V následujícím článku, resp. v jeho dvou na sebe navazujících částech (druhý díl vyjde v BA č. 12/2021 – pozn. red.), se zabývám výhradou přednostního pořadí limitovaného věcného práva zapisovaného do veřejného seznamu. Úvodem je třeba zdůraznit, že jde o jeden z nástrojů umožňujících modifikaci zákonných pravidel o pořadí limitovaných věcných práv evidovaných ve veřejném seznamu.[1]

Z předmětného ust. § 982 odst. 2 plyne následující: „Zřizuje-li vlastník věcné právo k vlastní věci, může před tímto právem vyhradit a do veřejného seznamu zapsat přednostní pořadí pro jiné právo; má-li být výhrada do veřejného seznamu zapsána až po zřízení věcného práva, vyžaduje se souhlas osoby, jejíž právo má být dotčeno. K zápisu práva, pro něž bylo vyhrazeno lepší pořadí, se nevyžaduje souhlas osoby, jejíž právo je výhradou omezeno, ledaže má být právo, jemuž svědčí výhrada lepšího pořadí, zapsáno do veřejného seznamu v širším rozsahu, než jak to z výhrady vyplývá.“

Terminologie zákona není precizní. V první větě daného ustanovení se totiž mluví o „přednostním“ pořadí, ve druhé větě pak o „lepším“ pořadí. Ačkoli nejde o synonyma (přednostní není totéž, co lepší), je význam pravidla přesto pochopitelný. Terminologická střídmost by však zákonnému textu jedině prospěla.

Vzorem úpravy byly čl. 13[2] a 14[3] polského zákona o věčných knihách a hypotéce (dále „UKW“) obsahující institut označovaný jako zastrzeżenie pierwszeństwa. V našem dřívějším právu byla výhrada pořadí (poznámka pořadí, resp. též poznamenání posloupnosti) přípustná na podkladě § 53 a násl. obecného knihovního zákona (dále „OKZ“). Z nám blízkých právních řádů ji zná též např. § 881 německého BGB[4] a § 53 rakouského knihovního zákona (GBG)[5] (Anmerkung der Rangordnung). Vzhledem k tomu však, že konstrukce výhrady obsažená v BGB i GBG je v určitých aspektech odlišná od stávajícího českého řešení,[6] je třeba při přebírání závěrů německé a rakouské dogmatiky a judikatury postupovat velmi pečlivě; hlavním zdrojem poznatků tak zůstávají prameny polské.

Smyslem výhrady pořadí – jak již plyne z názvu institutu – je předběžná rezervace „knihovního místa“ za účelem pozdějšího zápisu knihovního práva v pořadí výhrady.[7]

Na úvod je vhodné poznamenat, že uvedený instrument nachází v Polsku jen velmi řídké praktické využití; část literatury jej dokonce označuje za mrtvý.[8] To plyne údajně ze tří příčin. První je historická – v bývalé Polské lidové republice nebyl institut využíván (z pochopitelných důvodů), přičemž uvedená „zvyklost“ nebyla překonána ani v poměrech tržního hospodářství. Druhým důvodem je to, že subjekty vystupující na trhu necítí reálnou potřebu využití institutu (uvedený instrument pro ně nemá praktický význam). Konečně lze dodat, že hlavní smysl využití výhrady pořadí je spatřován ve vztahu k zástavním právům (nikoli již k jiným typům limitovaných věcných práv). Vzhledem k tomu však, že UKW reguluje v čl. 101 a násl. uvolněnou hypotéku, která do značné míry směřuje k týmž cílům jako výhrada pořadí, křižují se v obou nástrojích stejné záměry zákonodárce; uvolněná hypotéka přitom nachází v praxi větší využití.[9]

Z českého pohledu lze uvažovat o dalším aspektu, který by mohl praktickou využitelnost výhrady pořadí ještě více omezit. Konkrétně jde o instituty budoucího zástavního práva (§ 1310 odst. 2 ve spojení s § 1341 odst. 2) a budoucího výměnku (§ 2708 odst. 2). Oba instituty představují rozvinutí a doplnění obecného § 982 odst. 2.

Bez ohledu na polskou zkušenost[10] je však třeba úpravu výhrady pořadí v o. z. přivítat; koneckonců, chování subjektů na jednom národním trhu může být v určitých aspektech velmi vzdáleno chování subjektů na jiném národním trhu (byť by se jednalo o sousední země).[11] Jediným „nebezpečím“, které institutu hrozí, je to, že se nebude v praxi používat.

Povaha institutu

Výhrada pořadí bývá v zahraniční doktríně chápána zpravidla jako „vlastníkovi vyhrazený element vlastnického práva“ (ein für den Eigentümer reserviertes Stück Eigentum), resp. jako „věcněprávní osamostatnění elementu vlastnického práva“ (dingliche Verselbstständigung eines Stücks Eigentums­rechts).[12] Jde tedy o složku oprávnění vlastníka nakládat s věcí (ius disponendi).[13] Důsledkem zřízené výhrady je rezervování knihovního pořadí pro limitované věcné právo, které v budoucnosti může (avšak nemusí) na věci vzniknout;[14] takto může být rezervováno pořadí i pro právo již existující, avšak dosud nezapsané v knize (viz však dále). Není vyloučeno využít současně či postupně více výhrad pořadí ve vztahu k témuž tabulárnímu objektu.

Zápis výhrady nelze chápat jako určitý počátek procesu vzniku věcného práva, tím méně pak jako jeho určitý předstupeň, resp. vývojovou fázi. Nejedná se tedy v žádném případě o konstrukci tzv. čekatelského práva, jak je známa v dogmatice a judikatuře nám blízkých právních řádů (v Německu, Rakousku či Švýcarsku Anwartschatfsrecht, v Polsku ekspektatywa).[15]

Právní povaha výhrady – byť se jedná o „pouhý“ zápis formálního pořadí pro právo zpravidla dosud materiálně ne­existující (tedy o jakousi „slupku bez jádra“) – je do značné míry podobná povaze limitovaného věcného práva samotného. To znamená, že výhrada „zatěžuje“ věc (představuje její „quasivěcněprávní závadu“) a sleduje její právní osud (stejně jako limitované věcné právo), bez ohledu na to, kdo je jejím vlastníkem (ať již se vlastník změnil na základě singulární, či univerzální sukcese, popř. jinak). Přesto však výhrada není věcným právem a v jistých aspektech se od něj podstatně liší. Byť tedy výhrada představuje „quasizatížení věci“, jde o zatížení ve prospěch vlastníka tabulárního objektu („zatížení“ zde pro vlastníka představuje nikoli negativum, nýbrž beneficium). Je též zřejmé, že vlastník může kdykoli svým rozhodnutím toto zatížení zrušit.[16]

V dogmatice se uznává, že výhrada pořadí není samostatným objektem (právem), s nímž by bylo možné disponovat (převádět ho, zatěžovat apod.); rovněž tak nepodléhá exekučnímu zabavení.[17] V této souvislosti je významné, že pro účely exekučního (shodně insolvenčního) řízení se k výhradě nepřihlíží, nebylo-li pro ni zapsáno v rozhodné době žádné právo.[18] Nepochybně je však možné, aby docházelo ke změnám pořadí zapsané výhrady (více zapsaných výhrad); k tomu viz další text.

I když tedy nepřipustíme povahu výhrady jako samostatného věcného práva (s ohledem na princip numerus clausus věcných práv), nic to nemění na závěru, že právní účinky výhrady jsou zásadně podobné účinkům limitovaných věcných práv (publicita,[19] působení erga omnes); pokud jde o možnost „nabytí výhrady od neoprávněného“, srov. dále.

Ze samotného zápisu výhrady neplynou žádná přímá práva osobě, pro jejíž (budoucí) právo byla výhrada zapsána (koneckonců, taková osoba nemusí dosud ani existovat, a výhrada proto může být zřízena jen jako „abstraktní“). V jejím majetku tak nevzniká žádné speciální právo,[20] zejm. ne právo, aby jí vlastník zatížené věci zřídil limitované věcné právo, pro něž byla výhrada zapsána. To, zda existuje taková povinnost, záleží na právním poměru vlastníka a příslušné třetí osoby.[21]

Shodně tak uvedené osobě neplynou žádná práva proti třetím osobám, které mají na zatížené věci svá limitovaná věcná práva – byť zapsaná v pořadí za výhradou. Teprve od okamžiku zápisu práva ve vyhrazeném pořadí vznikají oprávněnému práva vůči třetím osobám s právy v horším pořadí. Příklad: V katastru je vyhrazeno pořadí pro zástavní právo před zapsaným právem služebnosti. Oprávněný ze služebnosti vykonává své právo způsobem, který znehodnocuje zástavu. Potenciální zástavní věřitel se nemůže bránit znehodnocování zástavy. Oprávněný ze služebnosti není povinen respektovat pouhou skutečnost zapsané výhrady, jíž dosud nesvědčí žádné právo.

V případě změny vlastníka tabulárního objektu se oprávněným k zápisu práva na základě výhrady stává nový vlastník[22] (nikoli tedy ten, za jehož vlastnického práva byla výhrada zřízena, tj. ten, kdo výhradu zřídil); byť např. UKW tento princip výslovně neupravuje, polská doktrína jej zastává.[23] Za účinnosti OKZ se tento závěr dovozoval z § 56.[24] Lze též poukázat na § 881 odst. 3 BGB, dle něhož v případě převodu pozemku přechází výhrada na nabyvatele. Za účinnosti OKZ však vznikl spor ohledně otázky, zda následky uvedené v § 56 nastupují i v případě exekučního prodeje nemovité věci (že nastávají v případě smluvního zcizení, bylo nesporné). Nejvyšší soud dospěl k závěru, že tomu tak není a že se uvedené ustanovení vztahuje pouze na smluvní zcizení.[25] Shodně Svoboda dovozoval, že by bylo v rozporu s principy exekučního práva, kdyby zapsaná výhrada danou nemovitost zatěžovala i poté.[26]

Výhradu pořadí je třeba odlišovat od jiných nástrojů umožňujících nakládat s pořadím, zejm. pak od smluvní změny pořadí (§ 1372 odst. 2). Zatímco smluvní změna pořadí je budována na principu dohody nositelů limitovaných věcných práv, jejichž pořadí se mění, a to zásadně bez nutnosti souhlasu vlastníka zatížené věci, výhrada pořadí naopak vždy vyžaduje souhlas vlastníka. Žádná z uváděných figur není ve vztahu speciality ke druhé; oba typy změny pořadí stojí vedle sebe jako samostatné instituty.[27]

Umožňuje-li zákonodárce zřídit výhradu přednostního pořadí (tj. před jinými, v budoucnosti vzniklými právy), pak by nic nemělo bránit ani zřízení výhrady stejného pořadí, jaké má jiné limitované věcné právo. Příklad: Vlastník pozemku smluvně zřizuje oprávněnému zástavní právo. V pořadí zapisovaného zástavního práva zároveň zřizuje výhradu pořadí pro jiné zástavní právo (které v budoucnosti hodlá zřídit témuž či jinému věřiteli).

V domácí literatuře však byla o této možnosti vyjádřena pochybnost, a to s odkazem na neúplné převzetí čl. 13 odst. 1 UKW. Dle tohoto názoru „(…) pokud by zákonodárce chtěl umožnit i výhradu shodného pořadí, učinil by tak výslovně, jako např. zákonodárce polský“.[28] Tyto pochybnosti nesdílím; naopak mám za to, že výhrada stejného pořadí možná je.[29] Dovozujeme-li, že dohoda zástavních věřitelů v režimu § 1372 odst. 2 umožňuje změnit různé pořadí i na pořadí stejné (o čemž snad není pochyb), pak by logicky nic nemělo bránit ani využití § 982 odst. 2 pro rezervaci stejného pořadí. Shodně tak není vyloučeno využít institut budoucího zástavního práva simultánně pro několik zástavních práv, která budou mít stejné pořadí. Příklad: Do katastru budou zapsána dvě budoucí zástavní práva ve stejném pořadí. Posléze se zástavce stane vlastníkem zástavy. Obě budoucí zástavní práva budou konvertovat na (skutečná) zástavní práva ve stejném pořadí.

Bylo by tedy iracionální připustit využití institutu budoucího zástavního práva současně pro více (budoucích) zástavních práv ve stejném pořadí a zároveň vyloučit aplikaci § 982 odst. 2 na výhradu stejného pořadí.

Oproti tomu výhradu „pozdějšího pořadí“ zřídit nelze.[30] Dodejme, že taková výhrada by navíc postrádala smysl. Právo, které by totiž mělo získat pozdější pořadí za právem vznikajícím, by takové pořadí získávalo automaticky – již přímo na základě konstrukce § 982 odst. 1.

Pomocí institutu výhrady lze rezervovat pořadí pro jedno právo či více práv; lze tedy žádat i o zápis více výhrad pořadí.[31] Více výhrad může být zřízeno pro práva téhož druhu či různých druhů, pro stejného oprávněného či pro více různých oprávněných; vůči sobě může mít více výhrad stejné pořadí či různé pořadí. Příklad: Vlastník zřizuje na pozemku služebnost. Zároveň s tím vyhrazuje dvě lepší pořadí pro dvě zástavní práva; pořadí obou výhrad (pro zástavní práva) může být vůči sobě stejné nebo různé (dle vůle vlastníka).

Pokud bylo zapsáno více výhrad, může se jejich vzájemné pořadí měnit,[32] a to analogicky dle § 1372. Vzhledem k tomu však, že subjektem, jemuž náleží právo disponovat s výhradou, je pouze (knihovní) vlastník tabulárního objektu, může docházet ke změnám pořadí v důsledku jeho jednostranného jednání (smlouva zde není možná). I zde je třeba respektovat pozici osob, které by změnou pořadí výhrad mohly být dotčeny.

V jistých situacích zákon umožňuje, aby určitá limitovaná věcná práva vznikala pouze v prvním pořadí; není-li to možné, takové právo nemůže vzniknout (existující zapsané limitované věcné právo tvoří zápisnou překážku pro pozdější zápis jiného práva). Se stejnou logikou pak není možné, aby toto právo vzniklo sice v prvním pořadí, ale následně bylo předstiženo právem, kterému dosud náleželo pozdější pořadí (zejména na základě dohody o změně pořadí).[33] Je pak otázkou, zda lze připustit alespoň formální zápis výhrady pořadí před právem, jemuž dle zákonných omezení nesmí předcházet žádné limitované věcné právo. Mám za to, že zápis výhrady zde možný je; nejedná se totiž o zápis práva samotného, které by bylo v rozporu s právem preferovaným (zápisem výhrady k žádné kolizi nedochází, resp. dojít nemůže). Nicméně pozdější zápis limitovaného věcného práva v pořadí výhrady již možný nebude, a to po dobu, po kterou bude trvat právo, proti němuž není možné zapsat právo v lepším pořadí. Dojde-li však posléze k odpadnutí této překážky, lze již výhradu využít k zamýšlenému zápisu.

Možnost zřízení výhrady pořadí jen na tabulárních objektech

Zákon umožňuje zřídit výhradu pouze pro práva zapisovaná k tabulárním objektům; u jiných věcí to není možné. Výhrada může být zřízena na tabulárních objektech i ve více stupních. Příklad: Na pozemku je zapisováno právo stavby. Spolu s právem stavby se k pozemku zapisuje výhrada pro jiné věcné právo. Právo stavby samotné bude posléze zatíženo zástavním právem. Spolu se zástavním právem se k právu stavby zapíše výhrada pro jiné věcné právo.

Je-li věc ve spoluvlastnictví, záleží na tom, zda je výhrada zřizována k věci jako celku, či jen ke spoluvlastnickému podílu. Pokud má být výhrada zřízena pouze k podílu, má každý ze spoluvlastníků právo tak učinit i bez souhlasu ostatních; může-li totiž každý ze spoluvlastníků zatížit svůj podíl limitovaným věcným právem, pak jej může – za stejných podmínek – zatížit i výhradou pořadí pro takové právo. Má-li však být zatížena věc jako celek, vyžaduje se souhlas všech spoluvlastníků[34] (§ 1132). Výjimku je třeba připustit u výhrady zřizované pro zástavní právo na věci jako celku, má-li toto právo sloužit k zajištění peněžité pohledávky vzniklé při zlepšení společné věci nebo při její obnově; zde postačí souhlas dvoutřetinové většiny spoluvlastníků (analogicky dle § 1133).

Práva, pro něž může být výhrada pořadí zřízena (privilegovaná práva)

Zákon mluví o tom, že výhrada může být vlastníkem zřízena „pro jiné právo“ (podobně UKW v čl. 13 odst. 1); toto jiné právo lze označit jako právo privilegované či upřednostněné (polsky prawo uprzywilejowane).[35] Jiným právem se rozumí jakékoli limitované věcné právo, které může věc zatížit, je předmětem evidence v seznamu a platí pro ně ustanovení o pořadí.[36]

Výhrada nemůže být využita pro vlastnické právo[37] ani pro obligační práva, i když se zapisují do knihy (nájem, pacht).

Výhrada může být zřízena jak pro právo stejného druhu, jako je právo, které ustupuje, tak i pro právo jiného druhu (např. před zapsaným zástavním právem bude vyhrazeno pořadí pro jiné zástavní právo či pro služebnost). Nerozhoduje, zda právo, pro něž se výhrada zřizuje, je dále převoditelné (poté, co vznikne);[38] výhrada proto může být zapsána např. pro zřízení osobní služebnosti, s níž již dále nelze smluvně disponovat (§ 1265 odst. 2).

Nepochybné je, že hlavní praktická využitelnost výhrady bude ve vztahu k právům, jež mají v budoucnosti teprve vzniknout, tj. k právům budoucím (prawa przyszłe).[39] Dle polské doktríny lze však výhradu zřídit i pro právo, které již existuje, ovšem dosud není zapsáno v knize (právo, které vzniká mimoknihovně a do knihy se posléze zapisuje deklaratorně).[40] Tento závěr ovšem nebude v podmínkách ČR příliš praktický, a sice vzhledem k tomu, že privilegovanými právy zřejmě mohou být pouze práva zřizovaná smluvně (viz dále); ta však prakticky vždy vznikají až zápisem do knihy, tedy deklaratorní zápis práva vzniklého dříve (již na základě smlouvy) nepřichází v úvahu. Oproti tomu dle polského KC řada limitovaných věcných práv ke knihovním objektům (nemovitostem) vzniká již na základě smlouvy (mimoknihovně), a pozdější zápis do knihy tak má jen deklaratorní povahu; pro ně je tedy zřízení výhrady praktické.

Nepochybné je, že výhradu lze využít pro práva zřizovaná na základě smlouvy, resp. na základě právního jednání obecně (v českých poměrech jde o práva, která se do knihy zapisují konstitutivně); takový je i panující pohled polské nauky.[41] Shodně se k věci stavěla za účinnosti OKZ naše judikatura,[42] přičemž její závěry byly přejímány naukou.[43] Podobně i německá dogmatika umožňuje využití výhrady pouze pro ta práva, která vznikají na základě právního jednání (smlouvy).[44] Část současné polské literatury však dovozuje (per analogiam), že privilegovanými mohou být i práva vznikající mimosmluvně: „należy dopuścić zastrzeżenie prawa pierwszeństwa na korzyść prawa powstałego w inny sposób niż zawarcie umowy o ustanowienie“.[45] Uvedený názor je přinejmenším diskutabilní. Při mimosmluvním vzniku práva je totiž výrazně potlačena, či dokonce zcela vyloučena vůle nabyvatele práva, resp. i vůle vlastníka zatíženého tabulárního objektu (o vzniku práva rozhodují jiné skutečnosti – např. rozhodnutí orgánu veřejné moci). V takových případech zpravidla plyne z příslušného právního předpisu i specifický – kogentně stanovený – okamžik vzniku toho kterého práva, přičemž zákonodárce zpravidla ani nepředpokládá, že by tento moment měl být vůlí stran modifikován. Pak je však obtížné přijmout závěr, že pozdější oprávněný, resp. tabulární vlastník, sice nemohou (zcela) ovlivnit samotný fakt vzniku práva (popř. jeho obsahu či rozsahu), avšak mohou tak učinit ve vztahu k jeho pořadí. Domnívám se proto, že privilegovaným právem nemůže být právo vznikající mimosmluvně.[46]

Výhradu nelze zřídit pro práva, která již vznikla a jsou zapsána v knize.[47] Shodně Vrzalová, dle níž „Přednostní pořadí nelze vyhradit pro právo, které již bylo do veřejného seznamu zapsáno. Takové právo totiž již své pořadí získalo, a má-li pro něj být zajištěno pořadí lepší, je tak nutno učinit jiným postupem, a to na základě dohody o ujednání pořadí práv (…)“.[48]

Privilegované právo i právo, které má být odsunuto, mohou náležet stejné osobě či různým osobám.[49]

Vlastník může zřídit výhradu pro takové limitované věcné právo, jehož nositelem bude osoba od vlastníka odlišná. Stejně tak ovšem není vyloučeno zřídit výhradu pro právo, jehož nositelem se v budoucnosti stane vlastník zatížené věci samotný (za trvání jeho vlastnického práva). Zákon neříká, že výhradu lze zřídit pouze pro právo osoby odlišné od vlastníka. Navíc, umožňuje-li zákon, aby vlastník zatížil svoji věc limitovaným věcným právem ve svůj prospěch (výslovně např. § 1257 odst. 2), pak musí být logicky přípustná i výhrada pro takové pozdější právo. Příklad: Vlastník pozemku si při jeho zatížení zástavním právem zároveň vyhrazuje pořadí pro služebnost. Následně si vlastník zřídí k pozemku vlastnickou služebnost (§ 1257 odst. 2) a nechá ji zapsat v pořadí výhrady. Služebnost bude mít přednost před zástavním právem.

Práva, která mohou být výhradou pořadí odsunuta (ustupující práva)

Pozornost zasluhuje též otázka, které právo může být výhradou odsunuto. Takové právo lze označit jako právo ustupující či odsunuté (pol. prawo podporządkowane). Logicky půjde o stejná práva jako ta, pro něž může být výhrada zřízena, tj. jakákoli limitovaná věcná práva, která mohou věc zatížit, jsou předmětem evidence v seznamu a platí pro ně ustanovení o pořadí (mutatis mutandis zde platí stejné závěry jako je uvedeno výše; viz však dále). Nerozhoduje, zda je ustupující věcné právo dále převoditelné (poté, co vzniklo); k tomu viz výše.

Odsunout nelze vlastnické právo ani obligační práva, a to i když se zapisují do knihy (nájem, pacht), neboť ta nemají pořadí. Souhlas obligačně oprávněných k výhradě se tudíž nevyžaduje.

Ustupujícím právem může být buď právo, jehož zápis do knihy se aktuálně navrhuje[50] (jde o tzv. počáteční výhradu – k tomu viz níže), nebo právo, které je v knize již zapsáno (jde o tzv. následnou výhradu – k tomu též viz níže). Je tedy patrné, že ustupujícím právem nikdy nemůže být právo sice existující, avšak do knihy dosud nezapsané (tj. právo vzniklé mimoknihovně), resp. právo, jehož zápis do knihy se aktuálně nenavrhuje.[51]

Obecně je nerozhodné, zda se ustupující práva zapisují do knihy konstitutivně, či deklaratorně.[52] Tento závěr ovšem nebude v podmínkách ČR příliš praktický, a sice vzhledem k tomu, že odsunutými právy zřejmě mohou být pouze práva zřizovaná smluvně; ta však prakticky vždy vznikají až zápisem do knihy. Oproti tomu dle polského KC řada limitovaných věcných práv ke knihovním objektům (nemovitostem) vzniká již na základě smlouvy (mimoknihovně), a pozdější zápis do knihy tak má jen deklaratorní povahu.

Nepochybné je, že odsunout lze práva zřizovaná na základě smlouvy, resp. na základě právního jednání obecně (arg. „zřizuje-li vlastník věcné právo“). Takové je i panující mínění polské nauky.[53] Část polské literatury však dovozuje (pomocí argumentu per analogiam), že odsunout lze i ta práva, jež vznikají mimosmluvně (např. v důsledku rozhodnutí orgánu veřejné moci či vydržení),[54] za předpokladu, že se posléze zapisují do knihy (deklaratorně). Tento názor je však přinejmenším diskutabilní. Argumenty proti tomuto závěru jsou shodné, jako je uvedeno shora ve vztahu k právům privilegovaným.

Možnost aplikace § 984 na výhradu pořadí?

Spornou otázkou je možnost nabytí výhrady pořadí způsobem dle § 984. Jak již bylo uvedeno výše, v německé i polské dogmatice se uznává, že výhrada pořadí není samostatným objektem (věcným právem), s nímž by bylo možné disponovat (převádět ho, zatěžovat apod.); rovněž tak nepodléhá exekučnímu zabavení. Uvedené závěry lze plně akceptovat i pro české prostředí. To však nebrání existenci více výhrad na tomtéž tabulárním objektu, a tím pádem ani změnám jejich vzájemného pořadí. Byť tedy nepřipustíme povahu výhrady jako samostatného věcného práva, nic to nemění na závěru, že právní účinky výhrady jsou zásadně podobné účinkům limitovaných věcných práv (publicita, působení erga omnes). Je proto třeba zkoumat, zda je možné i nabytí výhrady od neoprávněného.

Ust. § 984 nelze aplikovat přímo na samotné zřízení výhrady pořadí. Tento závěr přitom dopadá jak na případy, kdy knihovní vlastník (jemuž však vlastnické právo nenáleží) zřídil výhradu pouze jako abstraktní, tj. bez určení konkrétní oprávněné osoby, tak i na situace, kdy výhrada byla zřízena ve prospěch konkrétního subjektu. Ani v jedné situa­ci zde totiž nevzniká samostatné věcné právo, jež by bylo třeba chránit. Navíc není splněn ani předpoklad absence právní či hospodářské identity[55] „zcizitele“ (zde lépe „zřizovatele“) a „nabyvatele“; výhradu zapisuje knihovní vlastník, který jako jediný může tento element sám využít (výhradu tak zapisuje „ve vlastní prospěch“). Uvedené závěry platí i v situaci, kdy knihovní vlastník zřizuje výhradu proto, že se k tomu smluvně zavázal vůči určité třetí osobě, výhrada bude zapsána právě ve prospěch této osoby, třetí osoba je v dobré víře a za zřízení výhrady poskytla knihovnímu vlastníkovi úplatu. Vzhledem k tomu, že v majetku třetí osoby nevzniklo žádné věcné právo, nelze tuto osobu chránit.

Jinou skutkovou situací je pak změna pořadí více výhrad nesprávně (neoprávněně) zapsaných na tomtéž tabulárním objektu. Vzhledem k tomu, že k takovým dispozicím je oprávněn vždy jen knihovní vlastník (a opět pouze ve svůj prospěch), ani zde není možné nabytí od neoprávněného připustit (ze stejných důvodů, jaké byly právě uvedeny).

Zbývají případy, kdy výhrada byla zřízena neoprávněným (knihovním vlastníkem) a zapsána do knihy, přičemž následně dochází ke zřízení práva, které se zapisuje v pořadí výhrady. Jen v těchto situacích lze uvažovat o aplikaci § 984. Je-li totiž limitované věcné právo zřizováno neoprávněným (knihovním vlastníkem), může být nabyto, jsou-li splněny předpoklady § 984. Je-li tomu tak a právo je zároveň zřizováno (a zapisováno) v pořadí dosud neoprávněně zapsané výhrady, musí nabyvateli toto právo vzniknout právě jen v pořadí výhrady. Nabyvatel musí získat právo včetně všech jeho atributů, tedy i včetně jeho evidovaného (domnělého) pořadí. Není možné dovozovat, že věcné právo sice vzniklo (v důsledku dobrověrného nabytí), ovšem pouze v aktuálním pořadí (nikoli v pořadí dříve neoprávněně zapsané výhrady). Nelze štěpit jednotlivé složky věcného práva a stanovovat pro ně odlišný režim.[56]

Výše uvedené závěry jsou dle mého mínění plně v souladu s konstrukcí § 984 odst. 1, dle něhož „není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo (…).“ Zapsaným stavem je nepochybně třeba rozumět i zapsanou výhradu, která určitému věcnému právu zajišťuje pořadí. Princip materiální publicity se tak může prosadit až při nabytí věcného práva samotného.

Rovněž v polské dogmatice se uznává, že pořadí určitého zapsaného limitovaného věcného práva je zahrnuto principem materiální publicity věčné knihy; tento aspekt je pokrytý nejen dikcí, nýbrž i smyslem a účelem čl. 5 UKW.[57] Uvést lze následující příklad: V knize je bez právního důvodu zapsána výhrada pro zástavní právo do výše 100 tis. Kč. Za výhradou je zapsána služebnost. Posléze knihovní vlastník zřizuje zástavní právo v pořadí a v rozsahu neoprávněně zapsané výhrady, přičemž zástavní věřitel jedná v dobré víře. Zástavnímu věřiteli vznikne zápisem do knihy zástavní právo v pořadí dosud zapsané výhrady.

Počáteční a následné zřízení výhrady pořadí

Druhý odstavec § 982 výslovně počítá se dvěma časovými modalitami zřízení výhrady: současně se zřízením (zřizováním) limitovaného věcného práva (ustupujícího práva) ve prospěch třetí osoby (počáteční výhrada[58]) a poté, co již takové právo bylo zřízeno a vzniklo (následná výhrada[59]^{, [60]}). Oproti tomu zřízení (zápis) výhrady na tabulárním objektu dosud nezatíženém, resp. na objektu, ke kterému se aktuál­ně žádné limitované věcné právo nezapisuje, není dle německé[61] ani polské[62] literatury možné. Závěr vychází z úvahy, že není-li zde žádné existující ani vznikající právo, vůči němuž by výhrada měla působit, nemá smysl ji zřizovat a zapisovat. Tento závěr se rovnocenně projevuje při řešení dalšího osudu výhrady, pro kterou dosud nebylo zapsáno věcné právo, pokud v mezidobí již zaniklo právo (práva), jež bylo výhradou původně (resp. následně) odsunuto (k tomu viz níže).

Počáteční zřízení

Dle druhého odstavce § 982 i. p. „Zřizuje-li vlastník věcné právo k vlastní věci (sc. zřizuje-li vlastník na své věci ve prospěch třetí osoby limitované věcné právo – viz však dále), může před tímto právem vyhradit a do veřejného seznamu zapsat přednostní pořadí pro jiné právo“ (sc. pro jiné limitované věcné právo). Zde zejména vzniká otázka, zda výhrada může být zřízena jednostranným jednáním vlastníka tabulárního objektu, či zda je nutný souhlas toho, jehož věcné právo má výhradě ustoupit. V polské doktríně panují protichůdné názory. Část literatury dovozuje, že při počáteční výhradě postačuje jednání vlastníka (bez shody nabyvatele limitovaného věcného práva), zatímco při následné výhradě se souhlas nositele ustupujícího věcného práva již vyžaduje (je tedy potřebná smlouva).[63] Panující mínění je však takové, že v obou situacích se vyžaduje smlouva mezi vlastníkem a osobou, v jejíž prospěch je zřizováno věcné právo (při původním zřízení), resp. mezi vlastníkem a osobami, jejichž existující a v knize zapsaná práva mají ustoupit výhradě (při následném zřízení).[64] Alternativně se – v případě počáteční (avšak někdy i následné) výhrady – nabízí konstrukce jednostranného jednání vlastníka, které vyžaduje souhlas dotčené osoby.[65]

Dle názorů domácí literatury „(…) nelze dovozovat, že v případě, kdy je výhrada zřizována současně s věcným právem, vůči kterému má působit, ji lze zřídit bez účasti a vědomí oprávněného z tohoto práva. Právní jednání, kterým je zřizována výhrada přednostního pořadí, nepochybně nemá a nemůže mít povahu jednostranného jednání vlastníka věci (…). Výhrada přednostního pořadí musí být z povahy věci dvoustranným ujednáním mezi vlastníkem věci a oprávněným z věcného práva, vůči kterému má výhrada působit.”[66]

Debata o tomto aspektu je zbytečná tam, kde vlastník vyhrazuje pořadí současně se zřizováním limitovaného věcného práva ve svůj prospěch;[67] v takových případech jde o jednostranné právní jednání. Příklad: Vlastník na svém pozemku zřizuje vlastnickou služebnost dle § 1257 odst. 2 (jednostranným právním jednáním), přičemž zároveň s touto služebností zřizuje a do knihy nechává zapsat výhradu pro zástavní právo.

Požadavek smlouvy pro počáteční výhradu je logický.[68] Za prvé, rozdílné posuzování povahy právního jednání nutného pro zřízení počáteční výhrady na jedné straně a následné výhrady na straně druhé, kdy zákonná pravidla o pořadí jsou v obou případech modifikována typově shodným způsobem, nelze nijak metodologicky (resp. hodnotově) odůvodnit. Za druhé, v obou situacích dochází ke stejnému dotčení osob, jejichž práva mají být výhradou dotčena (odsunuta). Za třetí, jednostranně založenou výhradou by zákonodárce umožnil zasahovat do věcněprávní pozice třetí osoby proti její vůli (bez jejího souhlasu); to by ve svém důsledku mohlo znamenat nemožnost výkonu práva v horším pořadí (úplná kolize práv). Proto je odůvodněn závěr o nutnosti smluvního ujednání.[69]

Shoda je na tom, že stranou smlouvy není ten, v jehož prospěch je výhrada zřizována[70] (tj. ten, jehož existující, avšak dosud nezapsané limitované věcné právo, resp. v budoucnu vzniklé limitované věcné právo, má být do knihy zapsáno v pořadí výhrady); koneckonců takový subjekt nemusí být v okamžiku zřízení výhrady ještě znám,[71] resp. nemusí ani existovat. I když však již takový subjekt existuje a vlastník tabulárního objektu vůči němu např. dříve převzal obligační povinnost vyhradit jeho budoucímu právu pořadí, není stranou smlouvy o zřízení výhrady.

I když již v době zřizování výhrady existuje subjekt, pro jehož právo je výhrada zřizována, nelze smlouvu pojímat jako smlouvu ve prospěch třetího (§ 1767 a násl.); jak již uvedeno, z pouhé výhrady pořadí třetí osobě nevznikají žádná práva na plnění, resp. jiná práva.

Ujednání počáteční výhrady bude pravidelně obsaženo přímo ve smlouvě, jíž se zřizuje (ustupující) ohraničené věcné právo třetí osobě;[72] nelze však vyloučit ani konstrukci samostatné smlouvy o výhradě, nezávislé na smlouvě zřizující limitované věcné právo. Tento postup však nebude příliš racionální, neboť obě smlouvy uzavírají stejné strany.

Ujednání o výhradě je dle panující polské nauky dispozičním právním jednáním. Gniewek však správně upozorňuje, že ani v tomto případě není možné zcela opomíjet obecnou konstrukci obligačně-dispoziční smlouvy (umowa zobowiązująco-rozporządzająca) a že zřízení výhrady bude sice smlouvou dispoziční, jež ovšem zpravidla navazuje na smlouvu obligační, resp. tuto smlouvu plní (smlouva soluční).[73] Tento závěr je správný, ovšem pouze potud, pokud zřízení výhrady skutečně sleduje splnění předchozí obligace. Není-li zde smlouva obligační, je zřízení výhrady čistou smlouvou dispoziční.

Následné zřízení

V případech následné výhrady je situace jednodušší, neboť zákon výslovně vyžaduje souhlas osob, jejichž věcněprávní pozice se může výhrada (resp. pozdější limitované věcné právo zapsané v pořadí výhrady) dotknout: „má-li být výhrada do veřejného seznamu zapsána až po zřízení věcného práva, vyžaduje se souhlas osoby, jejíž právo má být dotčeno“. Přitom se logicky bude vyžadovat souhlas nejen toho, jehož limitované věcné právo má být bezprostředně předstoupeno výhradou, nýbrž i všech dalších nositelů limitovaných věcných práv v pozdějším pořadí (jejichž práva již jsou zapsána v seznamu, resp. jejichž práva mají být zapsána na základě již podaných návrhů).[74] Vázne-li již na věci více zapsaných práv, může být pozdější výhrada zapsána ať již v prvním pořadí (se souhlasem všech oprávněných z existujících limitovaných věcných práv – zde je lhostejné, zda bude s každým oprávněným uzavřena samostatná smlouva, či zda bude uzavřena jedna smlouva se všemi), nebo v kterémkoli jiném pořadí (se souhlasem všech těch oprávněných, jejichž práva mají výhradě ustoupit). Dotčeným však v tomto ohledu není pouze ten, jehož právo má ustoupit zapisované výhradě (tedy ten, jehož právo je zapsáno ve stejném stupni, v jakém má být zapsána výhrada), nýbrž i ten, kdo má své knihovní právo zapsáno na tom právu, které má výhradě ustoupit (právo ve druhém stupni); k tomu viz dále.

Ne zcela výstižné je použití pojmu „zřízení věcného práva“ v první větě druhého odstavce, v části věty za středníkem: „má-li být výhrada do veřejného seznamu zapsána až po zřízení věcného práva (…)“. Rozhodujícím časovým momentem zde totiž není okamžik zřízení věcného práva určité osobě, nýbrž až okamžik doručení návrhu na zápis takového práva do knihy (k tomuto momentu se upíná pozdější vznik věcného práva, jež má být výhradou dotčeno). Teprve od tohoto okamžiku je smysluplné vyžadovat souhlas třetí osoby (té, v jejíž prospěch byl podán návrh na zápis věcného práva do knihy).

Požadavek souhlasu té osoby, jejíž právo má být „dotčeno“, může založit určitou interpretační obtíž.[75] V zásadě jsou možné dvě výkladové varianty. Dle první z nich je dotčeným pouze ten subjekt, jehož pozice se předstoupením jiného práva fakticky zhorší. Jde tedy o případ, kdy zápis výhrady (resp. pozdější zápis práva v pořadí výhrady) může založit kolizi (částečnou či úplnou) obou práv. Pokud by naopak výhrada pořadí (resp. pozdější zápis práva) neznamenala faktické zhoršení pozice dosavadního oprávněného, jeho souhlas by se nevyžadoval. Příklad: Na pozemku (jehož hodnota je 1 mil. Kč) vázne zástavní právo zajišťující pohledávku ve výši 800 tis. Kč. Následně se zapisuje před tímto zástavním právem výhrada pořadí pro zástavní právo pro pohledávku ve výši 500 tis. Kč. Podle první interpretační varianty by se zde souhlas vyžadoval, neboť hodnota zástavy nedovoluje uspokojit oba věřitele v plné výši. Pokud by však výhrada pořadí byla zapsána pro zástavní právo ve výši 30 tis. Kč, hodnota obou zástavních práv (resp. jimi zajištěných pohledávek) by ve svém souhrnu nepřevyšovala hodnotu zástavy. Podle první interpretační varianty by se zde souhlas nevyžadoval, neboť nedošlo (a ani nemůže dojít) k dotčení oprávněného.

Dle druhé varianty je dotčení třeba chápat šířeji, a sice nikoli jako faktické zhoršení pozice, nýbrž i jen jako dot­čení způsobené (formálním) zhoršením pořadí (odsunutí práva do pozdějšího pořadí). Souhlas by tak byl vyžadován ve všech případech, v nichž by zapsané právo mělo být výhradou odsunuto, bez ohledu na to, zda ustoupením takového práva došlo k dotčení jeho nositele. Přikláním se ke druhé interpretační variantě. Jednak vyhovuje obecným konstrukcím knihovního pořadí limitovaných věcných práv (je v souladu s teleologií pravidel o pořadí), jednak odpovídá požadavkům funkcionálního výkladu. Tento závěr je též v souladu s přístupem polské úpravy, byť formulace čl. 13 odst. 2 UKW je odlišná od českého řešení. Zákon totiž požaduje souhlas osoby, jejíž právo má být odsunuto (přičemž podmínka možného „dotčení“ odsunutého práva zde není výslovně formulována). Dle čl. 13 odst. 2 „Výhradu je možné zřídit i po vzniku práva, se souhlasem osoby, jíž takové právo náleží.“[76] Je tedy patrné, že souhlas osoby, jejíž limitované věcné právo má ustoupit, se vyžaduje vždy.

V případech následného zřízení výhrady může vyvstat sporná otázka, zda zápisu výhrady do knihy nebrání fakt, že k tabulárnímu objektu je zapsán dřívější (věcněprávní) zákaz zatížení. Příklad: Na pozemku je zapsáno v prvním pořadí zástavní právo (ve prospěch osoby A) a poté věcněprávní zákaz zatížení (ve prospěch osoby B). Posléze vlastník pozemku se souhlasem zástavního věřitele A navrhuje zápis výhrady pro jiné zástavní právo, a to v pořadí před zapsaným zástavním právem osoby A. Brání zapsaný zákaz zatížení i prostému poznamenání výhrady pořadí (aniž by bylo zřizováno i samotné věcné právo)?

Za účinnosti OKZ platilo, že aby bylo možné připustit zápis výhrady, musí být zamýšlený (budoucí) zápis věcného práva přípustný již vzhledem k přítomnému knihovnímu stavu, ne tedy vzhledem ke stavu, který tu pravděpodobně bude, až o zamýšlený zápis bude žádáno;[77] tento závěr se však opíral o výslovnou úpravu § 53 OKZ. V o. z. (v katastrálním zákoně) však podobné ustanovení absentuje. Navíc, princip upravený v § 53 OKZ byl dle mého názoru zbytečně přísný. Není totiž vyloučeno, že v mezidobí od zápisu výhrady do okamžiku, v němž má být v pořadí výhrady zapsáno věcné právo samotné, zaniknou omezení, která zde byla v době zápisu výhrady; pak by již nic nemělo bránit zápisu věcného práva samotného. Samozřejmě není vyloučen ani případ, kdy oprávněný ze zákazu zatížení dá souhlas se zápisem věcného práva v pořadí zapsané výhrady.

Shrnu-li výše uvedené, mám za to, že smysl a účel zákazu zatížení nebude porušen, bude-li návrhu na zápis výhrady vyhověno. Zápisem výhrady totiž zatím nedochází ke vzniku limitovaného věcného práva, jemuž má zákaz zatížení bránit. Byť tedy výhrada představuje jakési „quasizatížení věci“, jde o zatížení pouze formální (více viz shora). Pokud by se však posléze navrhoval zápis samotného věcného práva v pořadí zapsané výhrady, představoval by v knize evidovaný zákaz zatížení zápisnou překážku; toto právo by proto již zapsáno být nemohlo.

Jiným případem je situace, kdy byl po zápisu výhrady, avšak dříve, než bylo v pořadí výhrady zapsáno příslušné věcné právo, do knihy zapsán věcněprávní zákaz zatížení. Příklad: Do knihy se zapisuje zástavní právo pro osobu A a současně se před tímto právem vyhrazuje pořadí pro jiné zástavní právo. Poté je zapsán zákaz zatížení ve prospěch osoby B. Následně vlastník tabulárního objektu zřizuje zástavní právo osobě C, které hodlá zapsat v pořadí výhrady. Brání v této situaci zákaz zatížení možnosti využít výhradu zapsanou v lepším pořadí?

Mám za to, že v těchto případech není později zapisované zástavní právo v rozporu se zákazem zatížení, neboť toto právo se zapisuje v pořadí výhrady, která má časovou přednost před zákazem zatížení. Je sice pravda, že zapisované zástavní právo materiálně vzniká právě až zápisem do knihy, ovšem v pořadí zapsané výhrady; řečeno jinak, účinky zápisu práva zapsaného v pořadí výhrady nastaly dříve než účinky zápisu zákazu zatížení. Řešení uvedeného problému proto spočívá v principu priority. Kromě toho lze argumentovat i principem publicity. Pro toho, v jehož prospěch je zapisován zákaz zatížení, je z knihy patrné, že na tabulárním objektu je již zapsána výhrada pořadí, která může být v budoucnosti „naplněna“ konkrétním věcným právem. Proto nelze mluvit ani o porušení principu ochrany dobré víry. Rovněž v Rakousku je sdílen závěr, že je-li zapsána výhrada pořadí, nemůže následně zřízený a do knihy zapsaný věcněprávní zákaz zatížení tabulárního objektu bránit vlastníkovi v pozdějším zápisu věcného práva v pořadí výhrady.[78]

 

Pokračování v příštím čísle BA č. 12/2021.

 

doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D., je advokátem a pracovníkem Ústavu státu a práva Akademie věd ČR.

---

[1] Pokud se v textu odkazuje na konkrétní ustanovení, jde o ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále „o. z.“), neplyne-li z kontextu něco jiného.

[2] „(1) Ustanawiając ograniczone prawo rzeczowe, które ma być wpisane w księdze wieczystej, właściciel może zastrzec pierwszeństwo przed tym prawem lub równe z tym prawem dla innego prawa. (2) Zastrzeżenia można dokonać także po ustanowieniu prawa, za zgodą osoby, której to prawo przysługuje. (3) Do zastrzeżenia pierwszeństwa ograniczonego prawa rzeczowego niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.“

[3] „Jeżeli przed wpisaniem prawa, dla którego było zastrzeżone pierwszeństwo, zostało wpisane inne prawo, do wpisu prawa z zastrzeżeniem pierwszeństwa nie jest potrzebna zgoda osoby, której to inne prawo przysługuje, chyba że prawo, dla którego zastrzeżono pierwszeństwo, miałoby być wpisane w szerszym zakresie, niż to wynika z zastrzeżenia pierwszeństwa.“

[4] Odst. 1: „Der Eigentümer kann sich bei der Belastung des Grundstücks mit einem Recht die Befugnis vorbehalten, ein anderes, dem Umfang nach bestimmtes Recht mit dem Rang vor jenem Recht eintragen zu lassen.“

[5] Původní znění § 53 GBG bylo doslova převzato z § 53 OKZ. Aktuální stav je však jiný: první odst. § 53 GBG je ve srovnání s inspiračním zdrojem podstatně rozšířený.

[6] Je zde patrná kombinace výhrady pořadí s institutem přednostního práva ke zřízení věcného práva dle § 983.

[7] M. Mahrer in G. E. Kodek (ed.): Kommentar zum Grundbuchsrecht, Manzsche Verlags- und Universitätsbuchhandlung, Wien 2007, komentář k § 53, m. č. 1. Shodně též za účinnosti OKZ rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 3. 3. 1925, sp. zn. R I 177/25 (Vážný, č. 4760).

[8] T. Czech: Księgi wieczyste i hipoteka, Komentarz, 1. vydání, Lexis Nexis, Warszawa 2014, komentář k čl. 13, m. č. 3. Tuto skutečnost reflektuje komentářová literatura i tím, že instrumentu věnuje jen omezenou pozornost. Např. Gniewek uvádí, že výklady institutu budou v jeho komentáři z tohoto důvodu omezeny na „nezbytné minimum“; srov. E. Gniewek: Księgi wieczyste, Art. 1-582 KWU, Art. 6261-62613 KPC, Komentarz, C. H. Beck, Warszawa 2017, komentář k čl. 13, m. č. 6.

[9] T. Czech, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 3. Jsou však i názory opačné – viz E. Gniewek, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 6.

[10] Je paradoxní, že navzdory výše uvedené kritice má zkoumaný institut nalézt své místo i v nové polské kodifikaci.

[11] Z rakouské a německé literatury se naopak zdá, že institut je v zásadě funkční a v praxi používaný.

[12] Srov. J. Kohler in R. Gaier (red.): Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Band 6: Sachenrecht, §§ 854-1296, 6. vydání, C. H. Beck, München 2013, komentář k § 881, m. č. 4. Shodně pro polské právo T. Czech, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 9.

[13] Srov. však pochybnosti vyjádřené in E. Gniewek, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 5.

[14] Zapsaná výhrada pořadí tedy nemá žádný vliv na konstituování nějakého limitovaného věcného práva. Srov. M. Mahrer in G. E. Kodek (ed.), op. cit. sub 7, komentář k § 53, m. č. 2, či E. Feil, H. Friedl, R. Bayer: GBG, Grundbuchsgesetz, Kommentar mit Mustersammlung, LINDE VERLAG, Wien 2014, komentář k § 53, m. č. 1.

[15] V rakouské literatuře se vyskytuje názor, že výhradu pořadí lze chápat jako čekatelské právo na určité pořadí budoucího knihovního zápisu. To však není přesné. Viz E. Feil, H. Friedl, R. Bayer, op. cit. sub 14, komentář k § 53, m. č. 1.

[16] Pro rakouské právo shodně M. Mahrer in G. E. Kodek (ed.), op. cit. sub 7, komentář k § 53, m. č. 13.

[17] Pro Rakousko viz E. Feil, H. Friedl, R. Bayer, op. cit. sub 14, komentář k § 53, str. 496. Pro Polsko srov. T. Czech, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 14 a tam uváděná literatura. Shodně dogmatika německá; viz J. Kohler in R. Gaier (red.), op. cit. sub 12, komentář k § 881, m. č. 14. Shodně za účinnosti OKZ rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 15. 4. 1932, sp. zn. R I 244/32 (Vážný, č. 11569): „Právo, jehož nabyl dlužník jako vlastník nemovitosti podle § 53 knih. zák. poznámkou pořadí pro určitou pohledávku, není zabavitelné právě tak, jako nemůže býti předmětem exekuce nárok na přijetí výměru o povolení knihovního zápisu.“

[18] Byť je tento princip obecný, v o. z. je vyjádřen specificky pouze ve vztahu k uvolněné zástavě (§ 1383). Rozhodující roli však i zde hrají exekuční (insolvenční) předpisy. K tomu srov. též § 72 OKZ a rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 30. 8. 1927, sp. zn. R II 106/27 (Vážný, č. 7274).

[19] Nikdo se nemůže dovolávat neznalosti výhrady zapsané do veřejného seznamu (srov. § 980 odst. 1).

[20] T. Czech, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 12.

[21] Existuje-li taková povinnost, může oprávněný využít vhodnější institut přednostního práva ke zřízení věcného práva dle § 983.

[22] Z pohledu § 1106 se jedná o právo s věcí spojené (o právo, které nabyvatel získává s věcí).

[23] T. Czech, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 11. Pro rakouské právo shodně M. Mahrer in G. E. Kodek (ed.), op. cit. sub 7, komentář k § 53, m. č. 13.

[24] K tomu srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 3. 3. 1925, sp. zn. R I 177/25 (Vážný, č. 4760). Shodné důsledky pro současné české poměry dovozuje L. Vrzalová in J. Spáčil a kol.: Občanský zákoník III, Věcná práva (§ 976-1474), Komentář, 1. vydání, C. H. Beck, Praha 2013, komentář k § 982, m. č. 38.

[25] Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 7. 10. 1926, sp. zn. R I 675/26 (Vážný, č. 6343).

[26] E. Svoboda: Právo občanské, Část zvláštní – právo knihovní, Československý kompas, Praha 1947, str. 72.

[27] E. Gniewek, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 1.

[28] L. Vrzalová in J. Spáčil a kol., op. cit. sub 24, komentář k § 982, m. č. 27.

[29] Ke shodnému závěru dospívá i německá dogmatika, která rovněž postrádá výslovnou zákonnou oporu (§ 881 odst. 1 BGB umožňuje pouze výhradu lepšího pořadí). Srov. J. Kohler in R. Gaier (red.), op. cit. sub 12, komentář k § 881, m. č. 4.

[30] Shodně L. Vrzalová in J. Spáčil a kol., op. cit. sub 24, komentář k § 982, m. č. 27. Shodně i polská literatura – např. T. Czech, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 29.

[31] Shodně K. Zaradkiewicz in K. Pietrzykowski (red.): Kodeks cywilny, Tom I., Komentarz, Art. 1-449¹⁰, 7. vydání, C. H. Beck, Warszawa 2013, komentář k čl. 250, m. č. 7, či T. Czech, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 48. Pro rakouské právo shodně M. Mahrer in G. E. Kodek (ed.), op. cit. sub 7, komentář k § 53, m. č. 5.

[32] K tomu viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 12. 10. 1934, sp. zn. R I 976/34 (Vážný, č. 13834).

[33] K této koncepci viz např. V. Kasanda: Právo ke stavbě (pokračování), Právník, 1913, str. 739: „Z toho plyne, že vklad práva ke stavbě na pozemek pod stavbu zadaný povoliti nelze, jestliže na pozemku tom váznou práva zástavní anebo břemena naznačeného obsahu, dále že knihovní přednost takovým závadám před právem ke stavbě platně postoupena býti nemůže.“

[34] M. Kohler in R. Gaier (red.), op. cit. sub 12, komentář k § 881, m. č. 4; B. Swaczyna in J. Pisuliński (red.): Księgi wieczyste i hipoteka, Komentarz, 1. vydání, Lexis Nexis, Warszawa 2014, komentář k čl. 13, m. č. 23.

[35] Samozřejmě tam, kde má výhrada získat stejné pořadí jako právo aktuálně zapisované (resp. již zapsané), nelze dobře mluvit o právu privilegovaném (upřednostněném), resp. ustupujícím (odsunutém).

[36] Shodně M. Kohler in R. Gaier (red.), op. cit. sub 12, komentář k § 881, m. č. 5. Jiné řešení má však § 53 odst. 1 GBG, který umožňuje využít institut pro převod vlastnického práva a zřízení práva zástavního. K tomu viz též E. Feil, H. Friedl, R. Bayer, op. cit. sub 14, komentář k § 53, m. č. 1 a násl.

[37] T. Czech, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 44.

[38] Analogicky pro účely institutu práva ke zřízení věcného práva dle § 983. Viz L. Przyborowski in J. Pisuliński (red.), op. cit. sub 34, komentář k čl. 16, m. č. 15.

[39] E. Gniewek, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 31.

[40] T. Czech, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 45, 46; B. Swaczyna in J. Pisuliński (red.), op. cit. sub 34, komentář k čl. 13, m. č. 4; E. Gniewek, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 3.

[41] Srov. např. E. Gniewek, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 31.

[42] Zásadní je zde plenární usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 12. 1923, sp. zn. 1504/23 (Vážný, č. 3266), které vyřešilo spornou otázku, do té doby rozhodovanou nejednotně. „V pořadí, poznamenaném dle §u 53 knih. zák., může (…) povolen býti zápis (…) jen na základě listiny (…), kterou vlastník nemovitosti dobrovolně zřídil, nikoli však i na základě rozsudku nebo jiného exekučního titulu (…).“ Vycházelo se především z dikce § 53, podle něhož je vlastník oprávněn „žádati za knihovní poznámku, že zamýšlí zciziti svou nemovitost anebo zříditi zástavní právo“. Na toto plenární rozhodnutí později navázala další rozhodnutí Nejvyššího soudu – např. ze dne 20. 1. 1925, sp. zn. R I 12/25 (Vážný, č. 4561), ze dne 3. 4. 1928, sp. zn. R I 236/28 (Vážný, č. 7941), či ze dne 26. 10. 1933, sp. zn. R II 419/33 (Vážný, č. 12959).

[43] Viz např. E. Svoboda, op. cit. sub 26, str. 71.

[44] M. Kohler in R. Gaier (red.), op. cit. sub 12, komentář k § 881, m. č. 5.

[45] B. Swaczyna in J. Pisuliński (red.), op. cit. sub 34, komentář k čl. 13, m. č. 4 (zvýraznil aut.).

[46] Navíc lze předpokládat, že zvláštní právní úpravy (zejména veřejnoprávní) zpravidla nebudou umožňovat takovéto dispozice s pořadím práv, byť by se jednalo o dispozici „ve prospěch“ těchto práv, tj. o vylepšení jejich pořadí.

[47] Shodně pro německé právo M. Kohler in R. Gaier (red.), op. cit. sub 12, komentář k § 881, m. č. 7, a pro polské právo E. Gniewek, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 3. Za účinnosti OKZ judikoval shodně Nejvyšší soud v rozhodnutí ze dne 28. 1. 1944, sp. zn. R I 143/43 (Vážný, č. 18673).

[48] L. Vrzalová in J. Spáčil a kol., op. cit. sub 24, komentář k § 982, m. č. 29.

[49] Shodně T. Czech, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 51.

[50] Tedy výhrada se zapisuje současně se zápisem ustupujícího práva.

[51] Shodně E. Gniewek, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 30.

[52] T. Czech, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 40.

[53] Srov. např. E. Gniewek, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 28.

[54] B. Swaczyna in J. Pisuliński (red.), op. cit. sub 34, komentář k čl. 13, m. č. 4. Autor sám však poznamenává, že půjde o případy „teoreticky sice možné, leč v praxi málo pravděpodobné“.

[55] Tzv. Verkehrsgeschäft.

[56] Shodný pohled je vyjádřen v rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 13. 9. 1940, sp. zn. Rv I 552/40 (Vážný, č. 17812).

[57] Tak např. B. Jelonek-Jarco: Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, 1. vydání, LexisNexis, Warszawa 2011, str. 457 a násl.; T. Czech, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 79.

[58] Pol. zastrzeżenie pierwotne, něm. sofortiger Vorbehalt.

[59] Pol. zastrzeżenie następcze či zastrzeżenie wtórne, něm. nachträglicher Vorbehalt.

[60] Dle § 881 odst. 1 BGB je výhrada pořadí dle slov zákona umožněna pouze současně se zápisem jiného zatížení (bei der Belastung des Grundstücks). Doktrína i judikatura však připouštějí i později zřizovanou výhradu. Viz M. Kohler in R. Gaier (red.), op. cit. sub 12, komentář k § 881, m. č. 7.

[61] M. Kohler in R. Gaier (red.), op. cit. sub 12, komentář k § 881, m. č. 1.

[62] T. Czech, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 73.

[63] Zastánci těchto názorů jsou uvedeni in B. Swaczyna in J. Pisuliński (red.), op. cit. sub 34, komentář k čl. 13, m. č. 2.

[64] Shodné je stanovisko německé nauky. Ta vyžaduje smlouvu (Einigung) jak pro počáteční (dle § 873 BGB), tak i následné (dle § 877 BGB) zřízení výhrady. Viz např. M. Kohler in R. Gaier (red.), op. cit. sub 12, komentář k § 881, m. č. 8.

[65] T. Czech, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 21. Pro tuto koncepci se poněkud formalisticky konstatuje, že konstrukce jednostranného jednání vlastníka s následným souhlasem třetí osoby lépe vyhovuje dikci čl. 13, v níž je „akcentován podíl vlastníka na zřízení výhrady“. Podobně B. Swaczyna in J. Pisuliński (red.), op. cit. sub 34, komentář k čl. 13, m. č. 3. Je však třeba říci, že koncepce jednostranného právního jednání s následným souhlasem třetí osoby není totéž, co smlouva. Pro první modalitu se např. neuplatní úprava kontraktačního procesu, předsmluvní odpovědnost, akceptační lhůty apod.

[66] L. Vrzalová in J. Spáčil a kol., op. cit. sub 24, komentář k § 982, m. č. 31.

[67] Shodně M. Kohler in R. Gaier (red.), op. cit. sub 12, komentář k § 881, m. č. 1. Opačně však K. Zaradkiewicz in K. Pietrzykowski (red.), op. cit. sub 31, komentář k čl. 250, m. č. 8.

[68] Shodně německá dogmatika. Srov. M. Kohler in R. Gaier (red.), op. cit. sub 12, komentář k § 881, m. č. 1.

[69] B. Swaczyna in J. Pisuliński (red.), op. cit. sub 34, komentář k čl. 13, m. č. 2.

[70] T. Czech, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 21. Podrobněji též B. Swaczyna in J. Pisuliński (red.), op. cit. sub 34, komentář k čl. 13, m. č. 2 a násl., dále pak m. č. 6. Odlišně – a s nepříliš jasnými závěry – však S. Rudnicki: Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych, Komentarz, 6. vydání, LexisNexis, Warszawa 2010, komentář k čl. 13, str. 106: „Výhrada pořadí (…) vyžaduje souhlas osoby, jíž toto právo náleží.“ Není zcela jasné, zda se má touto osobou na mysli vlastník (což je logické a nemusí být zvláště zdůrazňováno), nebo ta osoba, v jejíž prospěch byla výhrada zřízena (což se jeví v kontextu věty jako pravděpodobnější; tento závěr je však nesprávný).

[71] Vlastník pozemku žádá o poskytnutí hypotečního úvěru. Jedná současně s několika bankami, z nichž každá podmiňuje uzavření úvěrové smlouvy zápisem výhrady pořadí do katastru pro později zřízené zástavní právo. Vlastník v době zápisu výhrady neví, se kterou bankou nakonec úvěrovou smlouvu uzavře a v jejíž prospěch tedy bude zřízeno zástavní právo.

[72] Zřízení výhrady představuje fakultativní prvek právního jednání, jímž se zřizuje limitované věcné právo. T. Czech, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 20.

[73] E. Gniewek, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 10.

[74] Důvodová zpráva ke komentovanému ustanovení není formulována zcela správně, když říká, že „Je-li před zápisem výhrady lepšího pořadí věc již zatížena právem jiné osoby zapsané do veřejného seznamu, vyžaduje se k zápisu výhrady její souhlas, protože se tím zasahuje do jejího práva.“ Tento závěr ovšem platí pouze tehdy, má-li být výhrada zapsána v pořadí před již evidovaným věcným právem; má-li být však zapsána jen proto, aby zajistila pořadí před právě vznikajícím právem (ovšem v pořadí za již evidovaným věcným právem), souhlas prioritního oprávněného se samozřejmě nevyžaduje (jeho pozice se zápis výhrady nemůže dotknout).

[75] Je vhodné upozornit, že zatímco při zápisu výhrady je třeba souhlasu osoby, jejíž právo má být dotčeno, při zápisu samotného práva (v pořadí zapsané výhrady) mluví zákon o (absenci) souhlasu osob, jejichž práva jsou zapsanou výhradou omezena.

[76] „Zastrzeżenia można dokonać także po ustanowieniu prawa, za zgodą osoby, której to prawo przysługuje.“

[77] Viz též E. Svoboda, op. cit. sub 26, str. 71.

[78] M. Mahrer in G. E. Kodek (ed.), op. cit. sub 7, komentář k § 53, m. č. 14. Shodně E. Feil, H. Friedl, R. Bayer, op. cit. sub 14, komentář k § 53, m. č. 4. K této záležitosti viz též rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 10. 3. 1925, sp. zn. R I 155/25 (Vážný, č. 4788).