Soukromoprávní institut vydržení bývá mnohdy popisován jako nástroj ke zhojení situace, kdy osoba odlišná od vlastníka drží a v dobré víře pečuje o cizí věc (resp. právo k ní), přičemž uplynutím stanovené doby a splněním dalších zákonných předpokladů se stane jejím vlastníkem, a to na úkor dosavadního vlastníka. V případě vydržení práva k nemovité věci je současnou právní úpravou vyžadována držba trvající alespoň 10 let, pročež soudní praxe se doposud vyjadřovala zejména k případům, kdy k vydržení došlo za minulé právní úpravy (před 1. 1. 2014).

Tento článek si klade za cíl předestřít možné přístupy k vydržení (především vlastnického) práva k nemovité věci dle současného právního stavu, a to zejména s ohledem na zásadu materiální publicity, která ovládá zápisy do katastru nemovitostí, a posoudit, zda a příp. do jaké míry bude v budoucnu použitelná dosavadní judikatura umožňující vydržení práva v rozporu se stavem zapsaným v katastru nemovitostí.

Před přijetím zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), který nabyl účinnosti dne 1. 1. 2014, bylo možné držet nemovitou věc (resp. dle současné nauky právo k ní) a za splnění příslušných předpokladů i vydržet. Pro takové období bylo zásadní tehdy platné ust. § 134 zák. č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen „obč. zák. č. 40/1964 Sb.“), následujícího znění: „Oprávněný držitel se stává vlastníkem věci, má-li ji nepřetržitě v držbě po dobu tří let, jde-li o movitost, a po dobu deseti let, jde-li o nemovitost.“ Právní úprava vycházela z požadavku na oprávněného držitele, který byl vymezen v § 130 odst. 1 obč. zák. č. 40/1964 Sb. následovně: „Je-li držitel se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře o tom, že mu věc nebo právo patří, je držitelem oprávněným. V pochybnostech se má za to, že držba je oprávněná.“

V rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 17. 11. 1999, sp. zn. 22 Cdo 837/98 (nověji např. v usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2014, sp. zn. 22 Cdo 2338/2014), bylo pro poměry obč. zák. č. 40/1964 Sb. dovozeno, že držba nemovité věci (resp. práva k ní) byla možná i contra tabulas, tedy v rozporu se stavem zapsaným v katastru nemovitostí. Jinými slovy, za účinnosti obč. zák. č. 40/1964 Sb. bylo přípustné držet (i vydržet) pozemek, resp. právo k němu, ač dle zápisu v katastru nemovitostí žádné právo k takovému pozemku vydržiteli nenáleželo a ten by při nahlédnutí do pozemkové evidence danou skutečnost musel zjistit.  Soudní praxe řešila řadu případů, kdy nabyvatel nabyl vlastnické právo k pozemku a spolu s ním začal užívat i sousední pozemek (či jeho část), o němž se domníval, že je součástí jím nabytého pozemku (z důvodu nejasných hranic pozemků v terénu, nesprávně postavených plotů apod.), ale neověřil si takovou skutečnost v katastru nemovitostí či v jeho předchůdcích. V těchto případech byla možnost vydržení contra tabulas rozhodující.

V usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 2. 2021, sp. zn. 22 Cdo 3770/2020, byla shrnuta dosavadní judikatura a bylo řečeno, že oprávněnou držbu, a tedy i držbu způsobilou založit vydržení „nelze vyloučit ani v případě, že výměra drženého pozemku dosahuje až 50 % výměry pozemku koupeného, výjimečně i více, například půjde-li o pozemek nepravidelného tvaru v nepřehledném terénu, nebo držitel byl do omylu uveden znalcem (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 3. 2005, sp. zn. 22 Cdo 1594/2004). Pro posouzení, jaký poměr ploch nabytého a skutečně drženého pozemku vylučuje dobrou víru nabyvatele o tom, že drží jen nabytý pozemek, nelze stanovit jednoznačné hledisko. Každý případ je třeba posoudit individuálně (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 4. 2008, sp. zn. 22 Cdo 1261/2007).“ Skutečnost, že k vydržení v rozporu se stavem zapsaným v katastru nemovitostí mohlo dojít, byla umožněna povahou zápisů v této pozemkové evidenci, které neovládala zásada materiální publicity, na což přiléhavě poukázal rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 4. 2009, sp. zn. 22 Cdo 646/2009: „V platném právu pak není princip tzv. materiální publicity zápisů v katastru proveden tak, aby v některých případech skutečný vlastník musel ustoupit tomu, kdo nabyl pozemek od osoby, která byla v pozemkové knize jako vlastník zapsána, ač jím ve skutečnosti nebyla (tzv. vlastník knihovní).“

Současná právní úprava je však v mnohém odlišná. Základním předpokladem vydržení práva k nemovité věci je řádná, pravá a poctivá držba a uběhnutí desetileté vydržecí doby. Ust. § 994 o. z. stanoví vyvratitelnou domněnku, dle níž se má za to, že držba je pravá, poctivá a řádná (opak tedy musí být prokázán). Držba práva k nemovité věci je držbou práva k předmětu evidence v katastru nemovitostí. Uplatní se tedy ust. § 980 o. z., zejména pak zásada materiál­ní publicity vyjádřená takto: „Je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje.“

Nezbytná je úvaha o tom, jaký je vztah mezi § 980 a 994 o. z., odlišně řečeno, zda je i za účinnosti o. z. držba contra tabulas způsobilá být držbou v dobré víře a vést k vydržení věcného práva, přičemž zákon na jednu stranu stanoví domněnku pravosti, poctivosti a řádnosti držby, na druhou stranu však říká, že nikoho ne­omlouvá neznalost zapsaného údaje. Zapsaným údajem je zejména údaj, že právo (např. vlastnické) k nemovité věci náleží určité osobě, že toto není nijak omezeno, že k dané věci nenáleží nikomu žádné jiné věcné právo apod.[1] Může být někdo v dobré víře (být poctivým držitelem ve smyslu výše uvedeného), že je vlastníkem určité nemovité věci (kteroužto dobrou víru zákon předpokládá), když tentýž zákon zároveň říká, že dotyčného ne­omlouvá, že nenahlédl do katastru nemovitostí a nezjistil, že v něm jako vlastník zapsán není?

Thöndel dospěl při svém zhodnocení současné úpravy materiální publicity a institutu vydržení k náhledu, že vydržení contra tabulas je za účinnosti o. z. vyloučeno, v úvahu přichází toliko případné mimořádné vydržení.[2] Petrov při posuzování, zda lze uvažovat o vydržení contra tabulas po přijetí o. z., směřuje své úvahy k tomu, zda jsou za nové právní úpravy dány důvody pro přehodnocení judikatury k obč. zák. č. 40/1964 Sb., která vydržení v rozporu se zapsaným stavem v zásadě umožňovala a s ohledem na nedokonalost tehdejších pozemkových evidencí dovodila, že držitel není povinen prověřovat (kontrolovat) v pozemkových evidencích, zda mu jím vykonávané právo svědčí i dle zapsaného stavu. Své úvahy (ve vztahu k ověřování zákresů v katastrální mapě) Petrov shrnuje takto: „Taková kontrola byla v 90. letech, kdy byly položeny základy této judikatury, nepřiměřeně zatěžující – znamenala návštěvu katastrálního úřadu. Dnes však lze během minuty nahlédnout do katastrálních map na webové stránce www.cuzk.cz, třeba i z mobilního telefonu (a takovou opatrnost lze předpokládat přinejmenším při nabývání pozemku). Proto by patrně bylo vhodné dosavadní judikaturu přehodnotit tak, že držba započatá za účinnosti obč. zák. č. 40/1964 Sb. v souvislosti s nabytím pozemku by neměla být poctivá, pokud zjevně překračuje hranici vyznačenou v dostatečně podrobné a kvalitní internetové katastrální mapě (s možnými výjimkami, např. nabytí od osoby blízké). Pokud se tento výklad prosadí, pak … by poctivá (dříve oprávněná) držba nabytá za účinnosti § 32–39 obč. zák. č. 40/1964 Sb. musela být, pokud by k jejímu nabytí došlo za účinnosti obč. zák. č. 40/1964 Sb., hodnocena jako nepoctivá.“[3] Spáčil dospívá k podobnému náhledu: „Judikatura k obč. zák. č. 40/1964 Sb. oprávněnou držbu contra tabulas i nadále připouštěla; to bylo nutné již z toho důvodu, že stav katastru nemovitostí nebyl nadále uspokojivý, přístup k jeho údajům byl v době restitucí složitý a zásada materiální publicity zápisů v katastru nebyla provedena důsledně. Tyto důvody však již pominuly a platný zákoník poctivou držbu v rozporu se stavem veřejného seznamu patrně v zásadě nepřipouští (viz § 980 odst. 1 větu první). To znamená, že pokud držitel při zachování obvyklé opatrnosti musí znát parcelní číslo držené parcely, je jeho dobrá víra vyloučena, je-li jako její vlastník evidován někdo jiný.“[4]

Výše jmenovaní autoři se shodují na tom, že zásada materiální publicity upravená v o. z. vylučuje dobrou víru držitele o tom, že mu náleží právo k nemovité věci, není-li toto právo zapsané do katastru nemovitostí. Jinými slovy, držba práva k jakémukoliv pozemku v zásadě nemůže být držbou poctivou, a tedy držbou způsobilou zakládat vydržení, poněvadž dotyčný držitel se vždy mohl a měl seznámit se zapsaným stavem.

Otázkou zůstává, zda by měly výše uvedené náhledy platit bezvýjimečně, příp. zda je lze uplatnit i na držbu vlastnického práva k části pozemku. Zvára se táže, zda má být přehodnocena stávající (a výše předestřená) judikatura, která dovodila oprávněnou (poctivou) držbu části sousedního pozemku v případech, kdy poměr plochy nabývaného a skutečně drženého pozemku dosahuje obvykle nejvýše 50 %. Shodně s Petrovem poukazuje na současné technologie a možnost ověřit rozsah a výměru skutečně nabývané držby na satelitních mapách dostupných na webových stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Uzavírá, že je nezbytné redukovat dosavadní judikaturou připouštěný rozsah poměru plochy nabývaného a skutečně drženého pozemku, aby držba mohla být poctivá, přičemž jako přijatelnou zvažuje hranici 15-20 %.[5] Spáčil případnou výjimku spatřuje v situaci, kdy prodávající předá kupujícímu oplocený pozemek v hranicích, jak jej sám užíval, a vlastník sousedního pozemku držbu nezpochybní, ač o jejím rozsahu ví. V takovém případě by se o poctivou držbu dle něho mohlo jednat.[6]

Třebaže se odborná literatura kloní k názoru, že dosavadní judikaturu je nutné přehodnotit a k vydržení contra tabulas po účinnosti o. z. v zásadě nemůže dojít, neřeší přímo vztah ust. § 980 a 994 o. z., jejichž výklad je pro obhájení takového názoru stěžejní. Jak již bylo popsáno, srovnání znění daných ustanovení vede k otázce, zda může být někdo v dobré víře, že je vlastníkem určité nemovité věci či její části, když taková dobrá víra je zákonem presumována, za situace, kdy tentýž zákon zároveň říká, že dotyčného neomlouvá, že nenahlédl do katastru nemovitostí a nezjistil, že v něm jako vlastník zapsán není?

Ač dále uvedené žádný z výše jmenovaných autorů podrobněji nerozebírá, domnívám se, že ust. § 980 o. z. lze v jistém smyslu chápat jako lex specialis k ust. § 994 o. z., které v obecné rovině zakládá u držby věci její řádnost, poctivost a pravost. Ust. § 980 o. z. pak toto pravidlo (jako lex specialis) mění ve vztahu k držbě nemovitých věcí vedených ve veřejném seznamu, přičemž pro případ neshody držby se zapsaným stavem dobrou víru, a tím i poctivost držby, vylučuje.

Tím se dostáváme k současným technickým možnostem a bezplatnému nahlížení do katastru nemovitostí prostřednictvím počítače či mobilního telefonu, na které citovaní autoři poukazují. Mohl-li se dotyčný se skutečným stavem seznámit, měla by být jeho dobrá víra (a poctivost držby) vyloučena. Rozhodným dle mne nebude ani tak poměr plochy drženého a skutečně vlastněného pozemku, nýbrž to, zda bylo možné předmětný nesoulad odhalit znalostí zapsaných údajů, resp. ve světle výše uvedeného zhlédnutím katastrální mapy, hranic pozemků a jejich výměr prostřednictvím internetového nahlížení do katastru nemovitostí.

Případná výjimka z obecné nemožnosti vydržet právo k nemovité věci zapisované do katastru nemovitostí contra tabulas by mohla nastat tehdy, nebyl-li by dotyčný schopen užívat technologie umožňující nahlížení do katastru nemovitostí prostřednictvím webové aplikace, příp. by ani takovým způsobem nebylo možné nesoulad odhalit, např. pro svažitý či jinak nepřehledný terén nebo pro vzrostlý porost neumožňující dohledat průběh hranice na zemském povrchu.

Ačkoliv zákonná úprava s vydržením práva k nemovité věci počítá, lze se s ohledem na výše uvedené domnívat, že za účinnosti o. z. k němu bude docházet jen ve zcela výjimečných případech. Pro úplnost budiž poznamenáno, že nedávná judikatura již dovodila, že shora předestřené náhledy nelze vztáhnout na mimořádné vydržení dle § 1095 o. z., k němuž může dojít i s ohledem na jiné zákonné předpoklady též tehdy, je-li ve veřejném seznamu zapsána osoba odlišná od vydržitele.[7]

 

JUDr. Martin Pešek působí jako právní čekatel Okresního státního zastupitelství v Českých Budějovicích.

Ilustrační foto: canva.com

---

[1] V zásadě týž závěr činí L. Vrzalová: § 980 [Domněnka správnosti zápisů ve veřejném seznamu], in J. Spáčil, M. Králík a kol.: Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474), 2. vydání, C. H. Beck, Praha 2021, str. 12-13, marg. č. 10-11.

[2] A. Thöndel in J. Švestka a kol.: Občanský zákoník, Komentář, Svazek III (§ 976 až 1474), 1. vydání, Wolters Kluwer ČR, a. s., Praha 2014, str. 247-248.

[3] J. Petrov: § 992 [Poctivá držba], in J. Petrov, M. Výtisk, V. Beran a kol.: Občanský zákoník, 2. vydání (2. aktualizace), C. H. Beck, Praha 2023, marg. č. 31.

[4] J. Spáčil: § 992 [Poctivá držba], in op. cit. sub 1, str. 102, marg. č. 26-27.

[5] M. Zvára: § 992 [Předpoklady poctivé držby], in J. Švestka, J. Dvořák, J. Fiala a kol.: Občanský zákoník, Komentář, Svazek III, 2. vydání, Wolters Kluwer ČR, Praha 2022, str. 172.

[6] J. Spáčil: § 992 [Poctivá držba], in op. cit. sub 1, str. 102, marg. č. 26-27.

[7] Rozsudek Krajského soudu v Plzni ze dne 6. 12. 2022, č. j. 56 Co 195/2022-164.