O tom není pochyb. Zájem investorů o český trh vzkvétá. Aktivita z místně získaného kapitálu stále nabírá tempo a místní i zahraniční investorské skupiny fungují se stále rostoucími zdroji. Region střední a východní Evropy je v současné době velmi atraktivní pro investory do nemovitostí, a proto se stále více dotazuje i na naše právní služby, protože odvětví nemovitostí je jednou z našich hlavních odborných znalostí. Rozsah právních služeb je velmi široký a zahrnuje komplexní právní poradenství jak pro kupující, tak pro prodávající a také pro jakékoliv projekty z této oblasti (např. provedení komplexní due diligence, vypracování transakční a finanční dokumentace a podpora při vyjednávání).

Advokáti poskytují také komplexní právní poradenství investorům a vývojářům, kteří jsou ochotni oživit své projekty. Kromě transakcí a staveb pomáháme našim klientům také velmi často při řešení právních vztahů s pronajímatelem a nájemcem. Na pozadí mezinárodní advokátní kanceláře můžeme těžit z našich úzce propojených odborných znalostí v oblasti korporací, fúzí a akvizic a nemovitostí a v tomto ohledu můžeme našim místním i zahraničním klientům nabídnout komplexní služby.

Hlavní obavy investorů

V současné době se investoři nacházejí v obtížné situaci, protože v České republice je poptávka po nejvyšších nemovitostních projektech velmi vysoká, ale na trhu je jich zároveň nedostatek. To ztěžuje vyjednávání, a proto je nesmírně důležitá také role právních poradců, kteří pomáhají svým klientům úspěšně projít celým procesem vyjednávání a transakcí nebo výstavby. V případě vývojářů nebo investorů, kteří jsou ochotni stavět své projekty, je největším problémem byrokracie, kterým musí čelit.

Největší rizika

Nejvýznamnější výzvou je nyní smíšená právní a administrativní stránka, pokud jde o získání všech nezbytných povolení, zejména povolení stavby a stavební povolení. V současné době trvá několik let, než developer získá stavební povolení. Česká republika má jeden z nejdelších a nejsložitějších stavebních postupů na světě a je zařazena Světovou bankou na 156 místo ze 190 pozorovaných zemí. V tomto ohledu je snazší získat stavební povolení v Bangladéši nebo v Konžské republice. Například v Praze je průměrná doba získání územního rozhodnutí a stavebního povolení pro bytový dům 1100 dní, u velkých projektů to může být dokonce 10 let. Pokud vezmeme v úvahu, že ekonomika státu je v dobrém stavu a že existuje velmi vysoká poptávka po nemovitostních projektech, které chybí, je zřejmé, že tato situace není dlouhodobě udržitelná a že je třeba ji změnit.

Známý nedostatek pracovních sil ve stavebnictví

Podle mého názoru se situace v tomto ohledu zhoršuje, protože o tuto oblast je stále méně mladých lidí. Kromě toho je v současnosti míra nezaměstnanosti pod 3 %, což je nejnižší od roku 1997. A ještě ke všemu je stavebnictví několik tisíc pracovníků, kteří každý rok odcházejí do důchodu a nenahrazují se, protože na trhu práce není k dispozici žádná pracovní síla. Tato skutečnost má za následek snížení kvality práce a zvýšení jejích nákladů; například náklady na pracovní sílu požadované na metr čtvereční kancelářské budovy se zvýšily o 50 % ve srovnání se situací, kterou jsme měli před dvěma lety. Pro developery je těžké čelit této situaci. Samozřejmě pracují na optimalizaci svých procesů a efektivnosti činností týkajících se využití pracovní síly. Tuto situaci musí také vzít v úvahu při provádění svého finančního plánování. Zároveň z důvodu nedostatku kvalifikované i nekvalifikované pracovní síly mají omezenou kapacitu a nemohou přijmout všechny změny a obchody, které by byly k dispozici, a nemohou tedy uspokojit zoufalou poptávku, která je všudypřítomná. Situace na trhu však vyžaduje více koncepční řešení, které musí přijít od vlády a které by se zaměřilo na rozšíření udělování pracovních víz zahraničním pracovníkům, např. z Ukrajiny. V České republice ročně získává pracovní vízum pouze asi 100 tisíc pracovníků z této země. Například Polsko každoročně uděluje pracovní víza 1,5 milionu takových pracovníků.

Centralizace a novela stavebního zákona by pomohly

Důvod, proč je proces v České republice tak dlouhý a složitý, spočívá v tom, že v závislosti na projektu musí developer získat až 60 jednotlivých povolení, závazných stanovisek nebo souhlasů od různých dotčených úřadů. Úřady mají navíc své interní lhůty, aby mohly vyřídit žádosti a šetření nebo poskytnout reakci. Tyto lhůty se však často nedodržují. Tuto situaci v současné době kritizují developeři, ale i široká veřejnost, a existuje tlak na přijetí změn nebo nových zákonů, aby se zkrátila doba získání stavebního povolení. V reakci na takovou situaci byl přijat pozměňující akt účinný od 1. ledna 2018, kterým se zavádí společné řízení, které umožňuje sloučit různé druhy schvalovacích řízení do jednoho nebo zkrátit několik lhůt. Novela však má i své temné stránky, které mohou naopak v některých případech vést ke složitějšímu a delšímu postupu. Ale pokud jde o dopravní infrastrukturu, došlo k pozitivnímu pokroku. Novela zákona o zrychlení výstavby dopravních prostředků je účinná od září 2018 a velmi významně zjednodušuje a zkracuje celý proces. V loňském roce tento pozměňovací návrh získal také cenu za nejlepší akt roku. Potřebovali bychom podobný pozitivní krok i v oblasti povolování realitních projektů.

V reakci na současné rezidenční krize v Praze existují návrhy na zřízení jednoho hlavního úřadu pro správu staveb pro hl. M. Prahu, který by svou agendu zaměřil na strategické projekty pro město, zejména velké rezidenční projekty nebo projekty v oblasti infrastruktury. Aby se toho dosáhlo, muselo by být změněno postavení hl. M. Prahy. Je však reálné, že centralizace by mohla začít fungovat do konce letošního roku. Tento proces by pomohl urychlit správní řízení a každý rok by mohlo být na trhu nabízeno více bytů. Kromě toho ministryně pro místní rozvoj představila svůj záměr prosadit další novelu stavebního zákona, která by zkrátila dobu získání stavebního povolení na jeden rok od podání žádosti a vytvořila by jednorázové stop-shop pro žadatele, který by snížil a sjednotil počet prohlášení a povolení jednoho povolení uděleného jedním orgánem v jednom jediném řízení. Tato právní změna by rovněž zahrnovala právní fikci souhlasu dotčeného orgánu, pokud by byla překročena lhůta stanovená pro reakci tohoto orgánu. To by například znamenalo, že pokud orgán nevydá své závazné stanovisko včas, bude mít stejný účinek, jako kdyby s projektem souhlasil bez jakýchkoli námitek. Navíc nebude možné dodatečně udělit stavební povolení pro nelegální budovy.

Tento krok bude prvním větším krokem s vizí přijetí zcela nového stavebního zákona pravděpodobně v roce 2022, který by měl vliv na dalších 80 souvisejících zákonů. Přesné znění nového aktu však není k dispozici a není jasné, zda bude mít dostatečnou podporu během legislativního postupu nebo jaké změny během tohoto postupu budou provedeny. Z tohoto důvodu je před námi ještě velmi dlouhá cesta, než se současná situace zlepší. Na druhé straně je to pozitivní znamení, že existuje vůle změnit kritickou situaci a zkrátit a zjednodušit povolovací proces.

Erwin Hanslik, vedoucí partner Taylor Wessing Česká republika

Foto: Pixabay a Taylor Wessing Česká republika