V čísle 11/2017 Bulletinu advokacie byl uveřejněn článek „Co přinese změněná definice pozemku v katastrálním zákoně“, ve kterém jsem psala o novele katastrálního zákona, provedené s účinností od 1. 1. 2018 zákonem č. 225/2017 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony. Nyní bych se ráda zabývala otázkou, jak nahlížet na prostor nad pozemkem a pod ním, protože se setkávám často s otázkami ohledně tohoto prostoru ať od právníků, studentů, nebo laické veřejnosti.[1]

Pozemek jako nemovitá věc 

Ačkoliv se vymezení nemovité věci v právních předpisech měnilo, je nepochybné, že pozemek byl nemovitou věcí vždycky. Podle § 293 obecného zákoníku občanského z roku 1811 (dále jen „OZ 1811“) byly nemovitými věcmi ty věci, které nebyly movité, tj. ty, které nebylo možné bez porušení jejich podstaty přenášet z jednoho místa na druhé, což zahrnovalo jistě i pozemky. Občanský zákoník č. 141/1950 Sb. (dále jen „OZ 1950“) již využil termín pozemek pro definici nemovité věci, když stanovil v § 26, že pozemky a stavby, s výjimkou staveb dočasných, jsou věci nemovité. Dobře se vžila i definice nemovitosti v občanském zákoníku č. 40/1964 Sb. (dále jen „obč. zák. č. 40/1964 Sb.“), který stanovil v § 119 odst. 2, že „nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.“ Novelou č. 509/1991 Sb. s účinností od 1. 1. 1992 byl doplněn do § 120 obč. zák. č. 40/1964 Sb. ještě odstavec 2: „Stavba není součástí pozemku.“, ačkoliv tato zásada platila již od 1. 1. 1951, kdy došlo k odklonění od zásady superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě, ve významu stavba je součástí pozemku).

Ačkoliv se definice nemovité věci podle § 498 odst. 1 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (dále jen „o. z.“) značně změnila, pozemky jsou v ní jasně uvedeny jako nemovité věci („Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li zákon, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.“).

Zatímco nemovitá věc je vymezena a vždycky byla občanským zákoníkem, pozemek je vymezen v § 2 písm. a) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění zák. č. 225/2017 Sb. (dále jen „KZ“), jako část zemského povrchu v závislosti na určitých hranicích (hranice územní jednotky nebo hranice katastrálního území, hranice vlastnická, hranice stanovená regulačním plánem, územním rozhodnutím, společným povolením, kterým se stavba umisťuje a povoluje, veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí, územním souhlasem nebo hranice daná schválením navrhovaného záměru stavebním úřadem, hranice práva odvozená od vlastnického práva, hranice rozsahu zástavního práva, hranice rozsahu práva stavby, hranice druhů pozemků, popř. rozhraní způsobu využití pozemků). Dříve podobně (zcela nezávisle na stavebním zákoně) vymezoval pozemek zákon č. 344/1992 Sb., o kata­stru nemovitostí České republiky (účinnost 1. 1. 1993 až 31. 12. 2013), a předtím zákon č. 177/1927 Sb., o pozemkovém kata­stru a jeho vedení (účinnost 1. 1. 1928 až 1. 9. 1971). Vždy se jednalo pouze o plošné vyjádření toho, co se rozumí pozemkem.

Prostor nad pozemkem a pod ním 

Katastrální zákon se nezabývá a ani nemůže zabývat vztahem pozemku a prostorem nad ním a pod ním. To náleží občanskému zákoníku, který dnes v § 506 odst. 1 stanoví, že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem. Toto ustanovení dále pokračuje v zakotvení (znovuzavedení) zásady od 1. 1. 2014, že stavba je součástí pozemku (superficies solo cedit), tj. stanoví, že součástí pozemku jsou „stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech“.

Často se ale objevuje otázka, kam až součást pozemku, kterým je mimo jiné dnes „prostor nad povrchem a pod ním“, sahá. Tuto otázku občanský zákoník neřeší ve vztahu k pozemku, ale v souvislosti s vymezením věci hmotné v § 496 odst. 1 o. z. „Hmotná věc je ovladatelná část vnějšího světa, která má povahu samostatného předmětu.“ Je otázka, zda tedy můžeme říci, že velikost prostoru nad pozemkem a pod ním, který je součástí pozemku podle § 506 odst. 1 o. z., je proměnlivá podle toho, jak jej s postupujícím rozvojem techniky může člověk ovládat. Problematické by bylo i tvrzení, že pro určení velikosti prostoru nad pozemkem a pod ním je rozhodující, kam až jej může ovládat konkrétní vlastník.

Hmotné věci definoval již OZ 1811 v § 292 jako takové, „které lze vnímat smysly“, nikoliv že je lze i ovládat. OZ 1950 ani obč. zák. č. 40/1964 Sb. se hmotnými věcmi nezabývaly. Důležitější k řešení tehdy bylo stanovení, že „osobní vlastnictví slouží k uspokojování hmotných a kulturních potřeb občanů“ než stanovovat meze vlastnického práva. OZ 1950 ale v § 23 stanovil, že „věci v právním smyslu jsou ovladatelné hmotné předměty a přírodní síly, které slouží lidské potřebě“. V této souvislosti se prof.  Knapp zabýval ovladatelností věcí a uváděl: „Ovladatelnost hmotných předmětů a přírodních sil je spjata se stupněm lidského poznání … Okruh ovladatelných hmotných předmětů a přírodních sil se neustále rozšiřuje se zákonitým vývojem lidské společnosti… Ovladatelností rozumíme ovladatelnost objektivní, tj. objektivní možnost působit na hmotné předměty a přírodní síly lidským jednáním. Nevadí tedy dočasná nahodilá neovladatelnost.“[2]

Ani současné komentáře k občanskému zákoníku nedávají odpověď na otázku, kam až sahá ovladatelný prostor nad pozemkem a pod ním. Např. v komentáři k občanskému zákoníku[3] se uvádí: „Otázka, která je nasnadě, zní: Jak hluboko a jak vysoko? Ke dni zpracování komentáře je dosud nejvyšší budovou světa mrakodrap Burdj Khalífa (828 metrů) ve Spojených arabských emirátech, nejhlubším vrtem do zemské kůry je Kolský vrt na Sibiři, který má hloubku kolem 13 kilometrů. Lze usuzovat, že o součásti pozemku má smysl hovořit pouze v kontextu faktické možnosti vlastníka uplatňovat moc plynoucí z právního panství nad věcí (vlastnického práva). Závisí tedy na technických možnostech v daném místě a čase.“

Není tedy pochyb, že prostor nad povrchem a pod povrchem patří podle současné právní úpravy do vlastnictví vlastníka pozemku jako součást pozemku. Lze však konstatovat, že je to poprvé, co se občanský zákoník zabývá skutečně prostorem nad pozemkem a pod ním, a stanoví, že tento prostor je součástí pozemku. Prostor nad pozemkem a pod ním není tedy nikdy samostatnou věcí v právním smyslu, ale je vždy součástí pozemku. OZ 1811 v § 297 zakotvoval zásadu, že stavba je součástí pozemku, a současně stanovil, že k nemovitým věcem patří ty, které byly na zemi a půdě zřízeny s tím úmyslem, aby tam trvale zůstaly, jako domy a jiné budovy se vzduchovým prostorem v kolmé čáře nad nimi. Jednalo se však jen o vzdušný prostor nad domy. V dobovém komentáři k obecnému zákoníku občanskému autorů Roučka a Sedláčka bylo však uvedeno, že toto platilo i pro prostor nad pozemkem.[4]

Lze se domnívat, že se tak dovozovalo z toho, že stavba byla součástí pozemku. Zřejmě se citované ustanovení takto vždy vykládalo, neboť i prof. JUDr. Antonín rytíř Randa ve svém pojednání o vlastnickém právu uvádí: „Sluší dodati, že vlastnictví k pozemku v sobě zavírá i moc nad prostorou v kolmí čáře nad i pod po­zemkem, vylučuje ovšem minerálie, jež jsou předmětem regálu horního.“[5] V současné době by problém mohl vyvstat obráceně, neboť o. z. stanoví, že prostor nad pozemkem a pod ním je součástí pozemku, ale nedotýká se situace, kdy na pozemku stojí samostatná stavba nebo je stavba součástí práva stavby, které zatěžuje pozemek. Tento striktní výklad by však jistě nebyl namístě.

Užívání prostoru nad pozemkem a pod ním 

Pokud pomineme otázku, kam až sahá ovladatelný prostor nad pozemkem a pod ním, kterou stejně nevyřešíme, nutně musíme řešit otázku, jestli někdo může nebo nemůže užívat prostor nad povrchem pozemku a pod ním, když patří jiné osobě.

Odpověď dává § 1023 odst. 1 o. z., když stanoví: „Vlastník pozemku musí snášet užívání prostoru nad pozemkem nebo pod pozemkem, je-li pro to důležitý důvod a děje-li se to takovým způsobem, že vlastník nemůže mít rozumný důvod tomu bránit.“

Není sporné, kdo je vlastníkem prostoru nad povrchem a pod ním, ale otázkou je, zda někdo cizí může tento prostor užívat a zda vlastník pozemku, a tedy i prostoru nad ním a pod ním, má rozumný důvod někomu bránit v užívání tohoto prostoru.

Pokud bude létat nad pozemkem kosmická loď nebo nadzvukové letadlo, nebude mít vlastník pozemku „rozumný důvod“ takovému přeletu bránit. Pokud však bude nad pozemkem létat cvičně práškovací letadlo, může to vlastníka pozemku rušit, a vlastník tedy bude mít „rozumný důvod“ se těmto přeletům nad svým pozemkem bránit. Prozatím nevyjasněné je, jak moc mohou vadit vlastníkům pozemků drony (bezpilotní dálkově ovládaná létající zařízení), které mohou natáčet a pořizovat fotografie z výšky. Prozatím se na drony vztahuje právní úprava civilního letectví v zákoně č. 49/1997 Sb., o civilním letectví, ve znění pozdějších předpisů. Podrobnější právní úprava chybí, a lze tedy použít jen obecná ustanovení občanského zákoníku (§ 506 a 1023 o. z.).

Pokud se jedná o prostor pod pozemkem, tak v současné době existuje několik výjimek, kdy prostor pod povrchem pozemku patří někomu jinému než vlastníku pozemku, popřípadě nepatří nikomu. V § 498 o. z. jsou vymezeny nemovité věci, a těmi jsou mj. i podzemní stavby se samostatným účelovým určením. Z tohoto důvodu nemůže být taková podzemní stavba nikdy součástí pozemku. I o dalších věcech může zákon stanovit, že nejsou součástí pozemku. Součástí pozemku podle § 509 o. z. nejsou liniové stavby, zejména vodovody, kanalizace nebo energetická či jiná vedení, a jiné předměty, které ze své povahy pravidelně zasahují více pozemků. Pokud tyto stavby budou umístěny pod povrchem pozemku, nadále součástí pozemku nebudou. V poslední době se objevují zákony, které stanoví, že něco není součástí pozemku, pokud je taková věc pod zemí, zůstává samostatnou věcí a nestane se nikdy součástí pozemku. Např. zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, ve znění zák. č. 268/2015 Sb., v § 9 stanoví, že „Stavba dálnice, silnice a místní komunikace není součástí pozemku.“ V následujícím roce se přidal zák. č. 266/1994 Sb., o drahách, ve znění zák. č. 319/2016 Sb., který stanoví v § 5 odst. 1 větě druhé že „Stavba dráhy není součástí pozemku.“

Z hlediska současného občanského zákoníku není správná formulace v horním zákoně č. 44/1988 Sb., o ochraně a využití nerostného bohatství (horní zákon), který v § 7 stanoví, že „Ložisko nevyhrazeného nerostu je součástí pozemku.“ Nestanoví však tak, jak je to požadováno v § 498 o. z., že ložisko vyhrazeného nerostu není součástí pozemku. Přesto se tak nadále má za to, že ložisko vyhrazeného nerostu součástí pozemku není a podle § 5 horního zákona je ve vlastnictví České republiky. Součástí pozemku a ani předmětem vlastnictví nejsou povrchové a podzemní vody [§ 3 odst. 1 zák. č 254/2001 Sb., o vodách (vodní zákon)], přírodní léčivý zdroj a zdroj přírodní minerální vody [§ 4 odst. 1 zák. č. 164/2001 Sb., o přírodních léčivých zdrojích, zdrojích přírodních minerálních vod, přírodních léčebných lázních a lázeňských místech a o změně některých souvisejících zákonů (lázeňský zákon)] a ani jeskyně (§ 61 odst. 4 zák. č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny).

Přesahy stavby na sousední pozemek 

V souvislosti s tím, že i prostor nad pozemkem je součástí daného pozemku, je nutné řešit případy, kdy nějaká součást stavby přesahuje do vzdušného prostoru sousedního pozemku, a to bez právního důvodu.

Přesahovat na sousední pozemek „může“ např. balkon, střecha, vnější schodiště nebo i zateplení domu, ale je otázka, zda oprávněně, nebo neoprávněně. Tyto přesahy byly i v minulosti (za účinnosti obč. zák. č. 40/1964 Sb.) považovány za částečně neoprávněné stavby, přestože výslovná právní úprava v občanském zákoníku chyběla. Např. v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 19. 12. 2011, sp. zn. 22 Cdo 1000/2010 (publikováno ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek po č. 51/2012), se uvádí: „Platné právo tuto otázku výslovně neřeší (pozn. autora – rozumí se právní úprava do 31. 12. 2013), nicméně není pochyb o tom, že i v současnosti vlastnické právo k pozemku zahrnuje i prostor nad jeho povrchem. To vyplývá i z § 127 odst. 1 obč. zák. č. 40/1964 Sb., který omezuje právo vlastníka pozemku odstranit větve přesahující na jeho pozemek (tedy zasahující do vzdušného prostoru nad pozemkem). Přesah střechy nad sousední pozemek soudy posuzují jako neoprávněnou stavbu.“

Rozsudek byl uveřejněn ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek č. 4/2012 pod č. 51 s právní větou „Zřizovat části stavby (např. zateplení zdi, balkony apod.) do prostoru nad sousedním pozemkem bez právního důvodu není přípustné.“ Je zřejmé, že tento rozsudek je použitelný i za současné právní úpravy a přesahy do vzdušného prostoru sousedního pozemku budou posuzovány jako neoprávněné.

Rovněž v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 21. 6. 2017, sp. zn. 22 Cdo 6010/2016, se řeší přesahy střechy nad sousední pozemek, a to v souvislosti s držbou sousedního pozemku. Soud dospěl k závěru, že při přesahu stavby do prostoru nad sousedním pozemkem nevznikne držba tohoto pozemku. V citovaném rozsudku se uvádí, že „samotná okolnost, že stavba některou částí zasahuje do prostoru nad sousedním pozemkem, neznamená, že vlastník stavby (resp. pozemku, jehož je stavba součástí) pozemek pod přesahující částí fakticky ovládá a chopil se jeho držby. Tento pozemek může totiž jeho vlastník i nadále držet a také, byť podle okolností v omezeném rozsahu užívat. Ten, jehož stavba přesahuje do vzdušného prostoru nad sousedním pozemkem, se k pozemku nechová (‚bez dalšího‘) jako jeho vlastník, ale jako držitel práva ‚přesahu‘. Vlastník stavby by tak musel dokázat, že se držby pozemku pod střechou chopil jiným způsobilým způsobem.“

Přesahem stavby nemůže tedy dojít k držbě sousedního pozemku, ale podle současné právní úpravy nebude přicházet v úvahu ani přestavek podle § 1087 odst. 1 o. z., podle kterého „zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby; to neplatí, nestavěl-li zřizovatel stavby v dobré víře“. Z uvedené formulace je zřejmé, že se musí jednat o zastavění sousedního pozemku, nikoliv o zásah do vzdušného prostoru sousedního pozemku. Při zásahu do vzdušného prostoru sousedního pozemku se jedná o užívání cizího prostoru, které je obecně považováno, jak se uvádí v důvodové zprávě k vládnímu návrhu občanského zákoníku, za imisi (§ 1013 o. z.).[6]

Tento názor je zastáván i v odborné literatuře, a to takto: „Přesahem malé části je třeba rozumět pro použití tohoto ustanovení přesah plošný v úrovni zemského povrchu. Přesah zasahující do prostoru kolmého nad pozemkem není přestavkem, ale zásahem do vlastnického práva (imisí přímou). K tomu je potřeba připomenout shodný názor vyjádřený jak v Komentáři Roučka a Sedláčka (lit. č. 4), tak i v recentní judikatuře. Jen přesah horizontální a v úrovni zemského povrchu může být přestavkem.“[7]

Takto posoudit zásah do prostoru sousedního pozemku by bez problému bylo možné, kdyby se jednalo o typickou stavbu, u které se v katastrální mapě zobrazuje obvod budovy průnikem vnějšího obvodu budovy s terénem [§ 2 písm. c) vyhl. č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška)] a druh pozemku bude zastavěná plocha a nádvoří.

V případě, že se však bude jednat o netypickou budovu, v katastrální mapě bude zobrazen obvod budovy v souladu s citovaným ustanovením katastrální vyhlášky svislým průmětem vnějšího obvodu budovy na terén. Může se tak stát, že budova bude postavena na dvou pozemcích, součástí jednoho bude a malou částí bude zasahovat „nad“ sousední cizí pozemek, což z katastrální mapy patrné nebude, protože i tento „malý“ pozemek bude druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, a nebude tedy z katastrální mapy zjistitelné, že se jedná jen o vzdušný prostor nad sousedním pozemkem. V tomto případě již zdaleka není tak jasné, že ustanovení o přestavku nelze použít.

Odstraňování stavby v důsledku přesahu stavby na sousední pozemek 

Jestliže přesahy na sousední pozemek ve vzdušném prostoru jsou neoprávněné stavby, je nutné řešit, co s nimi. Judikatura dospěla k názoru, že při vypořádání tzv. neoprávněných staveb musí být prioritní ochrana vlastnických práv majitele pozemku. O odstranění stavby tak je nutné uvažovat vždy na prvním místě, neexistují-li na straně stavebníka důvody hodné zvláštního zřetele (např. NS ze dne 17. 12. 2014, sp. zn. 22 Cdo 1170/2014, ÚS ze dne 25. 1. 2005, sp. zn. III. ÚS 455/03, ze dne 4. 11. 2010, sp. zn. II. ÚS 2977/10).

V mnohých rozsudcích se Nejvyšší soud pak zabýval kritérii pro odstranění neoprávněných staveb (např. 22 Cdo 432/2002 ze dne 17. 4. 2002, sp. zn. 22 Cdo 4667/2010 ze dne 4. 2. 2011, sp zn. 22 Cdo 4434/2013 ze dne 27. 10. 2015), přičemž právo oprávněného domáhat se výkonu rozhodnutí ukládajícího povinnost odstranit stavbu (jež je jedním z výkonů nepromlčitelného vlastnického práva) promlčení nepodléhá (usnesení NS ze dne 12. 12. 2017, sp. zn. 20 Cdo 3916/2017).

Závěr

Ačkoliv o nemovitých věcech, pozemcích, stavbách a zásadě superficies solo cedit existuje řada odborných článků, prostor nad pozemkem a pod ním předmětem takového zájmu není. Přitom s otázkami, komu tento prostor patří, kdo jej může užívat, se můžeme setkat velmi často. Lze shrnout, že součástí pozemku je prostor nad ním a pod ním, a vlastník pozemku má ve svém vlastnictví pozemek včetně prostoru nad ním a pod ním, ale ve svém vlastnickém právu je značně omezen, neboť musí umožnit užívání prostoru nad ním ostatním. Toto užívání má jistě své meze a může vyústit, pokud je vzdušný prostor nad pozemkem využíván neoprávněně, i v povinnost stavbu odstranit.

 

Autorka JUDr. Eva Barešová je právničkou, expertkou na katastrální právo.

---

[1] Na některé problémy upozornil JUDr. Jiří Spáčil v roce 2012 v článku Poznámky k vlastnictví prostoru nad pozemkem a pod ním. J. Spáčil: Poznámky k vlastnictví prostoru nad pozemkem a pod ním, Právní rozhledy č. 7/2012, str. 246.

[2] Učebnice občanského a rodinného práva, nakladatelství Orbis – Praha, sv. I., 1955, hlavní redakce univ. prof. JUDr. PhDr. Viktor Knapp.

[3] Občanský zákoník, komentář, C. H. Beck, Praha 2014, str. 1793-1797.

[4] J. Sedláček, F. Rouček: Komentář k čsl. obecnému zákoníku občanskému a občanské právo na Slovensku a v Podkarpatské Rusi, díl II., Praha 1935, str. 44.

[5] Právo vlastnické dle rakouského práva v pořádku systematickém, VII. vydání, Česká akademie pro vědy, slovesnost a umění, Praha 1922, str. 24.

[6] Důvodová zpráva k vládnímu návrhu občanského zákoníku

[7] J. Švestka, J. Dvořák, J. Fiala a kol.: Občanský zákoník, Komentář, Svazek I., Wolters Kluwer, a. s., Praha 2014, str. 728.