Cílem tohoto příspěvku je nabídnout přehledné schéma možného řešení nesouladu zápisu v katastru nemovitostí (dále jen „KN“) se skutečností. Přitom se nesnažím vytyčit jednu jedinou výzkumnou otázku či hypotézu, která by byla testována, nýbrž nabízím čtenáři ucelený pohled na problematiku. V praxi se mohou vyskytnout typově různé případy nesouladu. Od konkrétního typu nesouladu se pak odvíjí způsob správněprávního řešení, soukromoprávního řešení i způsob soudní ochrany. Volba nesprávného postupu může mít zásadní negativní dopady na výsledek, a vyvolat tak u laika dojem, že právní řád či soudní systém selhal. Schéma představené v tomto příspěvku snad napomůže tomu, aby bylo snazší zvolit pro jednotlivý případ správný postup ochrany.

Identifikace a klasifikace nesouladu 

V případě řešení nesouladného zápisu v KN je nejprve nutné správně identifikovat a klasifikovat tento nesoulad. V zásadě lze rozlišit dva druhy nesouladu – technický a právní.

Technický nesoulad představuje například chyba ve výpočtu, měření, čtení a zanesení podkladů. Může se týkat jak skutkových, tak i právních otázek a věcí, ale skutkově ani právně o tyto věci není spor. Jinými slovy, zápis v KN je nesouladný z důvodu technické chyby při jeho provádění, a tedy neodpovídá podkladům, na jejichž základě byl proveden (např. rozhodnutí o povolení vkladu).

V případě právního nesouladu byl zápis proveden v souladu s podklady, tedy technicky správně. Existuje ovšem spor o to, zda tyto podklady byly v pořádku a zda odpovídají právní i skutkové realitě. Typicky jde tedy o spory o vlastnictví nemovitostí a hranice mezi nemovitostmi. Může však docházet i ke komplikovanějším situacím, kdy např. dojde k zápisu zástavního práva k nemovitosti ve prospěch banky na základě zástavní smlouvy uzavřené k zajištění pohledávek z úvěrové smlouvy, ačkoliv takový zápis odporoval předběžnému rozhodnutí soudu o zákazu zřídit k této nemovitosti zástavní právo. Panuje tedy nesoulad mezi zápisem zástavního práva a zákazem takové zástavní právo zapsat. 

Náprava technického nesouladu opravou v katastrálním operátu 

Technický nesoulad lze řešit poměrně jednoduše. Podle § 36 zák. č. 256/2013 Sb., katastrální zákon (dále jen „kat. zák.“), se řeší opravou chyby v katastrálním operátu. Takovou opravu může katastrální úřad provést dokonce i bez návrhu z moci úřední, pokud si chyby sám všimne. V případě, že si chyby všimne osoba dotčená nesouladným zápisem, může opravu chyby v katastrálním operátu navrhnout. Katastrální úřad má následně stanovenou lhůtu, ve které musí (i) chybu opravit, nebo (ii) sdělit navrhovateli a zapsanému vlastníkovi nemovitosti, že nejde o chybu.[1]

Dotčená osoba může s řešením katastrálního úřadu vyslovit nesouhlas. Ten musí být sdělen katastrálnímu úřadu do 30 dnů od okamžiku, kdy bylo této osobě doručeno oznámení katastrálního úřadu o zvoleném řešení nesouladu. Zákon nestanoví, co přesně znamená výraz „sdělí-li“, ani jaká je povaha zmíněné třicetidenní lhůty. Vzhledem k povaze a účelu normy však lze usuzovat, že jde o lhůtu procesní, a proto by sdělení mělo být provedeno v listinné podobě.

Pokud bude nesouhlas řádně a včas sdělen, kata­strální úřad vydá rozhodnutí ve věci.[2] Již z jazykového vyjádření kata­strálního zákona lze usoudit, že je tím myšleno vydání správního rozhodnutí ve smyslu § 65 zák. č. 150/2002 Sb., soudní řád správní (dále jen „s. ř. s.“). Proti takovému rozhodnutí se lze tedy odvolat postupem podle zák. č. 500/2004 Sb., správní řád (dále jen „spr. řád“).[3] Po vyčerpání řádných opravných prostředků pak lze proti takovému rozhodnutí podat žalobu proti nezákonnému rozhodnutí ve správním soudnictví.[4]

Tímto postupem však nelze napravit technické chyby, které nastaly před 1. 4. 1964.[5] Je tomu tak z toho důvodu, že až po tomto datu byla založena evidence nemovitostí. Před tímto datem byly vedeny tzv. veřejné knihy (zejména pozemkové knihy, ale i zemské desky a další), a později vedle toho i pozemkový katastr.[6] Tyto zdroje však nebyly z pozdějšího (a tedy i dnešního) pohledu dostatečné. Navíc, tzv. střední občanský zákoník zrušil konstitutivnost zápisů v těchto knihách a obdobně se v 50. letech přestal používat i pozemkový katastr.[7] K plné nápravě tohoto stavu došlo až s účinností k 1. 4. 1964.[8] Žádné nesrovnalosti vzniklé před tímto datem tedy nelze považovat za technický nesoulad, neboť před tímto datem není řádně osvědčen právní a skutkový stav nemovitostí a právních vztahů k nim. Všechny tyto nesrovnalosti je tak nutné řešit postupem pro nápravu právního nesouladu (jak rozebráno níže).

Zvlášť pečlivý přístup je potom nutný v případě údajů o geodetickém a polohovém určení nemovitosti.[9] V těchto případech je totiž o něco složitější rozlišit, zda jde skutečně pouze o technický nesoulad, či zda jde již o právní nesoulad. Je tedy nutné obzvlášť důkladně zkoumat, zda dosud vedené údaje odpovídají podkladům, tedy zda zápis odpovídá zaměření v terénu, a zejména pak, zda v daném případě existuje pochybnost či spor ohledně geodetického a polohového určení nemovitosti.[10] Komentářová literatura k § 36 kat. zák. uvádí, že pokud tímto zkoumáním dojdeme k závěru, že mezi stranami ve skutečnosti existuje spor o hranici, je potřeba postupovat podle § 1028 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). S tímto závěrem lze souhlasit pouze zčásti. Pokud je mezi stranami spor o přesné vedení hranice z toho důvodu, že strany už opravdu neví, kudy hranice vede, a zároveň je průběh hranice i objektivně nezjistitelný, je namístě postup podle § 1028 o. z. Pokud je ovšem hranice i přes rozpory stran objektivně zjistitelná, mělo by se postupovat určovací žalobou.[11]

Náprava právního nesouladu a poznámka spornosti

Pro řešení právního nesouladu nabízí § 24 kat. zák. jako řešení poznámku spornosti v širším slova smyslu. V širším slova smyslu proto, neboť postupem podle § 24 kat. zák. lze jako poznámku spornosti zapsat (i) poznámku rozepře dle § 985 o. z. a (ii) poznámku spornosti dle § 986 o. z. (zde tedy poznámka spornosti v užším slova smyslu).

Vyplývá tak již z jazykového vyjádření § 24 kat. zák., podle kterého se jako poznámka spornosti zapíše, že se dotčená osoba domáhá odstranění zápisu, který je (i) v nesouladu se skutečným právním stavem nebo (ii) proveden bez právního důvodu ve prospěch jiného. Přičemž jazykové vyjádření situace ad (i) odpovídá jazykovému vyjádření poznámky rozepře v § 985 o. z. a jazykové vyjádření situace ad (ii) odpovídá jazykovému vyjádření poznámky spornosti v § 986 o. z.

Podobně již zákon č. 95/1871 ř. z., o zavedení obecného zákona o pozemkových knihách, rozlišoval poznámky rozepře a poznámky spornosti. Poznámka spornosti mířila na neplatnost zápisu, který je od počátku v rozporu se skutečným stavem, a mohla působit i zpětně.[12] Poznámka rozepře pak mířila na neplatnost vkladu, který se do rozporu se skutečným stavem dostal až později, a působila pouze pro futuro.[13] Tato koncepce byla rekodifikací převzata do dnešní právní úpravy, takže uvedené platí i pro stávající poznámku spornosti v užším slova smyslu a poznámku rozepře. Poznámka spornosti v širším slova smyslu, tedy podle § 24 kat. zák., bude dále v příspěvku označována jako „poznámka spornosti“ a poznámka spornosti s užším slova smyslu, tedy podle § 986 o. z., pak bude dále označována jako „poznámka spornosti (s. s.)“.

Z dikce § 24 kat. zák. vyplývá ještě třetí případ poznámky spornosti, a sice poznámka týkající se právě probíhajícího řízení o zápisu práva do KN, podle které je právní jednání, na jehož základě tento zápis probíhá, neplatné, zdánlivé či zrušené. Tato poznámka spornosti má poměrně blízko k poznámce spornosti (s. s.) s tím rozdílem, že do popředí vystupuje princip prevence. Jejím smyslem není odstranit již existující nesoulad zápisu v KN se skutečností, nýbrž v duchu zásady vigilantibus iura předejít jeho vzniku.

Poznámku spornosti lze na rozdíl od opravy chyby v katastrálním operátu provést pouze na návrh.[14] Katastrální úřad ji následně buď zapíše, nebo nezapíše. Proti takovému postupu katastrálního úřadu při zapisování poznámky spornosti lze podat stížnost.[15] Případně se lze bránit i žalobou ve správním soudnictví proti nezákonnému zásahu dle § 82 a násl. s. ř. s.[16] V případě zápisu poznámky spornosti jde o pouhé vyznačení změny právních poměrů bez jakékoliv vlastní rozhodovací pravomoci katastrálního úřadu, a tedy na rozdíl od zápisu vkladu je zápis poznámky faktický úkon.[17] Je tedy vyloučena příslušnost správních soudů rozhodnout o žalobě proti nezákonnému rozhodnutí i civilních soudů, neboť nejde o rozhodnutí o věci vyplývající ze soukromoprávních vztahů.[18]

V souvislosti se soudní ochranou proti provedení či neprovedení poznámky spornosti je však nutné upozornit na ust. § 85 s. ř. s., podle kterého není možné domáhat se ochrany žalobou proti nezákonnému zásahu v případě, že se lze ochrany domáhat jiným prostředkem. Typickým příkladem může být nečinnost. Pokud katastrální úřad poznámku spornosti nezapsal z důvodu nečinnosti, tak i žaloba musí směřovat proti této nečinnosti,[19] a nikoliv proti nezákonnému zásahu, neboť taková žaloba by byla odmítnuta pro nepřípustnost.[20]

Poznámka rozepře 

Komentářová literatura uvádí dva možné důvody vzniku právního nesouladu zápisu v KN se skutečností, na jejichž základě může dojít k zápisu poznámky rozepře: (i) mimoknihovní vznik a zánik práv, kdy zapsané právo zaniklo současným vznikem jiného práva, omezilo se vznikem jiného práva, nebo se rozšířilo zánikem jiného práva; a (ii) dodatečné odpadnutí právního důvodu vzniku práva.[21] Tedy případy, kdy nesoulad se skutkovou či právní realitou nastal až po zápisu práva.

Mezi případy ad (ii) lze počítat nejen případy zániku právního titulu s účinky ex nunc, nýbrž i případy zániku právního titulu s účinky ex tunc. Je však nutné posoudit, zda účinky ex tunc nastaly před zápisem rozporovaného práva či nikoliv. Pokud ano, nejde o dodatečné odpadnutí právního důvodu a je nezbytné využít poznámku spornosti (s. s.). Příkladem může být např. odstoupení od platné smlouvy ještě před tím, než práva z této smlouvy byla zapsána do KN. Pokud však účinky odstoupení nastaly až po zápisu rozporovaného práva, tak je namístě poznámka rozepře.[22]

Na tomto místě je vhodné upřesnit, že samotným zápisem poznámky spornosti se právně nesouladný zápis nijak nevyřeší. K vyřešení situace dojde až soukromoprávním uplatněním práva. Poznámka spornosti však má svůj význam, neboť s jejím zápisem je spojen jistý účinek. Tímto účinkem je výmaz těch zápisů v KN, které jsou v rozporu s výsledkem soukromoprávního řízení. V případě poznámky rozepře působí tento účinek pouze do budoucna, tzn. pouze na ty zápisy, které byly provedeny po zápisu poznámky rozepře.[23] Poznámka rozepře tedy nepůsobí zpětně, tzn. nelze provést výmaz těch zápisů, které byly provedeny před zápisem poznámky rozepře. Pokud se chce dotčená osoba domoci svého práva proti subjektu, kterému takový zápis svědčí, musí podat příslušnou soukromoprávní žalobu přímo proti tomuto subjektu.[24] 

Poznámka spornosti (s. s.)

Poznámka spornosti (s. s.) dopadá na případy, kdy již od počátku absentuje právní důvod vzniku zapsaného práva, a to např. pro absolutní neplatnost či zdánlivost právního jednání, na jehož základě byl zápis proveden.[25] V zásadě se jedná o ochranu skutečného držitele vlastnického či jiného věcného práva proti ztrátě či omezení tohoto práva v důsledku působení § 984 o. z., který chrání nabyvatele v dobré víře.[26]

Co se účinků poznámky spornosti (s. s.) týče, jsou obdobné jako v případě účinků poznámky rozepře. Ostatní řízení o zápisech k příslušné nemovitosti vedená kata­strálním úřadem se sice nepřeruší, ale poznámka rozepře způsobí, že katastrální úřad ex offo vymaže takové zápisy, které jsou v rozporu s výsledkem soukromoprávního uplatnění práva. V případě poznámky spornosti (s. s.) nastává tento účinek i zpětně, tzn. i vůči zápisům provedeným před zápisem poznámky spornosti (s. s.). K tomuto zpětnému účinku však zákon stanoví podmínku – dotčená osoba musí podat žádost o zápis poznámky spornosti (s. s.) do jednoho měsíce ode dne, kdy se o nesouladu v KN dozvěděla.[27]

Uplatnění práva

Jak bylo řečeno výše a jak vyplývá i z logiky věci, samotný zápis poznámky spornosti nevyřeší právní nesoulad zápisu v KN. Dotčená osoba musí také uplatnit své právo, kvůli kterému navrhuje zapsat poznámku spornosti, a to samozřejmě vhodným právním prostředkem. Uplatnění práva pak musí být prokázáno katastrálnímu úřadu. V případě poznámky rozepře ihned při podání návrhu na zápis poznámky rozepře a v případě poznámky spornosti (s. s.) nejpozději do dvou měsíců od doručení návrhu na zápis poznámky spornosti (s. s.). 

Soukromoprávní určovací žaloba

Základním prostředkem pro uplatnění práva je soukromoprávní určovací žaloba podávaná dle § 80 zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“). Tato žaloba slouží k určení subjektu vlastnictví či jiného věcného práva, případně k určení jejich rozsahu. Pro její úspěch je nutný naléhavý právní zájem žalobce. V případě, že naléhavý právní zájem absentuje, je určovací žaloba zamítnuta. Naléhavý právní zájem je tedy hmotněprávní podmínkou.[28] Naléhavý právní zájem existuje v případě, kde je splněna alespoň jedna z následujících podmínek: (i) situaci nelze řešit jinak, (ii) jde o účinné řešení nevyžadující další aktivní uplatnění práva, (iii) jde o preventivní odstranění ohrožení práva jednoznačným deklaratorním určením.[29] V případě nesouladu zápisu v KN se skutečností je však situace značně ulehčena, neboť právní zájem je v těchto případech uznán přímo hmotným právem, tj. v § 985 a 986 o. z., a není jej tedy nezbytné prokazovat.[30]

Tato žaloba je tedy vhodným prostředkem uplatnění práva v případě, kdy mezi subjekty existuje spor o to, kdo má vlastnické právo k určité nemovitosti. Podobně je vhodným nástrojem i v případě, kdy mezi stranami existuje subjektivní spor o hranici, ale objektivně je hranice zjistitelná.[31] Tato žaloba může znít buďto na určení vlastnického práva, nebo i přímo na neplatnost zápisu v KN. Naopak určovací žaloba není vhodným postupem v situaci, ve které lze nesouladný zápis opravit postupem podle § 36 kat. zák.[32]

Soukromoprávní žaloba na určení hranice

Druhým prostředkem uplatnění práva je soukromoprávní žaloba na určení hranice podle § 1028 o. z. Ta se používá v situacích, ve kterých je hranice mezi nemovitostmi neznatelná a není tedy jisté, kde začíná jedna, kde končí druhá a kdo k oné sporné části má mít vlastnické právo. Pro odlišení od určovací žaloby jsou stěžejní pojmy „neznatelná“ a „pochybná“ hranice. Hranice je neznatelná a pochybná, pokud ji nelze určit v podkladech ani v terénu, protože je to (technicky) nedostatečně vyznačeno, a ani dotčení vlastníci nejsou schopni určit, jaký je skutečný skutkový a právní stav.[33] Na rozdíl od případů, na které se použije určovací žaloba, zde jde tedy o situaci, ve které hranice není objektivně zjistitelná.

Soud má v těchto případech možnost hranici určit dle slušného uvážení, což je opět rozdíl od řešení sporu o hranici určovací žalobou. Vyplývá tak z logiky věci. Určovací žalobou lze totiž řešit pouze takový spor o hranici, ve kterém je hranice objektivně zjistitelná. Určením dle slušného uvážení by tedy soud porušil tuto objektivně zjistitelnou a existující realitu, čímž by v důsledku (protiprávně) popřel právo jednoho z účastníků sporu. To v případě žaloby na určení hranice nehrozí (pokud soud zůstane v mezích slušného uvážení – ať už to v praxi přinese jakýkoliv výsledek sporu). 

Nový návrh na zápis vkladem

Existuje ještě třetí prostředek uplatnění práva, a sice nový návrh na zápis. Ten může být podán např. v situaci, kdy byl původní zápis proveden na základě objektivně chybné listiny. Tzn. zápis sám je v souladu s listinou, avšak listina sama není v souladu se skutečností, a to nikoliv z důvodu sporu či nejasností, nýbrž z důvodu jednoznačné a objektivně rozeznatelné chyby v podkladové listině.

V takovém případě dotčeným osobám nic nebrání, aby listinu opravily (např. uvedly správnou výměru, na které se shodují a která z důvodu překlepu byla v listině uvedena nesprávně), a následně podaly nový návrh na zápis. V rámci tohoto postupu mohou využít i zápis poznámky rozepře. Jazykové vyjádření § 985 o. z. a smysl úpravy sice vylučuje, aby v případě technického nesouladu byla zapsána poznámka spornosti, avšak nevylučuje možnost využít ji v případě chyby, kterou lze zhojit podáním nového návrhu na zápis. Na rozdíl od § 986 o. z. totiž § 985 o. z. explicitně nepožaduje uplatnění u soudu. A contrario, dotčená osoba může uplatnit své právo i jinak než u soudu, např. návrhem na vklad. I u návrhu na vklad je následně vydáno rozhodnutí, jak požaduje znění § 985 o. z., a mohou nastat účinky tímto předpisem předpokládané.

Závěr

Shrnující závěrečné schematické řešení (viz níže) začíná u identifikace nesouladu. Identifikujeme-li nesoulad jako technický, je namístě požádat katastrální úřad o opravu chyby v katastrálním operátu. V případě, že katastrální úřad opravu neprovede, je nutné se proti takovému postupu odvolat. V případě neúspěchu odvolání je pak možné podat žalobu proti nezákonnému rozhodnutí k příslušnému správnímu soudu.

Pokud nesouladný zápis identifikujeme jako právní nesoulad, pak je namístě požádat katastrální úřad o zápis poznámky spornosti ve smyslu katastrálního zákona. Tato poznámka pak bude mít buď povahu poznámky rozepře ve smyslu o. z., nebo poznámky spornosti (s. s.) ve smyslu o. z. V případě, že poznámka spornosti není zapsána, je možné bránit se žalobou proti nezákonnému zásahu či nečinnosti u příslušného správního soudu. Současně se zápisem poznámky spornosti je nezbytné uplatnit tvrzený nárok příslušnou formou. Typicky se tak bude dít žalobou na určení hranice či určovací žalobou.

Mgr. Radim Doležal působí v advokátní kanceláři Taylor Wessing Česká republika.

---

[1] Celý tento proces (včetně jeho pokračování popsaném v násl. odstavci) upravuje § 36 kat. zák. Lhůta činí 30 dnů, ve zvlášť odůvodněných případech 60 dnů, od doručení návrhu.

[2] § 36 odst. 4 kat. zák.

[3] § 81 a násl. spr. řádu.

[4] § 65 a násl. s. ř. s.

[5] Rozsudek Nejvyššího správního soudu sp. zn. 1 As 43/2012.

[6] Op. cit. sub 5.

[7] Tamtéž.

[8] Stalo se tak díky tomu, že od tohoto data byly účinné tři zásadní předpisy, dle kterých došlo k obnovení řádné evidence nemovitostí a práv k těmto nemovitostem. Jednalo o zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník; zák. č. 22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí, a prováděcí vyhlášku č. 23/1964 Sb.

[9] P. Baudyš: § 36 [Oprava chyby v katastrálním operátu], in: P. Baudyš: Katastrální zákon, 1. vydání, C. H. Beck, Praha 2014, str. 134.

[10] Op. cit. sub 9.

[11] K tomuto závěru dochází i komentářová literatura k § 1028 o. z., viz pozn. pod čarou č. 29.

[12] J. Spáčil, E. Dobrovolná, J. Handrlica, J. Holejšovský, T. Horák, D. Hrabánek, M. Králík, J. Lasák, M. Novotný, B. Petr, V. Pihera, T. Richter, L. Vrzalová: Občanský zákoník III., Věcná práva (§ 976–1474), 1. vydání, C. H. Beck, Praha 2013, str. 48.

[13] Op. cit sub 12.

[14] Celý popisovaný proces je stanoven v § 24 kat. zák.

[15] § 175 spr. řádu.

[16] Rozsudek Nejvyššího správního soudu č. j. 4 Aps 4/2011-68.

[17] Op. cit. sub 16.

[18] Tamtéž.

[19] § 79 a násl. s. ř. s.

[20] § 46 odst. 1 písm. d) s. ř. s. ve spojení s § 85 s. ř. s.

[21] Op. cit sub 12, str. 49-50.

[22] Tamtéž, str. 55.

[23] § 985 o. z.

[24] V případě zápisu provedeného před podáním návrhu na zápis poznámky rozepře totiž nedochází „k rozšíření subjektivních mezí závaznosti soudního rozhodnutí“ na tyto zápisy. Op. cit. sub 12, str. 52.

[25] Op. cit. sub 12, str. 55.

[26] Tamtéž, str. 54 až 55.

[27] § 986 odst. 2 o. z., přičemž při promarnění lhůty nastávají zpětné účinky jen vůči těm, kteří dosáhli zápisu a zároveň nebyli v dobré víře, že jim zapisované právo náleží. Dle odst. 3 téhož ustanovení se pak měsíční lhůta prodlužuje až na tříletou (počítáno od provedení nesouladného zápisu) v případě, že dotčená osoba nebyla o nesouladném zápisu řádně vyrozuměna.

[28] Kdyby se jednalo o procesněprávní podmínku, došlo by k odmítnutí žaloby.

[29] Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 21 Cdo 236/2017, či nález Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 21/05.

[30] Op. cit. sub 12, str. 62.

[31] Tamtéž, str. 191 až 192.

[32] Podle právní úpravy účinné před 1. 1. 2014 zákon naléhavý právní zájem pro tyto případy nestanovil automaticky; bylo nutné jej prokázat a v případě, že osoba dotčená nesouladným zápisem naléhavý právní zájem neprokázala, byla určovací žaloba zamítnuta pro nesplnění této hmotněprávní podmínky. K tomu tedy mohlo dojít i v situaci, kdy nesoulad bylo možné řešit i prostou opravou katastrálního operátu. Tento závěr byl i judikován, viz např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 4176/2007. Ačkoliv dnes je tato podmínka pro případy uvedené v § 985 a 986 o. z. splněna, má autor tohoto příspěvku za to, že Nejvyšší soud předchozí judikatorní závěry neopustí úplně a stále se bude snažit držet výkladu, podle kterého je možné určovací žalobu odmítnout v situaci, kterou lze řešit postupem podle § 36 kat. zák. Takové řešení je ostatně rychlejší pro dotčenou osobu (neboť správní řízení je bezesporu rychlejší než civilní soudní řízení) a je prospěšné i s ohledem na vytíženost civilního soudnictví.

[33] Op. cit. sub 31.