Studie k § 982 odst. 2 občanského zákoníku – 2. část

V následujícím článku, resp. v jeho dvou na sebe navazujících částech (první díl vyšel v BA č. 11/2021 – pozn. red.), se zabývám výhradou přednostního pořadí limitovaného věcného práva zapisovaného do veřejného seznamu. Je třeba zdůraznit, že jde o jeden z nástrojů umožňujících modifikaci zákonných pravidel o pořadí limitovaných věcných práv evidovaných ve veřejném seznamu.

Pokračování článku z BA č. 11/2021.

Obsah a forma právního jednání (smlouvy) o zřízení výhrady pořadí

Obsah 

Obsahem právního jednání je vyhrazení lepšího pořadí před vznikajícím (či již existujícím a zapsaným) limitovaným věcným právem, resp. vyhrazení pořadí stejného s pořadím vznikajícího (či již existujícího a zapsaného) práva. Jde tedy o smluvní modifikaci zákonných pravidel o knihovním pořadí, která by jinak – nebýt využití institutu výhrady – nastoupila (u práv vznikajících), resp. která již nastoupila (u práv již existujících a zapsaných).

Je-li výhrada zřizována současně s limitovaným věcným právem, které má být výhradou odsunuto, je vhodné učinit ji součástí smlouvy o zřízení takového věcného práva.[79] Není však vyloučeno ani právní jednání učiněné samostatně, tj. vedle smlouvy o zřízení věcného práva (viz výše).

Z právního jednání bude muset vyplývat – kromě samozřejmého požadavku specifikace tabulárního objektu –, pro jaký typ věcného práva se výhrada zřizuje (např. služebnost), co má být obsahem tohoto práva (např. právo chůze po pozemku), popř. též rozsah takového práva (např. výše pohledávky u zástavního práva[80]). Zároveň musí být jasné, před kterým limitovaným věcným právem má být výhrada zřízena, resp. se kterým právem má výhrada získat stejné pořadí. Pro specifikaci práva, pro něž se výhrada zapisuje, se tedy v zásadě budou vyžadovat shodné požadavky jako pro zápis věcného práva samotného (viz však dále k výjimkám). V obou případech působí princip speciality věcných práv ve stejné míře.

Nejednotný je přístup polské dogmatiky. Obecná shoda je na tom, že výhrada vyžaduje takové označení práva, jež je způsobilé založit ochranu (jistotu) osob, jejichž práva následují v pořadí za výhradou; řečeno jinak, osobám majícím práva s pořadím za výhradou musí být zřejmé, jaké právo jejich právům předchází, resp. jaké právo může být zapsáno v pořadí výhrady.[81] Rozpory však vznikají ohledně konkrétního naplnění tohoto základního požadavku. Dle některých názorů (liberálních) postačuje obecné vymezení limitovaného věcného práva pouze jeho typem, resp. druhem (např. služebnost), s tím, že k precizování takového práva by vlastník přistoupil později (např. služebnost inženýrské sítě).[82] Oproti tomu zastánci přísnějšího přístupu – např. Zaradkiewicz – vyžadují alespoň uvedení druhu práva a jeho obsahu.[83] Je-li však pro specifikaci práva důležitý i jeho rozsah (typicky u hypotéky), je nutné i stanovení tohoto prvku.[84]

Specifikace osoby, jíž má výhrada svědčit, není nutná.[85] Jak již řečeno, často ani nebude taková osoba v okamžiku zřizování výhrady známa, resp. nemusí ani existovat. To je panující mínění německé i polské dogmatiky.[86]^{, [87]} V Polsku se však vyskytují i některé názory odlišné. Tvrdí se, že nutnost specifikace osoby oprávněného může pro některé případy plynout z čl. 14 UKW (tomuto ustanovení odpovídá § 982 odst. 2 i. f.), dle něhož má-li být právo zapsáno v širším rozsahu, než jak plyne z výhrady, vyžaduje se souhlas osob majících svá věcná práva v pořadí za zapsanou výhradou. Podle těchto názorů je sice pravda, že osoba oprávněného zpravidla není rozhodujícím elementem pro stanovení obsahu práva; na druhou stranu však není vyloučeno, aby vlastnosti osoby spoluutvářely rozsah, popř. způsob výkonu určitého limitovaného věcného práva. V této souvislosti se odkazuje na čl. 298 KC, dle něhož v případě absence ujednání o rozsahu a způsobu výkonu osobní služebnosti rozhoduje potřeba oprávněného.[88]^,[89] K tomu viz i § 1264 odst. 1, dle něhož „Není-li míra služebnosti určena, rozhoduje potřeba panujícího pozemku.“ Domnívám se, že ani tyto případy nezakládají nutnost identifikace oprávněného subjektu; nejde zde o nic jiného než o zákonné subsidiární stanovení rozsahu, popř. způsobu výkonu, limitovaného věcného práva. Toto podpůrné řešení však plyne z obecně závazného právního předpisu a uplatní se tehdy, není-li zde odlišná dohoda. Třetí osoby proto musí počítat s tím, že neplyne-li ze zapisované výhrady v knize něco jiného, nastoupí obecné zákonné řešení. Pokud mají tyto osoby o rozsahu, resp. způsobu výkonu limitovaného věcného práva, pro něž se vyhrazuje pořadí, pochybnosti, nic jim nebrání v neudělení souhlasu se zápisem výhrady.

Není nutné specifikovat ani právní titul, který má vést ke vzniku práva, pro něž se výhrada zřizuje; nevědomost třetích osob o titulu pro ně nemůže představovat žádné riziko.

Obsahem smlouvy nemusí být ani stanovení doby, do níž má privilegované právo vzniknout, resp. doby, do níž má být v pořadí výhrady takové právo do knihy zapsáno.[90]

Forma 

V Polsku se dovozuje, že smlouva o změně pořadí limitovaných věcných práv obecně nevyžaduje ke své platnosti žádnou zvláštní formu; jsou však i názory opačné (nicméně pro účely zápisu změny pořadí do věčné knihy je nutná vkladová listina s úředně ověřenými podpisy[91]). Argumentuje se míněním, že pořadí není součástí obsahu věcného práva, a dále tím, že zákon pro tento typ právního jednání nevyžaduje zvláštní formu.

Vyjdeme-li však z opačné teze, že pořadí spoluvytváří obsah věcného práva,[92] pak změna pořadí je změnou obsahu věcného práva, tj. změnou věcného práva samotného. Z § 560 plyne, že „Písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší.“ Ustanovení obsahuje výčet dispozičních, resp. obligačně-dispozičních právních jednání, jejichž objektem je nemovitá věc, tj. právních jednání, která bezprostředně působí na věcněprávní poměry; pro taková jednání stanoví požadavek písemné formy. Závěr je proto takový, že smluvní změna pořadí limitovaných věcných práv na nemovité věci (v tom i smluvní výhrada pořadí, resp. výhrada založená jednostranným právním jednáním vlastníka tabulárního objektu se souhlasem dotčené osoby) vyžaduje písemnou formu.

V české literatuře se k této otázce dosud objevil jen jeden názor. Podle něj „Forma ujednání o výhradě přednostního pořadí bude záviset na tom, jaká věc je jeho předmětem. Je-li předmětem ujednání o výhradě přednostního pořadí, ať již je uzavíráno jako vedlejší ujednání při smlouvě o zřízení věcného práva, nebo samostatně, věc nemovitá, je třeba považovat je za dohodu, kterou se ve smyslu § 560 mění věcné právo k nemovité věci. Mění se totiž jeden z atributů věcného práva, kterým je právě jeho pořadí. Tudíž je třeba pro toto ujednání vyžadovat písemnou formu. S ohledem na § 561 odst. 2 musí být navíc projevy jednajících osob na téže listině.“[93]

S uvedenými závěry se ztotožňuji. Výhradu ovšem mám k použité argumentaci, resp. k terminologii. Mluví-li totiž autorka o změně „jednoho z atributů“ věcného práva k nemovité věci, pak by to naopak mělo znamenat, že takové právní jednání nevyžaduje formu dle § 560. Nedorozumění je způsobeno tím, že citovaný názor používá spojení „atribut práva“ pro označení obsahu práva.

Zápis výhrady pořadí do veřejného seznamu 

Dle čl. 13 odst. 3 UKW výhrada pořadí vyžaduje zápis do věčné knihy. Jednotně se uznává, že zápis má konstitutivní charakter.[94] Občanský zákoník způsob zápisu neřeší (ani obecně) a ani neuvádí, který okamžik je pro vznik účinků výhrady rozhodující (zákon pouze říká, že přednostní pořadí lze vyhradit a zapsat do veřejného seznamu); bude proto třeba postupovat dle speciálních předpisů upravujících veřejné seznamy; ze zřetele ovšem nelze ztrácet ani obecné knihovní principy, resp. obecné principy věcných práv.

Pokud jde o katastr nemovitostí, předpokládá katastrální zákon zápis výhrady přednostního pořadí na základě poznámky [§ 23 odst. 1 písm. s)]. Poznámka nemá právotvorný charakter v tom smyslu, že by zakládala, měnila či rušila věcná práva. Výše bylo řečeno, že výhrada sice není věcným právem (s ohledem na princip numerus clausus), avšak právní účinky zapsané výhrady jsou zásadně shodné s účinky zapsaných limitovaných věcných práv (publicita, působení erga omnes). V souladu s celkovou koncepcí výhrady pořadí proto mám za to, že zápis do katastru – byť ve formě poznámky – uděluje výhradě účinky erga omnes; výhrada tak získává pozici obdobnou pozici limitovaného věcného práva. Lze proto říci, že zápis výhrady má „quasikonstitutivní účinky“. V tomto ohledu by bylo smysluplné, aby se výhrada zapisovala vkladem.

Do okamžiku zápisu změny (resp. podání návrhu na zápis změny) nemohou být zákonná pravidla o pořadí dotčena s účinky vůči třetím osobám, byť by o takovém ujednání věděly; ujednání tak bude mít pouze účinky inter partes. To znamená, že nároky z takového ujednání nepřecházejí na singulární sukcesory smluvních stran, ujednání nepožívá veřejné víry a nemůže k němu být přihlédnuto při rozvrhovém řízení v neprospěch třetí osoby.[95]

Příklad: Pozemek je zatížen zapsaným právem stavby. Vlastník pozemku má se stavebníkem uzavřenou smlouvu, v níž stavebník souhlasí se zřízením výhrady pořadí před právem stavby; výhrada však v katastru dosud zapsána není. Stavebník zároveň dává právo stavby do zástavy zástavnímu věřiteli, který ví o ujednané (a dosud nezapsané) výhradě mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem. Bude-li návrh na zápis zástavního práva k právu stavby podán u katastrálního úřadu dříve než návrh na zápis výhrady, není možné výhradu zapsat bez souhlasu zástavního věřitele. Jeho pozice by se totiž zhoršila (právo stavby, které působí jako zástava, by bylo dotčeno následným zápisem výhrady).

Byla-li výhrada pořadí zapsána, lze její rozsah či obsah měnit jen stejným způsobem, jakým vznikla. Pro takové případy by se proto vyžadoval nový souhlas všech osob, jež mají svá knihovní práva zapsána v pořadí za výhradou,[96] ledaže by následná změna znamenala zúžení rozsahu výhrady, popř. jiný druh výhody pro dotčené osoby. I zde by změna výhrady začala působit vůči třetím osobám až zápisem do knihy.

Může se stát, že výhrada bude zapsána v rozporu se skutečným právním stavem; např. výhrada se má dle ujednání týkat zástavního práva pro pohledávku do výše 10 tis. Kč, ovšem do knihy bude zapsána v rozsahu 100 tis. Kč. V takovém případě mohou nastoupit pravidla o ochraně dobré víry (§ 984); viz výše, kapitola Možnost aplikace § 984 na výhradu pořadí?

Vzhledem k tomu, že zápisem výhrady dochází k odsunutí jiného knihovního práva, je nutné, aby v momentu podání návrhu na zápis výhrady bylo odsunované právo buď již zapsáno (při následné výhradě, resp. následném zřízení), nebo aby byl současně s návrhem na zápis výhrady navrhován i zápis tohoto odsunovaného práva (při počáteční výhradě, resp. počátečním zřízení). Návrh na zápis výhrady před právem v knize dosud nezapsaným, resp. před právem, jehož zápis se současně nenavrhuje, by měl být zamítnut; k tomu viz i výklad níže, kapitola Zánik výhrady pořadí.

Není vyloučeno zapsat výhradu pořadí pouze na omezenou dobu.[97]

Zápis práva, pro něž bylo vyhrazeno pořadí, do veřejného seznamu

Obecně 

Zřízení výhrady (a její zápis do knihy) je pouze prvním krokem. Druhým je pak samotné zřízení limitovaného věcného práva, pro něž bylo pořadí vyhrazeno (privilegované právo), resp. zápis tohoto práva do knihy v pořadí výhrady. Teprve zápisem práva ve vyhrazeném pořadí dochází ke skutečné realizaci[98] celého institutu. Jde o naplnění „formální slupky materiálním jádrem“; lze mluvit o fázi výkonu výhrady pořadí (Ausübung des Vorbehalts). Od tohoto okamžiku je výhrada fakticky srovnatelná se změnou pořadí věcných práv;[99] od tohoto okamžiku rovněž může reálně vzniknout kolize mezi oběma (více) zapsanými právy.

Bylo-li v pořadí výhrady zapsáno věcné právo, přestává mít od tohoto okamžiku výhrada povahu samostatného (abstraktního) institutu a začíná spoluutvářet obsah konkrétního věcného práva. Zřízením limitovaného věcného práva a jeho zápisem ve vyhrazeném pořadí došlo k vyčerpání (konzumaci) výhrady.

Jak již upozorněno výše, to, zda bude ve vyhrazeném pořadí posléze určité právo zapsáno, záleží primárně na rozhodnutí vlastníka (výhrada pořadí tak teoreticky nemusí být vůbec využita). Ze zápisu výhrady nevzniká třetí osobě přímý nárok na zápis věcného práva samotného, ledaže by třetí osoba měla vůči vlastníkovi na takový zápis určitý právní titul. Nárok třetí osoby může plynout např. z obligační smlouvy, v níž se vlastník zavázal, že oprávněnému zapíše na své věci výhradu a posléze zřídí limitované věcné právo v pořadí zapsané výhrady. Uvedená smlouva může mít i charakter smlouvy o smlouvě budoucí (§ 1785 a násl.). Vlastník se takto může zavázat i vůči více různým oprávněným.

Pro zřízení limitovaného věcného práva, jež má být zapsáno v pořadí výhrady, platí obecná úprava materiálního práva – tedy např. pro právo stavby § 1243 a násl., pro služebnost § 1260 a násl., pro zástavní právo § 1312 a násl. apod. Není nutné, aby právní jednání vedoucí ke zřízení limitovaného věcného práva obsahovalo klauzuli o tom, že právo má být do knihy zapsáno v pořadí výhrady.[100] Knihovnímu úřadu však musí být zřejmé, že právo navrhované k zápisu má být zapsáno právě v pořadí výhrady. Samotný zápis práva do knihy jinak probíhá na základě obecných (standardních) postupů; žádná speciální problematika zde nevzniká. Je však vhodné zdůraznit, že knihovnímu úřadu náleží přezkum toho, zda je právo způsobilé k zápisu v pořadí výhrady (tedy zda se jedná o stejný druh, obsah, popř. rozsah práva, jak plyne z výhrady).

Nejasné je, zda o tom, že zřizované právo má být zapsáno v pořadí výhrady, může rozhodnout vlastník tabulárního objektu jen se souhlasem oprávněného, bez jeho souhlasu, či dokonce proti jeho vůli. Řešení této otázky sice nebude příliš praktické, neboť oprávněný z věcného práva se zřejmě nebude bránit tomu, aby jeho právo získalo lepší pořadí, než by mu za normálních okolností náleželo; přesto však k této skutečnosti může dojít (oprávněný může mít určité důvody, pro něž nechce se svým právem předstoupit již zapsaná jiná věcná práva). Míním, že neplyne-li z titulu, jímž se zřizuje věcné právo, povinnost vlastníka nechat zapsat toto právo v „běžném“ pořadí, pak má vlastník na výběr, zda výhradu pořadí využije. Takto zapsané právo (v pořadí výhrady) nelze chápat jako plnění s vadou;[101] pokud však bylo dohodnuto, že vlastník není oprávněn nechat zapsat právo v pořadí výhrady, pak je povinen tuto vůli oprávněného respektovat. Opačný postup by znamenal porušení smluvní povinnosti (nicméně i v takovém případě by zápisem v pořadí výhrady toto právo získalo prioritu).

O zápis práva v pořadí zapsané výhrady může žádat vždy aktuální knihovní vlastník; nikoli tedy snad ten subjekt, který výhradu v minulosti zřídil, pokud již knihovním vlastníkem není (viz výše). Zda může o zápis práva v pořadí výhrady požádat i osoba, v jejíž prospěch byla výhrada zřízena, záleží na knihovních předpisech. Dle Vrzalové „Jiné osobě (než tabulárnímu vlastníkovi – pozn. aut.) naopak výhrada přednostního pořadí nezakládá (…) právo domáhat se zápisu již zřízeného věcného práva v tomto pořadí. Přednostní pořadí zarezervované vlastníkem nemovitosti může být využito pouze s výslovným souhlasem vlastníka nemovitosti. Tento souhlas může být buďto součástí žádosti o zápis věcného práva, které má být zapsáno v přednostním pořadí, nebo může být udělen i samostatně, pak z něj ovšem musí nepochybně vyplývat, pro které konkrétní zřizované věcné právo je vydáván. Bez souhlasu vlastníka nemovitosti pouze na základě žádosti podané osobou oprávněnou z věcného práva nelze zápis věcného práva v přednostním pořadí provést.“[102]

S tímto závěrem lze v obecné rovině souhlasit. Leč je třeba dodat, že primárně záleží na konstrukci jednotlivých knihovních předpisů, které mohou připustit podání návrhu na zápis práva ve vyhrazeném pořadí i osobě oprávněné z takového práva. Bude-li navíc ze samotného titulu zřízení věcného práva plynout souhlas vlastníka se zápisem zřizovaného práva v pořadí výhrady, nic by nemělo bránit zápisu již na základě žádosti oprávněného.

Zápis práva v rozsahu výhrady

K zápisu práva, pro něž bylo vyhrazeno pořadí, se obecně nevyžaduje souhlas osob, jejichž práva byla výhradou v minulosti odsunuta (ani souhlas osob, jež mají svá práva na těchto právech). Nevyžaduje se však ani souhlas osob, které nabyly svá věcná práva až poté, co byla výhrada v knize zapsána. Toto východisko je zcela logické. Došlo-li poté, co byla výhrada na tabulárním objektu zapsána, k nabytí dalších knihovních práv (resp. práv na těchto právech), nemohou být oprávnění z takových práv dotčeni pozdějším zápisem limitovaného věcného práva v rozsahu zapsané výhrady. Svá práva totiž nabyli se znalostí zápisu v knize, tedy se znalostí rizika, že výhrada může být kdykoli v budoucnosti „naplněna“ materiálním obsahem.

Výjimku zákon stanoví pro případy, kdy právo, jemuž svědčí výhrada, má být do knihy zapsáno v širším rozsahu, než jak to z výhrady vyplývá (viz dále).

Zápisem práva v rozsahu výhrady se míní nikoli jen zápis ve stejném rozsahu kvantitativním, nýbrž i ve vyhrazené „kvalitě“; tj. zápis limitovaného věcného práva takového typu (druhu), pro něž bylo vyhrazeno pořadí, se stejným obsahem a ve stejném rozsahu (viz však dále).

Podmínka zápisu práva stejného typu, pro který bylo pořadí vyhrazeno, se prima facie jeví být jasná a bezproblémová; není splněna např. tehdy, svědčí-li výhrada zástavnímu právu, avšak navrhuje se zápis práva stavby. Nepochybně však mohou v této souvislosti vznikat i některé sporné si­tuace. Diskusní může být posouzení případu, kdy je výhrada zapsána pro právo určitého typu, ale do knihy se navrhuje zapsat právo sice jiného typu, ovšem se stejným hospodářským účelem. Vhodným příkladem je výhrada zapsaná pro právo stavby, přičemž do katastru se navrhuje zapsat v pořadí výhrady služebnost, jejímž obsahem je právo umístit na pozemku stavbu. Výhrada zapsaná pro právo stavby počítala s tím, že právo stavby může být zřízeno na 30 let. I služebnost, jejíž zápis v pořadí výhrady se navrhuje, však byla zřízena na 30 let. Oba instituty tedy mají shodnou hospodářskou povahu – opravňují titulovaný subjekt zřídit na cizím pozemku stavbu, a též stejný rozsah (trvání 30 let).

Přes tyto podobnosti míním, že princip legality a princip pravdivosti knihy vylučují využití výhrady pro zápis práva hospodářsky sice podobného, typově však odlišného od práva, pro něž byla výhrada zapsána. Navíc, právní důsledky služebnosti a práva stavby jsou v mnoha směrech odlišné. Tak např. právo stavby je převoditelné (a zatížitelné), oproti tomu služebnosti lze převádět a zatěžovat pouze velmi omezeně (srov. § 1265). Uvedený závěr dle mého názoru plyne přímo i z dikce § 982 odst. 2 věty druhé i. p., kde se říká: „K zápisu práva, pro něž bylo vyhrazeno pořadí“, tedy práva takového typu, pro který bylo pořadí vyhrazeno.

Rozsahem práva se míní jeho rozsah kvantitativní. Toto kritérium je jednoduše zjistitelné u zástavního práva. Bylo-li pořadí zřízeno pro zástavní právo do maximální výše 1 mil. Kč, není možné je zapsat pro 1,2 mil. Kč, resp. pro jistinu ve výši 1 mil. Kč a příslušenství apod. Nic samozřejmě nebrání využití výhrady k zápisu práva v menším rozsahu; ani tehdy se logicky nevyžaduje souhlas třetích osob.[103]

Není vyloučeno, aby byla výhrada využita postupnými zápisy více práv téhož druhu, pokud ve svém souhrnu nepřesáhnou rozsah výhrady.[104] Tento postup je však prakticky představitelný pouze u zástavních práv (výhrada je zřízena do výše 1 mil. Kč, přičemž postupně bude zapsáno zástavní právo pro pohledávku 500 tis. Kč, zástavní právo pro pohledávku 300 tis. Kč a zástavní právo pro pohledávku 200 tis. Kč).[105] U jiných limitovaných věcných práv je myslitelný jen velmi obtížně (snad u některých služebností[106]), resp. je zcela nemožný (u věcných předkupních práv).

Část polské dogmatiky uvádí, že požadavku na zápis práva ve stejném rozsahu není vyhověno tehdy, je-li hypotéka zapsána sice v nejvyšší přípustné sumě (jak plyne z výhrady), ovšem pro zajištění jiné pohledávky, než jak plyne z výhrady.[107] Czech však uvádí (poněkud nejasně a bez argumentace), že daný požadavek rozsahu je zachován i tehdy, pokud se „hypotéka vztahuje dodatečně i na jiné pohledávky, než které jsou uvedeny v zapsané výhradě“.[108] Poté dává následující příklad: Vlastník nemovitosti zřídil výhradu pro hypotéku do výše 500 tis. eur, která má zajistit přesně určenou pohledávku z úvěrové smlouvy. Následně je zažádáno o zápis hypotéky do knihy (ve výši 500 tis. eur), přičemž z listiny obsahující právní jednání o zřízení hypotéky plyne, že hypotéka zajišťuje uvedenou pohledávku z úvěrové smlouvy a dále (kumulativně) dodatečně pohledávku ze smlouvy o zápůjčce. V těchto případech není nutný souhlas třetích osob k zápisu hypotéky do knihy.[109]

Někdy může být sporné (nejasné), zda se právo navrhované k zápisu rozchází s evidovanou výhradou co do svého obsahu nebo naopak rozsahu. Vyřešení tohoto problému však zpravidla nebude prakticky důležité; podstatné je, že navrhovaný zápis je v rozporu s výhradou. Tak např. bylo-li vyhrazeno pořadí pro služebnost chůze, nemůže být zapsáno pro služebnost jízdy (zde se zřejmě mění nejen obsah služebnosti, nýbrž i její rozsah). Bylo-li pořadí zřízeno pro předkupní právo, které může být vykonáno jen v případě úplatných dispozic s tabulárním objektem, nelze zapsat předkupní právo i pro dispozice bezúplatné (zde se zřejmě mění spíše jen rozsah práva, nikoli však již jeho obsah).

V pochybnostech, zda rozsah či obsah práva navrhovaného k zápisu odpovídá výhradě pořadí, je třeba dát přednost principu knihovní přísnosti a zápis práva nepovolit (bez souhlasu všech dotčených osob).

Zápis práva v širším rozsahu, než jak to z výhrady vyplývá 

Hodlá-li knihovní vlastník zapsat právo v širším rozsahu, než jak plyne z výhrady, vyžaduje se dle dikce zákona souhlas s takovým zápisem ze strany všech osob, jejichž práva jsou výhradou omezena. Souhlas těchto osob se však nevyžaduje se samotným zřízením práva, které má být v pořadí výhrady zapsáno (tedy např. souhlas s uzavřením smlouvy), byť by toto právo bylo zřizováno nad rámec výhrady.[110]

Osoby, jejichž práva jsou výhradou omezena, však nemusí být nutně totožné s těmi osobami, jež v minulosti daly souhlas se zápisem samotné výhrady do knihy. Osobami, jež v minulosti sice nedaly souhlas se zápisem výhrady, avšak přesto jsou jejich práva výhradou omezena, jsou ty osoby, jejichž práva byla do knihy zapsána až po zápisu výhrady.

Pokud je však některým z pozdějších zapsaných práv právo vlastníka tabulárního objektu (typicky vlastnická služebnost), jeho souhlas se nevyžaduje; resp. tento souhlas bude mlčky obsažen již v návrhu na zápis práva v širším rozsahu. Nevyžaduje se ani souhlas osob, jejichž práva na tabulárním objektu mají pořadí před zapsanou výhradou (jich se zápis práva v širším rozsahu nemůže dotknout). Nevyžaduje se však ani souhlas osob, jejichž práva na tabulárním objektu existují, ovšem dosud nejsou v knize zapsána (jde o práva vzniklá mimoknihovně, ať již vznikla před zápisem výhrady, či až poté).[111] Zde totiž platí § 981; nezapsaná práva mají vždy pořadí za všemi právy zapsanými. Pak se jich nemůže dotknout ani jakákoli změna pořadí zapsaných práv.

Podrobnější rozbor vyžaduje kritérium požadavku souhlasu těch osob, jejichž práva jsou výhradou omezena. Není totiž jasné, zda tuto podmínku vykládat doslovně (čili žádat souhlas všech osob, vůči nimž zapsaná výhrada působí), nebo naopak zda je nutný souhlas pouze těch osob, jichž se může zápis práva v širším rozsahu negativně dotknout (interpretace pomocí teleologické redukce[112]); k tomu viz i výklad výše.

Požadavek souhlasu třetích osob k zápisu práva v širším rozsahu je nepochybně odůvodněn zájmem na jejich ochraně (na ochraně jejich existujících věcných práv); proti jejich vůli nemůže být výhrada využita pro jiné právo (právo jiného obsahu), než pro které je zřízena, avšak ani pro stejné právo v širším rozsahu. Je však třeba upozornit na to, že širší rozsah práva nemusí být vždy nutně chápán jako element dotýkající se negativně práv jdoucích v pořadí za výhradou. Důležitým aspektem posouzení je zde nejen typ práva, pro něž je vyhrazeno pořadí, ale i typ práva, které jde v pořadí za výhradou. Tak např. má-li být v pořadí výhrady zapsáno zástavní právo v širším rozsahu, než jaký z výhrady plyne, a následujícím právem je rovněž zástavní právo, dotčení pozdějšího zástavního práva je nepochybné. Pokud je ovšem pozdějším právem věcné předkupní právo, pak předkupníkovi může být lhostejné, zda v řadě před ním jde zástavní právo pro pohledávku 500 tis. Kč (jak plyne z výhrady), či pro pohledávku 1 mil. Kč (jak se navrhuje zapsat). V tomto druhém případě je však třeba mít na paměti, že realizací zástavního práva (nuceným zpeněžením zástavy) mohou zaniknout limitovaná věcná práva mající pořadí za zástavním právem. Pokud by tomu tak bylo (zde záleží na exekučních předpisech), je i samotný zápis zástavního práva v širším rozsahu, než jak plyne z výhrady, způsobilý k negativnímu dotčení následujících věcných práv – tedy v uváděném případě k dotčení věcného předkupního práva.[113]

Podobně je-li výhrada zapsána pro předkupní právo, přičemž toto právo může být dle výhrady využito pouze při zamýšleném úplatném zcizení, těžko může být dotčen oprávněný z později zapsané služebnosti, bude-li se v pořadí výhrady navrhovat zápis předkupního práva jak pro případy úplatného, tak i bezúplatného zcizení.

Uzavírám proto konstatováním, že osobami, jejichž práva jsou výhradou omezena, jsou pro účely zápisu práva v širším rozsahu pouze ty osoby, jichž se může zápis práva v širším rozsahu negativně dotknout[114] (přitom absence souhlasu všech potřebných osob by měla představovat zápisnou překážku). Tento závěr dle mého mínění není v rozporu s výše uvedeným názorem, že pro zápis samotné výhrady je třeba souhlasu všech osob, jejichž práva jsou již na tabulárním objektu zapsána. Jde o typově jiné situace, které vyžadují odlišné řešení.

Udělení souhlasu je právní jednání, pro něž kodex nevyžaduje žádnou specifickou formu. Zvláštní formální požadavky mohou pochopitelně plynout z jiných předpisů.

Pokud jde o časové aspekty souhlasu, je možné, aby souhlas byl udělen současně s návrhem na zápis práva, resp. kdykoli později v rámci řízení o zápisu práva do knihy. V případě katastrálního řízení by měl katastrální úřad při nedoložení souhlasu současně s návrhem přerušit řízení a vyzvat navrhovatele k odstranění nedostatku. Neučiní-li tak navrhovatel, mělo by následovat zamítnutí návrhu, resp. částečné zamítnutí (viz bezprostředně následující text).

Navrhuje-li se zápis práva v širším rozsahu, než jak plyne z výhrady, a navrhovatel nedoloží souhlas dotčených osob (např. ani po výzvě knihovního orgánu), klade se otázka, zda knihovní orgán může (resp. musí) zapsat právo alespoň v tom (menším) rozsahu, který plyne z výhrady. Znamenalo by to tedy, že knihovní orgán vyhoví návrhu na zápis pouze zčásti, přičemž ve zbytku návrh zamítne. Toto řešení přirozeně přichází v úvahu jen tam, kde se navrhuje zápis téhož práva, pro něž byla výhrada zřízena (nikoli též tam, kde se navrhuje zápis zcela jiného práva), a kumulativně za předpokladu, že povaha práva vůbec připouští zápis v menším rozsahu, než je navrhováno.

Příklad č. 1: Výhrada je zřízena pro zástavní právo k zajištění pohledávky do výše 100 tis. Kč. V pořadí výhrady se navrhuje zapsat služebnost chůze. Zápis nemůže být proveden, neboť se jedná o právo jiného druhu.

Příklad č. 2: Výhrada je zřízena pro zástavní právo k zajištění pohledávky do výše 100 tis. Kč. V pořadí výhrady se navrhuje zapsat zástavní právo pro pohledávku ve výši 120 tis. Kč. Zástavní právo lze zapsat pouze pro část navrhované výše (v rozsahu výhrady), neboť povaha tohoto práva umožňuje, aby návrhu bylo vyhověno jen částečně.

Jinou myslitelnou variantou řešení výše naznačené situace je postup, kdy knihovní orgán zapíše v pořadí výhrady pouze tu část práva, jejíž rozsah odpovídá výhradě, a ve zbytku rozhodne o zápisu práva v běžném (tj. aktuálně nejhorším) pořadí.

Konečně třetí možnost je taková, že knihovní orgán zamítne návrh jako celek a v pořadí výhrady nezapíše ani tu část práva, která svým rozsahem odpovídá výhradě.

Přikláním se k řešení, že v popsaném typu případů by měl knihovní orgán rozhodnout o zápisu práva pouze v rámci výhrady, přičemž ve zbytku by mělo následovat zamítnutí návrhu. Zápis „zbytku práva“ v aktuálně nejhorším pořadí není možný, neboť takový postup nebyl navrhován. Navrhovatel chtěl zapsat v rámci výhrady právo v celém rozsahu (nikoli snad jen jeho část); neměl tedy v úmyslu štěpit zapisované právo. Tím, že by knihovní orgán zapsal část práva v pořadí výhrady a část v aktuálně nejhorším pořadí, rozhodl by ultra petitum.

Zánik výhrady pořadí 

Výhrada pořadí – rozdílně od institutu upraveného v § 983 (tj. od možnosti zápisu přednostního práva ke zřízení věcného práva jiné osobě) – zpravidla nebude zřizována se záměrem naplnit formu určitým materiálním obsahem v předem zamýšleném budoucím okamžiku či určité časové periodě. Teoreticky tak může být tabulární objekt zatížen výhradou neomezenou dobu.[115] Jak již bylo poznamenáno, nic nebrání tomu, aby výhrada byla již od počátku zřízena s určitým časovým omezením; např. pevně stanovenou dobou trvání, popř. v kombinaci s rozvazovací podmínkou.[116]

Bylo-li výše poznamenáno, že výhrada se svojí povahou blíží povaze limitovaného věcného práva, pak pro její osud musí platit podobné principy. Zejména je zřejmé, že pokud při exekučním prodeji tabulárního objektu zpravidla zanikají jeho věcněprávní zatížení, musí se totéž týkat i výhrady.[117] Podobné závěry platí pro insolvenční řízení. Rozhodující roli zde však hrají exekuční (insolvenční) předpisy a jimi nastavené mechanismy.

Samostatnou úvahu vyžaduje otázka možnosti výmazu výhrady z knihy předtím, než byla spojena s určitým věcným právem. Vzhledem k tomu, že z výhrady neplyne žádné osobě automaticky přímý nárok na její „vyplnění“ konkrétním právem, je čistě na vůli vlastníka tabulárního objektu, jak s výhradou naloží. Může se proto kdykoli rozhodnout, že výhradu nehodlá využít, a požádat o její výmaz z knihy. Souhlas jakékoli další osoby není nutný; to se týká jak osob, jejichž práva jsou zapsána v pořadí před výhradou, tak i osob s právy v pořadí za výhradou. Souhlas se nevyžaduje ani od osob, s jejichž souhlasem byla výhrada do knihy zapisována. Výmaz výhrady se nemůže dotknout pozice žádné z nich. Míním, že tyto závěry musí platit i tam, kde tabulární vlastník měl obligační (smluvní) povinnost zapsat v pořadí výhrady věcné právo konkrétnímu oprávněnému. Ani v takovém případě nemůže obligačně oprávněný zabránit výmazu výhrady z knihy. Nepochybně mu však budou vznikat proti knihovnímu vlastníkovi práva z porušení smlouvy.

Jak již řečeno, bylo-li v pořadí výhrady zapsáno věcné právo, přestává mít od tohoto okamžiku výhrada povahu samostatného (abstraktního) institutu a začíná spolu­utvářet obsah konkrétního věcného práva. Zřízením limitovaného věcného práva a jeho zápisem ve vyhrazeném pořadí došlo k vyčerpání výhrady. Zanikne-li limitované věcné právo, zaniká se vším všudy, tj. včetně svého pořadí. Není tedy možné tvrdit, že zánik věcného práva má za následek opětovné uvolnění (obživnutí) výhrady, přičemž vlastník ji může znovu naplnit novým obsahem.[118] Výjimku však představuje případ, kdy výhrada byla původně zapsána pro zástavní právo. Pokud zapsané zástavní právo později zaniklo, avšak nebylo z knihy dosud vymazáno, lze nepochybně využít institut uvolněné zástavy (§ 1380 a násl.).

Spornou otázkou je, co se děje s výhradou, pro kterou dosud nebylo zapsáno věcné právo, pokud v mezidobí již zaniklo právo (práva), jež bylo výhradou původně (resp. následně) odsunuto.[119] V polské doktríně se názory různí. Dle prvního mínění spolu se zánikem původně odsunutého práva automaticky zaniká i zapsaná výhrada; její další trvání je totiž neodůvodněné (výhrada se stává nefunkční, neboť původní motivy, pro něž byla zřízena, zde již nadále nejsou).[120] Dle oponentního názoru v takových případech zůstává výhrada zachována a může sloužit pro pozdější využití; argumentuje se tím, že UKW takový důsledek (tj. zánik výhrady) výslovně nepředpokládá.[121] Přikláním se k prvnímu řešení, které bere v úvahu funkci institutu výhrady. Není-li možné počáteční zřízení výhrady bez existujícího konkurujícího práva, nemá smysl ani přetrvávající existence výhrady tam, kde konkurující práva již zanikla. Funkčně se jedná o shodné situace. Druhé řešení je založeno pouze na argumentech formálních.

I když přijmeme řešení, dle něhož výhrada zaniká se zánikem všech práv v horším pořadí,[122] výjimku je třeba opět připustit pro zaniklé, z knihy však dosud nevymazané zástavní právo, které je zapsáno v pořadí za výhradou. V tomto případě existuje možnost vlastníka využít postupu dle § 1380 a násl. (uvolněná zástava). Dokud tedy není zaniklé zástavní právo z knihy vymazáno, existuje stále možnost vlastníka spojit uvolněnou zástavu (uvolněné zástavní právo) s jiným dluhem. Zapsaná výhrada je proto stále plně funkční.

 

Doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D., je pracovníkem Ústavu státu a práva Akademie věd ČR.

---

[79] E. Gniewek, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 19.

[80] Shodně J. Kohler in R. Gaier (red.), op. cit. sub 12, komentář k § 881, m. č. 6, či E. Gniewek, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 33.

[81] B. Swaczyna in J. Pisuliński (red.), op. cit. sub 34, komentář k čl. 13, m. č. 9.

[82] T. Czech, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 61.

[83] K. Zaradkiewicz in K. Pietrzykowski (red.), op. cit. sub 31, komentář k čl. 250, m. č. 9.

[84] B. Swaczyna in J. Pisuliński (red.), op. cit. sub 34, komentář k čl. 13, m. č. 9; K. Zaradkiewicz in K. Pietrzykowski (red.), op. cit. sub 31, komentář k čl. 250, m. č. 9.

[85] Tak již A. Hartmann: Obecný knihovní zákon s předpisy knihovního práva, katastrální zákon, 2. vydání, Československý kompas, Praha 1934, str. 198.

[86] V polské doktríně B. Swaczyna in J. Pisuliński (red.), op. cit. sub 34, komentář k čl. 13, m. č. 9; s pochybnostmi rovněž K. Zaradkiewicz in K. Pietrzykowski (red.), op. cit. sub 31, komentář k čl. 250, m. č. 9. V německé nauce Kutter in J. v. Staudingers Kommentar, 2007, komentář k § 881, m. č. 44; cit. dle K. Zaradkiewicz in K. Pietrzykowski (red.), op. cit. sub 31, komentář k čl. 250, m. č. 9.

[87] Z rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 17. 8. 1927, sp. zn. R I 672/27 (Vážný, č. 7251), plyne, že uvedení oprávněné osoby v poznámce pořadí nemá vliv na platnost poznámky.

[88] „Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych.“

[89] B. Swaczyna in J. Pisuliński (red.), op. cit. sub 34, komentář k čl. 13, m. č. 9. Srov. i § 1264 odst. 1.

[90] Tamtéž, komentář k čl. 13, m. č. 11.

[91] E. Gniewek in Z. Radwański (ed.): System Prawa Prywatnego, Tom 4, Prawo rzeczowe, 2. vydání, C. H. Beck, Warszawa 2007, str. 358, m. č. 64; S. Rudnicki, op. cit. sub 70, komentář k čl. 12, m. č. 2.

[92] K tomu v podrobnostech viz P. Tégl: O kolizi limitovaných věcných práv a způsobech jejího řešení (pokus o uvedení do problematiky), Právní rozhledy č. 20/2016.

[93] L. Vrzalová in J. Spáčil a kol., op. cit. sub 24, komentář k § 982, m. č. 32 (zvýraznil aut.).

[94] B. Swaczyna in J. Pisuliński (red.), op. cit. sub 34, komentář k čl. 13, m. č. 15; T. Czech, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 62.

[95] Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 7. 3. 1936, sp. zn. Rv I 322/36 (Vážný, č. 15023). Shodně E. Gniewek, op. cit. sub 8, komentář k čl. 14, m. č. 2.

[96] Shodně T. Czech, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 82 a násl.

[97] Shodně L. Vrzalová in J. Spáčil a kol., op. cit. sub 24, komentář k § 982, m. č. 36.

[98] E. Gniewek, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 35.

[99] J. Kohler in R. Gaier (red.), op. cit. sub 12, komentář k § 881, m. č. 15.

[100] T. Czech, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 75.

[101] Oprávněnému se naopak dostává výhody.

[102] L. Vrzalová in J. Spáčil a kol., op. cit. sub 24, komentář k § 982, m. č. 38. Opačně za účinnosti OKZ A. Hartmann, op. cit. sub 86, str. 202: „K žádosti za vklad zástavního práva v poznamenaném pořadí jest oprávněn zpravidla věřitel (…).“

[103] T. Czech, op. cit. sub 8, komentář k čl. 14, m. č. 11.

[104] Shodně A. Hartmann, op. cit. sub 86, str. 202: „V poznamenaném pořadí pro zamýšlené zadlužení lze vložiti zástavní právo pro úvěr do vyznačené výše bez ohledu na to, zda byl úvěr poskytnut jedním věřitelem a najednou či v časových obdobích v různých částkách různými věřiteli.“ Srov. též rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 16. 1. 1931, sp. zn. R I 1044/30 (Vážný, č. 10433).

[105] Pak platí, že všechna postupně zapisovaná zástavní práva mají vůči sobě stejné pořadí. V německé doktríně shodně J. Kohler in R. Gaier (red.), op. cit. sub 12, komentář k § 881, m. č. 13.

[106] Bylo by zřejmě možné uvažovat o zápisu výhrady pro právo služebnosti chůze pro dvě osoby s tím, že posléze by byly zřízeny dvě samostatné služebnosti dvěma různým oprávněným. Podobné by platilo pro služebnosti, které opravňují k pobírání určitých požitků (srov. např. právo na vodu dle § 1272 odst. 1).

[107] E. Gniewek, op. cit. sub 8, komentář k čl. 14, m. č. 3: „(…) przekrazca zakres zastrzeżenia pierwszeństwa wpis hipoteki zabezpieczającej inną wierzytelność, niż pierwotnie zastrzeżono; choćby nawet nie przekroczono sumy hipoteki (…)“ (zvýraznil aut.); T. Czech, op. cit. sub 8, komentář k čl. 14, m. č. 9.

[108] T. Czech, op. cit. sub 8, komentář k čl. 14, m. č. 9.

[109] Tamtéž.

[110] Shodně T. Czech, op. cit. sub 8, komentář k čl. 14, m. č. 14, 16, 17.

[111] Tamtéž, komentář k čl. 14, m. č. 5.

[112] Viz blíže F. Melzer: Metodologie nalézání práva, Úvod do právní argumentace, 2. vydání, C. H. Beck, Praha 2011, m. č. 270 a násl.

[113] K tomu viz i T. Czech, op. cit. sub 8, komentář k čl. 14, m. č. 12.

[114] Se shodnými závěry tamtéž. Opačně L. Vrzalová in J. Spáčil a kol., op. cit. sub 24, komentář k § 982, m. č. 37.

[115] V připravovaném polském kodexu se však navrhuje omezit možnost využití výhrady dobou deseti let. Z důvodové zprávy týkající se úpravy veřejných registrů právních statků plyne následující: „Projekt zakłada jednak, że zastrzeżenie pierwszeństwa nie może istnieć bezterminowo, bowiem mogłoby to stanowić istotne i niepożądane ograniczenie obrotu. Zarówno w przypadku zastrzeżenia terminowego, jak i wówczas, gdy zastrzeżenie bezterminowe nie zostało wykonane w ciągu dziesięciu lat od jego dokonania (tj. nie ujawniono prawa, dla którego pierwszeństwo zostało zastrzeżone), uprawniony, któremu przysługuje prawo rzeczowe na dobru prawnym, może jednostronnie żądać wykreślenia zastrzeżenia.“

[116] Shodně L. Vrzalová in J. Spáčil a kol., op. cit. sub 24, komentář k § 982, m. č. 35.

[117] T. Czech, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 14.

[118] Shodně tamtéž, komentář k čl. 13, m. č. 76.

[119] Je bez pochybností, že zánik (všech) práv, která předcházela výhradě, nemá na její další trvání žádný vliv, pokud stále existuje alespoň jedno právo, jež má pořadí za výhradou.

[120] Tak např. B. Swaczyna in J. Pisuliński (red.), op. cit. sub 34, komentář k čl. 13, m. č. 31; shodně K. Zaradkiewicz in K. Pietrzykowski (red.), op. cit. sub 31, komentář k čl. 250, m. č. 15, který poukazuje na shodné stanovisko německé nauky (Kutter in J. v. Staudingers Kommentar, 2007, komentář k § 881, m. č. 44). Shodně v Německu též J. Kohler in R. Gaier (red.), op. cit. sub 12, komentář k § 881, m. č. 10.

[121] T. Czech, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 92.

[122] Popř. se zánikem všech dalších výhrad zapsaných v horším pořadí, byť pro tyto výhrady nebylo dosud zapsáno věcné právo.