Vedení České advokátní komory (ČAK) loni v tichosti uzavřelo třicetiletou nájemní smlouvu na pronájem části Paláce Dunaj. Za čtvrt miliardy. O tom se už napsalo dost a Komora se k tématu opakovaně vyjadřovala a „uváděla informace na pravou míru“. Celá její obhajoba stojí především na tom, že nájem 375 Kč/m² je prý „o cca 50–70 % nižší, než obvyklé tržní nájemné v obdobných projektech v této lokalitě“. Podívejme se na daný argument blíže.

Pokud Komora tvrdí, že cena 375 Kč/m² je o 50 až 70 % nižší než tržní nájemné, tak by musely ony tržní nájmy činit 750 Kč/m² až 1.250 Kč/m² měsíčně. Už zde musí každý, kdo hledal v poslední době nájem kanceláře, pozvednout obočí.

Teď si položme otázku, co je „tato lokalita“ a „obdobný projekt“. Pokud jde o okolí Národní třídy jako „lokality“, tak „obdobný projekt“ (myšleno plocha cca 1.500 m² pro kanceláře a školící prostory) lze najít hned v sousedním Drnu, který nabízí jedny z nejluxusnějších kancelářských prostor v Praze s cenami od 700 Kč/m², či v blízkém projektu Quadrio, postaveném nad stanicí metra Národní třída, kde lze dohledat ceny nájmů okolo 600 Kč/m².

Kdo tyhle nové budovy navštívil, je mu hned jasné, že jde o projekty  „obdobné“ s Palácem Dunaj maximálně tím, že i ony nabízejí kanceláře, stěny a na fasádě jsou okna. Jinak je Palác Dunaj oproti nim zašlý, zastaralý a špatně řešený prostor, kde rozhodně netoužíte být déle, než je nutné. Takto srovnatelně zastaralý a nedaleký Adria Palace inzeruje ceny již od 400 Kč/m². Reálně uzavřené ceny však bývají o 20 % nižší než ty inzerované, jak vám potvrdí každý, kdo se v nemovitostech aspoň trochu pohybuje.

Nájemce jako ČAK, tedy solidní a stabilní subjekt, který chce uzavřít dlouhodobou nájemní smlouvu, by jistě usmlouval cenu ještě výhodnější. Sečteno a podtrženo, nájem 375 Kč/m² nejen že neodpovídá tržnímu nájmu v okolních prostorách, které kvalitou odpovídají Paláci Dunaj, ale dokonce je dražší. Pokud tedy Komora argumentuje, že cena 375 Kč/m² je o 50 až 70 % nižší, tak cenu účelově srovnává se sousedními nejluxusnějšími kancelářemi v Praze, které ale byly vybudovány zcela nově a jejich prostory disponují vysokou estetikou, zázemím a nejmodernější technikou. A teď si stačí vzpomenout na ten pocit, jak sedíte na školení v Paláci Dunaj.

Najít nájem 1.250 Kč/m² měsíčně je skoro nemožné. Jde o extrémně vysokou cenu. Pokud se podíváme na Sreality.cz, tak taková cena za metr čtverečný je jen u doslova jednotek malých kanceláří, a to třeba v Tančícím domě, na Václavském náměstí v nové The Flow Building (větší kanceláře jsou tam k pronajmutí již od cca 530 Kč/m²) nebo v moderních administrativních budovách okolo V TOWER. Člověk tak neplatí za těch pár metrů čtverečných, jako prostě za servis spojený s nájmem a dobrou dresu. Jinak lze v těchto lokalitách najít běžně velké kanceláře v cenách právě okolo 375 Kč/m² naprosto bez problémů. A to i na Václavském náměstí. Nájem 1.250 Kč/m² měsíčně je prostě nesmysl. Palác Dunaj nenabízí žádný výhodný nájem a každý si to může ověřit sám na libovolném nemovitostním portálu.

Komora mohla předejít jakýmkoliv spekulacím, pokud by proběhlo klasické výběrové řízení, jak ukládá Komoře organizační řád při závazcích nad 2 miliony korun ročně. Komora však argumentuje, že končící nájemní smlouva byla prodloužena novací a tedy nejde o nový závazek a proto se nemuselo nic soutěžit a tak prostě pokračujeme do roku 2050. Účelovost takové argumentace je do očí bijící. Důvod je každému, kdo si rozklikne pražskou nabídku kancelářských prostor, asi hned jasný.

Smlouva pochopitelně obsahuje inflační doložku, takže ne, ani časem se ze smlouvy nestane výhodný nájem.

Plně chápu, že Komora má sídlo v centru Prahy v krásném Kaňkově paláci, jehož podloubím kráčely moderní dějiny naší země. Takové sídlo advokátní komoře jistě sluší, je důstojné, reprezentativní, dobře dostupné.

Nicméně není důvod, aby školení a část administrativy Komory nemohly být přeneseny i jinam, než je okolí Kaňkova paláce. Palác Dunaj nepřiléhá ke Kaňkovu paláci, není s ním propojen a je to samostatná budova. Ačkoliv jistě chápu, že může být občas výhodou, „že to je za rohem“, tak ani nyní pracovníci Komory nepobíhají z jedné budovy do druhé. Stejně jako může samostatně existovat pobočka Komory v Brně, může samostatně existovat pracoviště Komory, které je dál než 100 metrů od sídla Komory. Stačí, když bude dobře dostupné MHD, aby cesty na školení koncipientů a advokátů byly pohodlné. Ideálně tedy na metru.

Opět stačí pár kliků na Sreality.cz a vychrlí se na vás nabídka prostor nad 1.500 m² v krásných moderních budovách na dobrých pražských adresách za inzerované ceny jako je pronájem zašlého Paláce Dunaj i nižší. Před slevou pro perspektivního nájemce, kterým ČAK nesporně je.

Vyšel by z řádného výběrového řízení Palác Dunaj za současnou cenu jako vítěz? O tom pochybuji. Není třeba více psát. Stačí, když si to zkusíte v nabídkách kancelářských prostor najít sami.

Mgr. Petr Němec, advokát
kandidát platformy Otevřená advokacie do představenstva ČAK