Ve středu 1. července vstoupí v účinnost řada právních předpisů. Mezi nejdůležitější z nich patří pětice zákonů, na něž se zaměřujeme v tomto článku. Vlajkovou lodí pak je novela zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku.

Málokterý zákon je tak sledovaný odbornou i laickou veřejností, jako „devětaosmdesátka“, tedy občanský zákoník. Jeho letošní novela navíc přináší dlouho očekávané změny u předkupního práva podílových spoluvlastníků, nájmů bytů, konkrétně u smluvních pokut u nájmů bytů, či v oblasti bytového hospodářství.

Právní úprava předkupního práva spoluvlastníků se novelou vlastně navrací do doby po 1. lednu 2014. Nově bude dáno zákonné předkupní právo pouze ve zvláštních případech, kdy podílové spoluvlastnictví vzniklo nezávisle na vůli spoluvlastníků (např. pořízením pro případ smrti). Až na výjimečné případy se tak předkupní právo spoluvlastníků ruší. To výrazně usnadní zejména převody spoluvlastnických podílů na garážích nebo společných pozemcích při prodeji bytu, které byly po 1. 1. 2018 – po znovuzavedení předkupního práva spoluvlastníků k podílům na nemovitostech – velmi problematické, neboť každý vlastník bytové jednotky byl povinen nabídnout podíl k odkupu někdy i stovkám spoluvlastníků nemovitosti. Velmi zjednodušeně – po 1. 7. 2020 prodávající může prodávající prodat nemovitost komu chce a kdy chce. Pouze v případě dědictví nebo v situaci, kdy se daná osoba stala spoluvlastníkem mimo vlastní vůli či iniciativu, se uplatní lhůta šesti měsíců (od nabytí nemovitosti) pro předkupní právo.

Zatímco do 30. 6. 2020 nebylo možné sjednání smluvní pokuty u nájmu bytu k zajištění povinnosti nájemce, od 1. července tento zákaz odpadá. Výše smluvní pokuty však bude velmi omezená a její sjednání bude mít vliv i na nájemní jistotu. Právo na zaplacení smluvní pokuty bude totiž limitováno trojnásobkem měsíčního nájemného, a to včetně nájemní jistoty. Jinak řečeno, pokuta snižuje kauci, a naopak. Jestliže tedy překročí součet pokuty a kauce trojnásobek měsíčního nájemného, nebude v částce přesahující povolený limit platná. Vzhledem k tomu, že z jistoty může pronajímatel uspokojit své nároky vůči nájemci přímo, bude pro pronajímatele výhodnější sjednat vyšší jistotu než si její výši omezovat sjednáváním smluvní pokuty, kterou – v případě, že ji nájemce dobrovolně nezaplatí – bude muset vymáhat soudně.

Nejvíce změn přináší novela občanského zákoníku do právní úpravy bytového spoluvlastnictví. K zásadnímu zjednodušení dojde u změny prohlášení vlastníka. Doposud byly ke změně prohlášení potřeba písemná dohoda dotčených vlastníků jednotek, písemný souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a rozhodnutí shromáždění SVJ. Nově rozhodnutí shromáždění SVJ zcela odpadá a v některých případech bude ke změně prohlášení vlastníka stačit jen souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek (např. když se změna týká společných částí domu, při níž se nemění velikost podílů na těchto společných částech).

Ke změně dojde i u krátkodobého ubytování. V souladu s novelou bude vlastník jednotky povinen předem oznámit osobě odpovědné za správu domu podnikání nebo jinou činnost v bytě, která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě na dobu nikoliv přechodnou.

Upozornit je třeba i na změnu podmínek pro nařízení prodeje jednotky soudem v případě, kdy vlastník jednotky porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek. V první řadě odpadá podmínka předchozího vykonatelného soudního rozhodnutí, kterým byla vlastníkovi jednotky taková povinnost uložena.

Dochází také k upřesnění dluhů, které přecházejí spolu s převodem jednotky, kdy na nabyvatele spolu s jednotkou přechází dluhy na příspěvcích na správu domu, dluhy na plněních spojených s užíváním bytu i dluhy na zálohách na tato plnění. Je-li pro to důležitý důvod a lze-li to po členu spravedlivě požadovat, může dokonce SVJ navrhnout soudu, aby prohlášení vůle člena, který nesouhlasil s převzetím, přistoupením či zajištěním takového dluhu, bylo nahrazeno soudním rozhodnutím.

Dalšími právními normami, které ke stejnému datu vstoupí v platnost, jsou: zákon č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců na území České republiky, zákon č. 111/1994 Sb., o silniční dopravě, zákon č. 90/1995 Sb., o jednacím řádu Poslanecké sněmovny a zákon č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele.

Zdroj: redakce AD a bnt attorneys in CEE
Foto: Pixabay