Je-li předmětem převodu spoluvlastnický podíl na pozemku nebo stavbě na něm zřízené za situace, že by jeho nabytí vlastníkem pozemku či stavby nevedlo ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby, předkupní právo podle § 3056 odst. 1 o. z. vlastníkům nenáleží.

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 2019, sp. zn. 22 Cdo 2979/2018 

K věci: 

Soud prvního stupně rozsudkem rozhodl, že se nahrazuje projev vůle – uzavření kupní smlouvy –, kterým se žalovaný zavazuje převést na žalobkyni vlastnické právo ke stavbě bez č. p. a č. e. na pozemku parc. č. XY v obci a katastrálním území XY, zapsané na listu vlastnictví č. XY u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, katastrálního pracoviště XY, s velikostí podílu 92/183, a žalobkyně se zavazuje věc převzít a zaplatit kupní cenu ve výši 100 000 Kč.

Odvolací soud k odvolání žalovaného rozsudkem rozhodnutí soudu prvního stupně potvrdil.

Soudy obou stupňů vyšly z následujících skutkových zjištění: Žalobkyně je výlučnou vlastnicí pozemku par. č. 171, žalovaný je vlastníkem podílu o velikosti 92/183 na stavbě bez č. p. a č. e. na pozemku par. č. XY (dále také jen „předmětná nemovitost“); zbylými spoluvlastníky jsou třetí osoby. Podíl na předmětné nemovitosti žalovaný nabyl na základě kupních smluv uzavřených s J. J. a Z. V. – každý z právních předchůdců prodal žalovanému podíl ve výši 46/183 za kupní cenu 50 000 Kč; dříve žalovaný žádný podíl na nemovitosti nevlastnil. Právní předchůdci žalovaného před prodejem žalovanému nenabídli podíly na předmětné nemovitosti žalobkyni jako vlastnici pozemku.

Žalobkyně se domáhala nahrazení projevu vůle – uzavření kupní smlouvy – z titulu předkupního práva podle § 3056 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále „o. z.“), který stanoví, že vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Již před soudem prvního stupně zůstala sporná výhradně otázka, týká-li se předkupní právo i převodu spoluvlastnického podílu. Soudy obou stupňů dospěly k závěru, že ust. § 3056 odst. 1 o. z. zakládá předkupní právo i ke spoluvlastnickému podílu na nemovitosti, neboť takový výklad nejlépe odpovídá smyslu a účelu daného ustanovení, kterým je postupné sjednocení právního režimu stavby a pozemku; opačný výklad by naopak vedl k jeho dalšímu tříštění.

Rozsudek odvolacího soudu napadá žalovaný (dále také „dovolatel“) dovoláním, jehož přípustnost opírá o § 237 občanského soudního řádu (dále též jen „o. s. ř.“). Tvrdí, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, která dosud nebyla v rozhodovací praxi dovolacího soudu řešena; uplatňuje dovolací důvod uvedený v § 241a odst. 1 o. s. ř. a navrhuje zrušení napadeného rozhodnutí nebo jeho změnu tak, že žaloba se zamítá.

Dovolatel namítá, že ve skutečnosti je to právě výklad zastávaný nalézacími soudy, který odporuje účelu ust. § 3056 odst. 1 o. z.; pokud by totiž koupěchtivých (spoluvlastníků) bylo více, zatímco předmět předkupního práva by měl vlastníka jediného, vlastnický režim převáděné věci by se ve skutečnosti ještě více rozdrobil. Navíc pokud žalobkyně – jako vlastnice pozemku – nabude pouze spoluvlastnický podíl ke stavbě, ke sjednocení vlastnictví stavby a pozemku tím nedojde. Pokud by bylo úmyslem zákonodárce předkupním právem zatížit i spoluvlastnický podíl, musel by takovou skutečnost do zákona výslovně uvést, neboť pojmy „vlastník“ a „spoluvlastník“ nelze ztotožňovat. Konečně pak předkupní právo na spoluvlastnický podíl podle § 3056 odst. 1 o. z. by kolidovalo s předkupním právem podle § 1124 odst. 1 o. z., přičemž není zřejmé, jaký by měl být vztah těchto dvou institutů.

Žalobkyně se ve vyjádření ztotožnila s právním názorem odvolacího soudu a navrhla dovolání odmítnout, popř. zamítnout.

Z odůvodnění: 

Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání je přípustné podle § 237 o. s. ř., že je uplatněn dovolací důvod, uvedený v § 241a odst. 1 o. s. ř. a že jsou splněny i další náležitosti dovolání a podmínky dovolacího řízení (zejména § 240 odst. 1, § 241 o. s. ř.), napadené rozhodnutí přezkoumal a zjistil, že dovolání je důvodné.

Přípustnost dovolání zakládá skutečnost, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena, a to, zda a za jakých podmínek se vzájemné předkupní právo vlastníka pozemku a vlastníka stavby na něm zřízené (§ 3056 odst. 1 o. z.) vztahuje i na spoluvlastnický podíl.

Stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, přestává být dnem nabytí účinnosti tohoto zákona samostatnou věcí a stává se součástí pozemku, měla-li v den nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo ke stavbě i vlastnické právo k pozemku táž osoba (§ 3054 odst. 1 o. z.).

Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží (§ 3056 odst. 1 o. z.).

Předkupní právo omezuje dispozici spoluvlastníka („vlastníka“ spoluvlastnického podílu) ve prospěch jiné osoby; jde o výjimku ze zásady dispozitivní volnosti subjektů soukromého práva, označovanou též jako zásada svobodného jednání osob (P. Novotný: Nový občanský zákoník, Grada, Praha 2014), anebo zásada individuální autonomie, resp. autonomie vůle (J. Hurdík: Zásady soukromého práva, Masarykova univerzita, Brno 1998, str. 35 a násl.). Současně je třeba zvážit, že se občanský zákoník vrátil, byť s nutnými výjimkami, k zásadě „superficies solo cedit“ a že jeho cílem je sjednocení vlastnictví pozemku a stavby na něm zřízené.

Ust. § 3056 odst. 1 o. z., které je výjimkou z pravidla smluvní volnosti stran, nelze vykládat extenzivně a z jeho textu nevyplývá, že by se vztahovalo na převod spoluvlastnického podílu. Pravidlo tam uvedené lze vztáhnout jen na případy, kdy v důsledku uplatnění předkupního práva dojde ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby na něm zřízené, které se tak stanou jedinou věcí, jediným předmětem vlastnického práva – pozemkem, přičemž stavba bude jeho nesamostatnou součástí. Tak tomu bude zásadně tehdy, je-li předmětem převodu buď celá stavba, či celý pozemek, ale i v případě, že se převádí spoluvlastnický podíl k některé z těchto nemovitostí, a bude-li úspěšně uplatněno předkupní právo, dojde ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby na něm zřízené (např. vlastník pozemku je současně spoluvlastníkem id. ¾ stavby a spoluvlastník stavby převádí id. ¼ třetí osobě; v takovém případě svědčí vlastníkovi pozemku jak zákonné předkupní právo spoluvlastníka podle § 1124, tak i předkupní právo podle § 3056 odst. 1 o. z., kterého se, na rozdíl od práva podle § 1124 o. z., nemůže vzdát).

Soudům rozhodujícím v nalézacím řízení lze přisvědčit, že i nabývání podílů tam, kde nedojde k okamžitému sjednocení vlastnictví stavby a pozemku, může (avšak nemusí) ke sjednocení vést postupně, v budoucnosti. To by však vyžadovalo dát přednost předkupnímu právu podle § 3056 odst. 1 o. z. před předkupním právem spoluvlastníka (§ 1124 o. z.) a komplikovalo by to dosažení dalšího cíle sledovaného zákonným předkupním právem spoluvlastníka – sjednocení vlastnictví k věci (domu nebo pozemku). I když výklad zákona, ke kterému soudy přistoupily, není zcela nepřiměřený, dovolací soud po zvážení všech okolností zaujal jiný právní názor.

Jestliže je tedy předmětem převodu spoluvlastnický podíl k pozemku nebo ke stavbě na něm zřízené za situace, že by jeho nabytí vlastníkem pozemku či stavby nevedlo ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby, pak jejich vlastníkům předkupní právo podle § 3056 odst. 1 o. z. nenáleží. 

Protože v dané věci by v důsledku nabytí spoluvlastnického podílu žalobkyní nedošlo ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby a stavba by se nestala součástí pozemku, nesvědčí žalobkyni předkupní právo ke spoluvlastnickému podílu žalovaného. Rozhodnutí odvolacího soudu tak spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§ 241a odst. 1 o. s. ř.).

Dosavadní výsledky řízení umožňují dovolacímu soudu rozhodnout; protože žalobkyni nesvědčí předkupní právo ke spoluvlastnickému podílu žalovaného, Nejvyšší soud změnil napadené rozhodnutí spolu s rozhodnutím soudu prvního stupně tak, že žalobu zamítl [§ 243d písm. b) o. s. ř.].

Komentář: 

Publikované rozhodnutí představuje významný přínos k judikatuře vztahující se k přechodným ustanovením a zejména k přechodným ustanovením vážícím se k předkupnímu právu. Dlouhodobý teoretický deficit odborné literatury a doktríny k tzv. intertemporálnímu právu aktuální odborná literatura dostatečně zmapovala se snahou o jeho alespoň částečnou nápravu.[1]

Rozhodovací praxe Nejvyššího soudu se k intertemporalitě a předkupnímu právu vyjádřila v několika rozhodnutích, v nichž se řešila především otázka, podle jakého právního předpisu je nutné postupovat.

V rozsudku ze dne 26. 7. 2017, sp. zn. 33 Cdo 4817/2016, řešil dovolací soud otázku (v jeho judikatuře do té doby neřešenou), podle jakého právního předpisu je nutné posuzovat nároky z předkupního práva vzniklé a uplatněné před nabytím účinnosti o. z. Nejvyšší soud při řešení této otázky dospěl k závěru, že jde-li o nároky předkupního práva vzniklé a uplatněné před nabytím účinnosti o. z., tj. do 31. 12. 2013, je pro jejich posouzení určující právní úprava účinná do 31. 12. 2013, i když k uzavření celého procesu mimosoudní nebo soudní cestou dojde po 1. 1. 2014.[2]

V rozsudku ze dne 28. 3. 2018, sp. zn. 22 Cdo 741/2018, posuzoval dovolací soud právní otázku (do té doby opětovně v jeho judikatuře neřešenou), zda k 1. 1. 2015 zaniklo (s ohledem na ust. § 3062 o. z.) zákonné předkupní právo podílového spoluvlastníka (s výjimkou v zákoně uvedenou) jen jako institut soukromého práva s tím důsledkem, že od uvedeného dne může spoluvlastník volně nakládat se svým spoluvlastnickým podílem, anebo zanikly k uvedenému dni vymahatelné nároky spoluvlastníka z porušení předkupního práva, k němuž došlo před 1. 1. 2014. S argumentací uvedenou v odůvodnění rozhodnutí dospěl Nejvyšší soud k závěru, že dnem 1. 1. 2015, kdy zanikl institut zákonného předkupního práva spoluvlastníků, nezanikly nároky z porušení předkupního práva, ke kterému došlo před 1. 1. 2014, a to ani tehdy, když ještě nebyly uplatněny; tyto nároky se řídí režimem zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále „obč. zák. č. 40/1964 Sb.“).[3]

Třetím rozhodnutím vztahujícím se k předkupnímu právu a problematice intertemporality je rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 9. 2016, sp. zn. 30 Cdo 789/2016.[4] Zde se jednalo o porušení předkupního práva v režimu § 3062, tj. v období od 1. 1. 2014 do 31. 12. 2014, již tedy za účinnosti nové právní úpravy, nicméně ve vztahu k institutu vztahujícímu se (§ 140 obč. zák. č. 40/1964 Sb.) ještě do poměrů právní úpravy předcházející. Zde se řešila právní otázka, jestli v těchto případech je namístě postupovat stále podle obč. zák. č. 40/1964 Sb. nebo již podle o. z.,[5] se závěrem o použitelnosti obč. zák. č. 40/1964 Sb. Současně rozhodnutí řešilo také otázku naléhavého právního zájmu na určení spoluvlastnického režimu při porušení předkupního práva se závěrem, že došlo-li v průběhu plynutí jednoroční doby stanovené v § 3062 o. z. k porušení zákonného předkupního práva spoluvlastníka podle § 140 obč. zák. č. 40/1964 Sb. a uplatnil-li u soudu dotčený spoluvlastník po právu příslušný nárok jemu náležející z dosavadní hmotněprávní úpravy, rozhoduje soud o tomto nároku podle obč. zák. č. 40/1964 Sb.; to neplatí, jestliže se dotčený spoluvlastník po 1. 1. 2015 domáhá určení spoluvlastnického práva k nemovitosti původního spoluvlastníka, neboť vzhledem k zániku zákonného předkupního spoluvlastnického práva k 1. 1. 2015 nemá již na podání takové žaloby naléhavý právní zájem.[6]

Nyní publikované rozhodnutí se pak vztahuje ke speciál­nímu přechodnému ust. § 3056 o. z., které je přechodným ustanovením k problematice pozemků a staveb a míří k institutu tzv. superficiální zásady, k níž se stávající občanský zákoník vrátil (§ 506 o. z.). K uvedenému ustanovení se judikatura zatím formuje a je představována rozhodovací praxí senátu 22 Cdo. V usnesení ze dne 8. 7. 2015, sp. zn. 22 Cdo 2252/2015, Nejvyšší soud vysvětlil, že ust. § 3056 o. z. se použije až na převody uskutečněné po 1. 1. 2014, tedy po nabytí účinnosti nové právní úpravy. Opačný přístup by totiž znamenal nepřípustnou pravou retroaktivitu.[7] V usnesení ze dne 27. 10. 2015, sp. zn. 22 Cdo 3407/2015, pak dovolací soud vysvětlil, že v případech zákonného předkupního práva, tedy i v případech předkupního práva podle § 3056 o. z. se uplatní ustanovení o smluvním předkupním právu. Aplikace § 3056 o. z. však nepřichází do úvahy mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby tam, kde pouze nedošlo k dohodě o uzavření kupní smlouvy mezi těmito stranami (např. z důvodu neshody o kupní ceně), přičemž vlastník pozemku neuzavřel kupní smlouvu s třetí osobou (tzv. koupěchtivým).

V nyní publikované věci řešil Nejvyšší soud „konkurenci předkupních práv“ – jednak předkupního práva podílového spoluvlastníka, a to zejména v souvislosti s jeho znovuzavedením novelou občanského zákoníku provedenou zákonem č. 460/2016 Sb. (§ 1124 o. z.), a jednak předkupního práva podle § 3056 o. z. První z nich směřuje k linii existujícího spoluvlastnického vztahu se stávajícím okruhem spoluvlastníků ve snaze tento okruh nerozšiřovat o nové osoby spoluvlastníků, druhé z nich má zjevně za cíl právní sjednocení režimu pozemku a stavby ve vazbě na návrat k superficiální zásadě. Tato „konkurence“ se projeví v situaci, kdy dochází k převodu nikoliv pozemku nebo stavby, ale pouze spoluvlastnického podílu na pozemku nebo stavbě.

Komentářová literatura v období nabytí účinnosti občanského zákoníku tento problém výslovně neřešila[8] možná i proto, že si tento možný problém ani neuvědomovala při faktickém zrušení předkupního práva podílových spoluvlastníků s jeho toliko dočasným zachováním v režimu § 3062 o. z. Se znovuzavedením předkupního práva novelou provedenou zákonem č. 460/2016 Sb. se však tento problém objevil zcela zřetelně. Také novější komentářová literatura na tento problém reagovala a snažila se poctivě najít řešení. Dospěla k závěru, že „předkupní právo podle § 3056 se může dostat do souběhu s předkupním právem spoluvlastníků podle § 1124 (zejm. po účinnosti novely č. 460/2016 Sb.), pokud je stavba nebo pozemek ve spoluvlastnictví a spoluvlastník chce svůj podíl zcizit. V takovém případě by zřejmě prodávající spoluvlastník měl svůj podíl nabídnout jak ostatním spoluvlastníkům, tak vlastníkovi stavby, hodlá-li prodat podíl na pozemku, resp. vlastníkovi pozemku, hodlá-li prodat podíl na stavbě.“[9] Toto řešení je přijatým publikovaným rozhodnutím překonáno.

Při přípravě tohoto rozhodnutí senát 22 Cdo zvažoval i širší okolnosti spojené zejména s důvody znovuzavedení předkupního práva, obecným významem superficiální zásady s existujícími zákonnými výjimkami, s právněhistorickými a kulturními souvislostmi předkupního práva podílových spoluvlastníků a v minulosti opuštěné superficiální zásady, s konstrukcí přechodných ustanovení k pozemkům a stavbám apod. Bylo tomu tak proto, že do jisté míry do úvahy přicházelo i řešení, které v dané věci zaujaly nalézací soudy. Proto také jejich závěry dovolací soud označil za nikoliv zcela nepřiměřené, nicméně s tím, že po zvážení všech okolností zaujal jiný právní názor.

Vedle této základní myšlenky je rozhodnutí významné též tím, že podtrhuje povahu jednotlivých předkupních práv – předkupního práva podle § 3056 o. z. jakožto práva, kterého se nelze vzdát, a předkupního práva podle § 1124 o. z., kterého se naopak vzdát lze.

Současně pak z obecného vyloučení předkupního práva podle § 3056 o. z. v případech převodu spoluvlastnického podílu rozhodnutí připustilo jednu výjimku tam, kde by po realizaci předkupního práva došlo k právnímu sjednocení režimu pozemku a stavby, a bylo by tedy dosaženo superficiální zásady. V takovém případě má oprávněná osoba předkupní právo jak podle § 3056 o. z., tak i podle § 1124 o. z., což může hrát roli právě tam, kde by došlo ke vzdání se předkupního práva.

Při přípravě rozhodnutí si byl senát 22 Cdo vědom toho, že i když zaujatý právní názor řadu problémů v praxi odklidí a do jisté míry nepochybně praktický život zjednoduší, nebudou beze zbytku všechny problémy odstraněny. Dříve nebo později se bude muset praxe vypořádat i s případy, kde na straně vlastníka pozemku ani stavby neexistuje spoluvlastnický vztah, ale převodce nepřevádí stavbu nebo pozemek jako celek, ale pouze spoluvlastnický podíl na něm. Tuto konkrétní situaci však rozhodnutí neřešilo ani řešit nemohlo. Rozhodně však publikované rozhodnutí nemá být návodem pro to, aby se v takových případech účelovými převody spoluvlastnických podílů oddělených z věci jako celku obcházel institut zákonného předkupního práva. Je ovšem otázkou, kdy a zda vůbec v dohledné době se tato otázka v dovolacím řízení objeví.

 

Rozhodnutí zpracovali JUDr. EVA DOBROVOLNÁ, Ph.D., LL.M., odborná asistentka na Katedře občanského práva Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně, a Mgr. MICHAL KRÁLÍK, Ph.D., soudce Nejvyššího soudu.

---

[1] K tomu srov. F. Melzer, P. Tégl, a kol.: Občanský zákoník – velký komentář, Svazek III., § 419-654, Leges, Praha 2014, str. 1097 a násl.

[2] V těchto případech se jednalo o porušení předkupního práva podílového spoluvlastníka podle § 140 obč. zák. č. 40/1964 Sb.

[3] Proti uvedenému rozhodnutí byla podána ústavní stížnost, kterou Ústavní soud odmítl usnesením ze dne 30. 8. 2018, sp. zn. III. ÚS 2430/18.

[4] Pozorný čtenář si možná všiml, že v uvedených třech rozhodnutích rozhodoval pokaždé jiný senát Nejvyššího soudu. Je tomu tak z toho důvodu, že podle rozvrhu práce Nejvyššího soudu spadají v některých případech jednotlivé instituty soukromého práva do působnosti více soudních oddělení podle toho, o jaký konkrétní právní poměr se jedná.

[5] Tato otázka není v žádném případě akademická, a to vzhledem k řadě odlišností mezi úpravou předkupního práva v předchozí a současné právní úpravě (zejména mechanismus uplatnění předkupního práva, dopad předkupního práva na úplatné a bezúplatné převody, nároky plynoucí z předkupního práva apod.).

[6]Proti rozhodnutí dovolacího soudu byla podána dne 28. 11. 2016 ústavní stížnost vedená pod sp. zn. I. ÚS 3926/16, o níž dosud nebylo rozhodnuto. Přestože obsah ústavní stížnosti není znám, lze předpokládat, že bude polemizovat se závěrem o nedostatku naléhavého právního zájmu na požadovaném určení. Uvedené rozhodnutí Nejvyššího soudu bylo odročeno z jednání občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu do doby rozhodnutí o ústavní stížnosti, neboť v předběžné diskusi zazněly výhrady vůči závěru o nedostatku naléhavého právního zájmu na požadovaném určení.

[7] Proti rozhodnutí byla podána ústavní stížnost, kterou Ústavní soud odmítl usnesením ze dne 24. 11. 2015, sp. zn. II. ÚS 2913/15, v němž výslovně akceptoval i výklad § 3056 o. z.

[8] K tomu srov. J. Spáčil a kol.: Občanský zákoník III., Věcná práva (§ 976-1474), Komentář, 1. vydání, C. H. Beck, Praha 2013, str. 1235-1236, nebo J. Švestka, J. Dvořák, J. Fiala a kol.: Občanský zákoník, Komentář, Svazek VI., Wolters Kluwer, a. s., Praha 2014, str. 1395.

[9] K tomu srov. J. Petrov, M. Výtisk, V. Beran a kol.: Občanský zákoník, Komentář, 1. vydání, C. H. Beck, Praha 2017, str. 3033, marginální číslo 8. Současně se snažila tato komentářová literatura najít řešení, jak v takových případech prakticky postupovat.