Úvodem je třeba říci, že problematika oceňování nemovitých věcí (pozemků a staveb spojených se zemí pevným základem) je složitým oborem s bohatou historií i terminologií. Každá nemovitá věc je výjimečná svou povahou a podstatou (sui generis), danou její polohou, velikostí, příslušenstvím, sítěmi, stavem, údržbou, vzhledem, okolím atd. Správně každou takovou věc ocenit vyžaduje vedle dobrých znalostí a zkušeností i jistý talent, cit a vlohy, asi jako hra na housle.

Dle dochovaných zpráv se na našem území začaly odborně oceňovat nemovité věci od druhé poloviny 18. století. Jejich ceny v čase rostly až do cenového moratoria o stopcenách, tedy o zákazu zvýšení jejich cen. Stalo se tak nařízením předsedy vlády č. 175/1939. Pro oceňování pozemků na území nynější ČR se používalo až do roku 1979, pro oceňování staveb postavených do 20. 6. 1939 až do roku 1964, u staveb v soukromém vlastnictví při převodech mezi občany až do roku 1988.

Občanský zákoník č. 40/1964 Sb. opomněl vznik institutu věcných břemen při převodu nemovitých věcí mezi občany, takže až do novely č. 131/1982 Sb. bylo jejich vymáhání, tedy i ocenění, značně problematické až iluzorní.

V roce 1967 byl vydán zákon č. 36 o znalcích a tlumočnících. Znalcem mohl být uchazeč, který splňoval formální podmínky, nemusel však mít ani vysokoškolské vzdělání. První oceňovací vyhláška č. 43/1969 Sb. (25 paragrafů na 16 stranách s přílohami) byla účinná 15 let a 7 měsíců (od 1. 6. 1969 do 31. 12. 1984), poté se uplatňoval cenový předpis č. 128/1984 Sb. Metodika pro oceňování se postupně rozšiřovala, např. vyhláška č. 441/2013 Sb. obsahuje 55 paragrafů na 189 stranách s přílohami. Od roku 2004 začala vycházet každoročně nová oceňovací vyhláška.

Podmínky pro uchazeče znalectví se začaly zpřísňovat, ačkoli na druhé straně vznikla v roce 1992 vázaná živnost odhadce nemovitých věcí. K jejímu výkonu stačilo specializační čtyřsemestrální studium vedle dalších formálních požadavků.  Po boomu v oboru od 90. let, kdy se touto živností dalo slušně uživit, nastal od roku 2014 razantní úbytek poptávky (v souvislosti s Ústavním nařízením senátu č. 340/2013 Sb.). Výkon práce znalce se pro většinu těchto odborníků stal doplňkovou výdělečnou činností. Od roku 2008 musel uchazeč o znalectví v oboru oceňování nemovitých věcí absolvovat vysokou školu stavební, podle pozdějších požadavků musel mít od absolvování této vysoké školy minimálně 10letou praxi vedle dalších formálních požadavků.

A v roce 2020 v situaci, kdy bylo zřejmé, že hospodářství jde do recese vlivem covidové krize, zrušila vláda daň z nabytí nemovitých věcí. Počet ročních zakázek tak klesl v průměru u každého znalce i odhadce od několika set po jednotky případů. Ne nadarmo se počet znaleckých subjektů (znalců a znaleckých ústavů) postupně redukoval na polovinu.

Nicméně se oceňovací práce do roku 2020 vyvinula do srozumitelných metod. Pro správné určení ceny nemovitých věcí pro daňové účely se oceňovalo dle vyhlášky, pro ostatní případy cenou obvyklou, případně tržní. Mnoho osvědčených učebnic i reálná praxe doporučovala pro správné určení těchto cen použít alespoň dvě metody. Cena obvyklá (nebo tržní, i když je poněkud jinak definována) se zformulovala na základě realizovaných prodejů, vhodnou úpravou nabídkových cen, případně se vypočetla orientačně i cena zjištěná (tabulková, dle oceňovací vyhlášky). Zkušení znalci věděli, že daný typ nemovité věci v dané lokalitě se prodával (prodal) k datu ocenění např. kolem 1,2–1,5násobku ceny zjištěné. Cena zjištěná (tabulková) vycházela z realizovaných (tržních) cen nemovitých věcí v minulém roce. Navíc se snadněji dala porovnat oceňovaná nemovitá věc s podobnými, často velmi přesně popsanými v nabídce, např. realitních kanceláří.

Zcela chybným legislativním rozhodnutím bylo podle mého názoru umožnění oceňovat nemovité věci i realitním kancelářím, které „zastřešily“ osoby často bez hlubších oceňovacích schopností, jež nezřídka provedly ocenění „od stolu podle fotografie průčelí“. Tedy bez prohlídky. Na toto téma jsem napsal úvahu již pro časopis Daně a právo (12/2012), nicméně pochopitelně bez vlivu na další vývoj této nešťastné problematiky praxe. Nebývale se rozmohl počet ocenění (posudků) naprosto chybných. Zcela běžné a odstrašující posudky obsahovaly třeba i jen dvě stránky, na úvodní byl popis oceňované nemovité věci, na druhé bylo konstatováno, že se podobné nemovité věci s oceňovanou nabízejí cituji „za cenu cca 4,4 mil. – 10,5 mil. Vzhledem k okolnosti, že skutečně dosahované prodejní ceny bývají nižší než poptávané a vzhledem k předchozím propočtům (které v ocenění nebyly uvedeny – pozn. autora), s přihlédnutím ke zjištěnému stavebně-technickému stavu nemovitosti, poměru nabídky a poptávky, celkové vybavenosti a lokalitě, jakož i aktuálně obchodované ceně, stanovuji cenu obvyklou ke dni ocenění na =6 490 000 Kč“. Vedle logických a stylistických chyb je otázkou divokých spekulací, jak odhadce dospěl k této ceně, navíc s přesností na desetitisíce korun. Jednalo se o rodinný dům v atraktivní pražské lokalitě a k datu ocenění měl uvedenou hodnotu jen stavební pozemek, na němž rodinný dům stál.

Časovým vývojem došlo na poli oceňování majetku k paradoxním situacím. Na jedné straně pracovali ještě starší znalci i bez jakékoli vysoké školy, na druhé straně adepti, kteří i přes absolutorium vysoké školy stavební a přes další zpřísňující se podmínky na tuto metu nedosáhli. A vedle nich pracovali odhadci, jejichž úroveň byla značně rozdílná.

Prováděcí vyhláškou č. 37/1967 Sb. byla práce znalce ohodnocena základní sazbou 14 Kč za hodinu, v roce 2003 se zvýšila na 350 Kč/hod. a od 1. 1. 2021 na 450 Kč/hod.  Za těch 18 let se průměrný plat zvýšil ze 16 400 na 34 000 Kč, tedy více než dvakrát. Pokud si dáte vyčistit koberce či okna, zaplatíte přibližně 400 Kč/hod. Vysoce kvalifikovaná a ceněná práce znalců je tedy honorována jako takové lepší čištění, ale s daleko vyšší odpovědností pod hrozbou až likvidačních sankcí a s vyššími kvalifikačními předpoklady.

Za stejnou dobu se počet advokátů zdvojnásobil, jejich tarify jsou – vedle tarifů notářů – dány legislativou z roku 1992, potažmo 2001 s pravidelnými valorizacemi. Pokud např. notář zpracovává dědictví nemovité věci v ceně obvyklé 2 mil. Kč, má nárok podle tabulek na základní honorář ve výši kolem 20 tisíc korun, zatímco znalec (odhadce) dostane zpravidla kolem 2 tisíc korun. Známý je případ, kdy pacientka utrpěla při lékařském zákroku vážnou újmu na zdraví a žalovala o 12,281 mil. Kč. Soud žalobu zamítl, za právní služby advokáta protistrany jí bylo (jako invalidní osobě se ztíženou společenskou uplatnitelností) uloženo zaplatit podle advokátního tarifu 489 740 Kč. Znalec z oboru chirurgie dostal za posudek v této kauze 2 450 Kč.

Znalec má u soudu procesní postavení vedlejšího účastníka. Soudce od něho požaduje okamžité, jasně formulované odpovědi, cenu určenou s matematickou přesností bez jakýchkoli rozptylů. Právní zástupci obou stran sporu vyžadují totéž, advokát protistrany mu často mává před obličejem posudkem s výsledkem značně rozdílným. Reálné postavení znalce v mnoha soudních sporech je stejně rizikové jako postavení strany žalované. O odměnách soudců a advokátů ve srovnání s honorářem znalce jsem se již zmínil.

Společenský tlak po zlepšení kvality a úrovně posudků přinesl další nerovnoměrnost, a tedy zesílenou diskriminaci v oboru. Podmínky pro znalce a znalecké ústavy jsou v mnoha případech neúnosné, zatímco odhadci pod ochranou realitních kanceláří či peněžních ústavů nepodléhají veřejné kontrole v podstatě žádné.

Od roku 2021 si musí znalci platit zkoušky a přezkoušení 1x za 5 let, musí si platit každoroční pojištění ve výši mnoha tisíc korun a jsou pod rizikem neúnosných sankcí a pokut ze strany Ministerstva spravedlnosti. O tom ještě dále.

Nově se oceňování nemovitých věcí stalo opět dále procesně komplikovanější, a to pro všechny zúčastněné strany. Ocenění se prioritně provádí již obvyklou cenou, která je definována jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, do její výše se však nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

Pokud znalci a odhadci oceňují kupříkladu rodinný dům se stavebním pozemkem a zahradou, musí si podat placenou žádost na příslušném katastrálním úřadě o prodejích pozemků podobné výměry v daném katastrálním území, a to maximálně v posledních šesti měsících. Pokud takové prodeje jsou, dostanou přehled pozemků, které byly předmětem prodejů. Musí pak zpětně zkoumat, zda na těchto pozemcích stojí porovnatelná stavba rodinného domu. Znalci nemají statut veřejné osoby, proto nemohou posoudit vnitřní stav prodaných domů jejich prohlídkou (ochrana soukromí a obydlí jejich vlastníků plynoucí z Ústavy a Listiny základních práv a svobod, z občanského zákoníku), mít tedy reálnou představu o jejich dispozici, kvalitě materiálů a provedené stavební práce, údržby, opotřebení ve vztahu k oceňovanému domu atd. Přitom míra opotřebení může výrazně ovlivnit celkovou cenu, reálně v rozsahu mnoha statisíc až milionů korun dle velikosti konkrétní stavby. Pokud jsou vzorky rodinných domů jiných dispozic (počet místností, balkony, terasy, velikost garáže, součásti a příslušenství, rekonstrukce, technické zhodnocení atd.) než dům oceňovaný, stojí znalec opět před neřešitelným problémem. Lze se domnívat, že přesnost výsledných cen obvyklých takových znaleckých posudků za uvedených podmínek bude nižší než dříve. O počtu metod a cenotvorných vodítek jsem se rovněž již zmínil.

Výsledkem je skutečnost, že znalec často nemůže ocenění provést, neboť v daném katastrálním území nebyl realizován dostatečný počet prodejů v posledních šesti měsících před datem ocenění porovnatelných nemovitých věcí, nebo takové prodeje nebyly realizovány žádné. Dále jsou navíc více zatěžováni pracovníci katastrálních úřadů, klienti se často ocenění nedočkají ani po několika měsících od zadání svého požadavku znalci.

Dozorující Ministerstvo spravedlnosti může znalce sankcionovat, a to z rozmanitých důvodů, nejčastěji z malého počtu použitých vzorků realizovaných prodejů, z použití nevhodných vzorků, z použití vzorků ze sousedních nebo vzdálenějších katastrálních území, z použití vzorků, jejichž prodeje nastaly před více než šesti měsíci atd., v neposlední řadě i z důvodu „nečinnosti“ znalce, tedy z důvodu dlouhé doby zpracování ocenění. Znalec tak za svůj posudek účtuje v průměru 5–6 tisíc korun, ze všech výše uvedených důvodů může být běžně sankcionován pokutou ve výši kolem 5–20 tisíc korun, při „recidivě“ či hrubému porušení principů znalecké činnosti až do výše 400 tisíc korun, případně vyškrtnutím ze seznamu znalců.

Starý vtip zní, že kdo umí, ten umí, kdo neumí, ten to učí, a kdo to neumí ani učit, ten to řídí. Bohužel to platí pro současné Ministerstvo spravedlnosti, neboť nastavené podmínky znalecké činnosti koncipují vysoce postavení úředníci, kteří – zdá se – nemají o reálném výkonu znalecké činnosti ani potuchy. O podmínkách jmenování znalcem a, o jejich vysokých ročních provozních nákladech jsem se zmínil, o jejich odměnách a sankcích rovněž. Podle nejnovějších zpráv má být od června 2021 zpoplatněno i prosté nahlížení do internetového aparátu katastru nemovitostí, což tuto problematiku opět prodraží, ztíží a zpomalí.

A stát se připravuje naplnit svůj prázdný rozpočet zatížením vlastnictví nemovitých věcí plošně všechny občany neúměrně zvýšenou daní.

Zdá se, že líp už opravdu bylo.

Autor Mgr. et Mgr. Ing. et Ing. Richard Blatný, FINS., MBA, LL.M, působí jako externí doktorand Právnické fakulty UK v Praze, Katedra pracovního práva
Foto: canva.com a archiv redakce AD