Nejvyšší soud (NS) zamítl dovolání realitního zprostředkovatele (žalovaný), který uzavřel tzv. rezervační smlouvu s prodávajícími a se zájemci o koupi nemovitosti (žalobci) obsahující ujednání o smluvní pokutě pro případ neuzavření kupní smlouvy. Přestože zájemci projevili vážný zájem nabízenou nemovitost koupit, k uzavření kupní smlouvy s prodávajícími nakonec nedošlo, neboť realitní zprostředkovatel nezajistil zápis předmětného pozemku do katastru nemovitostí a nevyřešil problém s chybějícími přípojkami a s přístupovou cestou. Poté, co od rezervační smlouvy odstoupili, se zájemci žalobou domáhali vrácení tzv. rezervačního poplatku. Žalovaný v rámci obrany proti žalobě tvrdil, že si rezervační poplatek ve výši 72 600 Kč ponechal jako smluvní pokutu za to, že nedošlo k uzavření smlouvy.

Obvodní soud pro Prahu 9 a odvolací Městský soud v Praze žalovanému uložily povinnost rezervační poplatek žalobcům vrátit.

Odvolací soud připomněl dosavadní ustálenou judikaturu, podle níž neuzavření smlouvy se třetí osobou nemůže být v rámci zprostředkovatelské smlouvy sankcionováno a jakákoliv ujednání v rámci rezervačních či obdobných smluv zakládající právo realitního makléře (realitní kanceláře) na smluvní pokutu za to, že zájemce o koupi nedodrží smluvní závazek uzavřít s prodávajícím kupní smlouvu, jsou absolutně neplatná, neboť taková povinnost (a smluvní pokuta ji zajišťující) může být sjednána pouze pro osoby ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka hlavního závazku; jinak řečeno k uzavření budoucí smlouvy se mohou zavázat pouze účastníci smlouvy, která má být v budoucnu uzavřena.

Dále na základě vyhodnocení uzavřené smlouvy a s poukazem na důvodovou zprávu k zákonu č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování), odvolací soud nepřisvědčil názoru žalovaného, že strany uzavřely smlouvu nepojmenovanou či smlouvu o smlouvě budoucí, ale uzavřel, že jde o smlouvu spadající pod režim zákona o realitním zprostředkování, který možnost uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, výslovně zapovídá (§ 14 zákona). Žalovaný se jako realitní zprostředkovatel ve smlouvě zavázal vykonávat činnosti směřující k uzavření realitní smlouvy, tudíž jako realitní zprostředkovatel vystupoval nejen ve vztahu k prodávajícím (s nimiž rovněž uzavřel smlouvu), ale i ve vztahu k žalobcům coby zájemcům o koupi dotyčné nemovitosti.

Žalovaný v dovolání se závěrem odvolacího soudu, že se jedná o smlouvu o realitním zprostředkování, nesouhlasil. Argumentoval i tím, že v praxi by docházelo ke zcela absurdní situaci, kdy strana kupující bude blokovat jiným zájemcům možnost koupě nemovitosti, ačkoliv se sama nemůže ke koupi platně zavázat a ani není povinna transakci dokončit.

NS shledal dovolání přípustným pro řešení otázky hmotného práva dosud neřešené, zda se zákon o realitním zprostředkování vztahuje na dotyčnou trojstrannou rezervační smlouvu označenou jako „smlouva o rezervaci“.

Aplikací judikatorně ustálených pravidel pro výklad právního jednání – oproti mínění dovolatele – dospěl NS k závěru, že posuzovaná smlouva je smlouvou o realitním zprostředkování. Shledal tudíž správným právní závěr odvolacího soudu, že smlouva podléhá úpravě zákona o realitním zprostředkování, a to včetně jeho ustanovení § 14, podle něhož ve smlouvě o realitním prostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Jak totiž správně poznamenal odvolací soud, dotyčné ustanovení je reakcí zákonodárce na nežádoucí praxi realitních zprostředkovatelů, kteří se obdobné povinnosti snaží ve smlouvách uvádět, přestože to odporuje povaze zprostředkovatelských smluv, a ve vazbě na závěry ustálené rozhodovací praxe, která taková ujednání považuje za absolutně neplatná. Protože se dovolateli nepodařilo zpochybnit správnost rozhodnutí odvolacího soudu, Nejvyšší soud dovolání zamítl.

Zdroj: Nejvyšší soud
Ilustrační foto: canva.com