Právní režim tzv. „nadstavku“ a „podstavku“

Tereza Mališová

V čísle 6/2019 Bulletinu advokacie byl publikován článek JUDr. Evy Barešové ZDE „Komu patří prostor nad pozemkem a pod ním“, ve kterém byla věnována pozornost stavbám přesahujícím na sousední pozemek nikoliv na úrovni zemského povrchu, nýbrž nad a pod ním. V níže uvedeném textu bych ráda reagovala na některé body týkající se užívání prostoru nad a pod povrchem sousedního pozemku, neboť se domnívám, že některé závěry uváděné autorkou jsou přinejmenším problematické.

1. Obecně k problematice přestavku

V souvislosti s účinností zák. č. 89/2012. Sb., občanský zákoník, (dále jen „o. z.“) došlo k rozšíření zásady superficies solo cedit, která se nově vztahuje i na stavby. Poměrně často se můžeme setkat s tvrzením, že o. z. do našeho právního řádu tuto zásadu nově přináší.[1] Vůči těmto názorům je však potřeba se vymezit hned v úvodu tohoto článku. Uvedená zásada naopak není v našem právním řádu žádnou novinkou. Stavby sice za účinnosti zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „obč. zák. č. 40/1964 Sb.“) nebyly součástí pozemku,[2] ale již tehdy platilo, že stromy, rostliny a vše, co vyhovovalo § 120 odst. 1 obč. zák. č. 40/1964 Sb., bylo součástí pozemku.[3] Zásada stanovící, že povrh ustupuje půdě, proto není ničím novým – o. z. ji pouze rozšířil také na stavby.

Co však v o. z. skutečně nalezneme nově, je výslovná úprava přestavku.[4]

Abychom mohli hovořit o přestavku, musejí být splněny následující předpoklady:

Musí se jednat o:

  1. trvalou stavbu, která
  2. je zřizována na vlastním pozemku a
  3. jen malou částí zasahuje na
  4. malou část cizího pozemku a
  5. zřizovatel stavby musí stavět v dobré víře v to, že staví na vlastním pozemku.

„Základním předpokladem pro aplikaci ustanovení o přestavku je skutečnost, že stavebník zřizuje stavbu na cizím pozemku v dobré víře, že tak činí na svém vlastním pozemku, ačkoliv tomu tak ve skutečnosti není. Tento předpoklad není naplněn tehdy, jestliže je stavba zřizována na cizím pozemku, ačkoliv stavebník v dobré víře není, a ani tehdy, má-li stavebník ke zřízení stavby na cizím pozemku platný právní titul; o dobré víře ve vztahu k tomu, že stavebník staví na vlastním pozemku, nelze v tomto případě uvažovat právě pro existenci takového právního titulu.

Z toho lze argumentem a contrario dovodit, že byla-li stavba zřízena zčásti na cizím pozemku na základě platného existujícího oprávnění (např. nájmu, věcného břemene apod.), nelze uvedená ustanovení (§ 3059 ve spojení s § 1087 o. z.) aplikovat, byť by později oprávnění k umístění stavby zaniklo, neboť v době zřízení stavby se nejednalo o stavbu zřizovanou na cizím pozemku v dobré víře, že stavebník zřizuje stavbu na svém vlastním pozemku. To platí i pro situace, kdy stavba byla zcela zřízena na pozemku stavebníka, přičemž později se stavba z nejrůznějších důvodů stala zčásti stavbou na cizím pozemku; ani v těchto případech totiž není stavba zřizována na cizím pozemku. Uvedené závěry pak plně platí i pro stavby zřízené před 1. 1. 2014.“[5]

Podobnou úpravu nalezneme také v Polsku, kde rovněž platí, že povrch ustupuje půdě.[6] Je proto zřejmé, že i zde musí být řešena situace, kdy se stavba, resp. její část nachází na cizím pozemku. Tyto situace upravuje čl. 151 polského občanského zákoníku (dále jen „KC“)[7] v němž je stanoveno, že v případě, kdy při stavbě budovy, nebo jiného zařízení došlo bez úmyslného zavinění k překročení hranice pozemků, nemůže vlastník pozemku požadovat obnovení původního stavu, ledaže by proti překročení hranic pozemku vznesl námitky bezodkladně, nebo v případě, kdy mu hrozí mimořádně velká škoda. Může však žádat o přiměřenou náhradu nebo o zřízení pozemkové služebnosti, nebo o odkoupení zastavěné části pozemku, jakož i té části, která z důvodu výstavby ztratila svůj ekonomický význam. V komentářové literatuře je navíc výslovně uvedeno, že čl. 151 KC se použije v případě, kdy část cizí stavby přesahuje na cizí pozemek na úrovni zemského povrchu, pod, nebo také nad jeho povrchem.[8]

1.1 Malá vs. nepatrná část stavby a cizího pozemku

Protože přestavek nebyl v obč. zák. č. 40/1964 Sb. výslovně upraven, dalo by se čekat, že o tomto institutu bude detailněji pojednáno v důvodové zprávě. Tak tomu ovšem není. Tvůrci důvodové zprávy věnovali § 1083 až § 1087 o. z. zhruba polovinu strany textu, z čehož výhradně přestavku je věnován pouze jediný odstavec. Ani tento odstavec však není bezchybný, neboť je zde uvedeno, že „(s)peciální případ neoprávněné stavby je přestavek, kdy jen nepatrná část stavby zřízené na vlastním pozemku přesahuje na pozemek cizí.“[9] To však není pravda hned ze dvou důvodů. V § 1087 o. z. je explicitně stanoveno, že se musí jednat o situaci, kdy malá část (nemusí tedy jít pouze o část nepatrnou) trvalé stavby zřízené na vlastním pozemku zasahuje na malou část cizího pozemku – je tedy nutné rozlišovat i to, na jak velkou část cizího pozemku stavba zasahuje.

2. Problematika tzv. „nadstavku“ znemožňujícího užívání zemského povrchu nacházejícího se pod ním

Barešová ve svém článku uvádí, že v případech, kdy je stavbou zasahováno do vzduchového sloupce sousedního pozemku, nelze aplikovat ustanovení o přestavku, neboť se jedná o imisi. S tímto závěrem nesouhlasím a na rozdíl od autorky se domnívám, že o imisi nelze vůbec hovořit. Svůj závěr autorka zdůvodňuje tím, že „(t)ento názor je zastáván i v odborné literatuře (…)“[10]cituje názor Thöndela uvedený v komentáři. Thöndel však své závěry nedokládá žádnou argumentací. Konečně sama autorka posléze ve svém článku vyjadřuje pochybnosti nad tím, zda by v případě netypické budovy nebylo přeci jen možné aplikovat ustanovení o přestavku.[11] Domnívám se, že tato problematika zasluhuje mnohem hlubší úvahu, přičemž rozdíl mezi tím, kdy bude možné hovořit o přestavku, a kdy nikoliv, nebude podle mého názoru spočívat v tom, zda se jedná o typickou, nebo netypickou stavbu.

Přestože je výslovná úprava přestavku novinkou, není jí věnována patřičná pozornost ani v komentářích, které byly doposud vydány a které se věnují problematice věcných práv. Přestože toho o přestavku nebylo napsáno mnoho, můžeme si již nyní povšimnout rozdílných názorů na právní režim trvalých staveb zřízených na vlastním pozemku, které jen malou částí přesahují na cizí pozemek, a to nikoliv na úrovni zemského povrchu, ale nad ní. Thöndel zastává názor, že „(p)řesahem malé části je třeba rozumět pro použití tohoto ustanovení přesah plošný v úrovni zemského povrchu. Přesah zasahující do prostoru kolmého nad pozemkem není přestavkem, ale zásahem do vlastnického práva (imisí přímou). (…) Jen přesah horizontální a v úrovni zemského povrchu může být přestavkem.[12] Ke stejnému závěru dochází v komentáři také Janoušek, podle kterého „jako případy přestavku lze posoudit pouze ty výsledky stavební činnosti, které zasahují do části zemského povrchu, nikoliv již na případy, kdy stavební činností mající charakter stavby přesahují na cizí pozemek (§ 506 odst. 1 – součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem), tj. dojde k narušení kolmého prostoru nad pozemkem. To vyvozujeme z textace § 1087 odst. 1, který se vztahuje na případy, kdy stavba ,zasahuje na část cizího pozemkuʽ. Pokud zákonodárce přiznává právní relevanci narušení kolmého prostoru nad pozemkem, hovoří o přesahu (srov. např. § 1016 odst. 2). Případy přesahů se podle toho posoudí podle jiných pravidel (zejm. podle § 1013 an.)“.[13]

Naopak Tégl s Melzerem uvádějí, že „ustanovení o přestavku lze aplikovat nejen na tu část stavby, která stojí na cizím pozemku, ale i na ty části staveb, které přesahují do vzduchového sloupce nad cizím pozemkem (balkony, střechy, zateplení, fasády apod.). Shodné závěry zaujímá i nauka německá a polská.“[14]

Petr se v komentáři problematice přestavku zasahujícího na sousední pozemek nad zemským povrchem nevěnuje vůbec.[15]

Osobně se domnívám, že je potřeba rozlišovat, zda se stavba zasahující na cizí pozemek pouze co do jeho vzduchového sloupce (dále jen „nadstavek“) nachází tak nízko nad zemským povrchem, že zcela znemožňuje jeho užívání, či zda je do vzduchového sloupce zasahováno v takové výši, že to fakticky vlastníka neomezuje v užívání pozemku.

Thöndel bohužel nikterak nezdůvodňuje, co jej vede k myšlence, že je potřeba situace, kdy stavba zasahuje na cizí pozemek pouze co do jeho vzduchového sloupce, posuzovat jako přímé imise, proto se k těmto úvahám nelze vyjádřit. Domnívám se však, že naprosto zásadním pro posuzování přestavku je uvědomění si, že pozemek nelze chápat pouze jako parcelu, tedy dvojrozměrný objekt.

Pozemek nezahrnuje jen zemský povrch, ale i prostor pod a nad tímto povrchem, s čímž se setkáváme již od dob římského práva, kdy platilo cui solum, eis coelum.[16] V zákoně sice toto pravidlo nalezneme explicitně uvedeno v § 506 odst. o. z.,[17] avšak jeho vyjádření není bezchybné. Prostor nad povrchem pozemku (vzduchový sloupec) totiž není a nemůže být součástí pozemku (…). Ve vztahu k prostoru nad povrchem totiž pojmově nelze vůbec uvažovat o jeho odloučení od pozemku jako věci hlavní a chybí tak definiční prvek součásti věci. Navíc je samozřejmé, že vlastník pozemku není a nemůže být vlastníkem vzduchového sloupce, byť zákon uznává vzduchový sloupec za součást pozemku. Vzhledem k tomu, že definice součásti pozemku je definicí nominální (nikoli reálnou), může zákon formulovat pravidlo, jež je v rozporu s realitou. Ani tento přístup by však neměl vést k absurdním důsledkům.

Ani nešikovné legislativní vyjádření však nemůže zastřít pravý význam pravidla. Ten je v tom, že výlučná oprávnění vlastníka pozemku se vztahují i k prostoru nad povrchem v tom smyslu, že vlastník může vyloučit zásahy do tohoto prostoru ze strany třetích osob.[18] Za vhodnější vyjádření lze proto považovat první větu čl. 143 KC, podle něhož vlastnictví pozemku zahrnuje i prostor nad a pod zemským povrchem, přičemž je ohraničeno společensko-ekonomickými limity využitelnosti pozemku.[19]

Jelikož je potřeba vnímat pozemek jakožto trojrozměrný předmět, je zřejmé, že i v případě, kdy bude zasahováno pouze do vzduchového sloupce nad zemským povrchem, jde o zásah do cizího pozemku, a proto jsou splněny veškeré předpoklady uvedené v § 1087 o. z. O. z. nikde nestanoví, že by k zásahu muselo docházet pouze v úrovni zemského povrchu, a dle mého názoru by tak uměle docházelo k přílišnému omezení aplikace ustanovení o přestavku. Mám proto za to, že v případě, kdy bude malá část cizí stavby zasahovat na cizí pozemek nad zemským povrchem v takové výšce, že užívání pozemku bude zcela znemožněno, je na místě posuzovat tyto situace dle ustanovení o přestavku. Užívání zemského povrchu je v případě nadstavku nacházejícího se v takové výši nad zemským povrchem, že zcela znemožňuje užívání zemského povrchu, znemožněno stejně jako v případě, kdy část stavby zasahuje na malou část cizího pozemku na úrovni zemského povrchu. Nevidím proto důvod, proč obě situace posuzovat odlišně.

Aplikace pravidel o imisích je dle mého názoru v těchto případech vyloučena již proto, že „(i)misí se zpravidla rozumí pronikání účinků činnosti konané na jedné nemovitosti na nemovitost druhou (…). Vlastník neužívá cizí pozemek, ale účinek jeho činnosti se projevuje na sousedním pozemku.“[20] Shodně také podle Eliáše spočívají imise v tom, že určité rušivé elementy vnikají na cizí pozemek.[21]

Domnívám se však, že v případě nadstavku nedochází k tomu, že by se něco, co má původ na vlastním pozemku, svými důsledky projevovalo na pozemku cizím. Jde naopak o bezprostřední zásah do cizí vlastnické sféry. Závěr o nemožnosti aplikovat na případy nadstavku ustanovení o imisích, nemůže podle mého názoru zvrátit ani Janouškova argumentace, že zákonodárce chtěl za přestavek považovat pouze přesah na úrovni zemského povrchu, neboť v § 1087 o. z. užil spojení „zasahuje-li“. Pokud by zákonodárce chtěl i nadstavek posuzovat dle § 1087 o. z., použil by dle Janouška spojení „přesahuje-li“, neboť v případě větví a kořenů stromů zákonodárce v § 1016 odst. 2 o. z.[22] používá slovo „přesahuje“. S těmito závěry není možné souhlasit. Ústavní soud již v minulosti uvedl, že „(j)azykový výklad představuje pouze prvotní přiblížení se k aplikované normě. Je pouze východiskem pro objasnění a ujasnění si jejího smyslu a účelu (k čemu slouží i řada dalších postupů, jako logický a systematický výklad, výklad e ratione legis atd.). Mechanická aplikace abstrahující, resp. neuvědomující si, a to buď úmyslně, nebo v důsledku nevzdělanosti, smysl a účel právní normy, činí z práva nástroj odcizení a absurdity.“[23]

Na rozdíl od Janouška se domnívám, že k přesahu i zásahu nemusí docházet pouze nad a pod zemským povrchem, ale také na jeho úrovni a že výrazy zasahuje a přesahuje lze vzájemně zaměňovat, protože smysl a účel § 1087 ani § 1016 odst. 2 o. z. tím nebude měněn. Nesprávnost Janouškova závěru navíc dokládá sama textace o. z., když slovo „zasahuje“ užívá o. z. pro stavby, které se nenacházejí na úrovni zemského povrchu, např. v § 506 odst. 2 se hovoří o podzemní stavbě zasahující pod jiný pozemek[24] (správně tedy pod povrch cizího pozemku), v § 509 o. z.[25] se zase uvádí, že liniové stavby zasahují více pozemků – plynovody, parovody, teplovody a další liniové stavby se však běžně nacházejí nad nebo pod zemským povrchem.

3. Nadstavek neznemožňující užívání cizího pozemku

V případě, kdy se nadstavek nachází v takové výšce, že je znemožněno užívání pozemku nacházejícího se pod ním, lze dle mého názoru souhlasit s myšlenkou, že „(n)ení totiž žádného praktického rozdílu mezi situací, kdy na dotčeném pozemku stavba přímo stojí,  a situací, kdy stavba vniká do vzduchového prostoru např. zateplením fasády, které začíná ve výši několika málo centimetrů nad povrchem dotčeného pozemku.“[26] Domnívám se však, že pravidla o přestavku již nebudou použitelná v případě, kdy stavba zasahuje na cizí pozemek v takové výši, že fakticky nevylučuje užívání pozemku nacházejícího se pod touto částí stavby, půjde např. o balkon nacházející se ve vyšším podlaží domu, případně o střechu vysokého domu.

Zastávám však názor, že smyslem a účelem § 1087 o. z. je řešení situace, kdy v důsledku zásahu stavby na cizí pozemek (po splnění všech předpokladů uvedených v tomto ustanovení) dojde ke znemožnění užívání pozemku nacházejícího se pod přestavkem. Ovšem v případě, kdy stavba zasahuje na cizí pozemek v takové výši, že jeho užívání není vyloučeno, by dle mého názoru nemělo být postupováno podle ustanovení o přestavku. Domnívám se, že pro posouzení těchto situací postačí postup podle § 1023 o. z.,[27] podle kterého má vlastník pozemku povinnost snášet užívání prostoru nad nebo pod zemským povrchem.

3.1 Aplikace § 1023 o. z.

Zatímco se v § 506 o. z. hovoří o prostoru nad povrchem a pod povrchem, v § 1023 o. z. je použito slovní spojení pod pozemkem a nad pozemkem. „Smysl pravidla je však nepochybný. (…) Obecné pravidlo je takové, že vlastník pozemku je oprávněn užívat prostor pod povrchem i nad ním a vyloučit z užívání třetí osoby jen v tom rozsahu, v němž je – objektivně nahlíženo – rozumné umožnit vlastníkovi výkon vlastnického práva v těchto sférách.[28]

V případech, kdy budou splněny předpoklady pro aplikaci § 1023 o. z., tedy 1. stavbou bude zasahováno do prostoru nad nebo pod zemským povrchem, 2. bude pro to důležitý důvod a 3. vlastník nebude mít proti způsobu užívání rozumný důvod se bránit, bude vhodné postupovat dle tohoto ustanovení. Jako příklady lze uvést např. situaci, kdy nadstavek bude bránit šíření rádiových vln, v případě podstavku by se mohlo jednat o situace, kdy podstavek zasáhne do podloží sousední stavby nebo kdy zamezí sousední stavbě v přístupu k podzemní vodě atp.

Rozumný důvod k bránění užívání zde však nebude v případě, kdy bude do vlastnického práva vlastníka pozemku zasahováno v takové výšce, že nebude ohrožován výkon vlastnického práva, nebude jím snížena cena pozemku a ani jinak zde nebude objektivní možnost působit újmu.[29] V případě, kdy se nadstavek nachází v takové výši, že to neznemožňuje či podstatně neomezuje užívání pozemku, neexistuje podle mého názoru důvod, proč odejmout vlastnické právo vlastníkovi pozemku. Domnívám se, že plně dostačující proto bude postup dle § 1023 o. z., kdy nedojde k odejmutí vlastnického práva k pozemku, ale pouze k tomu, že vlastník pozemku bude povinen snášet užívání prostoru nad zemským povrchem. Budeme ovšem muset rozlišovat situace, kdy byl vlastník nadstavku v dobré víře, že se stavba nachází pouze na jeho pozemku, a kdy v dobré víře nebyl.

Mám za to, že v případě, kdy stavebník nebyl v dobré víře, nemůže právní jednání učiněné při absenci bona fide požívat právní ochrany, a proto by vlastník dotčeného pozemku vůbec nebyl povinen nadstavek snášet. Naopak by dle mého názoru vlastník dotčeného pozemku mohl požadovat odstranění nadstavku. Ke shodnému názoru dospívají také v Německu, kde je vyjádření ohledně povinnosti vlastníka dotčeného pozemku snášet nadstavek preciznější. Podle § 912 odst. 1 BGB totiž v případě, kdy vlastník pozemku při zřizování stavby zasáhl její částí na sousední pozemek, aniž by jednal úmyslně nebo z hrubé nedbalosti, musí vlastník dotčeného sousedního pozemku tento zásah strpět. To neplatí, pokud se proti zásahu ohradil před anebo těsně potom, co k němu došlo.[30]

Naopak v případě, kdy by byl vlastník nadstavku při zřizování stavby v dobré víře a byly by splněny veškeré předpoklady uvedené v § 1023 o. z., požívalo by takové právní jednání ochrany a vlastník dotčeného pozemku by byl povinen snášet užívání prostoru nad povrchem. Jak již bylo zmíněno, s podobným závěrem se setkáme v Německu. Zde je povinnost vlastníka dotčeného pozemku strpět nadstavek upřesněna v § 912 odst. 2 BGB v tom smyslu, že vlastník dotčeného pozemku má nárok na náhradu ve formě pravidelných peněžitých částek, přičemž pro určení výše nároku je rozhodující okamžik takového zásahu.[31] Tento nárok má dokonce přednost před všemi ostatními nároky, které na dotčeném pozemku váznou, a nárok zaniká současně s odstraněním nadstavku.[32] Vzhledem k tomu, že o. z. v případě omezení vlastnického práva podle § 1039 o. z.[33] a rovněž v případě povolení nezbytné cesty[34] stanoví povinnost k náhradě, resp. úplatě, domnívám se, že by i v poměrech českého práva měla být vlastníkovi dotčeného pozemku hrazena úplata.

3.1.1 Otázka odkupu pozemku

V souvislosti s povinností vlastníka dotčeného pozemku snášet nadstavek se můžeme dále ptát, zda by vlastník dotčeného pozemku neměl mít možnost požadovat po vlastníkovi nadstavku, aby dotčenou část pozemku odkoupil. Domnívám se, že i v tomto případě bude hrát roli dobrá víra vlastníka nadstavku a s tím spojená povinnost hradit úplatu.

Pokud by vlastník nadstavku byl povinen hradit vlastníkovi dotčeného pozemku úplatu, mám za to, že by vlastník dotčeného pozemku měl mít možnost požadovat po vlastníkovi nadstavku odkup pozemku. S podobným řešením se setkáváme v § 915 odst. 1 BGB, kde je uvedeno, že oprávněný z nároku na odškodnění může kdykoliv požadovat, aby povinný z výplaty odškodného odkoupil dotčenou část pozemku.[35] Právo požadovat odkup pozemku je navíc podle § 924 BGB nepromlčitelné.[36]

3.1.2 Způsob užívání pozemku

Další problematickou situací, se kterou bychom se v případě aplikace § 1023 o. z. mohli setkat, je případ, kdy původně sice nadstavek vlastníkovi nebránil v užívání pozemku, ale nyní se vlastník dotčeného pozemku rozhodne užívat pozemek způsobem, kterému již nadstavek brání. Domnívám se, že bychom tyto situace měli posuzovat objektivně.

Bude nerozhodné, jak pozemek užíval konkrétní vlastník v okamžiku vzniku přestavku, ale zda je přestavek objektivně způsobilý vyloučit běžné užívání pozemku. Pokud by přestavek objektivně neznemožňoval užívání pozemku, nemůže následně vlastník pozemku nabýt žádná práva jen proto, že subjektivně začal pozemek užívat jiným než obvyklým způsobem. Pokud bychom stanovili opak, bylo by pouze na vlastníkovi pozemku, aby se rozhodl pozemek užívat způsobem, kterému bude přestavek bránit. Bylo by tak jen na jeho vůli, zda dodatečně nová práva nabyde, či nikoliv. Mohlo by tudíž docházet ke zneužití těchto práv. Vlastník dotčeného pozemku by věděl o existenci nadstavku a věděl by, že je povinen nadstavek snášet. Proto, pokud by se rozhodl užívat pozemek způsobem, kterému nadstavek brání, rozhodoval by se zcela vědomě o tom, že se pokusí jednat takovým způsobem, aby mu v tom nadstavek bránil, a aby mu tak dodatečně vznikala další práva. Takový postup se však jeví jako značně problematický. Vznik případných dalších práv by totiž byl zcela v gesci vlastníka dotčeného pozemku. Bylo by jen na něm, zda by se rozhodl užívat pozemek způsobem, jemuž nadstavek brání, a vlastník stavby by tak byl v neustále nejistotě.

Shodný názor nalézáme také v Německu, kde má vlastník dotčeného pozemku možnost bránit se proti nadstavku pouze před vybudováním nadstavku, nebo těsně po jeho vybudování. Právo brojit proti nadstavku prekluduje, a to i v případě, že vlastník dotčeného pozemku o nadstavku nevěděl a ani vědět nemohl. Podle německého přístupu je tak chráněna nově vzniklá hodnota ­– vybudovaná stavba. Neustále však samozřejmě trvá případný nárok vlastníka dotčeného pozemku na náhradu za užívání pozemku.[37]

3.1.3 Nemožnost vydržení

V souvislosti s § 1023 o. z. jen upozorním, že vlastník nadstavku (shodně také podstavku) nemůže dotčenou část pozemku vydržet. Tento závěr vyplývá z odst. 2 tohoto ustanovení, podle kterého z užívání takového cizího prostoru nemůže nikdo odvodit právo, jehož by se někdo mohl dovolávat po odpadnutí důvodu, který k užívání opravňoval.

4. Právní režim tzv. „podstavku“

Rovněž situace, kdy malá část stavby zasáhne na malou část cizího pozemku pod jeho povrchem (dále jen „podstavek“) přináší některé obtíže. S prvním problémem se setkáváme již při vymezení toho, co se vůbec myslí prostorem pod povrchem pozemku. „Pokud by platilo, že „součástí“ pozemku je prostor pod povrchem, pak hlavní věcí je jen „povrch“ pozemku. Nelze však jednoznačně určit, co je povrch pozemku a co je prostor pod povrchem. Z obecného pohledu totiž pozemek zahrnuje nejen povrchovou vrstvu země (půdy), nýbrž i jeho hlubší sféry. Pozemek je tedy masou (trojrozměrným prostorem), která se sice prima facie projevuje jen prostřednictvím svého povrchu (a povrch je tou částí pozemku, která je pro člověka primárně využitelná), nicméně povrch pozemku a prostor pod ním je nezbytné chápat jako jednotu (jednu věc). O prostoru pod povrchem lze proto uvažovat jako o součásti pozemku stejně obtížně jako u prostoru nad povrchem. Lze však tvrdit, že prostor pod povrchem je prostou částí pozemku.“[38]

Také v případě podstavku se proto dle mého názoru uplatní tatáž pravidla jako v případě nadstavku tak, jak je zmiňuji výše. Mám proto za to, že lze souhlasit s názorem uvedeným v komentáři, dle kterého v případě, kdy podstavek zasahuje na cizí pozemek v takové hloubce pod povrchem, že vlastníkovi pozemku z toho nehrozí žádná újma, např. porušení základů stavby, je povinen takový zásah strpět podle § 1023 o. z. a nemůže se proti němu bránit.[39]

Naopak v případě, kdy podstavek bude zcela znemožňovat užívání pozemku a budou splněny podmínky uvedené v § 1087 o. z., mělo by dle mého názoru dojít k aplikaci ustanovení o přestavku. Zákon nikde neuvádí, že by se toto ustanovení muselo aplikovat výhradně v případech, kdy přestavek zasahuje na cizí pozemek v úrovni zemského povrchu, nebo nad ním, a proto se domnívám, že je jeho aplikace možná i na podzemní stavby. Konečně již výše zmiňovaný smysl a účel tohoto ustanovení takovému postupu dle mého názoru odpovídá.

5. Závěr

Přestože v o. z. nově nalézáme výslovnou úpravu přestavku, nevěnuje se tomuto institutu mnoho autorů. To ovšem neznamená, že by se jednalo o institut bezproblémový, právě naopak.

Domnívám se, že bychom neměli paušalizovat situace, kdy trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku zasáhne svou malou částí na malou část cizího pozemku, a takové situace vždy posuzovat jako přestavek. Dle smyslu a účelu § 1087 o. z. dospívám k závěru, že bychom toto ustanovení v případě nadstavku i podstavku měli aplikovat jen v případech, kdy je znemožněno užívání prostoru nacházejícího se pod nadstavkem, resp. nad podstavkem. V případech, kdy nadstavek nebo podstavek nebude bránit užívání zemského povrchu nacházejícího se pod, resp. nad ním, bude dle mého názoru zcela dostačující postup podle § 1023 o. z. – jelikož v těchto případech není znemožněno užívání pozemku, není nutné, aby se vlastníkem pozemku, na jehož malou část stavba zasahuje, stal vlastník stavby. Vlastník dotčeného pozemku by navíc měl mít v určitých případech vůči vlastníkovi nadstavku, resp. podstavku nárok na náhradu za užívání pozemku, resp. další nároky podle toho, zda byl vlastník stavby v dobré víře, či nikoliv.

 

Mgr. Tereza Mališová, interní doktorandka na Katedře soukromého práva a civilního procesu Právnické fakulty Univerzity Palackého v Olomouci.

 


[1] Např. usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 4673/2015 ze dne 20. 4. 2016, ve kterém je uvedeno, že „v mezidobí nabyl účinnosti nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb., který v § 506 odst. 1 a 2 zavedl zásadu ,superficies solo ceditʽ“, shodně také J. Spáčil a kol.: Věcná práva, katastr nemovitostí a správa cizího majetku, 1. vydání, C. H. Beck, Praha 2018, str. 140.

[2] § 120 odst. 2 obč. zák. č. 40/1964 Sb.: „Stavba není součástí pozemku.“

[3] § 120 odst. 1 obč. zák. č. 40/1964 Sb.: „Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila.“

[4] § 1087 odst. 1 o. z:. Zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby; to neplatí, nestavěl-li zřizovatel stavby v dobré víře.“

1087 odst. 2 o. z.: „Kdo stavěl v dobré víře, nahradí vlastníku pozemku, jehož část byla zastavěna přestavkem, obvyklou cenu nabytého pozemku.“

[5] Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 4572/2015 ze dne 18. 4. 2015, shodně také rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 2851/2015 ze dne 26. 4. 2017.

[6] Art. 48 KC: Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.“

[7] Art. 151 KC: „Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nie uzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.“

[8] M. Orlicki in M. Gutowski: Kodeks cywilny, Komentarz Art. 1–449, tom I., 1. wydanie, C. H. Beck, Warzsawa 2013, str. 798.

[9] Důvodová zpráva k NOZ [online], Ministerstvo spravedlnosti ČR, dostupné na <http://obcanskyzakonik.justice.cz/images/pdf/Duvodova-zprava-No. z.-konsolidovana-verze.pdf>, str. 279.

[10] E. Barešová: Komu patří prostor nad pozemkem a pod ním, Bulletin advokacie č. 6/2019, str. 36.

[11] Tamtéž.

[12] A. Thöndel in J. Švestka a kol.: Občanský zákoník: komentář, sv. III., Wolters Kluwer, Praha 2014, str. 234-235.

[13] M. Janoušek in J. Petrov a kol.: Občanský zákoník: komentář, C. H. Beck, Praha 2017, str. 1089.

[14] P. Tégl, F. Melzer in F. Melzer, P. Tégl: Občanský zákoník: velký komentář, sv. III, Leges, Praha 2014, str. 316.

[15]  B. Petr in J. Spáčil a kol.: Občanský zákoník: komentář, sv. III., C. H. Beck, Praha 2013, str. 310.

[16]  T. Kindl in J. Švestka a kol.: Občanský zákoník: komentář, sv. I., Wolters Kluwer, Praha 2014, str. 1194.

[17] § 506 odst. 1 o. z.: „Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.“

[18] p. cit. sub 14, str. 311-312.

[19] První věta čl. 143 KC: W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią.“

[20]  J. Spáčil in J. Spáčil a kol., op. cit. sub 15, str. 148.

[21]  K. Eliáš in K. Eliáš: Občanský zákoník: velký akademický komentář, Linde, Praha 2008, str. 546.

[22] § 1016 odst. 2 o. z.: „Neučiní-li to vlastník v přiměřené době poté, co ho o to soused požádal, smí soused šetrným způsobem a ve vhodné roční době odstranit kořeny nebo větve stromu přesahující na jeho pozemek, působí-li mu to škodu nebo jiné obtíže převyšující zájem na nedotčeném zachování stromu. Jemu také náleží, co z odstraněných kořenů a větví získá.“

[23] Nález Ústavního soudu ze dne 17. 12. 1997, sp. zn. Pl. ÚS 33/97.

[24] § 506 odst. 2 o. z.: „Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek.“

[25] § 509 o. z.: „Liniové stavby, zejména vodovody, kanalizace nebo energetická či jiná vedení, a jiné předměty, které ze své povahy pravidelně zasahují více pozemků, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí liniových staveb jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí.“

[26] Op. cit. sub 14, str. 312.

[27] § 1023 odst. 1 o. z.: „Vlastník pozemku musí snášet užívání prostoru nad pozemkem nebo pod pozemkem, je-li pro to důležitý důvod a děje-li se to takovým způsobem, že vlastník nemůže mít rozumný důvod tomu bránit.“

  • 1023 odst. 2 o. z.: „Z takového užívání cizího prostoru nemůže nikdo odvodit právo, jehož by se mohl někdo dovolávat po odpadnutí důvodu, který k užívání opravňoval; pokud však v důsledku tohoto užívání vzniklo úředně schválené zařízení, může vlastník žádat náhradu škody.“

[28] Op. cit. sub 14, str. 312.

[29] J. Spáčil in J. Spáčil a kol., op. cit. sub 15, str. 179.

[30] § 912 odst. 1 BGB: „Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.“

[31] § 912 odst. 2 BGB: „Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.“

[32] § 914 BGB odst. 1: „Das Recht auf die Rente geht allen Rechten an dem belasteten Grundstück, auch den älteren, vor. Es erlischt mit der Beseitigung des Überbaus.“

  • 914 BGB odst. 2: „Das Recht wird nicht in das Grundbuch eingetragen. Zum Verzicht auf das Recht sowie zur Feststellung der Höhe der Rente durch Vertrag ist die Eintragung erforderlich.“
  • 914 BGB odst. 3: „Im Übrigen finden die Vorschriften Anwendung, die für eine zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks bestehende Reallast gelten.“

[33] § 1039 o. z. odst. 1: „Za omezení vlastnického práva nebo vyvlastnění věci náleží vlastníkovi plná náhrada odpovídající míře, v jaké byl jeho majetek těmito opatřeními dotčen.“

  • 1039 o. z odst. 2: „Náhrada se poskytuje v penězích. Lze ji však poskytnout i jiným způsobem, pokud si to strany ujednají.“

[34] § 1030 odst. 1 o. z.: „Za nezbytnou cestu náleží úplata a odčinění újmy, není-li již kryto úplatou. Povolí-li se spoluužívání cizí soukromé cesty, zahrne úplata i zvýšené náklady na její údržbu.“

[35] § 915 odst. 1 BGB: Der Rentenberechtigte kann jederzeit verlangen, dass der Rentenpflichtige ihm gegen Übertragung des Eigentums an dem überbauten Teil des Grundstücks den Wert ersetzt, den dieser Teil zur Zeit der Grenzüberschreitung gehabt hat. Macht er von dieser Befugnis Gebrauch, so bestimmen sich die Rechte und Verpflichtungen beider Teile nach den Vorschriften über den Kauf.“

[36] § 924 BGB: „Die Ansprüche, die sich aus den §§ 907 bis 909, 915, dem § 917 Abs. 1, dem § 918 Abs. 2, den §§ 919, 920 und dem § 923 Abs. 2 ergeben, unterliegen nicht der Verjährung.“

[37] F. J. Sãcker in F. Quack: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Sachenrecht (§854–1296), 3. vydání, C. H. Beck, Mnichov 1997, str. 678.

[38] Op. cit. sub 14, str. 313.

[39] Tamtéž, str. 313-314.

Go to TOP