem a jiné užívání se tedy odlišovaly jednak obsahem, a též i právními následky: zákaz podnájmu neobsahoval zákaz jiného přenechání užívání. Z praktického hlediska proto bylo nezbytné obě kategorie rozlišovat.

Tuto konstrukci OZ 1931 však vládní návrh z roku 1937 nepřevzal. Kromě toho, že OZ 1937 v § 951 z hlediska ex lege možnosti dání k užívání třetí osobě začal odlišovat mezi podnájmem a podpachtem,[6] ve druhé větě tohoto ustanovení uvedl: „Stejně platí o přenechání užívání.“ Oproti návrhu superrevizní komise jsou zde tedy dvě změny:

• 1. Návrh sice stále obsahově rozlišuje mezi podnájmem a jiným přenecháním užívání, avšak právní následky již sjednocuje – z toho plyne, že z praktického hlediska již odlišení mezi těmito instituty není relevantní;
• 2. návrh již nezmiňuje postoupení nájemních práv.

Důvodová zpráva poukázala na to, že se ohledně úpravy postoupení nájemních práv navržené v OZ 1931 objevily v meziministerském jednání pochyby. Z tohoto důvodu a též proto, že tuto úpravu nepovažovala za příliš praktickou ani vhodnou, rozhodla se ji škrtnout. Nevhodnost byla zdůrazněna zejména s ohledem na § 1234 OZ 1937[7] upravující předmět postoupení. Důvodová zpráva však současně zdůraznila, že toto vyškrtnutí „neznamená, že by se v konkrétním případě nemohlo výkladem smlouvy a uvážením pravidel pospolitého života a řádného hospodaření dojíti k závěru, vyslovenému v druhé větě onoho ustanovení (tj. § 999 odst. 3 OZ 1931, pozn. aut.), že totiž zákaz podnájmu obsahuje i zákaz postupu nájemních práv“.

Občanský zákoník z roku 1950

Na úpravu OZO nejprve navázalo i rané socialistické právo, konkrétně § 392 OZ 1950: „Nestanoví-li smlouva jinak, může nájemce dát pronajatou věc do podnájmu. Dá-li nájemce věc do podnájmu protismluvně, má pronajímatel právo od smlouvy odstoupit.“ Jde tedy o obdobnou úpravu jako v OZO, jen je zde explicitně uveden následek porušení zákazu dání do podnájmu. Problematika jiného užívání ani postoupení nájemních práv zde výslovně řešena nebyla.

Občanský zákoník z roku 1964 v původním znění

Obč. zák. č. 40/1964 Sb. měl reagovat na pokrok v procesu výstavby socialistické společnosti z pohledu tehdejších vládců. Jistě byl inspirován Základy občanského zákonodárství SSSR a svazových republik z roku 1961, avšak vedl ještě k radikálnějšímu odpoutání se od klasického soukromého práva, než tomu bylo v Sovětském svazu.[8] Tento zákon institut nájmu vůbec neobsahoval, znal jen osobní užívání bytů, jiných místností a pozemků (§ 152 a násl.), tzv. půjčování věcí, které mohlo být i úplatné (§ 257 a násl.), přenechání nemovitosti k dočasnému užívání (§ 397 a násl.). Dnešnímu podnájmu bytu odpovídalo např. přenechání části bytu (§ 394 a násl.). Je zcela zřejmé, že tyto instituty vedly k narušení znalosti dogmatiky institutu nájmu jak v právní doktríně, tak i v právní praxi; tím spíše toto platilo o speciální kategorii podnájmu. Některé z těchto institutů měly věcněprávní povahu (některé se po r. 1991 ex lege změnily na vlastnické právo; srov. § 872 obč. zák. č. 40/1964 Sb.), jiné povahu obligační (§ 871 obč. zák. č. 40/1964 Sb.).

Velká novela obč. zák. č. 40/1964 Sb. z roku 1991

Počátek postsocialistického období českého (československého) občanského práva se pojí s tzv. velkou novelou obč. zák. č. 40/1964 Sb. provedenou zákonem č. 509/1991 Sb. Tato novela opět navrátila do občanského práva klasické civilistické instituty, byť často ve zdeformované podobě raného socialistického práva, tj. převzetím úpravy OZ 1950, popř. zákoníku mezinárodního obchodu. Přechodná ustanovení této novely přizpůsobila i existující právní poměry nové právní úpravě. Z těchto přechodných ustanovení lze usoudit, které ze socialistických institutů se alespoň podle názoru tvůrců velké novely blížily příslušným institutům klasického práva. Tak např. podle § 871 odst. 1 obč. zák. č. 40/1964 Sb. se právo osobního užívání bytu a právo užívání jiných obytných místností nesloužících k bydlení změnilo ex lege na nájem; podle druhého odstavce se právo užívání části bytu změnilo na podnájem. Podstatné je, že tyto instituty socialistického občanského práva, které se následně změnily na jedné straně na nájem a na druhé na podnájem, měly odlišný obsah. To následně muselo vést k přesvědčení, resp. jeho prohloubení, že i z nich vzniklý nájem, resp. podnájem mají odlišný obsah, tedy že se nájem a podnájem obsahově liší.

V důsledku velké novely se v obč. zák. č. 40/1964 Sb. objevil též institut podnájmu. V § 666 byl upraven obecný podnájem: „Nájemce je oprávněn dát pronajatou věc do podnájmu, nestanoví-li smlouva jinak. Dá-li nájemce věc do podnájmu v rozporu se smlouvou, pronajímatel má právo odstoupit od smlouvy.“ Dále v § 719 byl upraven podnájem bytu či jeho části. Tato úprava se v průběhu času měnila; nejprve uvádíme její původní verzi k 1. 1. 1992 (uvádíme pouze část úpravy). Dle odst. 1 „Pronajatý byt nebo jeho část lze jinému přenechat do podnájmu na dobu určenou ve smlouvě o podnájmu[9] nebo bez časového určení jen s písemným souhlasem pronajímatele. Porušení této povinnosti se považuje za porušení povinnosti podle § 711 odst. 1 písm. d). Smlouva o podnájmu upravuje podmínky skončení podnájmu, zejména možnost dát výpověď ze strany pronajímatele; nebylo-li dohodnuto jinak, platí, že podnájem lze vypovědět bez uvedení důvodů ve lhůtě podle § 710 odst. 3.“ Dle odst. 3 „Byl-li podnájem sjednán na určitou dobu, skončí také uplynutím této doby.“

Následně bylo ustanovení dotčeno změnami. Podstatné bylo zejména doplnění druhé věty do prvního odstavce, dle níž nově platilo, že „Není-li splněna tato podmínka [tj. písemný souhlas pronajímatele s podnájmem – pozn. aut.], je smlouva [tj. smlouva mezi nájemcem a podnájemcem – pozn. aut.] neplatná.“ Rovněž bylo doplněno pravidlo, že „Smlouva o podnájmu musí mít písemnou formu.“

Občanský zákoník z roku 2012

V o. z. je podnájem upraven na dvou místech – v obecných ustanoveních o nájmu (§ 2215) a dále v rámci zvláštních ustanovení o nájmu bytu a domu (§ 2274 a násl.).

Výchozím ustanovením je úprava podnájmu v rámci obecné úpravy nájmu. Podle § 2215: (1) Souhlasí-li pronajímatel, může nájemce zřídit třetí osobě k věci užívací právo; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. (2) Zřídí-li nájemce třetí osobě užívací právo k věci bez souhlasu pronajímatele, považuje se to za hrubé porušení nájemcových povinností způsobující pronajímateli vážnější újmu. (3) Užívací právo lze třetí osobě zřídit jen na dobu nájmu věci; k odchylnému ujednání se nepřihlíží.

V rámci obecné úpravy nájmu je tedy podnájem obsahově vymezen tak, že nájemce k věci zřizuje třetí osobě užívací právo (§ 2215 odst. 1). Obsahově se tedy nerozlišuje mezi podnájmem a přenecháním užívání věci; pod zřízením užívacího práva lze dokonce rozumět i případy, kdy je třetí osobě založeno právo prostřednictvím dispozice s existujícím právem nájemce (viz níže). Tím se o. z. liší nejen od OZ 1931, který obě kategorie spojoval s odlišnými právními následky, ale i od OZ 1937, který tyto kategorie sice pojmově rozlišoval, avšak sjednotil jejich právní následky – o. z. již vytváří jednotnou kategorii.

V rámci úpravy nájmu bytu a domu je obsažena skupina ustanovení se společným skupinovým nadpisem „Podnájem“. Zde se již nepoužívá obsahové vymezení, nýbrž zákon hovoří o možnosti „dát do podnájmu část bytu“. Vzhledem k tomu, že tato úprava navazuje na obecnou úpravu nájmu, je třeba vycházet z toho, že o. z. zde již pracuje s pojmem podnájem, jak jej vymezil v obecných ustanoveních. V každém případě neexistuje žádný rozumný důvod, aby tento institut byl obsahově vymezen pokaždé jinak. I podnájem bytu je proto třeba chápat jako zřízení užívacího práva třetí osobě ze strany nájemce.

Velmi významnou změnou oproti obč. zák. č. 40/1964 Sb. je vypuštění pravidla, podle kterého je zřízení podnájmu bez nutného souhlasu pronajímatele neplatnou smlouvou. Zcela v souladu s principy obligačního práva tedy není platnost podnájemní smlouvy závislá na existenci oprávnění ke zřízení podnájmu, které má nájemce vůči pronajímateli; přinejmenším zákon takovou závislost nestanoví výslovně.

Lze si všimnout, že určitá pravidla jsou formulována pouze pro obecný podnájem. Tak je tomu např. dle § 2215 odst. 3, dle něhož užívací právo lze třetí osobě zřídit jen na dobu nájmu věci; k odchylnému ujednání se nepřihlíží (k této koncepci viz dále). Takové ustanovení absentuje v rámci úpravy podnájmu bytu.

Teoretické konstrukce podnájmu 

Podnájem lze chápat, a skutečně je tak chápán, v různých významech. Zde chceme představit čtyři základní koncepce, aniž bychom však vylučovali další možnosti vyskytující se v jiných právních řádech.

Pro zjednodušení výkladu vycházíme ze základní struktury dotčených vztahů. Uvažujeme o situaci, kdy je zde původní nájemní vztah, ve kterém dává pronajímatel (P) věc smluvně do nájmu nájemci (N). Tento vztah budeme dále označovat jako „původní nájem“. Nájemce N posléze smluvně zřídí užívací právo třetí osobě (T). Tento vztah budeme dále označovat jako „vztah podnájemní“.

1. Podnájem jako nájem, kde jako pronajímatel figuruje sám nájemce dané věci

Tato koncepce vychází z obligační povahy vztahu mezi původním nájemcem N jako podpronajímatelem a třetí osobou T jako podnájemcem. Každý z dotčených obligačních vztahů, které působí relativně, je třeba posuzovat nezávisle na sobě. Vztah mezi N a T, kdy N poskytuje podnájemci úplatně věc do užívání, se posuzuje jako běžný nájem. Podnájmem se z tohoto vztahu stává až optikou původního nájmu.

Tato nezávislost znamená, že právní vztah mezi N a T není závislý na vzniku ani zániku původního nájmu. Dojde-li k ukončení původního nájmu, pak to neznamená zánik povinnosti N umožnit T další užívání pronajaté věci. Pokud bude žádat P vydání věci, pak N vůči T neplní svou smluvní povinnost, což zakládá jeho odpovědnost vůči T. Jiný jednoduchý příklad: N koupí od P pronajatou věc, pak původní nájem splynutím zaniká; na existenci vztahu mezi N a T to však nemá žádný vliv. Samozřejmě si N a T mohou ujednat, že existence původního nájmu je podmínkou pro existenci vztahu i mezi N a T; pak se zánik původního nájmu promítne i do vztahu mezi N a T, avšak nikoli jako důsledek konstrukce podnájmu, nýbrž jen jako důsledek jejich smluvního ujednání (trvání nájmu mezi N a T bude vázáno na rozvazovací podmínku).

Tato koncepce je vlastní obecnému obligačnímu právu. Pronajmout věc znamená zavázat se k tomu, že pronajímatel umožní nájemci její dočasné užívání a že nájemce mu za to bude platit nájemné. Pronajímatel, který se jen obligačně zavazuje, aniž by na nájemce převáděl nějaké věcněprávní oprávnění, nemusí být vlastníkem věci. Může tak učinit dokonce i proti vůli vlastníka věci, který je dostatečně chráněn jednak vlastnickou žalobou a jednak nároky z bezdůvodného obohacení. A může tak učinit i v případě, kdy nájemce ví o tom, že pronajímatel není vlastníkem předmětu nájmu, resp. ví, že se věc pronajímá proti vůli vlastníka.

Toto je v současnosti z komparativního hlediska standardní řešení. Např. pro oblast německého práva uvádí Bieber: „Podnájemní smlouva mezi nájemcem a podnájemcem je pravá nájemní smlouva se všemi právy a povinnostmi. Je jako obligační smlouva jak na udělení svolení, tak na existenci hlavní nájemní smlouvy nezávislá.“[10] Podobně pro oblast švýcarského práva konstatuje Weber: „Podnájemní smlouva je zásadně běžná nájemní smlouva (…). Proto platí např. neomezeně ustanovení o ochraně před zneužívajícím nájemným při nájmu obytných nebo obchodních místností.“[11] Proto jsou možné i řetězovité podnájemní vztahy, kdy podnájemce dá věc do podpodnájmu atd.[12] Podobně i podle rakouského OZO: „Podnájemci (podpachtýři) náleží podle OZO ta stejná práva vůči jeho smluvnímu partnerovi (nájemci z hlavního nájmu) a vůči třetím osobám (ke kterým náleží i pronajímatel z hlavního nájmu) jako nájemci z hlavního nájmu (…)“.[13]

2. Podnájem jako standardní obligace o přenechání věci do užívání třetí osobě ze strany nájemce

 Jen drobnou modifikací první koncepce je řešení, kdy se pro podnájem nevyžaduje, aby poskytnutí věci nájemcem do užívání T bylo úplatné, a mělo tak samo povahu nájmu, nýbrž jde o zřízení jakéhokoli obligačního práva, kterým se N vůči T zavazuje umožnit mu užití předmětu nájmu, ať již úplatně, či bezúplatně.

I v tomto případě se poskytnutí věci do užívání ze strany nájemce posuzuje jako svébytná obligace. Tu je třeba klasifikovat podle jejího obsahu. Může tedy být nájmem, jde-li o úplatné poskytnutí užívání věci, jako je tomu u první konstrukce, nebo může být výpůjčkou či výprosou, jde-li o bezúplatné poskytnutí věci. V důsledku nezávislosti na původním nájmu může být i pachtem, tj. může založit třetí osobě větší oprávnění, než má původní nájemce. Konečně může být i inominátním institutem.

Takto výslovně normuje např. § 540 odst. 1 věta první německého BGB: „Nájemce není bez svolení pronajímatele oprávněn přenechat jinému užití pronajaté věci, zejména ji dále pronajmout.“ Kromě toho, že zde zákon hovoří obecně o přenechání jinému, což jistě zahrnuje i bezúplatné přenechání, explicitně (byť jen jako příklad) uvádí, že nájemce může předmět nájmu pronajmout jinému.

Rozdíl oproti první konstrukci je spíše jen terminologický. I v první konstrukci se totiž na bezúplatné poskytnutí věci k užívání třetí osobě zpravidla analogicky používají pravidla o podnájmu.[14]

3. Dispozice s nájemním právem 

Další variantou, jak ve prospěch T umožnit užívání předmětu nájmu (tj. pronajaté věci), je dispozice se samotným nájemním právem.

Nájemce N má vůči pronajímateli P pohledávku spočívající v právu na umožnění užívání předmětu nájmu; v tomto smyslu se hovoří o (subjektivním) nájemním právu. Nejprve lze myslet na případy, kdy N postoupí T tuto svoji pohledávku (postoupení nájemního práva). Zdůrazněme, že nejde o postoupení smlouvy, nýbrž o postoupení jedné pohledávky, která spoluvytváří obsah nájmu jako právního poměru.

Vzhledem k tomu, že tímto způsobem získá věc do svého užívání třetí osoba, jsou zájmy pronajímatele dotčeny stejným způsobem jako v případě zřízení svébytné obligace [podnájmu ve smyslu uvedeném sub 1 a 2]. Proto se i na tyto případy aplikují pravidla o podnájmu; je pak jen věcí terminologie, zda přímo v podobě určitého širokého pojetí podnájmu, nebo zda zákon stanoví, že se aplikují obdobně (tak např. OZ 1931, viz výše), popř. se aplikují analogicky.[15]

Tato konstrukce se však zásadně odlišuje od výše uvedených případů dispozice s předmětem nájmu. Zatímco ve výše uvedených případech byla věc (předmět nájmu) dána do užívání třetí osobě na základě svébytného obligačního institutu, který je nezávislý na existenci původního nájemního vztahu, zde jde o postoupení práva, které je obsahem tohoto původního nájmu. Zde zcela jistě platí, že toto právo musí být na právním vztahu, jehož součástí je, závislé: skončením nájmu zaniká i právo nájemce užívat předmět nájmu, a to i když bylo postoupeno třetí osobě; není-li původní nájem platný, pak z něj nevzniklo právo, které by mohlo být postoupeno, atd.[16]

Možnost postoupení nájemního práva se někdy zpochybňuje. Ostatně toto zpochybnění lze i v našem legislativním vývoji spatřovat při diskusích k OZ 1931, které se následně projevily v textaci OZ 1937 (viz výše). Tato pochybnost přetrvává i v dnešní rakouské diskusi. Připouští se sice postoupení nájemního práva, avšak sporné je, zda má účinky i vůči pronajímateli, nebo jen mezi nájemcem a třetí osobou. Spíše se připouští jen ta možnost, že partnerem vůči pronajímateli zůstává (původní) nájemce, který vůči němu vykonává práva v zájmu třetí osoby; hovoří se o tzv. oslabeném postoupení nájemního práva (abgeschwächte Bestandrechtsab­tretung).[17] Rakouská nauka však stále více zdůrazňuje možnost plné aplikace pravidel o postoupení pohledávky, stejně jako je tomu u postoupení práv z jiných synallagmatických závazků.[18]

Pouze určitou variantou dispozice s nájemním právem je konstrukce nájmu nájemního práva. Stejně jako v případě postoupení nájemního práva je (sekundárním) předmětem ujednání mezi N a T nájemní právo, tj. subjektivní právo (pohledávka) N vůči P užívat předmět nájmu; sekundárním předmětem tohoto ujednání proto není předmět nájmu jako takový (pronajatá věc). Lze se domnívat, že tato konstrukce reaguje na někdy zpochybňovanou možnost postoupení nájemního práva (viz výše reakci na OZ 1931, případně stav diskuse v dnešním rakouském právu).

Obě možnosti se vyznačují určitými rozdíly v působení vůči původnímu pronajímateli. V případě, kdy nájemce N nakládá s předmětem nájmu nebo pronajímá své nájemní právo, nevzniká přímá obligace mezi T a původním pronajímatelem P. Stejně je tomu i v případě rakouské konstrukce tzv. oslabeného postoupení nájemního práva.[19] Vůči pronajímateli P může své právo uplatnit jen nájemce N. Naproti tomu při skutečném postoupení nájemního práva získává třetí osoba (postupník) přímé právo vůči původnímu pronajímateli na přenechání věci k užívání.

Současně je třeba zdůraznit, že účel omezení (vyloučení) podnájmu v užším smyslu plně dopadá nejen na případy nájmu nájemního práva, ale tím spíše i na případy jeho postoupení, kdy T získává přímá práva vůči P.

V tomto příspěvku, který se zabývá obecnou konstrukcí podnájmu, chceme upozornit primárně na samotnou konstrukci dispozice s nájemním právem. Není zde prostor pro řešení, jaká varianta této dispozice lépe odpovídá českému právu, nebo zda jsou přípustné obě. U obou možností vyvstávají zvláštní otázky. Např. představuje nájemní právo jen oprávnění, tj. subjektivní právo, které lze postoupit, nebo jsou s ním spojeny i povinnosti? Pohledávka je jistě de lege lata věcí,[20] je však jako subjektivní právo způsobilým předmětem nájmu? Může být u subjektivního práva (pohledávky) oprávněnou osobou někdo jiný než subjekt tohoto práva (věřitel)?

V konkrétním případě může být sporné, zda strany zamýšlely disponovat s předmětem nájmu nebo s nájemním právem. V české právní praxi je typické, že se disponuje s předmětem nájmu. Ostatně i důvodová zpráva k OZ 1937 uváděla, že postoupení nájemních práv není příliš praktické. Z existující, podle našeho názoru zcela převažující praxe[21] lze pro případ pochybností dovodit faktickou domněnku ve prospěch dispozice s předmětem nájmu, nikoli s nájemním právem. Také v rakouském právu se v pochybnostech vychází právě z dispozice s předmětem nájmu, a nikoli s nájemním právem.[22]

4. Nájem a podnájem jako obsahově svébytné instituty 

Nájem a podnájem lze chápat i jako obsahově svébytné právní instituty. Tak tomu bylo např. v období po r. 1964, když pro to, co dnes označujeme jako nájem a podnájem, platily obsahově odlišné instituty (viz výše). Do určité míry to platilo i po r. 1991, když pro podnájem bytu neplatily výpovědní důvody nájmu bytu (§ 719 odst. 1 věta první, odst. 3 obč. zák. č. 40/1964 Sb.).

Podobné řešení zná např. rakouský zákon o nájemním právu (Mietrechtsgesetz,[23] MRG). Tento zákon odlišuje hlavní nájem a podnájem, a to jednak s ohledem na subjekty tohoto vztahu a jednak na jeho obsah. Hlavní nájem je dán tehdy, když je pronajímatelem vlastník, věcněprávně nebo obligačně oprávněný poživatel nebo nájemce nebo pachtýř celého domu, případně další zde vymezené osoby (§ 2 odst. 1 věta první MRG). Je-li smlouva uzavřena s jinou osobou, jde o podnájem.

Zdůrazněme však, že takové řešení vyžaduje výslovnou právní úpravu. Proto i v rakouském právu platí tato koncepce jen v rámci MRG, kde je zvláště upravena, nikoli však již v rámci obecné úpravy nájmu, resp. podnájmu v OZO[24] (viz výše).

Kritické hodnocení rozhodnutí NS a vlastní řešení 

Zákonem zvolená koncepce podnájmu 

a) Podnájem jako zřízení nové obligace mezi nájemcem a třetí osobou

Nájem je definován v § 2201 jako obligace (závazek), kterou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Není zde žádné pravidlo, které by postavení pronajímatele omezovalo na osobu vlastníka nebo jinak předem určený okruh osob. Ani z ustanovení o podnájmu nelze dovodit, že by nájem byl omezen jen na určitou kvalifikovanou osobu. Pronajímatelem tedy může být kdokoli, i nevlastník, a samozřejmě též ten, kdo je sám nájemcem. Jinou skutečností pak je, že platně vzniklý a existující vztah mezi pronajímatelem-nevlastníkem a třetí osobou nebude působit vůči vlastníkovi; to platí samozřejmě jen tehdy, když nájemce, resp. třetí osoba (podnájemce), nemá nějaké zvláštní právo působící vůči vlastníkovi.

Nové právo tedy zcela nepochybně neposkytuje prostor pro dříve často zastávaný názor, podle kterého může pronajímatelem být jen vlastník věci (nebo jinak vůči vlastníkovi oprávněný).[25] Argumentovalo se zásadou, že nikdo nemůže na jiného převést více práv, než sám má. To je však zásadní nepochopení nájmu jako obligace. Nájemní smlouvou se nepřevádí žádná oprávnění, nýbrž se jen zřizuje závazek, obligace. A samozřejmě se i třetí osoba může zavázat, že někomu poskytne do užívání věc, která patří jinému; je pak na této osobě, aby takové plnění zrealizovala. Pokud to nedokáže, např. proto, že tomu brání vlastník, pak pronajímatel nesplnil svoji smluvní povinnost a nastupuje jeho odpovědnost. Kromě tohoto řešení, které plyne ze samotné povahy nájmu jako obligačního práva, lze tentýž závěr dovodit z výslovné dikce § 1760.[26]

Jak bylo uvedeno výše, ochrana vlastníka se realizuje na prvním místě prostřednictvím vindikační žaloby[27] (§ 1040), když vlastník může věc požadovat kdykoli jak od nájemce (který k ní má platný nájem od nevlastníka), tak i od podnájemce, který k ní má svébytné užívací či požívací obligační právo platně zřízené ze strany nájemce.

Další ochranu pak poskytují nároky z bezdůvodného obohacení (§ 2991 a násl.). U těchto nároků je relevantní, zda byl subjekt nájemního vztahu v dobré víře, či nikoli. Zásadně je obohaceným vůči vlastníkovi při nájmu cizí věci bez právního důvodu pronajímatel (srov. § 2994). Rozsah jeho povinnosti pak závisí na jeho dobré víře; zpravidla však bude tzv. nepoctivý obohacený, což má za následek, že ochuzenému vlastníkovi vydá vše, co obohacením nabyl, např. i zisk, který přesahuje výši obvyklého nájemného (§ 3004 odst. 1). I ohledně postavení nájemce je rozhodující, zda byl v dobré víře, či nikoli. Zde má však dobrá víra vliv nejen na rozsah povinnosti k vydání bezdůvodného obohacení, nýbrž dokonce i na samotný vznik této kondikce. Je-li totiž nájemce v dobré víře, že se neobohacuje na úkor vlastníka, pak vůči němu nemá vůbec povinnost k vydání obohacení spočívajícího v náhradě za užívání věci; byl-li však ve zlé víře, pak má vlastník kondikci nejen vůči pronajímateli, nýbrž i vůči nájemci (§ 2994).

Z hlediska obsahového vymezení podnájmu jako vztahu mezi původním nájemcem a třetí osobou lze konstatovat, že zákon tento vztah jako obsahově specifickou obligaci (zvláštní smluvní typ) nevymezuje. V rámci obecných ustanovení o podnájmu zákon jen uvádí, že nájemce k věci zřizuje třetí osobě užívací právo (§ 2215 odst. 1). Způsob zřízení tohoto užívacího práva však nijak neomezuje.

Zákonná konstrukce podnájmu rozhodně neomezuje užívací právo třetí osoby jeho úplatností, jak nesprávně uvádí NS („přenechává za úplatu pronajatou věc k užití třetí osobě“). Tento závěr podporuje i výše nastíněný legislativní vývoj. Zatímco OZ 1937 ještě rozlišoval mezi podnájmem a jiným přenecháním užívání,[28] o. z. již obecně hovoří o zřízení užívacího práva. Přenechání věci k užití jinému, které je v o. z. upraveno v § 2189 a násl., přitom samozřejmě může být podle této úpravy i bezúplatné. Ostatně to, že podnájem může spočívat i na bezúplatném užívacím právu podnájemce, respektuje i novější domácí doktrína a část judikatury.[29]

Tato koncepce je dokonce zcela zřejmá z výslovné úpravy pachtu, resp. podpachtu v § 2334, kde je podpacht vymezen takto: „Propachtuje-li pachtýř propachtovanou věc jinému, přenechá-li ji jinému k užívání (…)“. Z toho zcela jednoznačně plyne, že obsahem podpachtu může být i sám pacht, tedy žádná svébytná obligace, na kterou se pravidla o pachtu použijí jen přiměřeně. Vedle toho však podpacht může spočívat i v jiném přenechání k užívání, což lze interpretovat stejně jako v případě § 2215. Neexistuje žádný rozumný důvod, proč by podpacht mohl být v podobě pachtu, zatímco podnájem by nemohl být v podobě nájmu.

Z uvedeného tedy plyne, že není zjevný žádný rozumný argument, proč by česká právní úprava měla spočívat na koncepci uvedené výše (4. Nájem a podnájem jako obsahově svébytné instituty), podle které je podnájem svébytnou obligací, která není nájmem. K tomuto závěru však přesto dospěl NS, když uvádí, že musí jít o slabší vztah než vztah nájemní a že podnájemce nemůže požívat stejné ochrany jako nájemce. Pro tento závěr neuvádí žádný argument než jen to, že zákon váže trvání podnájmu na dobu nájmu; ani tento argument však není správný (k tomu viz podrobněji níže sub Problém akcesority podnájmu a „slabší“ podnájem).

Kromě toho řešení NS přináší mnoho zásadních hodnotových rozporů. Právo by přitom mělo být interpretováno a aplikováno tak, aby bylo pokud možno co nejvíce vnitřně koherentní, bezrozporné; tomuto požadavku se však NS v příslušném rozhodnutí zpronevěřil. Uveďme zatím jen dva zásadní hodnotové rozpory. Zřizuje-li nájem nevlastník, dokonce i zloděj (který předmět nájmu odcizil), uplatní se plně pravidla nájmu, resp. jiné obligace, včetně pravidel na ochranu nájemce. Pokud by se stejným způsobem zavázal nájemce, tj. osoba, která má k předmětu nájmu dokonce větší (byť jen obligační) oprávnění, pak má být třetí osoba chráněna méně? Jde o zjevně absurdní následek.

Podobně je tomu v případě, kdy nájemce poskytuje věc do nájmu třetí osobě, která však neví o tom, že si pronajímá věc jen od nájemce. Znamená to, že v tomto případě nebude třetí osoba chráněna jako nájemce jen proto, že zde existuje obligační nájemní vztah mezi jinými osobami? Takové řešení by bylo neproporcionálním zásahem do ochrany dobré víry. Současně však nelze říci, že podnájem vzniká jen v případě, kdy třetí osoba ví o tom, že její užívací právo je zřizováno k již pronajaté věci. Jde-li o dovolený podnájem, pak je vůči (hlavnímu) pronajímateli chráněna i tato třetí osoba, a opačně, jde-li o nedovolený podnájem, pak jde o hrubé porušení nájemcových povinností z původního nájemního vztahu bez ohledu na to, zda třetí osoba o této skutečnosti věděla.

Naopak hodnotově koherentní řešení spočívá v tom, když nájemcem zřízený užívací vztah budeme posuzovat nezávisle, podle jeho skutečné povahy. Jde-li o úplatné poskytnutí věci k užívání, jde o běžný (plnohodnotný) nájem; jde-li o bezúplatné poskytnutí, může jít buď o výprosu, nebo o výpůjčku.

Z nezávislosti obligačního vztahu mezi N a T na obligačním vztahu mezi P a N dále plyne, že vztah mezi N a T vznikne, i když je např. původní nájem neplatný. Podle okolností zde mohou být naplněny předpoklady právně relevantního omylu atp., avšak obecně vzniku obligace mezi N a T nic nebrání.

Je tak zřejmé, že české právo není postaveno na koncepci podnájmu uvedené sub 4, která považuje podnájem za specifickou obligaci. Současně podnájem nevyžaduje ani přenechání věci třetí osobě za úplatu, a proto není naše právo postaveno ani na konstrukci podnájmu uvedené sub 1. Nelze proto souhlasit se závěry NS, podle nichž se podnájem řídí „subsidiárně úpravou užití věci, která je obsahu daného podnájmu nejbližší“. Jde o běžný nájem, výprosu nebo výpůjčku, na které je třeba aplikovat příslušná ustanovení o. z. přímo, nikoli tedy subsidiárně, či dokonce jen „přiměřeně“.

V úvahu tak přichází jen koncepce uvedená sub 2 nebo sub 3; pro posouzení, která z nich se v našem právu skutečně uplatní, je třeba podrobněji zkoumat, jak se české právo staví k dispozici[30] s nájemním právem.

Jelikož již základní východisko, na kterém stojí analyzované rozhodnutí NS, není správné, není třeba se podrobně zabývat ani „argumenty“ na ně navazujícími. Jen velmi obecně je však třeba konstatovat, že i toto navazující odůvodnění je mimořádně nepřesvědčivé. NS totiž nijak nezdůvodňuje, proč právě smysl a účel podnájmu vylučuje aplikaci § 2313 a 2314 o. z. I kdyby platilo, že podnájem je „akcesorický“ vztah, pak z toho automaticky nelze dovodit jeho „slabost“, a tím méně neaplikovatelnost uvedených ustanovení. Jako kdyby bylo možné z akcesority ručení dovodit slabší postavení ručitele vůči věřiteli, než je postavení dlužníka. Ten je naopak vůči věřiteli v některých ohledech více chráněný, protože jeho projev vůle musí být v písemné formě (§ 2018 odst. 2), při postupu vůči němu musí věřitel nejprve kvalifikovaně vyzvat dlužníka; ručitel může uplatnit vůči věřiteli nejen vlastní námitky,[31] ale i námitky dlužníka (např. § 2023 odst. 1). V žádném případě tedy nelze dovodit, že by sama akcesorita znamenala menší ochranu ručitele. Odůvodnění rozhodnutí NS se spíše jeví tak, že se za použitými floskulemi (nejde o skutečné argumenty) skrývá jen snaha ospravedlnit po­užití přístupu, který se formoval v období jen málo rozvinutého postsocialistického práva po r. 1990.

b) Podnájem jako dispozice s nájemním právem

NS v předmětném rozhodnutí chápe podnájem jako „nájem nájemního práva“, tedy – dle NS – jako situaci, kdy „nájemce přenechává za úplatu pronajatou věc k užití třetí osobě“. Již z výše uvedeného zjevně plyne, že obě tyto konstrukce jsou sice možné, avšak vzájemně neslučitelné; to však NS nebrání, aby obě koncepce slučoval. Buď totiž jde o „nájem nájemního práva“ (předmětem „druhého nájmu“ je tedy původní nájemní právo – nikoli samotný předmět „prvního nájmu“, tj. např. automobil), nebo o přenechání sekundárního předmětu „prvního nájmu“ (pronajaté věci). Současná obojí uváděná podoba podnájmu je vyloučena.

Současně však z uvedeného plyne, že v českém prostředí se, jak říká NS „tradičně“, za podnájem považuje i dispozice s nájemním právem, tj. se subjektivním právem nájemce. I doktrína po r. 1991 převzala toto pojetí, a lze tak předpokládat, že z něj vycházel i zákonodárce. Např. Hulmák uvádí, byť zde primárně akcentuje problém úplatnosti[32] podnájmu: „Tradičně byl vymezován podnájem jako nájem nájemního práva. Tím byly dány charakteristické znaky podnájmu, které představuje od nájemce odvozené užívací právo k předmětu podnájmu za úplatu. Stejně byl vykládán pojem podnájem ve středním občanském zákoníku z roku 1950 a stejně jej interpretovala i judikatura pozdější.“[33] Podobně M. Jäger: „Podnájmem se obvykle rozumí nájem nájemního práva.“[34]

Chápání podnájmu v podobě dispozice s nájemním právem plně spadá i pod jazykový význam vymezení podnájmu v § 2215. Zákon nijak nevymezuje, vůči komu a jakým způsobem má třetí osoba toto právo nabýt, hovoří jen o zřízení užívacího práva k předmětu nájmu. Tím je třeba rozumět, že třetí osoba získá obligační oprávnění, které jí umožní užívat příslušnou věc. Jak toho lze dosáhnout? První možností je výše zmíněné zřízení svébytné obligace mezi N a T, jejímž obsahem je (kromě jiného) subjektivní právo třetí osoby na užívání předmětu nájmu. Je třeba zdůraznit, že dlužníkem je v tomto případě původní nájemce (N), nikoli původní pronajímatel (P); to však není ničemu na překážku.

Druhou možností, jak zřídit třetí osobě subjektivní právo, které jí umožní užívat danou věc (předmět původního nájmu), je však i dispozice se subjektivním právem nájemce. Postoupením nájemního práva nájemce na třetí osobu (T) získá T subjektivní užívací právo k předmětu původního nájmu; jinými slovy: postupitel (N) zřídil ve prospěch T užívací právo k předmětu nájmu. Tato konstrukce se odlišuje od první možnosti (kromě jiného) tím, že dlužníkem (povinným k přenechání věci) je P, protože on byl dlužníkem subjektivního práva, které N postoupil na T.

Zřízení užívacího práva k předmětu původního nájmu lze konečně dosáhnout i poslední zmiňovanou konstrukcí, tj. nájmem nájemního práva původního nájemce. Při této konstrukci zřizuje původní nájemce (N) třetí osobě (T) subjektivní právo vykonávat jeho nájemní právo, byť jeho subjektem zůstává stále N. I touto konstrukcí získá T (zde vůči N) právo užívat původní předmět nájmu, i když jen prostřednictvím výkonu subjektivního práva, které náleží N. Z uvedeného tak plyne, že pod pojem podnájem je třeba v českém právním řádu podřazovat jak případy dispozice s předmětem (původního) nájmu, tak i případy, kdy nájemce zřídí užívací právo třetí osobě dispozicí se svým subjektivním nájemním právem.

c) Dílčí závěr

Podle platného o. z. je třeba podnájmem rozumět jak případy, kdy je užívací právo třetí osobě zřízeno v podobě svébytné obligace, tak i případy, kdy je toto právo zřízeno dispozicí s vlastním subjektivním právem nájemce. Svébytnou obligaci mezi nájemcem a třetí osobou je přitom třeba posoudit nezávisle podle jejího obsahu. Jde-li o úplatné poskytnutí (pronajaté) věci, jde o běžný nájem; jde-li o poskytnutí bezúplatné, bude se jednat podle okolností buď o výprosu, nebo o výpůjčku. Analyzované rozhodnutí NS naproti tomu obě odlišné konstrukce směšuje, což mu, jak je níže ukázáno, brání dosáhnout správných výsledků.

Dovolený a nedovolený podnájem 

a) Podnájem v podobě svébytné obligace

Je-li podnájem zřízen v podobě svébytné obligace mezi N a T, pak ze základních principů obligačního práva plyne, že je tato obligace nezávislá na jiném obligačním vztahu, v daném případě na (původním) nájmu. To ostatně plyne již z výše uvedeného. Proto přenechání věci nájemcem do užívání třetí osobě bez souhlasu, nebo dokonce v rozporu s vůlí pronajímatele, nemá za následek neplatnost takového přenechání; vedlejší vztah mezi nájemcem a třetí osobou proto může platně vzniknout.[35] Z tohoto hlediska je velmi důležité, že o. z. konsekventně nepřevzal řešení § 719 odst. 1 věty druhé obč. zák. č. 40/1964 Sb., podle kterého měla být smlouva o podnájmu uzavřená bez písemného souhlasu pronajímatele neplatná.

Zřízení podnájmu, které je v souladu s povinnostmi nájemce v původním nájmu, je dovoleným podnájmem. Ani tento dovolený podnájem zásadně nezakládá žádná obligační práva na plnění mezi P a T. Jsou zde jen velmi dílčí reflexe, jako např. ta, že T má vůči P právo k detenci, které vylučuje vindikační žalobu P vůči T.[36]

Pokud je nájemce oprávněn zřídit podnájem, pak je ve vztahu vůči pronajímateli limitován tím, jakou podobu podnájem může mít. Ptáme se přitom na dispozitivní řešení, které plyne ze zákona; je jasné, že toto řešení může být dohodou P a N změněno. Pro jistotu opět zdůrazňujeme, že tato limitace nemá vliv na vztah mezi N a T; při jejím překročení se jen bude jednat o nedovolený podnájem. První limitace se týká trvání podnájmu, když N je oprávněn dát věc do užívání T jen po dobu trvání jeho vlastního nájmu. Samozřejmě nic nebrání tomu, aby si P a N ujednali, že obligační vztah mezi N a T může trvat i po skončení nájmu; to je stejné, jako když dá vlastník třetí osobě souhlas, aby pronajala jeho věc třetí osobě s tím, že takový nájem bude působit vůči němu (nemá vindikační žalobu). V žádném případě nelze § 2215 odst. 3 interpretovat v tom smyslu, že by toto ustanovení takovou dohodu vylučovalo; pro takové omezení autonomie vůle P a N není žádný rozumný důvod (viz též níže).

Je-li N oprávněn zřídit k pronajaté věci podnájem, je významná i otázka jeho dovoleného obsahu. V pochybnostech lze spíše vycházet z toho, že užívací právo T nesmí být intenzivnější, rozsáhlejší než užívací právo N, nýbrž že se musí pohybovat v jeho mezích. To však může platit jen jako interpretační východisko; nájemní smlouva mezi P a N může samozřejmě stanovit něco jiného.

Pokud nájemce dá předmět nájmu do podnájmu, aniž je k tomu oprávněn, nebo aniž respektuje limity pro užívací právo třetí osoby, jde o nedovolený podnájem. Je však třeba si uvědomit, že takový podnájem představuje jen porušení smluvních povinností N vůči P, nejde o porušení zákona ve smyslu § 580.

Důsledkem takového neoprávněného přenechání je dle jasného pokynu zákonodárce to, že na jednání nájemce se pohlíží jako na hrubé porušení jeho povinností (§ 2215 odst. 2, § 2276). Pronajímatel tedy může vypovědět nájem bez výpovědní doby, pokud tím nájemce působí pronajímateli značnou újmu (§ 2232).

Podle našeho názoru nedovolenost podnájmu dále znamená, že P není povinen trpět užívání či požívání věci ze strany T, a má tedy proti němu přímý nárok (zpravidla na vydání věci). Důvodem je to, že T nemá vůči P žádné právo k detenci, které by mohlo vyloučit jeho vindikační žalobu. Poukazujeme však na to, že soudní judikatura ani v těchto případech přímý nárok P vůči T nepřipouští.[37] Pro zde posuzovaný problém je však podstatné, že byť T nemá vůči P žádné přímé právo, vztah mezi N a T platně vznikl a nadále trvá – jen nepůsobí vůči P. To znamená (pokud bychom vycházeli z našeho pojetí), že T má v případě odnětí věci ze strany P nároky vůči N z porušení smlouvy působící mezi T a N.

Zajímavé je, že v § 2334 je výslovná úprava skutkově stejné situace, kdy pachtýř věc dále přenechá jinému z titulu pachtu či některého užívacího práva. Dle uvedeného ustanovení „Propachtuje-li pachtýř propachtovanou věc jinému, přenechá-li ji jinému k užívání (…) bez propachtovatelova předchozího souhlasu, může propachtovatel vypovědět pacht bez výpovědní doby.“ Jde tedy o řešení podobné jako u obecného podnájmu, resp. podnájmu domu či bytu; rozdíl spočívá v tom, že zde zákon k výpovědi nevyžaduje, aby nedovolený podnájem působil pronajímateli značnou újmu.

b) Podnájem zřízený dispozicí s nájemním právem nájemce

Odlišné závěry, než je tomu u dispozice s předmětem (původního) nájmu, však platí v případech, kdy je podnájem zřízen dispozicí s obligačním právem nájemce. Vycházíme-li z konstrukce postoupení nájemního práva, pak je zřejmé, že T nabývá jen právo, které ze svého právního poměru s P získal N. V tomto případě je zřejmé, že nabyté právo má právě tu podobu, obsah a trvání jako právo N. Zde je skutečná existenční a obsahová závislost. Nelze postoupit právo, které neexistuje, a postoupenému právu nelze přiznat jiný obsah, než který má. Nelze aplikovat ustanovení o nabytí od ne­oprávněného (a to ani analogicky), neboť nabytí od neoprávněného je představitelné pouze u věcných práv, zásadně nikoli u práv obligačních.

Podobně je tomu i v případě nájmu nájemního práva, kdy předmětem tohoto nájmu může být jen výkon práva N v té podobě, v jaké N skutečně náleží.

Odlišné závěry platí i pro posouzení následků zákazu podnájmu, a to tehdy, když mělo být osobě T zřízeno užívací právo postoupením nájemního práva ze strany N. V takovém případě je třeba zákaz podnájmu posoudit jako zákaz postoupení ve smyslu § 1881 [„postoupit lze pohledávku (…), pokud to ujednání dlužníka a věřitele nevylučuje“]. Jen pro úplnost zdůrazňujeme, že smluvní vyloučení postupitelnosti plyne i z nevyloučených dispozitivních ustanovení, upravujících příslušný smluvní typ (§ 545). Sporné se může jevit, zda lze § 1881 analogicky použít i na případ nájmu nájemního práva. Spíše se však domníváme, že nikoli, protože nedochází ke změně strany obligace. Ve vztahu k původnímu nájmu proto takové přenechání k užívání působí stejně jako dispozice s předmětem původního nájmu, tj. jen jako hrubé porušení práv nájemce.

Problém akcesority podnájmu a „slabší“ podnájem

 a) Argumentace NS

Závěr NS ohledně „slabšího“ podnájmu ve srovnání s nájmem je založen na tvrzení, že podnájemní vztah se vyznačuje „akcesoritou, tzn., že je na nájemním (hlavním) vztahu závislý, a to co do svého vzniku, obsahu i trvání“. Z této akcesority NS dovozuje, že jde o vztah slabší, z čehož opět dovozuje, že „nemůže podnájemce ani požívat stejné ochrany jako nájemce“; důsledkem je pak dle NS mj. to, že na podnájem prostoru sloužícího podnikání nelze použít § 2313 a násl.

Kromě toho, že premisy této úvahy nemají oporu v právním řádu, je velmi problematické i samotné „odvozování“ závěrů. Není vysvětleno, proč by akcesorita měla znamenat slabší postavení podnájemce (srov. výše zmíněné postavení ručitele), ani proč by takové oslabení postavení podnájemce mělo vylučovat právě aplikaci § 2313 a 2314.

NS dále uvádí, že § 2314 nelze aplikovat na podnájem, protože toto ustanovení přiznává příslušná práva „jen stranám nájemního vztahu“. Vychází-li NS (nesprávně) z toho, že podnájem není nájmem, nýbrž že na podnájem lze pravidla pro nájem aplikovat jen přiměřeně, pak ani tato argumentace nedává smysl. Mají-li se určitá pravidla stanovená pro jeden právní institut aplikovat přiměřeně na jiný právní institut, pak nelze argumentovat tím, že text zákona hovoří jen o prvním institutu, pro který je určen. Základem argumentace zde musí být jen úvaha o tom, zda smysl a účel přejímané právní úpravy dopadá i na ty poměry, na které má být tato úprava přiměřeně aplikována. Tuto úvahu sice NS též provedl, avšak, jak vyplývá z tohoto příspěvku, nejen povrchně, nýbrž i věcně nesprávně.

b) Podnájem zřízený dispozicí s nájemním právem nájemce

O akcesoritě, kterou zmiňuje NS, lze ve skutečnosti mluvit jen v případě, kdy je podnájem zřízen dispozicí s nájemním právem nájemce. Skutečná akcesorita přitom nastává jen při koncepci nájmu nájemního práva. Je zřejmé, že zánikem pronajaté věci (zde nájemního práva) dochází k zániku nájmu. Je také zřejmé, že oprávnění osoby T, která vykonává subjektivní právo osoby N, nemůže být širší, než odpovídá subjektivnímu právu osoby N. Na tento případ proto plně dopadá jak § 2215 odst. 3, tak i § 2277 věta první.

Stejné účinky nastávají i v případě postoupení nájemního práva, byť zde není správné hovořit o akcesoritě, nýbrž o totožnosti s právem nájemce. Akcesorita se týká vztahu dvou práv, zde však spočívá právo podnájemce přímo v samotném právu nájemce, které jen změnilo věřitele. Nejde tedy o akcesoritu, nýbrž o identitu tohoto práva.

c) Podnájem v podobě svébytné obligace

Závěr NS však nemůže obstát ve vztahu k případům, kdy užívací právo T spočívá na svébytné obligaci. Jeho aplikace na tyto případy by vedla k zásadním hodnotovým rozporům v právu, které již byly nastíněny výše, neboť obligačně oprávněný nájemce by byl vůči třetím osobám omezen více než ten, kdo nemá žádné oprávnění k věci, jejíž užívání umožňuje osobě T. Toto řešení by mohlo mít za následek neproporcionální zásah do ochrany dobré víry osoby T atd. (viz výše).

Z toho plyne, že je třeba provést teleologickou redukci § 2215 odst. 3 a § 2277 věty první: tato ustanovení se nevztahují na případy podnájmu, který má podobu vlastní obligace mezi N a T. Obligační vztah mezi N a T je (stejně jako v příbuzných právních řádech) nezávislý na obligaci mezi P a N.

Uvedená pravidla mohou existovat jen jako (faktické) domněnky při normativním výkladu smlouvy mezi N a T. V pochybnostech je třeba spíše vycházet z toho, že jejich dohodou nemělo dojít k porušení povinností, které má N vůči P. To samozřejmě předpokládá, že T o existenci původního nájmu vůbec věděl. Tak např. v případě smlouvy, která je stranami označena jako podnájem (pokud si strany neujednají něco jiného), lze v pochybnostech vycházet z toho, že strany její trvání omezily trváním původního nájmu (rozvazovací podmínka), a stejně i její obsah obsahem původního nájmu. I v takovém případě se však bude jednat o svébytný nájem, výpůjčku či výprosu, jen s obsahem přizpůsobeným původnímu nájmu.

V české literatuře lze zaznamenat určitý „půlkrok“ správným směrem u Jägera. Připouští sice, že vztah mezi N a T je samostatný, avšak trvá na jeho závislosti na vztahu mezi P a N, pokud jde o jeho vznik a trvání. Vedle samostatnosti hovoří též o odvozenosti podnájmu, což v případě dispozice s předmětem nájmu neplatí (není-li tato závislost zvláště ujednána, pak existence původního nájmu může pro vznik vztahu mezi N a T působit jen jako pohnutka).[38] Přesto Jäger připouští, že podnájem může přetrvat zánik původního nájmu, pokud ten zanikl splynutím pronajímatele s nájemcem. Podle něj v daném případě trvá užívací právo, od kterého podnájemce své právo odvozuje. S tím však nelze souhlasit, protože (přistoupíme-li na tuto chvíli na jinak nesprávný koncept odvozenosti) T nejprve odvozuje své právo od obligačního užívacího práva N, avšak po splynutí, které vede k zániku závazku, již N toto obligační právo nemá, nýbrž má věcné vlastnické právo k předmětu nájmu. N tedy má i nadále užívací právo k věci, avšak zcela jiné (zaniklo mu obligační právo a vzniklo věcné právo). Konečně je třeba zdůraznit, že i Jäger (nesprávně) vychází z obsahové odlišnosti nájmu a podnájmu, když např. uvádí, že v důsledku splynutí se z podnájemce nestane nájemce. Souhrnně lze říci, že připuštění samostatnosti podnájemního vztahu je sice správné, avšak tím, že autor obecně trvá na existen­ční závislosti a odvozenosti podnájmu, neřeší výše uvedené hodnotové rozpory, které tato konstrukce přináší.

Poznámka k intertemporálnímu posouzení podnájmu 

NS bez dalšího odůvodnění vychází z toho, že podnájem se řídí § 3074. Není přitom zřejmé, zda tomu má být jako důsledek intertemporálního podřazení původního nájmu, nebo zda podnájem posuzoval samostatně.

Z výše uvedeného však plyne, jak je třeba tuto otázku řešit. Pokud podnájem představuje svébytnou obligaci (dispozice s předmětem nájmu), pak by pro intertemporální posouzení bylo irelevantní, kdy vznikl původní nájem. Pokud má podnájem právní povahu nájmu, pak je třeba jej podřadit pod § 3074; z toho plyne, že i když vznikl před 1. 1. 2014, pak se od tohoto okamžiku řídí novým právem. Pokud se však svou povahou jedná o výpůjčku, je třeba ji posoudit podle § 3028 odst. 3: vznikla-li za účinnosti obč. zák. č. 40/1964 Sb., pak je třeba ji i po nabytí účinnosti o. z. posoudit podle starého práva (obč. zák. č. 40/1964 Sb.). To platí bez ohledu na to, že původní nájem se v souladu s § 3074 bude řídit o. z.

Pokud by podnájem v konkrétním případě představoval dispozici s nájemním právem, pak jeho intertemporální režim odpovídá režimu původního nájmu.

Toto uvádíme jen pro úplnost, protože v daném případě, kdy podnájem v podobě nájmu vznikl v roce 2012, je třeba skutečně jeho režim posoudit podle § 3074 o. z.

Závěr 

Z výše uvedených argumentů je zřejmé i řešení případu, kterým se v předmětném glosovaném rozhodnutí zabýval NS. Nejprve je třeba zkoumat, zda podnájem vznikl v podobě nájmu nájemního práva (postoupením nájemního práva), nebo svébytné obligace, jejímž předmětem je pronajatá věc. Z okolností, které se podávají z rozhodnutí NS, nejsou zřejmé žádné, které by vylučovaly faktickou domněnku svébytné obligace. Vzhledem k tomu, že předmětem podnájmu jsou prostory sloužící podnikání a že byly podnájemci poskytnuty za úplatu, je třeba i vztah mezi nájemcem a podnájemcem posoudit jako běžný nájem prostoru sloužícího podnikání podle § 2302 a násl., a to se všemi pravidly, jež strany nevyloučily, včetně § 2313 a 2314. Pominutí těchto pravidel ze strany NS proto nemá oporu v právu.

 

doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D., působí jako advokát a na Katedře soukromého práva a civilního procesu Právnické fakulty UP v Olomouci.

doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D., působí jako advokát a na Katedře soukromého práva a civilního procesu Právnické fakulty UP v Olomouci.

---

[1] Z výjimek viz např. M. Jäger: Splynutí pronajímatele s nájemcem a zánik podnájmu, Právní rozhledy č. 17/2020.

[2] Citované paragrafy bez uvedení zákona jsou ustanovení zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

[3] Některé z těchto závěrů jsou zopakovány rovněž v rozhodnutí NS ze dne 22. 9. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1384/2020. Konkrétně jde o závěr, že „podnájem se subsidiárně (…) řídí úpravou užití věci, která je obsahu daného podnájmu nejbližší. Při její aplikaci je však třeba vždy vycházet z povahy podnájemního vztahu jako vztahu závislého na nájemním (hlavním) vztahu (co do svého vzniku, obsahu i trvání). Je-li tedy předmětem podnájmu prostor sloužící podnikání, pak se – kromě ust. § 2215 a 2216 o. z. – na tento podnájem použijí zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání (§ 2302 a násl. o. z.), ovšem jen přiměřeně s přihlédnutím ke specifikům podnájemního vztahu (…) Zvláštní úprava přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu prostoru sloužícího podnikání (§ 2314 o. z.) se na podnájemní vztah nepoužije.“

[4] ALR I, 21, § 258 a násl. Srov. např. H. Dernburg: Lehrbuch des Preußischen Privatrechts. Das Obligationenrecht, 5. vydání, Verlag der Buchhandlung des Weisenhauses, Halle a. S. 1897, str. 451.

[5] OZO zde upravoval nájem i pacht (Bestandvertrag); pro zjednodušení hovoříme v následujícím textu jen o nájmu.

[6] Nájemce zásadně mohl dát věc do podnájmu, zatímco pachtýř musel mít tuto možnost dovolenou smluvně.

[7] § 1234 OZ 1937: „[Předmět postupu] Postoupiti lze všechny pohledávky, které lze zciziti. Nelze zciziti pohledávky, jejichž obsah by se změnil změnou věřitele; pohledávky, které nemohou být zabaveny; pohledávky, jichž postup byl dohodou s dlužníkem zakázán, a vůbec pohledávky, které jsou nerozlučně spjaty s osobou věřitelovou a jeho smrtí tedy zanikají.“ Jde tedy o ustanovení odpovídající současnému § 1881 o. z.

[8] Např. v roce 1964 byl v Ruské sovětské federativní socialistické republice též přijat občanský zákoník, ale ten znal stále úpravu závazkového práva (díl III, čl. 158 a násl.), zástavního práva (čl. 192 a násl.), stále používal klasické pojmy jako bezdůvodné obohacení (čl. 473 a násl.) atd.

[9] Zdá se, že tato textace – pravděpodobně – vedla k následnému chápání smlouvy mezi nájemcem a podnájemcem jako smlouvy pojmenované, tj. „smlouvy podnájemní“. Podnájem však není žádným zvláštním smluvním typem. Jde pouze o abstraktní název vztahu mezi nájemcem a podnájemcem, který však nevypovídá nic o jeho obsahu. Lze říci, že podnájem lze chápat jako vztah vzniklý „pod nájmem“ existujícím mezi pronajímatelem a nájemcem (resp. za trvání nájmu mezi pronajímatelem a nájemcem), ať již má tento vztah jakýkoli obsah.

[10] H.–J. Bieber in Münchener Kommentar zum BGB, 6. vydání, C. H. Beck, München 2012, komentář k § 540, m. č. 22.

[11] R. Weber in H. Honsell, N. P. Vogt, W. Wiegand (eds.): Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 4. vydání, Helbing Lichtenhahn Verlag, Basel 2007, komentář k čl. 262 OR, m. č. 9.

[12] Srov. tamtéž.

[13] Srov. H. Würth in P. Rummel (ed.): Kommentar zum Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch, 1. svazek, 3. vydání, Manz, Wien 2000, komentář k § 1098, m. č. 17. Srov. též M. Nademleinsky in M. Schwimann (ed.): ABGB Taschenkommentar, 2. vydání, LexisNexis, Wien 2013, komentář k § 1098, m. č. 7: „Ukončení hlavního nájemního (pachtovního) vztahu, ať již z jakéhokoli důvodu, nepůsobí sice automaticky též zánik podnájemního vztahu, avšak hlavní pronajímatel má vůči podnájemci z důvodu neoprávněného užívání nárok na vyklizení a při dalším užívání též nárok z protiprávního užití cizí hodnoty (Verwendungsanspruch) (…).“ Odlišnou charakteristiku rakouské judikatury podává M. Jäger, který dospívá k závěru, že podle novější rakouské judikatury současně s nájmem zaniká i podnájem. Cituje přitom některá soudní rozhodnutí. Tento závěr se však z nich nepodává. Jäger vidí např. potvrzení a zobecnění názoru, že s nájmem zaniká i podnájem, v rozhodnutí OGH ze dne 15. 5. 1999, sp. zn. 8 Ob 300/98w. OGH zde však uvádí: „Oproti právnímu názoru zastávanému žalobkyní podnájemní vztah zásadně nezaniká s ukončením hlavního nájemního vztahu. (…) Jak Nejvyšší soudní dvůr ve svém rozhodnutí MietSlg 19.131 vyjasnil, nelze přehlédnout, že vztah mezi hlavním nájemcem a podnájemcem představuje závazkový vztah, který je oddělen od hlavního nájemního vztahu. Zda tento závazkový vztah též mezi smluvními partnery pozbývá svou právní účinnost s ukončením hlavního nájmu, je třeba posoudit podle obsahu tohoto závazkového vztahu.“ Protože je zde pravděpodobně pochybnost o tomto obsahu citovaného rozhodnutí, podáváme jeho znění i v originálním textu: „Entgegen der von der Klägerin vertretenen Rechtsansicht erlischt das Untermietverhältnis grundsätzlich nicht mit der Endigung des Hauptmietverhältnisses. (…) Wie der Oberste Gerichtshof in seiner Entscheidung MietSlg 19.131 klargestellt hat, ist nicht zu übersehen, daß das Verhältnis zwischen Haupt- und Untermieter ein abgesondert vom Hauptmietverhältnis bestehendes Schuldverhältnis darstellt. Ob dieses Schuldverhältnis auch zwischen den Vertragspartnern mit dem Ende der Hauptmiete seine Rechtswirksamkeit verliert, ist nach dem Inhalt dieses Schuldverhältnisses zu beurteilen.“

[14] Srov. např. pro oblast švýcarského práva R. Weber in op. cit. sub 11, komentář k čl. 262 OR, m. č. 2.

[15] Např. pro oblast švýcarského práva výslovně tamtéž.

[16] Na tuto odlišnost ve vztahu mezi původním nájemcem a třetí osobou poukazuje např. i H. Würth in P. Rummel (ed.), op. cit. sub 13, komentář k § 1098, m. č. 12. Když srovnává tzv. oslabené postoupení nájemního práva s podnájmem (v úzkém smyslu), uvádí: „odlišuje se od podnájmu jen ve vnitřním vztahu [tj. ve vztahu mezi N a T, pozn. aut.], především v trvání, a tím v titulu (…)“.

[17] Srov. tamtéž, komentář k § 1098, m. č. 12, 15.

[18] Viz tamtéž, komentář k § 1098, m. č. 15.

[19] Würth poukazuje na to, že se tato situace odlišuje od podnájmu (v užším smyslu) jen ve vnitřním poměru, tj. ve vztahu mezi nájemcem a třetí osobou, nikoli ve vztahu k původnímu pronajímateli; tamtéž, komentář k § 1098, m. č. 12.

[20] Nesprávně však rozsudek NS ze dne 25. 11. 2021, sp. zn. 33 Cdo 3720/2020, kde Nejvyšší soud zaměňuje povahu pohledávky jako věci a aplikovatelnost ustanovení o věcných právech na tento typ věcí (§ 979 o. z.).

[21] Není nám znám žádný praktický případ, kdy by si strany chtěly ujednat skutečnou dispozici s nájemním právem. V praxi se spíše setkáváme s případy, kdy strany (v závislosti na přístupu socialistického a postsocialistického práva) považují podnájem za zvláštní obligaci mezi původním nájemcem a třetí osobou.

[22] H. Würth in P. Rummel (ed.), op. cit. sub 13, komentář k § 1098, m. č. 12.

[23] Spolkový zákon ze dne 12. 11. 1981, č. 520/1981 BGBl, o nájemním právu.

[24] Srov. např. X. Würth in P. Rummel (ed.), op. cit. sub 13, komentář k § 1098, m. č. 17.

[25] Srov. např. rozhodnutí NS ze dne 30. 5. 2007, sp. zn. 28 Cdo 1446/2007; ze dne 25. 9. 2008, sp. zn. 29 Odo 1145/2006; ze dne 20. 5. 2009, sp. zn. 26 Cdo 3587/2008; ze dne 28. 2. 2011, sp. zn. 30 Cdo 4715/2010.

[26] K této problematice viz v podrobnostech též F. Melzer, P. Tégl: Absolutní ochrana relativních práv? K výkladu § 1044 občanského zákoníku aneb po 90 letech opět na začátku – 2. část, Právní rozhledy č. 11/2020, str. 381 a násl.

[27] Jako na notorietu poukazujeme na to, že v případě nemovitosti má vindikační žaloba povahu žaloby na vyklizení.

[28] Tak pravděpodobně terminologicky i předválečná doktrína. Srov. Rouček in F. Rouček, J. Sedláček (vyd.): Komentář k obecnému zákoníku občanskému, Díl pátý, V. Linhart, Praha 1937, komentář k § 1098, str. 50, kde autor sice výslovně neříká, že podnájem nemůže být bezúplatný; na druhou stranu vysvětluje tento institut pouze na příkladu existence nájmu mezi nájemcem a třetí osobou.

[29] Např. Hulmák vysvětluje vývoj v této otázce takto: „Tradičně byl vymezován podnájem jako nájem nájemního práva. Tím byly dány charakteristické znaky podnájmu, které představuje od nájemce odvozené užívací právo k předmětu podnájmu za úplatu. Stejně byl vykládán pojem podnájem ve středním občanském zákoníku z roku 1950 a stejně jej interpretovala i judikatura pozdější. V rozhodnutí NS 4 Cz 24/77 (Rc 4/1980) Nejvyšší soud rozlišuje mezi přenecháním části bytu do užívání občanovi podle § 394 odst. 1 ObčZ 1964 od nájmu a podnájmu podle občanského zákoníku z roku 1950 (§ 387 a 392 ObčZ 1950). Zatímco přenechání části bytu mohlo být i bezúplatné, nájemní a podnájemní smlouvy byly úplatné. Pravidla pro podnájem či podpacht se však používala i na jiné přenechání věci k užití nájemcem či pachtýřem (§ 951 VlN 1937).

Později se objevila tendence chápat podnájem jako přenechání užívání pronajaté věci nájemcem třetí osobě. Zejména v judikatuře týkající se nájmu bytů byl v souvislosti s výpovědním důvodem podle § 711 odst. 2 písm. b) ObčZ 1964 akcentován závěr, že o podnájem se jedná, aniž by byla podnájemníkem poskytována úplata (srov. NS 26 Cdo 250/99).“ Hulmák in M. Hulmák a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo, Zvláštní část (§ 2055-3014), 1. vydání, C. H. Beck, Praha 2014, komentář k § 2215, m. č. 1, 2.

Podobně uvádí Jäger: „V širším pojetí podnájmu, v němž nezáleží na úplatnosti právního poměru mezi nájemcem a podnájemcem, se jeví vliv výsledků rozhodovací činnosti soudů. Ta již v poměrech právní úpravy podnájmu bytu účinné před 1. 1. 2014 přestala rozlišovat úplatnost jako znak podnájmu a za podnájem považovala i bezplatné přenechání předmětu nájmu nebo jeho části do užívání třetí osobě, ve zjevné snaze předcházet zneužití práva nájemcem a s přihlédnutím k obtížnosti důkazu úplaty v poměru mezi nájemcem a podnájemcem.“ M. Jäger: Splynutí pronajímatele s nájemcem a zánik podnájmu, Právní rozhledy č. 17/2020, str. 573 (zvýraznili aut.). Autor též uvádí následující rozhodnutí NS: rozsudky ze dne 16. 5. 2000, sp. zn. 26 Cdo 250/99; ze dne 14. 6. 2000, sp. zn. 26 Cdo 701/2000; ze dne 17. 10. 2002, sp. zn. 26 Cdo 1172/2001; ze dne 27. 8. 2003, sp. zn. 26 Cdo 148/2003; ze dne 20. 7. 2007, sp. zn. 26 Cdo 3492/2006; usnesení ze dne 17. 1. 2001, sp. zn. 26 Cdo 1933/99, či ze dne 19. 2. 2013, sp. zn. 26 Cdo 1859/2012.

[30] Pojem dispozice s právem zde užíváme lato sensu, kdy pod něj zahrnujeme i obligační ujednání, jehož předmětem je toto příslušné právo.

[31] Ve vztahu k započtení vlastní pohledávky ručitele vůči věřiteli dříve dokonce výslovně § 306 odst. 2 věta druhá obch. zák.

[32] K tomu viz výše, Teoretické konstrukce podnájmu, bod 2.

[33] Hulmák in M. Hulmák a kol, op. cit. sub 29, komentář k § 2215, m. č. 1.

[34] Op. cit. sub 1, str. 573.

[35] Shodně pro polskou úpravu J. Jezioro in E. Gniewek, P. Machnikowski (reds.): Kodeks cywilny, Komentarz, 7. vydání, C. H. Beck, Warszawa 2016, komentář k čl. 668, m. č. 3. K tomu shodně i rozhodnutí polského Nejvyššího soudu ze dne 15. 11. 1984, sp. zn. III CRN 215/84. Srov. však výše uvedenou textaci § 719 odst. 1 obč. zák. č. 40/1964 Sb., ve znění k 31. 12. 2013, dle které takto uzavřená smlouva mezi N a T byla neplatná.

[36] Na tomto místě blíže neřešíme otázku, zda za trvání nájmu má P právo podat vindikační žalobu vůči osobám, které nejsou na základě nájmu oprávněny pronajatou věc užívat. Jsme však přesvědčeni, že tomu tak je.

[37] Srov. např. z nedávné doby rozsudek NS ze dne 15. 12. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1588/2020, kde bylo toto řešení dokonce připuštěno i ve vztahu k výprose. Avšak také v příbuzných právních řádech je toto řešení sporné. Např. rakouská judikatura zastává názor, že žaloba pronajímatele na vydání (vyklizení) vůči osobě, která odvozuje své právo od nájemce, není po dobu trvání nájmu přípustná, a to, ani když byl ujednán zákaz podnájmu (např. OGH 3Ob33/11s, RS0007670). V doktríně je zastáván i opačný názor; např. W. Wilburg: Die Abwehr unzulässiger Untermiete, Zentralblatt für die juristische Praxis č. 54/1936, str. 524 a násl.; viz Klang in H. Klang (ed.): Kommentar zum ABGB, 2. vydání, Österreichische Staatsdruckerei, Wien 1954, komentář k § 1098, str. 59 (Wilburgovy důvody považuje za důležité). Obecně viz H. Würth in P. Rummel (ed.), op. cit. sub 13, komentář k § 1098, m. č. 13; M. Nademleinsky in M. Schwimann (ed.), op. cit. sub 13, komentář k § 1098, m. č. 7. Řešení problému přímého nároku P vůči T, které není zcela jednoznačné a jistě si zaslouží podrobnější diskusi, však nemá žádný vliv na podstatu podnájmu, která je řešena v tomto článku.

[38] Op. cit. sub 1, str. 573 a násl.