Advokát je povinen vést advokátní úschovu na zvláštním bankovním účtu zřízeném specificky pro každou konkrétní transakci, přičemž tento účet je oddělený od vlastních prostředků advokáta a od prostředků ostatních klientů. Nemůže tedy, na rozdíl od realitních zprostředkovatelů s prostředky klienta nijak nakládat, jinak se dopouští kárného provinění, popř. trestného činu, říká v rozhovoru pro Advokátní deník místopředseda představenstva ČAK Mgr. Robert Němec, LL.M.

ČAK kritizuje zákon o realitním zprostředkování. Co Vám na tom zákoně vadí?

Když pomineme obecnou legislativní otázku potřebnosti, resp. nepotřebnosti právní regulace v odvětví realitního zprostředkování, které bylo dosud bez větších problémů živností volnou, tak vidíme hlavní problém v té části legislativního návrhu, která legalizuje možnost přijímání tzv. realitních úschov ze strany realitních zprostředkovatelů. Původní návrh zákona sice zakazuje realitním zprostředkovatelům nabízet realitní úschovy, ale nikoliv přijímat, čili by v této podobě šlo o zákaz zcela neúčinný. V současné době mohou úschovy poskytovat pouze subjekty, které k tomu mají náležité oprávnění dle zákona o bankách, zákona o platebním styku a zvláštních zákonů, které upravují správu cizího majetku, jako je tomu třeba u advokátů. V původním vládním návrhu navíc zcela chyběla jakákoliv úprava právního režimu těchto úschov alespoň takovým způsobem, jako je tomu u ostatních regulovaných profesí, jako povinnost uložit finanční prostředky na zvláštní bankovní účet odděleně od vlastních prostředků a od prostředků jiných klientů a zavedení systému kontroly dodržování těchto povinností.

Jaké mají advokáti zkušenosti s peněžními úschovami?

Přijímání advokátních úschov je jednou z činností, kterou advokáti tradičně vykonávají v souladu se zákonem o advokacii. Podstatou advokátní úschovy, která se používá mimo jiné pro vypořádání nákupu a prodeje nemovitostí je povinnost advokáta přijmout do advokátní úschovy kupní cenu nebo její část a tyto prostředky vyplatit prodávajícímu po splnění sjednaných podmínek, typicky po převodu vlastnického práva k nemovitosti a předání nemovitosti, případně splnění dalších sjednaných podmínek. Posouzení splnění těchto sjednaných podmínek může být často poměrně složitou právní otázkou, zejména v případě výskytu právních či věcných vad na nemovitosti, k jejichž právnímu vyhodnocení je třeba odborných a praktických zkušeností.

Jak je zajištěna a kontrolována peněžní hotovost u jednotlivých advokátů?

Advokát je povinen vést advokátní úschovu na zvláštním bankovním účtu zřízeném specificky pro každou konkrétní transakci, přičemž tento účet je oddělený od vlastních prostředků advokáta a od prostředků ostatních klientů. Advokát tedy nemůže, na rozdíl od realitních zprostředkovatelů s prostředky klienta nijak nakládat, jinak se dopouští kárného provinění, popř. trestného činu. Součástí povinností advokáta je nahlášení advokátní úschovy do elektronické evidence advokátních úschov, kterou vede Česká advokátní komora. ČAK pravidelně prostřednictvím svých kontrolních orgánu kontroluje dodržování všech zákonných a smluvních povinností advokáta. Ročně se jedná o stovky kontrol u jednotlivých advokátů. Výsledky kontrol orgány ČAK pravidelně vyhodnocují a podle potřeby upravují regulaci. V rámci těchto kontrol se kontroluje také plnění povinností advokátů v oblasti opatření proti legalizaci výnosů z trestné činnosti tzv. praní špinavých peněz, to vše v režimu advokátní mlčenlivosti a ochrany důvěrnosti.

Pokud advokát zkrachuje, nepřijdou klienti o své peníze?

S odkazem na výše uvedená opatření, tedy tím, že prostředky klienta musí být uloženy na samostatném účtu, který je oddělený od vlastních prostředků advokáta a jiných klientů, a který je bankou výslovně označen jako účet advokátní úschovy, je zajištěna ochrana těchto prostředků i pro případ exekuce nebo úpadku advokáta. Vzhledem k tomu, že se nejedná o prostředky advokáta, ale konkrétního klienta, takové prostředky nejsou předmětem exekuce ani nespadají do případné majetkové podstaty.

Kolik případů zneužití peněžních prostředků v úschově ČAK v posledních letech zjistila?

V minulosti bohužel skutečně došlo k ojedinělým případům zneužití prostředků ze strany advokáta. ČAK tyto případy velice přísně postihuje v rámci kárného řízení, navíc je advokát rovněž trestně odpovědný za příslušný trestný čin, kterého se tím dopustí. Vedle toho má ČAK k dispozic řadu preventivních nástrojů a pokud při kontrole zjistí kontrolní orgány ČAK závažné pochybení na straně advokáta, mohou přistoupit k předběžnému pozastavení výkonu správy cizího majetku. Jakékoliv zneužití klientských prostředků ze strany advokáta považuje advokátní komora za „hrdelní zločin“, který zpravidla vede k vyškrtnutí ze seznamu advokátů.

Podle jednoho z pozměňovacího návrhu mají být realitní kanceláře kontrolovány živnostenskými úřady. Je to dostatečná kontrola i v rámci srovnání, jakou kontrolu provádí ČAK?

Pokud mají být realitní úschovy i přes naše výhrady vůbec připuštěny, pak zavedení přísné regulace a její kontroly považujeme za nezbytné minimum. Ohledně dostatečnosti kontroly ze strany živnostenských úřadů je však třeba říci, že se jedná o zcela novou oblast regulace, kdy z dosavadní činnosti volné dochází k jejímu novému zavedení. Obecně platí, že živnostenské úřady provádějí živnostenskou kontrolu, při které sledují, zda a jak jsou plněny povinnosti stanovené živnostenským zákonem a ustanoveními zvláštních právních předpisů vztahujícími se na živnostenské podnikání. Z povahy věci jsou tedy živnostenské úřady tím správným kontrolním orgánem. Na druhou stranu je pravda, že posuzování plnění podmínek vedení úschovy bude klást vysoké nároky na právní odbornost. Často se může jednat o posouzení komplikovaných právních otázek, zda byly či nebyly splněny podmínky, protože v rámci realitní transakce se může vyskytnout celá řada právních komplikací.

Co říkáte argumentu, že úschovy u advokátů jsou kvůli poplatkům vyšší než u realitek, a proto je třeba zachovat možnost volby?

Myslím, že tento argument neobstojí. V první řadě neexistuje možnost žádného cenového srovnání, protože tyto náklady jsou a zpravidla součástí provize realitního zprostředkovatele, takže maximálně dojde k úspoře nákladů na straně realitních zprostředkovatelů. Navíc tady úspora nákladů rozhodně není namístě. To jako kdybyste chtěl ušetřit na pojištění tím, že se proti nějakému riziku vůbec nepojistíte. Nejlevnější by pochopitelně bylo uskutečnit celou transakci bez jakéhokoliv právního poradenství a bez úschovy a doufat, že všechno dobře dopadne. Otázkou je, jaké to může mít následky, když v nejhorším případě se může stát, že kupující zaplatí kupní cenu, a přitom vůbec nenabyde vlastnické právo k nemovitosti. V krajním případě si na to ještě vezme úvěr, takže skončí s dluhem z hypotéky a bez nemovitosti. Navíc je třeba si uvědomit, že realitní makléř není z povahy věci nestrannou osobou, která by měla nezávisle a objektivně posuzovat splnění podmínek pro výplatu úschovy. Realitní makléř má bezprostřední zájem na realizaci a vypořádání transakce, kterou zprostředkovává, protože na tom je závislá jeho odměna v podobě zprostředkovatelská provize. Existuje tedy systémové riziko, že se při posuzování podmínek pro výplatu může nechat tímto zájmem ovlivnit.

Jsou s úschovou spojeny i nějaké další závazky klienta vůči danému advokátovi, například poskytování právních služeb spojených s prodejem či nákupem nemovitosti? Může si zvolit pro zastupování i jiného advokáta, než který provádí úschovu?

S úschovou není spojena povinnost klienta využívat dalších služeb advokáta. V praxi je obvyklé, že advokátní úschovu vede jiný advokát než ten, který poskytuje právní poradenství kupujícímu či prodávajícímu. U větších transakcí u komerčních nemovitostí je to dokonce velmi časté.

Komoře vadí vinklaření, což se týká i poskytování právních služeb při transakcích s nemovitostmi. Lze nějak odlišit, kdy jde o legální právní službu poskytovanou realitní kanceláří při administraci konkrétní transakce, a kdy už se jedná o nepovolené poskytování právních služeb?

Vinklaření je závažný problém, který se netýká jenom právních služeb, ale všech regulovaných povolání, neboť při něm dochází k výkonu vysoce odborných činností osobami, které k tomu nemají potřebnou kvalifikaci a oprávnění. Základní problém neoprávněného poskytování právních služeb je, že vede k vážnému ohrožení práv klientů. Neoprávněné poskytování právních služeb navíc zakládá nerovné soutěžní podmínky. Výkon advokacie je tradičně velmi přísně regulovanou činností, která klade vysoké nároky na vzdělání advokátů, jejich profesní odpovědnost a pojištění, výchovu advokátních koncipientů, dodržování etických pravidel, společenskou odpovědnost, bezplatné poskytování právních služeb atd. Pokud někomu jinému, umožníte poskytování právních služeb bez srovnatelných nároků, zavádíte nerovné soutěžní podmínky.

Proč by měli občané využívat právních služeb právě advokáta, a ne se spoléhat na to, že všechny právní náležitosti za něj vyřídí realitka?

To je samozřejmě na rozhodnutí každého klienta. Nákup nemovitosti je pro většinu lidí největší životní investicí, do které vkládají podstatnou část životních úspor a se kterou je často spojeno zadlužení v podobě hypotéky skoro na celý život. Ujistit se, že taková investice proběhne řádně a bezpečně, je dle mého názoru rozumné a jakýkoliv jiný postup považuji za nezodpovědný hazard.  Realitní zprostředkovatel je zprostředkovatelem transakce, na níž je navíc finančně zainteresován a není povinen hájit zájmy té či oné strany realitní transakce. V tom je zásadní rozdíl mezi oběma profesemi.

Ptal se Dušan Šrámek

Foto: redakce