Započtení vydržecí doby právního předchůdce je upraveno v § 1096 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Toto zdánlivě neproblematické ustanovení rozvádí judikatura Nejvyššího soudu způsobem, který potenciálnímu žalobci může přinést řadu úskalí, či dokonce bezvýchodných situací. S problematikou vydržení se setkáváme nejčastěji ve formě vydržení vlastnického práva k pozemku, jehož skutečná hranice v terénu probíhá jinak než hranice zakreslená v katastrální mapě. Na tyto situace se zaměřuje předkládaný článek.

Jednou z podmínek vydržení je uplynutí vydržecí doby, která je v případě řádného vydržení vlastnického práva k nemovité věci desetiletá, v případě mimořádného vydržení dvacetiletá. Pokud současný držitel sám vykonává držbu po celou vydržecí dobu, není třeba se zabývat délkou vydržecí doby jeho právních předchůdců.[1] Pokud však v průběhu vydržecí doby vyjde najevo, že držitel vlastníkem není, přestává být držitelem poctivým a nemůže již sám věc vydržet. V této situaci mu nezbývá než se dovolat ust. § 1096 o. z. o započtení vydržecí doby svého právního předchůdce. Podle tohoto ustanovení: (1) Nabyl-li někdo poctivě držbu od poctivého držitele, jehož držba se zakládá na právním důvodu, který by postačil ke vzniku vlastnického práva (§ 190 odst. 1), započítává se mu vydržecí doba jeho předchůdce. (2) Při mimořádném vydržení se nástupci započte vydržecí doba poctivého předchůdce bez dalšího.

Obdobnou úpravu obsahoval i občanský zákoník č. 40/1964 Sb., kdy podle § 134 odst. 3 platilo, že „do doby podle odst. 1 se započte i doba, po kterou měl věc v oprávněné držbě právní předchůdce“. Přestože se ostatní podmínky vydržení podle staré a nové právní úpravy poněkud liší, z hlediska zápočtu vydržecí doby je úprava prakticky shodná, a starší judikaturu lze proto použít i pro výklad nového občanského zákoníku.

Ustanovení o zápočtu vydržecí doby na první pohled nepůsobí žádné problémy – pokud vydržecí doba současného držitele nestačí, započte se mu potřebná část vydržecí doby jeho právního předchůdce tak, aby v součtu byla vydržecí doba dostatečně dlouhá. Nejvyšší soud však má na věc jiný názor a rozlišuje různé situace.

Započtení vydržecí doby podle judikatury Nejvyššího soudu

Započtení vydržecí doby právního předchůdce je podle Nejvyššího soudu přípustné pouze v případě, že ten sám věc v minulosti nevydržel. Pokud tedy právní předchůdce poctivě držel např. šest let a jeho nástupce pět let, lze vydržecí doby sečíst, a dosahují-li v součtu požadovaných deseti (popř. dvaceti) let, může se současný držitel při splnění ostatních podmínek dovolat vydržení.

Odlišná situace nastává, pokud právní předchůdce sám splnil všechny podmínky vydržení, a věc tedy nabyl do svého vlastnictví. Za této situace prosazuje Nejvyšší soud názor, že započtení vydržecí doby právního předchůdce možné není. Poprvé se tento závěr objevil v usnesení ze dne 5. 12. 2005, sp. zn. 22 Cdo 2128/2005, publikovaném v Souboru civilních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod č. C 3719. Právní věta zní: Námitka držitele, že sporný pozemek vydržel již jeho právní předchůdce, nemůže mít kladný vliv na výsledek řízení o určení, že vlastníkem pozemku je držitel, jestliže právní předchůdce na držitele sporný pozemek nepřevedl (neoznačil ho ve smlouvě) a převedl na něj pouze pozemky jiné v hranicích a výměře dané příslušným katastrálním operátem. Dlužno dodat, že tato úvaha byla vyslovena pouze jako obiter dictum, neboť k zamítnutí žaloby došlo v projednávaném případě z jiných důvodů. Na tento judikát se pak odvolávají četná další rozhodnutí Nejvyššího soudu.[2]

Citovanou právní větu dále rozvíjí rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 8. 2011, sp. zn. 22 Cdo 821/2010: Nabyl-li někdo na základě převodní smlouvy vlastnictví k určitému řádně označenému pozemku, nemůže si při uplatňování vydržení pozemku sousedního započítat dobu, po kterou jej měl v držbě jeho právní předchůdce, jestliže již ten sousední pozemek vydržel. Pokud by sporný pozemek právní předchůdci držitele vydrželi, zůstal by v jejich vlastnictví. Právní nástupce by ho mohl vydržet jen tehdy, jestliže by jeho dobrá víra o tom, že na základě převodní smlouvy nabyl i sporný pozemek, trvala do doby, kdy uplynula vydržecí doba deseti let.

Uvedené závěry působí na první pohled logicky, přinášejí však řadu problémů. V praxi se často bude jednat o drobné nesrovnalosti v průběhu skutečné hranice držby (např. v rámci existujícího oplocení či jiného zřetelného rozhraní) a zákresu této hranice v katastrální mapě. Je třeba vzít v úvahu, že současná digitalizovaná mapa ve spojení s moderními způsoby zaměření (GPS) umožňuje mnohem přesnější stanovení hranice v terénu. Toto „ideální“ zaměření však mnohdy neodpovídá skutečné situaci, neboť oplocení, hraniční příkopy, meze či průběhy cest bývají oproti mapě posunuté o několik desítek centimetrů, nezřídka až několik metrů.

Bylo judikováno, že nabyvatel není povinen si pozemek nechat přeměřit.[3] Pokud tedy nabývá pozemek v rámci stávajícího oplocení, bude zpravidla v dobré víře, že je vlastníkem celého takto vymezeného pozemku. Může však dojít k situaci, že si soused posléze nechá vytyčit společnou hranici a zjistí, že plot je posunut např. o jeden metr na jeho úkor. Jak se pak může poctivý držitel bránit požadavku na zbourání a posunutí plotu?

Pokud sám držel sporný pozemek po dobu deseti let, může se domáhat jeho vydržení. V případě, že potřebná vydržecí doba dosud neuplynula, může si započíst vydržecí dobu svého poctivého právního předchůdce, pouze však za předpokladu, že onen předchůdce sám pozemek nevydržel. Může tak dojít k absurdním situacím, kdy předchůdce držel pozemek např. pouze pět let, nabyvatel též pět let a vydržení se domůže na základě zápočtu vydržecí doby. Naproti tomu, pokud předchůdce držel pozemek nerušeně 50 let a nabyvatel 9 let a 11 měsíců, nemůže se vydržení sám domoci. Ve světle citované judikatury Nejvyššího soudu totiž platí, že pokud právní předchůdce sám sporný pozemek vydržel, stal se jeho vlastníkem. Aby toto vlastnické právo bylo převedeno i na nového nabyvatele, musel by být takto vydržený sporný pozemek ve smlouvě výslovně zmíněn, jinak k jeho převodu nedošlo a pozemek zůstal ve vlastnictví původního držitele.

Jaké jsou možnosti poctivého držitele?

Taková situace je nepochybně značně nepraktická a z pohledu poctivého držitele, který nabyl v dobré víře oplocený pozemek, i těžko řešitelná. Z citované judikatury Nejvyššího soudu vyplývá, že vydržení pozemku by se musel domáhat původní vlastník. Jaké jsou tedy možnosti poctivého držitele, který sám nevykonával držbu dostatečně dlouhou dobu a který si ani nemůže započíst držbu svého právního předchůdce?

Nejjednodušší situace pro držitele nastane, pokud převodce již zemřel a nabyvatel je jeho dědicem. Pak se může sám domáhat určení, že převodce byl ke dni své smrti vlastníkem sporného pozemku, který nabyl vydržením.[4] Naléhavý právní zájem na tomto určení je nepochybně dán, neboť nabyvatel se může následně domáhat dodatečného projednání dědictví a po všech těchto peripetiích se stane vlastníkem sporného pozemku.

Pokud převodce ještě žije, nezbývá současnému držiteli, než aby jej přesvědčil k podání určovací žaloby. Původní vlastník by tak musel žalovat souseda, který se domáhá posunu oplocení v souladu s katastrální mapou, že se sám stal vlastníkem tohoto sporného pozemku na základě vydržení. Pokud by s takovou žalobou uspěl, následně by sporný pozemek převedl jeho současnému držiteli.

Lze si představit, že osoba držiteli blízká by takovou anabázi podstoupila. Co když ale převodce byl cizí osobou, která nemá k současnému držiteli žádný vztah? Jaké právní nástroje by poctivému nabyvateli zbývaly?

Předně je třeba položit si otázku, zda má právo vůbec takového držitele chránit, tedy zda dát přednost skutečnému stavu, nebo stavu zakreslenému do katastrální mapy. Na tuto otázku není jednoznačná odpověď, bude záležet na řadě okolností. Pokud je ale držba poctivá a dlouhodobě vykonávaná, měla by být chráněna spíše skutečná hranice než hranice zakreslená v mapě. Mapa by měla co nejlépe zachycovat skutečnost. Pokud bychom dali striktně přednost mapě, vznikaly by často nevhodné pozemky, zejména s ohledem na výškové poměry (staré meze, úvozové cesty a jiná přirozená rozhraní), popř. by nesouhlasily obrysy budov apod.

Jestliže si tedy držitel právní ochranu v konkrétním případě zaslouží, ale jeho předchůdce je pasivní, jak by si měl počínat? Lze uvažovat o žalobě na určení, že právní předchůdce je vlastníkem sporného pozemku, který nabyl vydržením. Je však otázkou, zda by soud takovou žalobu vůbec připustil s ohledem na požadavek naléhavého právního zájmu. I pokud by taková žaloba připuštěna byla a žalobce se požadovaného určení domohl, není nijak zaručeno, že by mu nynější vlastník sporného pozemku tento pozemek převedl. Jak je vidět, situace není podle současné judikatury Nejvyššího soudu pro poctivého držitele vůbec příznivá.

Existuje jiné řešení?

Pokusme se proto hledat jiné řešení tohoto problému, neboť současná judikatura je velmi obtížně udržitelná. Důvody jsou ve stručnosti následující:

• občanský zákoník připouští započtení vydržecí doby právního předchůdce bez dalších podmínek;
• výtka, že právní předchůdce na držitele sporný pozemek nepřevedl (neoznačil ho ve smlouvě), je nesmyslná – podstatou poctivé držby je přece nevědomost držitele o tom, že pozemek, který drží, není jeho vlastnictvím; pozemky, které strany uvedly ve smlouvě, zahrnovaly podle jejich přesvědčení i sporný pozemek;
• pouze současný držitel má zájem na tom, aby se stal vlastníkem pozemku – není účelné zatahovat do sporu další osoby, které na věci již žádný zájem nemají;
• nemožnost současného držitele žalovat přímo na určení svého vlastnického práva by vedla buďto k odepření spravedlnosti, nebo přinejmenším k řetězci dalších soudních sporů;
• nezřídka by byla upřednostněna kratší držba (5 + 5 let) před delší (50 + 9 let).

Bylo by proto namístě stávající judikaturu opustit a umožnit zápočet vydržecí doby právních předchůdců bez ohledu na to, zda sami vlastnické právo vydrželi, nebo ne. Znění právní úpravy tomu nijak nebrání a takový výklad by byl pro praxi mnohem účelnější jak z hlediska dostupnosti soudní ochrany, tak z hlediska rychlosti a hospodárnosti řízení.

Fakticky by pak rozhodovala poctivost držitele v okamžiku, kdy se po nabytí vlastnického práva k ostatním (ve smlouvě označeným) pozemkům ujal držby sporného pozemku. Pokud by v tomto okamžiku byl poctivý (v dobré víře) a současně si mohl započíst celou vydržecí dobu svého právního předchůdce, stal by se vlastníkem ihned. Původní knihovní vlastník by nebyl nijak zkrácen, protože pozemek na jeho úkor vydržel již právní předchůdce současného držitele. Toto již vydržené vlastnické právo ke spornému pozemku by pak pouze „mlčky“ přešlo i na nového nabyvatele.

Závěr 

Současná judikatura připouští zápočet vydržecí doby právního předchůdce pouze v případě, že ten sám již pozemek v minulosti nevydržel. Pokud došlo k vydržení již právním předchůdcem a takový pozemek nebyl ve smlouvě zvlášť označen (což bude pravidlem), zůstává tento pozemek vlastnictvím právního předchůdce současného držitele. Tato okolnost velmi ztěžuje, či dokonce znemožňuje současnému držiteli účinně se domáhat převodu vlastnictví ke spornému pozemku na svou osobu.

Předkládaný článek naznačuje možné řešení tohoto problému, které však předpokládá změnu dosavadní judikatury Nejvyššího soudu.

Proto v současných poměrech nezbývá než žalobcům doporučit, aby pečlivě zvážili možnosti žaloby tak, aby vyhověli rámci současné judikatury. Relativně snadné to bude při převodech v rámci rodiny, obtížně řešitelné naopak při koupi od cizí osoby.

 

JUDr. David Koura působí jako advokát v Plzni.

---

[1] Pokud účastník, který vydržení uplatňuje, sám jeho podmínky splnil, je nadbytečné zabývat se i oprávněností držby, případně vydržením jeho předchůdců (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 5. 2002, sp. zn. 22 Cdo 1843/2000).

[2] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 6. 2007, sp. zn. 22 Cdo 2002/2006, usnesení ze dne 11. 10. 2011, sp. zn. 22 Cdo 4282/2009, rozsudek ze dne 31. 8. 2011, sp. zn. 22 Cdo 821/2010, usnesení ze dne 29. 10. 2014, sp. zn. 22 Cdo 3767/2014, ze dne 27. 2. 2018, sp. zn. 22 Cdo 90/2018, ze dne 29. 10. 2019, sp. zn. 2 Cdo 2082/2019.

[3] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 11. 2000, sp. zn. 22 Cdo 1253/99.

[4] V této souvislosti je třeba připomenout, že účastníky tohoto řízení musí být všichni dědicové, aby byl rozsudek závazný i pro ně. Nechtějí-li vystupovat jako žalobci, je třeba označit je jako žalované (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 5. 2013, sp. zn. 22 Cdo 585/2012).