Závaznost dohody spoluvlastníků o správě společné nemovité věci pro právního nástupce jejího spoluvlastníka – podnět ke změně judikatury
Cílem tohoto příspěvku je představit možný odlišný přístup k otázce závaznosti dohody spoluvlastníků o správě společné věci pro právního nástupce spoluvlastníka nemovité věci, než jak k této otázce dosud tradičně přistupuje judikatura soudů České republiky. Současně budou představeny přístupy řešení této právní otázky přijímané v právním řádu Spolkové republiky Německo, Rakouska, Švýcarska a Lichtenštejnska. V návaznosti na poznatky z těchto právních řádů bude nastíněno možné řešení pro český právní řád, které reflektuje posílený význam formální a materiální publicity katastru nemovitostí jako veřejného seznamu v českém právu.
Vymezení problematiky
V případě podílového spoluvlastnictví k nemovité věci upravuje zákon správu společné věci všemi spoluvlastníky (§ 1126 odst. 1 o. z.). Judikatura ve vztahu k právní úpravě účinné do 31. 12. 2013 dovodila, že z povahy podílového spoluvlastnictví plyne, že dohoda spoluvlastníků je primárním způsobem řešení záležitostí spoluvlastníků.[1] Tento závěr platí i pro právní úpravu stávajícího občanského zákoníku.[2]
Právní otázka, kterou tento příspěvek zkoumá, je otázka závaznosti této uzavřené dohody spoluvlastníků nemovité věci o správě společné nemovité věci pro právního nástupce spoluvlastníka (např. kupujícího spoluvlastnického podílu, dědice spoluvlastnického podílu či obdarovaného).
Vymezenou právní otázku je možné formulovat následujícím způsobem: Je dohoda spoluvlastníků nemovité věci o správě společné nemovité věci závazná pro právního nástupce jednoho ze spoluvlastníků?
Právní úprava účinná do 31. 12. 2013
Zákonná právní úprava
Dle ust. § 139 odst. 2 věta první zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák. č. 40/1964 Sb.“), platilo, že „O hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů.“
Komentářová literatura
Komentářová literatura pak dovozovala, že „dohoda spoluvlastníků může být uzavřena na určitou dobu nebo bez časového omezení s tím, že v případě uzavření dohody na dobu neurčitou (ale v zásadě i na dobu určitou) jsou spoluvlastníci smluvními projevy vůle vázáni, nedojde-li ke změně poměrů nebo není-li dohoda nahrazena novou dohodou všech spoluvlastníků“.[3] Literatura naznačovala, že za změnu poměrů, která by mohla vést k odklizení dříve uzavřené dohody spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí, by bylo možné považovat i změnu v okruhu spoluvlastníků,[4] když bylo poukazováno na nález Ústavního soudu ze dne 22. 2. 2006, sp. zn. II. ÚS 471/2005.
V tomto rozhodnutí za zásadní změnu poměrů ve spoluvlastnických vztazích byla považována okolnost, že jeden z původních účastníků spoluvlastnické dohody zemřel a jeho právní nástupci nechtěli pokračovat v původní spoluvlastnické dohodě a ani uzavírat dohodu novou.
Judikatura
Judikatura dovodila, že dohodu spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí bylo možné uzavřít na dobu určitou nebo neurčitou.[5] Dohodu podílových spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí, jež byla uzavřena na dobu neurčitou, bylo možné nahradit nově uzavřenou dohodou spoluvlastníků, rozhodnutím většiny spoluvlastníků,[6] nebo muselo dojít k podstatné změně poměrů.[7] Současně judikatura dovodila, že dohoda spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí je bezformálním právním úkonem a nemusí být písemná ani tehdy, týká-li se nemovité věci; může být uzavřena i ústně nebo konkludentně.[8]
Ke zkoumané právní otázce ustálená judikatura Nejvyššího soudu dle právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 však bezrozporně dovozovala, že „změna v osobě jednoho ze spoluvlastníků sama o sobě není podstatnou změnou poměrů, která by měla vliv na vázanost smluvních projevů spoluvlastníků o užívání společné věci“.[9] Uvedený závěr byl Nejvyšším soudem bezrozporně a bez bližšího odůvodnění převzat ze stanoviska bývalého Nejvyššího soudu Československé socialistické republiky ze dne 12. 10. 1972, sp. zn. Cpjf 78/72, publikovaného ve Sborníku Nejvyššího soudu ČSSR, Nejvyššího soudu ČSR a Nejvyššího soudu SSR č. IV, Praha, 1987, kde bylo konstatováno, že „práva a povinnosti z dohody podílových spoluvlastníků o užívání společné věci nezanikají smrtí osob z této dohody zavázaných nebo oprávněných“. Jakkoliv judikatura hovořila výslovně o dohodě o užívání společné věci, je možné ve vztahu k předchozí právní úpravě tyto závěry judikatury vztáhnout obecně na dohody o hospodaření se společnou věcí,[10] protože užívání společné věci patří pod hospodaření se společnou věcí.[11]
Shrnutí právní úpravy účinné do 31. 12. 2013
Dle právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 tak změna v osobě spoluvlastníka nepředstavovala sama o sobě důvod pro zánik dříve uzavřené dohody o hospodaření se společnou nemovitou věcí.
Nový spoluvlastník (nabyvatel spoluvlastnického podílu na nemovité věci od původního spoluvlastníka) byl dříve uzavřenou spoluvlastnickou dohodou o hospodaření se společnou věcí vázán, a to bez ohledu na to, zda o této spoluvlastnické dohodě věděl, a dokonce i bez ohledu na to, zda o této dohodě měl a mohl vědět. Případná dobrá víra nabyvatele spoluvlastnického podílu v neexistenci případné spoluvlastnické dohody nehrála pro vázanost nového spoluvlastníka předmětnou dohodou vůbec žádnou roli.
Přístupy zahraničních právních řádů
Dříve, než bude přistoupeno k analýze stávající české právní úpravy a představení nového možného pohledu na danou problematiku, bude poukázáno na právní řešení, které k totožné právní otázce zaujímají blízké právní řády německy hovořících zemí.
Spolková republika Německo
Uvedenou právní otázku řeší německé právo v § 746 a 1010 BGB. Ust. § 747 BGB nazvané „účinky vůči zvláštnímu právnímu nástupci“ stanoví, že „pokud spoluvlastníci upravili správu a užívání společné věci, má uvedené ujednání účinky i vůči zvláštnímu právnímu nástupci“. V ust. § 1010 odst. 1 BGB nazvaném „zvláštní právní nástupce spoluvlastníka“ je stanoveno, že „Pokud spoluvlastníci pozemku upravili jeho správu a užívání nebo pokud trvale nebo na určitou dobu vyloučili právo domáhat se zrušení spoluvlastnictví nebo pokud stanovili výpovědní lhůtu, pak toto ujednání působí vůči zvláštnímu právnímu nástupci spoluvlastníka jen za podmínky, že je toto ujednání zapsáno jako zatížení spoluvlastnického podílu v pozemkové knize.“
Německá komentářová literatura[12] a judikatura[13] dovozují, že v případě zápisu ujednání dle § 1010 odst. 1 BGB do pozemkové knihy jde o věcněprávní zatížení svého druhu. Dále je konstatováno, že „účinnost určitých ujednání spoluvlastníků pro zvláštního právního nástupce je dle § 1010 BGB závislá na tom, zda byly zapsány do pozemkové knihy“[14] s tím, že tato právní úprava má nabyvatele spoluvlastnického podílu na pozemku chránit před neznámými ujednáními nebo nároky, resp. má učinit stávající zatížení seznatelným.[15] Ust. § 1010 BGB tak spoluvlastnickou dohodu nezačleňuje mezi věcná práva, ale jen zakládá spoluvlastnickou dohodu jako „zvěcnělý“ právní vztah mezi spoluvlastníky. Výslovně je zdůrazňována v této souvislosti zásada, že nabyvatelé se mohou spolehnout na stav zápisů v pozemkové knize, s tím, že to, co není zapsáno, nemůže vůči nabyvateli působit.[16]
Zápis je relevantní jen ve vztahu k závaznosti dohody vůči třetí osobě.[17] Neprovedením zápisu do pozemkové knihy nejsou dotčeny obligační účinky spoluvlastnické dohody, spoluvlastnická dohoda je však nadále závazná jen pro samotné účastníky dohody.[18]
Současně komentářová literatura dovozuje, že § 1010 odst. 1 BGB se zabývá vázaností těch částí spoluvlastnické dohody, které jdou k tíži nabyvatele.[19] Pro ty části spoluvlastnické dohody, které jsou ve prospěch nabyvatele, platí obecné ust. § 746 BGB, tj. části spoluvlastnické dohody, jsoucí ve prospěch nabyvatele, jsou pro nabyvatele závazné, i když nebyly zveřejněny v pozemkové knize postupem dle § 1010 BGB.
Zvláštním právním nástupcem ve smyslu § 1010 BGB je každý, kdo nabývá spoluvlastnický podíl nebo část spoluvlastnického podílu, tj. i stávající spoluvlastník při nabytí dalšího spoluvlastnického podílu.[20] Naopak za zvláštního právního nástupce německá judikatura nepovažuje osobu, která nabývá vlastnictví k celé věci od všech stávajících spoluvlastníků,[21] nebo univerzálního právního nástupce.[22] Univerzální právní nástupce je bez ohledu na § 1010 BGB dohodou vázán ve stejném rozsahu jako jeho univerzální právní předchůdce.[23]
V případě neprovedení zápisu spoluvlastnické dohody do pozemkové knihy je spoluvlastník převádějící spoluvlastnický podíl povinen zajistit, aby nabyvatel spoluvlastnického podílu převzal práva a povinnosti z ujednané spoluvlastnické dohody. Spoluvlastník tak odpovídá dalším účastníkům spoluvlastnické dohody za to, že nabyvatel spoluvlastnického podílu nebude vůči ostatním spoluvlastníkům uplatňovat práva ze zákonné právní úpravy, která byla předmětnou spoluvlastnickou dohodou vyloučena nebo upravena. Každý ze spoluvlastníků je tak povinen zajistit, aby i v případě, že spoluvlastnická dohoda není zapsána v pozemkové knize, byla tato smluvní spoluvlastnická úprava práv a povinností závazná i pro právního nástupce spoluvlastníka.
Je tak možné shrnout, že německá právní úprava dovozuje závaznost spoluvlastnických dohod o správě společné věci pro singulárního právního nástupce, které jdou k tíži nabyvatele, pouze tehdy, pokud byla dohoda spoluvlastníků o správě společné věci zapsána v pozemkové knize. Pokud tato dohoda zapsána v pozemkové knize nebyla, nejsou pro singulárního právního nástupce spoluvlastníka závazné ty části dohody, které jdou k jeho tíži. Dohoda jako taková zůstává závazná inter partes mezi účastníky dohody, ale k tíži dobrověrného nabyvatele spoluvlastnického podílu na nemovité věci nelze z této spoluvlastnické dohody dovozovat žádné důsledky.
Rakousko
V rakouském právním řádu je uvedená problematika upravena v ust. § 828 odst. 2 ABGB. Zde je stanoveno, že „soudně stanovená nebo smluvně mezi spoluvlastníky ujednaná dohoda o užívání nemovité věci má účinky i vůči právnímu nástupci, jen pokud je poznamenána v pozemkové knize“.
Citované ustanovení bylo do ABGB vloženo rakouským zákonodárcem v roce 2002 zákonem č. 71/2002 BGBl. Důvodová zpráva k novému ust. § 828 odst. 2 ABGB uvádí: „Zahrnuty jsou dohody o správě, které byly uzavřeny podílovými spoluvlastníky. Dle judikatury jsou trvání a existence těchto dohod o správě ohroženy v případě singulární sukcese jednoho ze spoluvlastníků. Zajištění dlouhodobé existence těchto dohod o správě jejich zápisem do pozemkové knihy nebylo dle dosavadního práva přípustné. Tato možnost je nyní zajištěna právě v novém odst. 2 ustanovení § 828 ABGB.“[24]
Komentářová literatura uvádí, že § 828 odst. 2 ABGB umožňuje výslovně soudní nebo smluvně sjednanou úpravu správy pro nemovité věci zapsat do pozemkové knihy.[25] Dále uvádí, že pouze v případě zápisu v pozemkové knize váže dohoda i nově přistoupivšího spoluvlastníka, a to bez ohledu na způsob sigulárního právního nástupnictví.[26] V opačném případě není právní nástupce spoluvlastníka dříve uzavřenou dohodou bez svého výslovného souhlasu vázán.[27]
Judikatura uvádí, že význam § 828 odst. 2 ABGB spočívá pouze ve vázanosti nově přistoupivšího spoluvlastníka předmětnou dohodou.[28] Univerzální právní nástupce je vázán bez ohledu na zápis dohody do pozemkové knihy, s výjimkou situací, kdy je toto vyloučeno (např. protože obsah smlouvy obsahuje práva a povinnosti vázané výlučně na určitou osobu).[29]
Rakouskou právní úpravu tak lze shrnout tak, že dohoda podílových spoluvlastníků o správě společné nemovité věci má účinky vůči singulárnímu právnímu nástupci, jen pokud je tato dohoda založena v pozemkové knize nebo pokud s touto dohodou vyslovil singulární právní nástupce souhlas. V opačném případě dohoda spoluvlastníků singulárního právního nástupce neváže. Univerzální právní nástupce je vázán vždy, pokud dohoda neobsahuje práva a povinnosti vázané výhradně na osobu původního spoluvlastníka.
Švýcarsko a Lichtenštejnsko
Rovněž švýcarský právní řád upravuje danou problematiku výslovně, a to v čl. 649a ZGB. Toto ustanovení stanoví, že „Ujednání spoluvlastníků o užívání a správě a jimi přijatá usnesení o správě a soudní rozsudky a rozhodnutí jsou závazné i pro právního nástupce spoluvlastníka a pro nabyvatele věcného práva na spoluvlastnickém podílu.“
Švýcarská judikatura k tomuto ustanovení uvádí, že „ujednání spoluvlastníků o užívání a správě je pro každého nabyvatele spoluvlastnického podílu závazné přímo ze zákona, a to bez ohledu na to, zda nabyvatel obsah těchto ujednání zná (rozsudky 5D_98/2012 ze dne 14. 8. 2012 E. 3.3; 5C.177/2006 ze dne 19. 12. 2006 E. 4.1). Z čl. 649a odst. 1 ZGB tak vyplývá zákonná sukcese do práv a povinností, která vyplývá z ujednání o užívání a správě.“[30] Komentářová literatura dovozuje, že „nabyvatel spoluvlastnického podílu je zásadně vázán právním režimem, který panoval před nabytím spoluvlastnického práva tímto nabyvatelem. Je nerozhodné, zda nabyvatel ví o právech a povinnostech, které na něho okamžikem nabytí spoluvlastnického podílu přešly. Neznalost spoluvlastnických pravidel nezprošťuje nabyvatele jeho povinností jako spoluvlastníka.“[31]
V Lichtenštejnsku upravuje problematiku věcných práv zákon o věcných právech č. 4/1923 ze dne 31. 12. 1922. Právní úprava v Lichtenštejnsku je zcela totožná s právní úpravou ve Švýcarsku a text čl. 649a ZGB je zcela shodný s textem čl. 28a lichtenštejnského zákona o věcných právech, kdy i výklad tohoto čl. 28a zákona o věcných právech v Lichtenštejnsku plně odpovídá výkladu čl. 649a ZGB ve Švýcarsku.
Švýcarskou a lichtenštejnskou právní úpravu je tak možné shrnout tak, že dohody spoluvlastníků nemovité věci o správě společné věci jsou pro právního nástupce spoluvlastníka právně závazné bez ohledu na to, zda právní zástupce o této dohodě věděl, nebo nikoliv. Tato vázanost plyne výslovně přímo z textu čl. 649a ZGB ve Švýcarsku, resp. z čl. 28a zákona o věcných právech v Lichtenštejnsku.
Česká právní úprava účinná od 1. 1. 2014
Nyní se však vraťme zpět k právní úpravě v České republice. S nabytím účinnosti občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (dále je „o. z.“ nebo „občanský zákoník“) od 1. 1. 2014 se naskytl prostor k určité revizi judikatorních závěrů přijatých k předmětné právní otázce dle české právní úpravy účinné do 31. 12. 2013, zejména pak z rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 4455/2008. Judikatura k aktuální právní úpravě již dovodila, že je možné setrvat na právním závěru, že „dohoda spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí je bezformálním právním úkonem a nemusí být písemná ani tehdy, týká-li se nemovité věci; může být uzavřena i ústně nebo konkludentně“.[32] Nejvyšší soud v jednom ze svých rozhodnutí uvedl, že výše uvedené judikatorní závěry k právní úpravě účinné do 31. 12. 2013 jsou v zásadě použitelné i pro poměry o. z.[33]
Odborná literatura však již vyjádřila stanovisko, že uvedené rozhodnutí nevyjádřilo definitivní použitelnost všech závěrů z dosavadní judikatury plynoucích.[34] Další část komentářové literatury dovozuje, že dohoda bude zavazovat také právní nástupce jednotlivých spoluvlastníků, ale vyjadřuje pochybnosti o dalším trvání ratia uvedeného ve stanovisku Nejvyššího soudu ČSSR Cpjf 78/72.[35] Část judikatury nižších soudů ve vztahu k výkladu právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 zcela nekriticky a paušálně přijímá závěry judikatury k výkladu právní úpravy účinné do 31. 12. 2013. Krajský soud v Praze ve svém rozsudku[36] konstatoval, že „Judikatura přitom setrvává na stanovisku, že změna v osobě jednoho ze spoluvlastníků sama o sobě není bez dalšího podstatnou změnou poměrů, která by měla vliv na vázanost smluvních projevů spoluvlastníků o užívání společné věci (rozsudky NS ČR sp. zn. 22 Cdo 4455/2008, 22 Cdo 4201/2017).“ Krajský soud v Praze se vůbec ve svém rozsudku nevypořádal s výkladem nové právní úpravy a bez bližšího odůvodnění aplikoval původní judikaturu i na novou právní úpravu. Shodný závěr bez podrobnějšího odůvodnění s poukazy na judikaturu k právní úpravě účinné do 31. 12. 2013 lze nalézt i v dalších rozhodnutích nižších soudů.[37]
Stávající právní úprava rovněž umožňuje spoluvlastníkům přijmout dohodu ohledně správy společné nemovité věci. Mám za to, že je možné přijmout právní závěry starší judikatury, že dohoda spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí je bezformálním právním jednáním a nemusí být písemná ani tehdy, týká-li se nemovité věci; může být uzavřena i ústně nebo konkludentně, kdy závěr o použitelnosti tohoto výkladu již podpořila i recentní judikatura.[38] Mám však za to, že je namístě revidovat závěry dosavadní judikatury o automatické vázanosti singulárního právního nástupce spoluvlastníka dříve uzavřenou dohodou spoluvlastníků.
Materiální publicita katastru nemovitostí
Jednou ze zcela zásadních změn v právní úpravě účinné od 1. 1. 2014 je důsledné promítnutí principu materiální publicity veřejných seznamů, mezi které se řadí i katastr nemovitostí [§ 1 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitosti (katastrální zákon), dále „kat. zákon“]. Platí vyvratitelná domněnka správnosti zapsaného práva v katastru nemovitostí (§ 980 o. z.). Součástí materiální publicity katastru nemovitostí je i dobrá víra v to, že věcná práva zapisovaná do katastru nemovitostí neexistují, pokud nejsou skutečně v katastru nemovitostí zapsána. Jde tedy o právní vyjádření zásady „co není psáno, není dáno“.
Osoba, které sice věcné právo k věci evidované v katastru nemovitostí svědčilo, ale nebylo zapsáno (intabulováno) do katastru nemovitostí, nemůže existenci tohoto práva namítat vůči osobě, která v dobré víře ve stav zápisů v katastru nemovitostí nabyla věcné právo k této věci za podmínek dle § 984 o. z.
Povaha dohody spoluvlastníků o správě společné nemovité věci
Česká literatura a judikatura se za účinnosti občanského zákoníku dosud blíže nezabývaly otázkou, zda dohoda spoluvlastníků o správě společné nemovité věci představuje obligační, věcněprávní nebo jiný typ dohody (smlouvy). Na tuto problematiku poukazuje M. Králík, který uvádí, že „pokud by praxe přijala závěr, že dohoda o správě společné věci má charakter věcněprávní závady, pak není aplikace § 1107 vyloučena“.[39]
Uvedená otázka je však dle mého zásadní pro zodpovězení otázky, zda je nabyvatel spoluvlastnického podílu na nemovité věci vázán dříve uzavřenou spoluvlastnickou dohodou.
Obecně k věcněprávním a obligačním zatížením
Jaké závady váznoucí na věci přejímá nabyvatel, stanoví § 1107 odst. 1 o. z. Ust. § 1107 odst. 2 o. z. pak jednoznačně stanoví, že závady, které nepřejdou, zanikají. Komentářová literatura se kloní k závěru, že „Obligační práva tedy závadami nejsou a na nabyvatele přecházejí jen tehdy, stanoví-li tak zákon.“[40]
Nejvyšší soud se k výkladu § 1107 o. z. vyjádřil tak, že „ust. § 1107 o. z. rozlišuje závady zapsané ve veřejném seznamu a závady ostatní. Závady zapsané ve veřejném seznamu přechází na nabyvatele spolu s vlastnictvím věci ex lege jako důsledek společného působení zásady Nemo plus iuris (ad alium) transferre potest, quam ipse habet – nikdo nemůže (na jiného) převést více práv, nežli sám má, a zásady materiální a formální publicity (§ 980 až 986 o. z.). Ostatní závady, které předmětem evidence ve veřejném seznamu nejsou, nebo taková závada nebyla ke dni převodu vlastnického práva z veřejného seznamu zřejmá, na nabyvatele přechází pouze, jestliže nabyvatel měl a mohl z okolností jejich existenci zjistit nebo jestliže byl jejich přechod smluvně dohodnut, anebo jestliže jejich přechod stanoví zákon.“[41]
Judikatura již dovodila, že formulace „závady váznoucí na věci“, užitá § 1107 o. z., je typická pro závady věcněprávní.[42] V zásadě jsou tedy závadou váznoucí na věci, která přechází na nabyvatele za podmínek stanovených v § 1107 o. z., pouze věcná práva (zástavní právo, věcné břemeno, právo stavby, věcné předkupní právo apod.); naproti tomu obligační práva takovými závadami nejsou.[43] Judikatura k tomuto uvádí, že „Výprosa, tak jako většina jiných závazků, zavazuje pouze smluvní strany, změna vlastnictví se samotného závazku nedotýká, po převodu vlastnického práva k nemovitosti, která je jejím předmětem, však nového vlastníka nezavazuje. Ust. § 2221 o. z. se u výprosy nepoužije, jde o speciální ustanovení vztahující se jen k nájmu, kterému přiznává při změně vlastnického práva specifické postavení mezi závazky s obdobnými účinky jako u věcných práv k cizí věci. Výprosa není ani závadou ve smyslu § 1107 o. z.“[44] Pokud je ve vztahu k věci uzavřena výprosa, pak tato není ani závadou ve smyslu § 1107 o. z., protože nejde o věcné právo. Vlastní smlouva o výprose sice změnou vlastnictví nezaniká (§ 1107 odst. 2 o. z. se nepoužije), ale nový vlastník není výprosou vázán (nejde o věcněprávní závadu ve smyslu § 1107 odst. 1 o. z.). Pojem „závady“ ve smyslu § 1107 o. z. tak zahrnuje jen věcněprávní závady, tj. závady, které lpí na věci samotné (princip speciality).
S výše uvedenými závěry komentářové literatury a judikatury je možné souhlasit. Je tak možné uvést, že věcněprávní zatížení nabyvatel věci nabývá pouze za podmínek stanovených v § 1107 odst. 1 o. z., jinak tato věcněprávní zatížení dle § 1107 odst. 2 o. z. zanikají. Naopak obligační práva vztahující se k nabývané věci přejímá nabyvatel věci pouze tehdy, pokud tak výslovně stanoví zákon (např. v případě nájmu dle § 2221 odst. 1 o. z. či pachtu dle § 2333 o. z.). Toto platí zcela bez ohledu na to, zda nabyvatel o existenci předmětného obligačního práva před nabytím věci věděl, nebo nevěděl. Jinými slovy řečeno, pokud nabyvatel věci před nabytím věci o existenci obligačního práva týkajícího se předmětné věci sice věděl, ale zákon výslovně nestanoví, že uvedené obligační právo přechází na nabyvatele věci, není nový nabyvatel předmětným obligačním právem vázán. Tím však samozřejmě není vyloučena možnost smluvní změny v osobě věřitele, dlužníka či postoupení smlouvy.
Dohoda spoluvlastníků jako obligační závazek, nebo věcněprávní dohoda
Pro posouzení vázanosti singulárního právního nástupce spoluvlastníka nemovité věci již dříve uzavřenou dohodou spoluvlastníků o správě společné věci je tak dle mého mínění zcela klíčové, zda má daná dohoda spoluvlastníků o správě společné věci povahu obligačního závazku, nebo věcněprávního zatížení věci.
Pakliže má dohoda spoluvlastníků o správě společné nemovité věci jen obligační charakter, je závazná pouze mezi smluvními stranami, ust. § 1107 o. z. není na tuto dohodu spoluvlastníků o správě společné věci vůbec použitelné a právního nástupce spoluvlastníka, který dohodu uzavřel, tato dohoda nezavazuje. Je tomu tak proto, že zákon nikde výslovně vázanost nabyvatele spoluvlastnického podílu dříve uzavřenou dohodou spoluvlastníků nestanoví (obdobně jako nezavazuje nového vlastníka nemovité věci dříve uzavřená výprosa, jak již dovodila výše citovaná judikatura).
Tímto závěrem by samozřejmě nebylo vyloučeno, aby nový spoluvlastník uzavřel novou dohodu o správě společné nemovité věci s ostatními spoluvlastníky či k již existující dohodě přistoupil, a to i konkludentně (např. tak, že se bude chovat totožně jako jeho právní předchůdce). V tomto případě však vždy budou práva a povinnosti tohoto nového podílového spoluvlastníka odvozovány od nově uzavřené dohody spoluvlastníků o správě společné věci či od přistoupení ke stávající dohodě a od toho, že se automaticky a bez dalšího pro něj stala spoluvlastnická dohoda závaznou již v okamžiku, kdy nabyl předmětný spoluvlastnický podíl.
Naproti tomu, pokud bychom dovodili věcněprávní charakter dohody spoluvlastníků o správě společné věci, představovala by tato dohoda věcněprávní zatížení předmětné věci a za podmínek § 1107 odst. 1 o. z. by zavazovala i singulárního právního nástupce spoluvlastníka.
Mám za to, že dohoda spoluvlastníků o správě společné nemovité věci má obligační charakter. Je možné poukázat na to, že jen zákon stanoví, která práva jsou absolutní (§ 977 o. z.). Žádné ustanovení zákona nestanoví, že by dohoda spoluvlastníků měla mít charakter věcného práva. Zákon v některých případech počítá s tím, že obligační právo je možné sjednat jako věcné právo. Je možné poukázat na zákaz zcizení a zatížení (§ 1760 o. z.), výhradu zpětné koupě (§ 2138 o. z.) či předkupní právo (§ 2144 odst. 1 o. z.). Zákon tak však u dohody o správě společné nemovité věci nečiní.
Tím však není vyloučeno, aby tato uzavřená dohoda spoluvlastníků o správě společné nemovité věci mohla mít za určitých okolností některé věcněprávní účinky nebo, jinak řečeno, získala určité rysy věcných práv.
Věcněprávní účinky obligačních práv
Komentářová literatura dovozuje, že „To, která práva jsou (jen) absolutní, nezáleží v mnoha případech na zákonodárci, ale vyplývá to z povahy věci.“[45] Obdobný přístup se uplatňuje i v současném rakouském právu. Rakouská literatura k závazkům, které je možné zapsat do pozemkové knihy, uvádí, že obligační charakter těchto zapisovaných práv jen v důsledku provedení zápisu nezaniká, ale má za důsledek, že určité nároky z tohoto závazku mohou působit vůči všem. V tomto ohledu získává dané právo rysy věcného práva.[46] Další část rakouské literatury uvádí, že závazková práva mohou mít (určitý) absolutní účinek vůči třetím osobám, pokud jsou způsobilá k zapsání do veřejných knih a tento zápis byl proveden.[47] Rakouská judikatura přijala určité „věcněprávní účinky“ těchto zapsaných obligačních práv.[48] Podle novější nauky nezaniká obligační povaha právního vztahu samotným zápisem do pozemkové knihy, avšak na základě zápisu do pozemkové knihy („zaknihování práva“) mohou být určité nároky uplatněny vůči kterékoliv osobě.[49] V tomto ohledu obsahují tato práva v omezené míře prvky věcných práv, a jsou tak v určitých aspektech postavena na roveň věcným právům.[50]
Švýcarská literatura uvádí, že „i přes pojmově jasné oddělení absolutních/věcných práv a relativních práv nacházíme ve všech právních řádech zvláštní druhy a smíšené formy práv, jejichž přiřazení k té které skupině činí potíže. K tomuto přistupuje všudypřítomně pozorovatelná tendence spočívající ve zvěcňování obligačních vztahů (pozic) a na druhé straně ve zvyšování flexibility věcněprávních vztahů (pozic).“[51] Rovněž švýcarské právo zná „zapsaná práva“,[52] která spočívají v tom, že obligačním právům jsou v důsledku provedení jejich zápisu do pozemkové knihy („zvěcnění obligačních práv“) přiznány účinky vůči třetím stranám.[53]
Uvedené závěry jsou dle mého mínění uplatnitelné i v českém právu. V tomto ohledu je možné poukázat na to, že část literatury dovozuje i určité věcněprávní účinky nájmu a pachtu, pokud jsou tato obligační práva zapsána do veřejného seznamu.[54], [55] Nájem a pacht, přestože svým zápisem do katastru nemovitostí neztrácejí svou obligační povahu (nejedná se o věcná práva), přesto však svým zápisem získávají určité rysy věcných práv (věcněprávních účinků).
Evidence dohody spoluvlastníků v katastru nemovitostí
Je nutné zdůraznit, že propůjčení jakýchkoliv věcněprávních účinků obligačnímu právu ve vztahu k nemovité věci evidované v katastru nemovitosti je vyloučeno, pokud zákon neumožňuje zápis předmětného právního vztahu do katastru nemovitostí nebo zaevidování předmětného právního vztahu ve sbírce listin katastru nemovitostí. Z tohoto důvodu např. výprosa nikdy nemůže ve vztahu k nemovité věci evidované v katastru nemovitostí nabýt věcněprávních účinků. Otázkou tak je, zda je možné uzavřenou dohodu spoluvlastníků o správě společné nemovité věci zaevidovat v katastru nemovitostí a tímto způsobem jí propůjčit určitě věcněprávní účinky.
Ust. § 5 odst. 2 písm. d) kat. zákona stanoví, že „katastrální operát tvoří … sbírka listin, která obsahuje dohody o správě nemovitosti“. Konečně ust. § 34 je nadepsáno „Ukládání úplného znění prohlášení vlastníka domu a dohody spoluvlastníků o správě nemovitosti“. Dále ust. § 4 odst. 1 písm. h) kat. zákona stanoví, že „katastr obsahuje …dohody spoluvlastníků, prohlášení vlastníka domu a dohody spoluvlastníků o správě nemovitosti“. Dále ust. § 34 odst. 2 kat. zákona stanoví, že „dohodu spoluvlastníků o správě nemovitosti k uložení do sbírky listin předloží kterýkoli ze spoluvlastníků“. Důvodová zpráva k § 34 kat. zákona jen lapidárně uvádí, že „Ustanovení je vynuceno obsahem nového občanského zákoníku.“[56] Komentářová literatura tato zákonná ustanovení vykládá ve vztahu k dohodě spoluvlastníků dle § 1138 o. z., avšak ani nevyjadřuje stanovisko, že by z působnosti citovaných ustanovení kat. zákona byly vyloučeny jakékoliv jiné dohody spoluvlastníků. Mám tak za to, že rovněž i „obecné“ dohody spoluvlastníků, tj. dohody uzavřené v rámci správy společné nemovité věci (§ 1126 a násl. o. z.), tj. např. dohody spoluvlastníků o užívání společné nemovité věci, je možné založit do sbírky listin katastru nemovitostí postupem dle § 34 odst. 2 kat. zákona. Založení dohody spoluvlastníků do sbírky listin se na výpisu z katastru nemovitostí projeví tak, že do části D příslušného listu vlastnictví se zapíše údaj „Dohoda spoluvlastníků o správě nemovitosti ve sbírce listin“.[57]
Zápisem údaje o založení dohody spoluvlastníků do sbírky listin dojde k důslednějšímu uplatnění principu formální a materiální publicity katastru nemovitostí (§ 980) a zvýší se důvěra v zápisy v katastru nemovitostí. Pokud je tak dohoda spoluvlastníků uzavřena a je postupem dle § 34 odst. 2 kat. zákona uložena do sbírky listin katastru nemovitostí, soudím, že je pro případ převodu spoluvlastnického podílu na nemovitosti namístě aplikovat ust. § 1107 odst. 1 o. z.
Účinky založení dohody spoluvlastníků o správě společné věci do sbírky listin katastru nemovitostí dle § 34 odst. 2 kat. zákona
Mám za to, že založením dohody spoluvlastníků o správě společné věci do sbírky listin katastru nemovitostí dle § 34 odst. 2 kat. zákona dojde k tomu, že uvedená dohoda spoluvlastníků získá „rysy věcného práva“, neboli tato dohoda získá určité věcněprávní účinky v tom smyslu, že bude působit i vůči třetím osobám (absolutně). Tyto věcněprávní účinky budou mít za důsledek, že uvedená dohoda bude představovat závadu ve smyslu § 1107 o. z. a bude pro právního nástupce spoluvlastníka závazná, protože případná neznalost právních údajů zapsaných v katastru nemovitostí jako veřejném seznamu nemůže nabyvatele omlouvat (§ 980 odst. 1 věta první, § 1107 o. z.).
Pokud spoluvlastníci předmětnou dohodu o správě společné věci nezaevidují ve sbírce listin katastru nemovitostí postupem dle § 34 odst. 2 kat. zákona, pak singulárního nabyvatele spoluvlastnického podílu předmětná dohoda o správě společné věci vázat nebude, a to bez ohledu na to, zda nabyvatel o existenci této dohody věděl, či nikoliv. Je tomu tak proto, že bez zaevidování této dohody do sbírky listin katastru nemovitostí nemá předmětná dohoda žádné věcněprávní rysy a jako taková zůstává v režimu obligační dohody. Judikatura již dovodila, že změna vlastnictví k věci se samotného závazku (byť by se závazek týkal dané věci) nedotýká. Po převodu vlastnického práva k nemovitosti, která je jejím předmětem, nového vlastníka původní závazek nezavazuje (s výslovnou výjimkou nájmu a pachtu). Dohoda stále zavazuje původní spoluvlastníky (účastníky spoluvlastnické dohody o správě společné nemovité věci), ale vůči novému nabyvateli není tato dohoda závazná s ohledem na její působení pouze inter partes.
Naproti tomu univerzálního právního nástupce zavazuje uzavřená dohoda o správě společné nemovité věci bez ohledu na stav zápisů ve veřejném seznamu, protože nabyvatel vstupuje do všech práv a povinností svého právního předchůdce. Univerzálního právního nástupce spoluvlastníka tak zavazuje i dohoda o správě společné věci, která má jen obligační charakter a nebyla založena do sbírky listin katastru nemovitostí.
Závěr
Otázka vázanosti singulárního právního nástupce spoluvlastníka nemovité věci dříve uzavřenou dohodou spoluvlastníků o správě společné nemovité věci je předmětem diskusí nejen v českém právním prostředí, ale i v blízkých právních řádech. V příspěvku bylo poukázáno, že německý, rakouský i švýcarský právní řád mají pro tuto otázku výslovnou právní úpravu ve svých soukromoprávních kodexech (byť s odlišnými řešeními pro předmětnou právní otázku).
České právo i po rekodifikaci soukromého práva výslovné legislativní řešení této otázky postrádá. Při zodpovězení předmětné otázky, tj. zda singulárního právního nástupce spoluvlastníka nemovité věci váže dříve uzavřená dohoda spoluvlastníků o správě společné nemovité věci, je tak nutné vyjít z obecnějších zásad. Rovněž je nezbytné se vypořádat s otázkou, zda judikatura, vykládající ve vztahu k této právní otázce právní úpravu účinnou do 31. 12. 2013, je použitelná i dle rekodifikované právní úpravy.
V příspěvku je zastáváno stanovisko, že s ohledem na posílený princip materiální publicity veřejných seznamů (včetně katastru nemovitostí) by se v českém právu měl přístup k řešení dané právní otázky dle stávající právní úpravy změnit a měla by být překonána judikatura, která vykládala předmětnou právní otázku dle právní úpravy účinné do 31. 12. 2013.
Mám za to, že dohoda spoluvlastníků o správě společné nemovité věci představuje obligační dohodu mezi stávajícími spoluvlastníky předmětné nemovité věci. Žádné ustanovení nestanoví, že by tato dohoda spoluvlastníků měla bez dalšího věcněprávní povahu, a s ohledem na taxativní výčet věcných práv (§ 977 o. z.) není možné tento výčet rozšiřovat. Změna na straně spoluvlastníka sice nevede sama o sobě k zániku dříve uzavřené spoluvlastnické dohody, ale tato dohoda není pro nového spoluvlastníka závazná jen z titulu změny spoluvlastníka. Ust. § 1107 o. z. není v daném případě použitelné, protože toto ustanovení se vztahuje právě jen na tzv. věcněprávní vady zatěžující věc samotnou.
Spoluvlastníci však mají možnost svou spoluvlastnickou dohodu o správě společné nemovité věci založit do sbírky listin katastru nemovitostí dle § 34 odst. 2 kat. zákona. Tímto založením dohody do sbírky listin katastru nemovitostí dojde k tomu, že uvedená dohoda spoluvlastníků získá „věcněprávní účinky“, tj. závaznost i vůči třetím osobám v důsledku působení formální publicity katastru nemovitostí (§ 980 o. z.). Tyto věcněprávní účinky či propůjčení určitých rysů věcného práva předmětné dohodě v důsledku zaevidování této dohody ve sbírce listin katastru nemovitostí budou mít za důsledek, že uvedená dohoda bude představovat závadu ve smyslu § 1107 o. z. a bude pro právního nástupce spoluvlastníka závazná, protože případná neznalost právních údajů zapsaných v katastru nemovitostí (včetně sbírky listin) jako veřejném seznamu nemůže nabyvatele omlouvat (§ 980 odst. 1 věta první a § 1107 o. z.).
Pokud by zákonodárce do budoucna uvažoval o novelizaci občanského zákoníku, představuje tato problematika jistě tu část občanského zákoníku, která by si výslovnou zákonnou úpravu zasloužila. Tomu nasvědčuje i rakouská právní úprava, která rovněž do roku 2002 postrádala v obecném zákoníku občanském výslovnou úpravu, a rakouský zákonodárce se rozhodl obecný zákoník občanský doplnit o výslovnou úpravu týkající se této právní otázky. Výslovnou právní úpravu této problematiky obsahuje též německý a švýcarský občanský zákoník.
JUDr. Michael Zvára, Ph.D., LL.M., působí jako advokát a jako odborný asistent na Katedře občanského práva PF UK v Praze.
Foto: archiv AD
[1] Rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2001, sp. zn. 25 Cdo 2523/99, či ze dne 31. 3. 2011, sp. zn. 22 Cdo 4455/2008.
[2] Rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 10. 10. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4201/2017, či ze dne 22. 9. 2020, sp. zn. 22 Cdo 994/2020, uveřejněný pod č. 42/2021 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní.
[3] M. Králík: § 139 [Rozhodování spoluvlastníků], in J. Švestka, J. Spáčil, M. Škárová, M. Hulmák a kol.: Občanský zákoník I, II., 2. vydání, C. H. Beck, Praha 2009, str. 848, marg. č. 18.
[4] Tamtéž.
[5] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 12. 2009, sp. zn. 22 Cdo 4347/2007.
[6] Rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 19. 2. 2008, sp. zn. 22 Cdo 626/2007, ze dne 10. 10. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4201/2017, nebo ze dne 14. 8. 2020, sp. zn. 22 Cdo 3338/2019.
[7] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 8. 2020, sp. zn. 22 Cdo 3338/2019.
[8] Rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 10. 12. 2009, sp. zn. 22 Cdo 4347/2007 (k právní úpravě účinné do 31. 12. 2013), ze dne 22. 9. 2020, sp. zn. 22 Cdo 1036/2020 (k právní úpravě účinné od 1. 1. 2014).
[9] Rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 2011, sp. zn. 22 Cdo 4455/2008, ze dne 10. 10. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4201/2017, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 4. 2017, sp. zn. 22 Cdo 5247/2016, či ze dne 4. 6. 2019, sp. zn. 28 Cdo 3300/2018.
[10] Právní úprava účinná do 31. 12. 2013 upravovala „hospodaření se společnou věcí“ (§ 139 odst. 2 obč. zák. č. 40/1964 Sb.) namísto současného pojmu „správa společné věci“ (§ 1126 a násl. o. z.).
[11] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 2. 2013, sp. zn. 22 Cdo 20/2011.
[12] J. Fritsche in W. Hau, R. Poseck: Beck Online Kommentar BGB, 64. Edition, C. H. Beck, München 2022, § 1010, marg. č. 3.
[13] Usnesení Vrchního zemského soudu v Mnichově ze dne 20. 2. 2018, č. j. 34 Wx 109/17.
[14] J. Fritzsche in H. G. Bamberger, H. Roth (Hrsg.): Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Band 2, §§ 611-1296, AGG. RbbauRG, WEG, 3. Auflage, C. H. Beck, München 2012, str. 2267.
[15] Tamtéž.
[16] H. Schulte-Nölke in R. Schulze (Schriftleitung): Bürgerliches Gesetzbuch, Handkommentar, 9. Auflage, Nomos Verlagsgesellschaft, Baden Baden 2017, str. 1552.
[17] K. Schmidt in R. Gaier (Redakteur): Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Band 8, Sachenrecht, §§ 854-1296, WEG, ErbbauRG, 9. Auflage, C. H. Beck, München 2023, komentář k § 1010, marg. č. 5.
[18] Tamtéž, marg. č. 6.
[19] Tamtéž, marg. č. 7.
[20] Op. cit. sub 17, marg. č. 3.
[21] Op. cit. sub 14, str. 2268.
[22] Tamtéž.
[23] Op. cit. sub 17, komentář k § 1010, marg. č. 3.
[24] Důvodová zpráva a návrh justičního výboru Národní rady Rakouské republiky ze dne 19. 3. 2002, str. 1, dostupné z: https://www.parlament.gv.at/PAKT/VHG/XXI/I/I_01051/fnameorig_000148.html [cit. dne 18. 4. 2023].
[25] H. Sailer in H. Koziol, P. Bydlinski, R. Bollenberger (Hrsg.): Kurzkommentar zum ABGB, 5., überarbeitete Auflage, Verlag Österreich, Wien 2017, str. 832.
[26] Tamtéž.
[27] Tamtéž, str. 833.
[28] Usnesení Nejvyššího soudního dvora ze dne 9. 9. 2008, č. j. 5 Ob 89/08m.
[29] Usnesení Nejvyššího soudního dvora ze dne 17. 12. 2010, č. j. 6 Ob 233/10y.
[30] Rozsudek švýcarského Spolkového soudu ze dne 25. 2. 2016, č. j. 4 A 492/2015, uveřejněný ve Sbírce rozhodnutí Spolkového soudu, ročník 142, svazek III, str. 220.
[31] Ch. Brunner, J. Wichtermann in T. Geiser, S. Wolf (Hrsg.): Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II. Art. 457-977 ZGB, Art. 1-61 SchlT ZGB, 6. Auflage, Helbing Lichtenhahn, Basel 2019, str. 1022.
[32] Rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 10. 12. 2009, sp. zn. 22 Cdo 4347/2007, nebo ze dne 31. 3. 2011, sp. zn. 22 Cdo 4455/2008.
[33] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 10. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4201/2017.
[34] M. Králík: § 1128 [Rozhodování v záležitostech běžné správy týkající se společné věci], in J. Spáčil, M. Králík a kol.: Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474), 2. vydání, C. H. Beck, Praha 2021, str. 551, marg. č. 22.
[35] J. Remeš: § 1128 [Běžná správa společné věci], in J. Petrov, M. Výtisk, V. Beran a kol.: Občanský zákoník, 2. vydání (1. aktualizace), C. H. Beck, Praha 2022, marg. č. 3.
[36] Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 3. 5. 2022, č. j. 22 Co 256/2021-125, bod 44.
[37] Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 15. 2. 2022, č. j. 22 Co 154/2021-143; rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 9 ze dne 18. 10. 2022, č. j. 52 C 246/2020-112.
[38] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 9. 2020, sp. zn. 22 Cdo 1036/2020.
[39] Op. cit. sub 34, marg. č. 25.
[40] E. Dobrovolná in op. cit. sub 34, str. 402.
[41] Rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 27. 7. 2020, sp. zn. 26 Cdo 557/2019, či ze dne 28. 1. 2021, sp. zn. 33 Cdo 3583/2020.
[42] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 6. 2021, sp. zn. 26 Cdo 595/2021, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 8. 2022, sp. zn. 22 Cdo 3365/2021.
[43] Tamtéž.
[44] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 12. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1588/2020, uveřejněný pod č. 83/2021 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní.
[45] J. Spáčil: § 977 [Stanovení absolutních práv], in op. cit. sub 34, str. 4.
[46] K. Spielbüchler in P. Rummel (Hrsg): Kommentar zum Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch, 2. Auflage, Manzsche Verlags- und Universitätsbuchhandlung, 1990, str. 340.
[47] M. Kisslinger in Großkommentar zum ABGB – Klang Kommentar, 3. Auflage, Verlag Österreich, Wien 2011, § 308, marg. č. 3.
[48] Usnesení rakouského Nejvyššího soudního dvora ze dne 15. 7. 2010, č. j. 5 Ob 131/10s.
[49] Op. cit. sub 47.
[50] S Wolf, W. Wiegang in T. Geiser, S. Wolf (Hrsg.): Basler Kommmentar, Zivilgesetzbuch II. Art. 457.977 ZGB, Art. 1-61 SchlT ZG, Helbing Lichtenhahn Verlag, Basel 2019, str. 892.
[51] Tamtéž.
[52] Čl. 959 švýcarského občanského zákoníku (Zivilgesetzbuch).
[53] Op. cit. sub 51, str. 893.
[54] M. Hulmák: § 2203 [Zápis nájmu do veřejného seznamu], in M. Hulmák a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo, Zvláštní část (§ 2055–3014), 1. vydání, C. H. Beck, Praha 2014, str. 237, marg. č. 36 a 37.
[55] I. Bláhová in E. Barešová, I. Bláhová, P. Doubek, B. Janeček, L. Nedvídek, H. Šandová: Katastrální zákon: Komentář [Systém ASPI], Wolters Kluwer [cit. 2023-04-14]. ASPI_ID KO256_2013CZ, dostupné z: https://www.aspi.cz/. ISSN 2336-517X, komentář k § 11.
[56] Parlament České republiky, Poslanecká sněmovna, VI. volební období, sněmovní tisk č. 778/0, vládní návrh zákona o katastru nemovitostí (katastrální zákon), str. 47.
[57] Op. cit sub 55, komentář k § 4.
