Tento článek popisuje průběh úspěšně zvládnutého konkursu developerské společnosti, jde o případ Obytného komplexu Kollárova. Projekt byl dokončen bez externího financování z prostředků získaných postupným zpeněžováním již dokončených bytů. Autor upozorňuje na specifika financování nákupu nemovitostí v konkurzu, problematiku DPH a popisuje procesní překážky spojené s volbou vybraného insolvenčního správce.

Společnost Obytný komplex Kollárova, která se dostala do konkursu, byla typickou projektovou společností založenou za účelem developerského projektu, konkrétně výstavby nového bytového domu s obchody, kancelářemi a několikapatrovými garážemi. Výstavba domu a kolaudace bytů a garáží probíhala v několika etapách. Dříve než došlo k podání insolvenčního návrhu, byla zkolaudována část bytů a též prostory, v nichž se nacházejí garážová stání. Prodej bytů a ateliérů (jedná se svou funkcí o byty, u nichž nebylo možno dodržet normové požadavky na denní osvit) probíhal průběžně, jak byly jednotlivé byty dokončovány. Nebytové prostory a řada bytů zůstala na počátku insolvenčního řízení nezkolaudována. Do doby, než dlužník na sebe podal insolvenční návrh, prodal celkem 41 jednotek – bytů a ateliérů – s garážovými stáními za celkovou částku cca 100 milionů korun, včetně DPH.

Financování tohoto projektu v řádu stovek milionů probíhalo prostřednictvím banky, která měla svou úvěrovou angažovanost zajištěnu mimo jiné zástavním právem k nemovitostem (bytům, ateliérům a dalším jednotkám předmětného komplexu).

Zahájení insolvenčního řízení 

Dlužník podal svůj insolvenční návrh dne 4. 9. 2010. Tři týdny předtím, než tak učinil, uzavřel kupní smlouvy, na jejichž základě došlo k převodu vlastnického práva k 38 bytovým jednotkám (s odpovídajícími podíly na jednotce s garážovými stáními) na jinou společnost, aniž by byla, byť jen zčásti, uhrazena kupní cena, která byla sjednána se splatností 60 dnů od uzavření smlouvy a její výše byla pro dlužníka sjednána nevýhodně.

Úpadek společnosti byl prohlášen asi za měsíc od podání návrhu, konkrétně 6. 10. 2010.

Bezprostředně po jmenování insolvenčního správce s ním naše AK[1] navázala kontakt a začali řešit aktuální otázky. V prvé řadě bylo nutné převzít a zajistit stavbu a převzít a zabezpečit stavební a projektovou dokumentaci. Jako nezbytné se ukázalo uzavřít smlouvu s bezpečnostní službou, která objekt hlídala. V neposlední řadě bylo nutné identifikovat transakce, které by měly být podrobeny testu neúčinnosti, popř. neplatnosti.

S ohledem na parametry předinsolvenčních převodů na výše zmíněnou společnost insolvenční správce zahrnul do majetkové podstaty i dotčené bytové jednotky s podílem na jednotce s garážovými stáními. V návaznosti na tento úkon se podařilo poměrně brzy uzavřít s předmětnou společností dohodu o narovnání, na jejímž základě došlo k obnově vlastnictví dlužníka k dotčeným nemovitostem.

V majetkové podstatě dlužníka se tak nacházelo 106 bytů (včetně ateliérů) v různém stupni dokončenosti, z toho dvě desítky nezkolaudovaných, 144 garážových stání a více jak 4000 m² rozestavěných a nezkolaudovaných komerčních prostor.

Způsob zpeněžování majetkové podstaty vs. insolvenční správce 

Zástupci banky (zajištěného věřitele) z oddělení work-out společně se zástupci naší advokátní kanceláře řešili s insolvenčním správcem, jak nejlépe zpeněžit zastavené jednotky. Ohlášení společníci insolvenčního správce doporučovali rozprodat dokončené jednotky prostřednictvím realitní kanceláře a nedokončené jednotky prostřednictvím výběrového řízení zájemci z řad developerů, který by byty sám stavebně dokončil a následně rozprodal.

Protože dům jako celek byl zkolaudován a bylo potřeba dokončit jen některé stavební práce na společných částech domu a vnitřní části nedokončených bytů, nabízela se i možnost stavební práce dokončit a následně prodat bytové jednotky s vyšším ziskem. Takové řešení však vyžadovalo znalost výše nákladů na dokončení projektu, zkušeného insolvenčního správce, kvalitní právní poradce a úzkou a intenzivní spolupráci zajištěného věřitele (banky) se všemi uvedenými subjekty, zejména pak s insolvenčním správcem, který bude zodpovědný za dokončení stavebních prací.[2]

Volba insolvenčního správce 

Zde je nutno poukázat na procesní pravidla pro změnu insolvenčního správce stanovená insolvenčním zákonem. Dle § 29 odst. 1 zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), dále též „ins. zák.“, platí, že věřitelé se mohou usnést na schůzi věřitelů, která nejblíže následuje po přezkumném jednání, že insolvenčním soudem ustanoveného insolvenčního správce odvolávají z funkce a že ustanovují nového. Podle tehdy účinného znění insolvenčního zákona byla lhůta pro přihlášení pohledávek 30 dnů od prohlášení úpadku. V našem případě proběhla první schůze věřitelů dlužníka po termínu přezkumného jednání už dne 22. 10. 2010.

Na první schůzi věřitelů však nebyly soudem projednány všechny body jejího programu. Neprojednána zůstala volba věřitelského orgánu a a také nebylo rozhodnuto o eventuálním odvolání dosavadního insolvenčního správce z funkce a ustanovení nového insolvenčního správce.

Ukončení první schůze věřitelů insolvenční soud odůvodnil tím, že na přezkumném jednání nebyly přezkoumány přihlášky všech věřitelů a že těmto věřitelům by v případě pokračování schůze bylo odepřeno právo hlasovat o volbě věřitelského orgánu. Soud konstatoval, že svolá zvláštní přezkumné jednání zároveň s (další) schůzí věřitelů. Před tím, než první schůzi věřitelů ukončil, však insolvenční soud jmenoval prozatímní věřitelský výbor.

Insolvenční soud svolal zvláštní přezkumné jednání a schůzi věřitelů na pátek 28. 1. 2011. V předvolání soud uvedl, že: „Předmětem jednání schůze věřitelů, která bude následovat bezprostředně po přezkumném jednání, bude: 1. rozhodnutí o hlasovacích právech věřitelů, jejichž pohledávka byla na přezkumném jednání popřena, pohledávka je vázána na podmínku, nebo nebyla zjištěna, 2. volba věřitelského orgánu, .) zpráva insolvenčního správce o jeho dosavadní činnosti, 4. usnesení věřitelů o případném odvolání soudem ustanoveného insolvenčního správce a o ustanovení nového insolvenčního správce podle ust. § 29 odst. 1 zákona č. 182/2006 Sb., insolvenčního zákona, ve znění pozdějších předpisů.“

K odvolání dosavadního insolvenčního správce z funkce insolvenčního správce dlužníka a k ustanovení nového insolvenčního správce navrženého bankou došlo na schůzi věřitelů v pátek 28. 1. 2011. Insolvenční soud vše potvrdil svým usnesením na téže schůzi věřitelů.

Již v pondělí 31. 1. 2011 však tentýž soud vydal usnesení, kterým byl nový insolvenční správce funkce zproštěn a opětovně jím byl ustanoven původní insolvenční správce dlužníka.[3] Své rozhodnutí insolvenční soud zdůvodnil tím, že na schůzi věřitelů dne 28. ledna 2011, která byla fakticky již druhá v pořadí po termínu řádného přezkumného jednání, již nebylo možné dát návrh na odvolání stávajícího insolvenčního správce a ustanovení nového a soud tedy neměl ani připustit hlasování o tomto návrhu.

S takovým závěrem soudu podle mého názoru nelze souhlasit. Dle § 48 odst. 2 ins. zák. platí, že: „Není-li způsobem řešení úpadku oddlužení, předmětem jednání první schůze věřitelů je vždy volba věřitelského výboru a usnesení věřitelů podle § 29 odst. 1 …“ [4]. Dle mého názoru je nepřípustné, aby projednání bodu programu schůze věřitelů, jehož zařazení na program schůze věřitelů vyžaduje zákon, bylo procesním postupem soudce zmařeno. Usnesení soudu považuji za zjevné porušení práv věřitelů jako účastníků řízení na spravedlivý soudní proces. K obdobnému závěru dospěl též Ústavní soud ČR,[5] který ve své judikatuře zdůraznil, že jestliže § 29 odst. 1 ins. zák. předpokládá hlasování o odvolání insolvenčního správce z funkce na schůzi věřitelů, která co nejdříve následuje po přezkumném jednání, činí tak vycházeje z předpokladu, že na této schůzi již došlo k přezkoumání všech pohledávek s výjimkou těch, u nichž konkrétní objektivní okolnosti opodstatňovaly jiný postup. Tedy sice platí, že o odvolání nebo ponechání insolvenčního správce ve funkci se obligatorně usnáší první schůze věřitelů, jež se koná po přezkumném jednání, avšak tato podmínka není splněna, pokud není naplněn smysl přezkumného jednání, kterým je přezkoumání, pokud možno, všech přihlášených pohledávek.

Nechtěli jsme vést dlouhé soudní spory, a proto jsme dospěli k dohodě, že stávající insolvenční správce bude ponechán ve funkci insolvenčního správce dlužníka, sám však navrhne, aby insolvenční soud ustanovil i zvláštního insolvenčního správce, a to stejnou osobu, kterou před tím insolvenční soud nejdříve ustanovil insolvenčním správcem, aby ji hned vzápětí odvolal. Za pouhé dva dny od podání návrhu insolvenční soud tuto navrhovanou osobu ustanovil zvláštním insolvenčním správcem pro shora uvedené činnosti v insolvenčním řízení dlužníka.

Dostavba a kolaudace komplexu bytů a nebytových prostor

Ze závěrů analýzy projektové dokumentace, právních vztahů a nákladů potřebných na dokončení stavebních částí objektu vyplývalo, že rozhodnutí před prodejem stavebně dokončit a zkolaudovat bytové jednotky povede k výrazně vyššímu výtěžku zpeněžení, a to i v režimu konkurzu.

Diskutována byla otázka financování dokončení stavby bytů a společných částí domu. Bylo vybráno unikátní řešení – jediným zdrojem financování dostavby bytů byly prostředky získané z prodejů již dokončených bytů, a nebylo tak zapotřebí žádné nové úvěrové financování.

U komerčních obchodních prostor bylo rozhodnuto, že stavebně dokončovány nebudou a že budou nabídnuty k odkoupení investorům. Tyto prostory totiž nebyly v původním projektu dlužníkem určeny k prodeji, ale měly být dlouhodobě pronajímány předjednaným nájemcům. Původní dlužníkem předjednaní nájemci však byli konkurzem frustrováni a již dále nepočítali ve svých strategických plánech s brzkým dokončením komerčních prostor a o pronájem prostor ztratili zájem. Vzhledem k tomu, že nebyli známi koncoví uživatelé prostor, nemělo smysl dokončovat dostavbu komerčních nebytových prostor.

Zvláštní insolvenční správce vykonával funkci projektového manažera a se svým týmem zajistil výběr vhodné stavební firmy a se souhlasem banky vykonával investorský dozor na stavbě. Zvláštní insolvenční správce vykonával též činnost pověřeného vlastníka společenství vlastníků domu. Po převzetí této funkce zjistil, že společenství vlastníků nemělo vytvořen žádný fond na opravu závad na společných částech domu. Celý projekt dostavby bytů byl komplikovaný mimo jiné tím, že nemálo vlastníků již dokončených bytů, zejména ti, kteří získali byty ještě před úpadkem dlužníka, se mylně domnívali, že je povinností banky financovat na své náklady odstranění veškerých vad a nedodělků na společných částech objektu.

V průběhu provádění stavby se vyskytlo množství stavebně-technických problémů, všechny problémy ale byly úspěšně vyřešeny a odstraněny a nedokončené byty byly dostavěny a zkolaudovány.

Zpeněžení majetkové podstaty

Významným specifikem prodejů nemovitostí v konkursech je, že prodávající nemůže zřídit k převáděné nemovitosti zástavní právo, což bývá podmínkou pro čerpání hypotečního úvěru.[6] Tato skutečnost limitovala množinu potenciálních zájemců o koupi bytu. Z koupě by tak bez nalezení alternativního řešení byli v zásadě vyloučeni všichni ti, kdo neměli na úhradu kupní ceny ani své finanční prostředky, ani jinou nemovitost, kterou by dali bance do zástavy.  Proto jsme pro banku vytvořili vzorovou smluvní dokumentaci pro insolvenční řízení, která umožňuje bezpečný převod nemovitostí a dle které zástavní právo nezřizuje převodce, ale nový nabyvatel. Banka navíc podpořila prodej bytů akční nabídkou hypotečního úvěru. Procesně byl tento model hypotéky svěřen na starost konkrétním specializovaným bankovním pracovníkům, kteří jej dokonale znali.

V době, kdy zvláštní insolvenční správce prodával byty, byla ve městě dostatečná nabídka nových bytů k odkoupení, a prodej tak probíhal ve vysoce konkurenčním prostředí. Samotný prodej bytů a ateliérů probíhal ve spolupráci realitní kanceláří s tím, že zvláštní insolvenční správce byl zároveň oprávněn inzerovat a prodávat byty též sám. Takto nastavené podmínky spolupráce se ukázaly jako správné a významným dílem přispěly k úspěšnému rozprodeji bytů.

Komerční prostory, jak jsem uvedl výše, se stavebně nedokončovaly a byly úspěšně zpeněženy ve výběrovém řízení.

Daň z přidané hodnoty

Specifickým tématem při zpeněžení majetku dlužníka byla DPH.

Problematika úhrady daně z přidané hodnoty v rámci prodejů bytů z majetkové podstaty dlužníka byla nejen vzhledem k často se měnícím daňovým zákonům, ale i spekulacím ohledně platné právní úpravy, předmětem několika právních stanovisek. Bylo třeba posoudit mimo jiné to, zda prodej konkrétních jednotek je zatížen daní z přidané hodnoty, a pokud ano, zda součástí výtěžku, jenž má být vydán zajištěnému věřiteli, má být i částka odpovídající dani z přidané hodnoty, či nikoliv.

Vzhledem k neexistenci judikatury, která by danou věc v té době řešila, jsme za klíčové považovali hledisko, kdy byty byly zkolaudovány. Bytové jednotky zkolaudované do 31. 12. 2012 bylo možné prodávat nezatížené daní z přidané hodnoty dle relevantní platné legislativy již po třech letech od jejich kolaudace, u později zkolaudovaných jednotek po pěti letech od jejich kolaudace. V rámci prodejů tak bylo nutno sledovat i to, kdy byl konkrétní byt zkolaudován, a pokud u něj neuplynul časový test pro osvobození prodeje od daně z přidané hodnoty, pak též velikost bytu, která je rozhodná pro výši sazby daně z přidané hodnoty.

Výsledek zvoleného způsobu zpeněžení

Po uspokojení všech pohledávek spojených se správou a zpeněžením zajištěného majetku lze očekávat, že dojde ještě k dalšímu částečnému uspokojení banky. Výše uspokojení banky je však již nyní výrazně vyšší, než byl odhad výtěžku, který by banka mohla obdržet v případě, že by se bytové jednotky stavebně nedokončovaly, nekolaudovaly a prodaly se ve stavu, v jakém se nacházely v době prohlášení konkursu na majetek dlužníka.

I když konkurz na majetek dlužníka nebyl ještě ukončen, lze již nyní uvést, že výsledkem je vysoká míra uspokojení zajištěné úvěrové pohledávky banky.

Ukázalo se také, že institut odvolání insolvenčního správce a jmenování insolvenčního správce nového, resp. jmenování zvláštního insolvenčního správce pro řešení zvláštní problematiky vyžadující odbornou specializaci, je institut důležitý a v případě aktivních věřitelů velmi vhodný.

 

Autor Mgr. Ing. Jan Vavřina, působí jako advokát a společník AK DUNOVSKÁ & PARTNERS s. r. o.

Foto: Pixabay

---

[1] Naše advokátní kancelář se na případu podílí od samého počátku jako poradce banky a v rámci tohoto mandátu poskytovala podporu i insolvenčnímu správci, resp. správcům.

[2] Já i kolega David Urbanec působíme rovněž jako insolvenční správci a já sám jsem absolventem Stavební fakulty ČVUT. Vytipovali jsme tedy pro banku několik insolvenčních správců, kteří mají profesní praxi v oboru stavebnictví, přičemž jeden z nich byl nakonec bankou vybrán.

[3] Usnesení č.j. KSPA 48 INS 8719/2010-B-26 dostupné v ISIR.

[4] § 29 odst. 1 ins. zák.: „Na schůzi věřitelů, která nejblíže následuje po přezkumném jednání, se mohou věřitelé usnést, že insolvenčním soudem ustanoveného insolvenčního správce odvolávají z funkce a že ustanovují nového insolvenčního správce …“

[5] Viz např. rozhodnutí sp. zn. I. ÚS 1549/11, I. ÚS 1639/17 nebo IV. ÚS 2433/19.

[6] Blíže viz J. Vavřina, A. Hradil: Zpeněžení majetku v insolvenci a problematika výmazu zástavního práva, in https://www.epravo.cz/top/clanky/zpenezeni-majetku-v-insolvenci-a-problematika-vymazu-zastavniho-prava-99629.html