Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 11. 2018, sp. zn. 26 Cdo 1809/2018

I. Východisko a vymezení právní otázky 

Dne 21. 11. 2018 vydal Nejvyšší soud (NS) ve věci vedené pod sp. zn. 26 Cdo 1809/2018 rozsudek týkající se oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu pro neplacení symbolického nájemného. Uvedené rozhodnutí je dle našeho názoru problematické, a to z více důvodů; proto je předkládáme k širší diskusi s vlastním odlišným závěrem. Věc byla sice rozhodována podle § 711 odst. 2 písm. b) zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále „obč. zák. č. 40/1964 Sb.“), ovšem uvedenému ustanovení částečně koresponduje § 2291 odst. 2 o. z. Vzniká proto riziko, že NS bude rozhodovat v poměrech nového práva obdobně.

II. Skutkový stav a rozhodnutí soudu prvního stupně a odvolacího soudu 

Mezi pronajímatelem (bytové družstvo) a nájemcem (žalobce) byla v roce 1993 uzavřena nájemní smlouva na byt za nájemné ve výši 1 Kč měsíčně, a to na dobu do vkladu vlastnického práva k předmětu nájmu ve prospěch nájemce do katastru nemovitostí. Téhož dne byla mezi stranami uzavřena smlouva o budoucí smlouvě o převodu předmětu nájmu za částku 653 644 Kč a současně byla uhrazena kupní cena.[1] V roce 1997 byla mezi týmiž stranami uzavřena na předmět nájmu nová nájemní smlouva.[2] Na pronajímatele byl v roce 2009 prohlášen konkurs a insolvenčním správcem byl ustanoven žalovaný.[3] Dne 12. 3. 2013 byla žalovaným dána nájemci výpověď z nájmu bytu podle § 711 odst. 2 písm. b) obč. zák. č. 40/1964 Sb. s odůvodněním, že za dobu insolvenčního řízení (od 17. 4. 2009) neuhradil nájemné. Celková výše nezaplaceného nájemného tedy činila cca 48 Kč. Nájemce se domáhal určení neplatnosti výpovědi.

Soud prvního stupně žalobě vyhověl a rozhodl, že výpověď je neplatná. Odvolací soud následně rozhodnutí prvostupňového soudu potvrdil. Oba soudy dospěly k závěru, že v daném případě nebyl naplněn výpovědní důvod podle § 711 odst. 2 písm. b) obč. zák. č. 40/1964 Sb., neboť neplatil-li žalobce nájemné, které bylo pouze symbolické, nebyla splněna podmínka hrubého porušení nájemcových povinností. Oba soudy též posoudily výpověď jako úkon příčící se dobrým mravům ve smyslu § 3 odst. 1 obč. zák. č. 40/1964 Sb., a tudíž neplatný podle § 39 obč. zák. č. 40/1964 Sb., neboť nájemce po zaplacení vysoké finanční částky z titulu kupní ceny očekával převod vlastnického práva k bytu, a navíc platil úhradu za služby související s užíváním bytu v podstatně vyšších částkách, než bylo sjednané (pouze symbolické) nájemné.

III. Rozhodnutí NS 

Žalovaný podal proti rozhodnutí odvolacího soudu dovolání z více důvodů; jedním z nich byla otázka, zda v případě neplacení symbolického nájemného z bytu jde o hrubé porušení nájemcových povinností, a tudíž je naplněn výpovědní důvod podle § 711 odst. 2 písm. b) obč. zák. č. 40/1964 Sb.

NS rozhodl takto: „Ustálená soudní praxe (…) dovodila, že výpovědní důvod upravený v § 711 odst. 2 písm. b) obč. zák. byl zjevně sankční povahy a jeho cílem bylo postihnout hrubé porušení povinností nájemcem bytu (…) Přitom již samotné nezaplacení nájemného nebo úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného nebo úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu bylo zákonem výslovně označováno jako hrubé porušování povinností nájemce, které zakládalo důvod výpovědi pronajímatelem. V této souvislosti nelze totiž ztratit ze zřetele, že placení nájemného patří mezi základní povinnosti nájemce bytu; jinak tomu v případě úplatného vztahu nájmu bytu ani být nemůže (…). Přitom neplacením nájemného je vedle situace, kdy z titulu nájemného není placena žádná částka, rovněž situace, kdy nájemce neplatí nájemné v plné výši. (…) výše měsíčního nájemného není v tomto směru právně významná. Jestliže by tomu tak bylo, pak by neplacení relativně nízkého nájemného (v celkové zákonem předpokládané výši) nebylo nikdy postižitelné výpovědí z nájmu bytu a dovedeno do absurdních důsledků byl by takový nájemce, jde-li o další pokračování nájemního vztahu k bytu, nepostižitelný.“[4]

IV. Kritické hodnocení 

Uvedené odůvodnění rozsudku NS nejenže je nadmíru stručné, avšak při podrobnějším pohledu není ani přesvědčivé.

Za prvé, NS tvrdí: „(…) placení nájemného patří mezi základní povinnosti nájemce bytu; jinak tomu v případě úplatného vztahu nájmu bytu ani být nemůže“. V daném případě je však sporné, zda měsíční „nájemné“ za byt ve výši 1 Kč lze skutečně považovat za úplatu,[5] a zda se tedy vůbec jedná o nájem. Uvedené protiplnění je totiž opravdu tak „symbolické“, že z objektivního hlediska směřuje vůle stran spíše k výpůjčce (mezi bezúplatným užíváním bytu a užíváním bytu za 1 Kč měsíčně totiž v praktické rovině není žádný rozdíl).[6] Tomuto závěru zjevně nasvědčují i další okolnosti případu. Byla-li totiž mezi pronajímatelem a nájemcem uzavřena smlouva o budoucí smlouvě o převodu bytu a kupní cena byla již v tomto okamžiku uhrazena v plné výši, pak se jeví jako racionální úvaha, že budoucí kupující (nájemce) měl byt užívat v podstatě „již jako jeho vlastník“ (byť samotná smlouva o převodu ještě nebyla uzavřena); uvedenou skutečnost reflektovaly i nižší soudy. Tento závěr je podpořen i tím, že „nájem“ byl záměrně sjednán právě jen do okamžiku nabytí vlastnického práva k bytu nájemcem.

Za druhé, NS odkazuje na svoji vlastní dřívější judikaturu, dle níž „(…) výpovědní důvod upravený v § 711 odst. 2 písm. b) obč. zák. byl zjevně sankční povahy[7] a jeho cílem bylo postihnout hrubé porušení povinností nájemcem bytu (…)“. Máme však pochybnosti o tomto řešení. Dle našeho názoru nelze tvrdit, že § 711 odst. 2 písm. b) obč. zák. č. 40/1964 Sb. měl „zjevně sankční povahu“. Účel daného ustanovení totiž nespočíval jen (a dokonce ani primárně) v potrestání nájemce (sankce), nýbrž v ochraně pronajímatele. Jde o to, aby v případě uvedeného závadného chování nájemce byla pronajímateli dána možnost jednostranného ukončení nájmu. Nájem totiž v takovém případě neplní svůj účel, pronajímateli se nedostává plnění, které představuje hlavní ekonomický důvod, pro který nájemní smlouvu uzavřel.

Konečně za třetí, dle NS „(…) již samotné nezaplacení nájemného nebo úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného nebo úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu bylo zákonem výslovně označováno jako hrubé porušování povinností nájemce, které zakládalo důvod výpovědi pronajímatelem“. Zde se NS dopustil největších pochybení. Primárně, § 711 odst. 2 písm. b) obč. zák. č. 40/1964 Sb. zněl tak, že hrubým porušením povinností nájemce je nezaplacení nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu (dále jen „úhrady za služby“) ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za služby. Zákon tedy pro naplnění skutkové podstaty vyžadoval kumulativní (nikoli alternativní) nezaplacení nájemného a úhrady za služby v zákonem stanoveném rozsahu. NS naopak pracuje s východiskem, že postačí nezaplacení pouze nájemného (v zákonem stanoveném rozsahu), byť by byly řádně placeny úhrady za služby. Správně tedy rozhodly oba nižší soudy, když zohlednily, že úhrady za služby (jejichž rozsah byl mnohem vyšší než nájemné) byly nájemcem řádně hrazeny. Již proto nemohl být naplněn příslušný výpovědní důvod.

I kdyby však platila teze NS, že se jedná o nájem a že k naplnění výpovědního důvodu postačí nezaplacení pouze nájemného, je třeba se ptát, zda tomu tak bylo i v posuzovaném případě. NS tvrdí, že ano, neboť „výše měsíčního nájemného není v tomto směru právně významná“. Máme však za to, že tomu tak není. Problém je zřejmě v tom, že NS spatřuje smysl uvedeného ustanovení v potrestání nájemce (v sankci). Dle našeho názoru však smysl a účel ustanovení spočívá primárně v ochraně pronajímatele (viz výše), která je zajištěna možností jednostranného ukončení nájmu v případě prodlení nájemce s platbou nájemného (a úhrady za služby) v zákonem stanoveném rozsahu. Rozsah dlužných částek ve výši trojnásobku měsíčního nájemného (a úhrad za služby) má dle úvahy zákonodárce vyjadřovat určitou hranici, která je již natolik závažná, že je ospravedlněno řešení v podobě jednostranného ukončení nájmu (i proto je tento výpovědní důvod označen jako hrubé porušení nájemcových povinností). Získání nájemného je totiž hlavním ekonomickým důvodem (účelem), pro který pronajímatel nájemní smlouvu uzavírá. Není-li tento účel v určitém (minimálním) rozsahu naplňován, protože nájemce neplní své smluvní povinnosti, pak je zcela rozumné takové porušování povinností hodnotit jako hrubé porušování a umožnit pronajímateli jednostranné vyvázání z takového smluvního vztahu.

Je nepochybné, že strany si mohou sjednat nájemné i v takové výši, která neodpovídá nájemnému v místě a čase obvyklému (tržnímu nájemnému) – ujednané nájemné může být vyšší i nižší. V případě nájemného ve výši 1 Kč měsíčně však nelze bez dalšího rozumně uvažovat o tom, že jediným, resp. alespoň převážným důvodem, pro který pronajímatel uzavřel nájemní smlouvu, má být příjem z nájemného. Neplacení nájemného v takto čistě symbolické výši proto samo o sobě nemůže pronajímatele zasáhnout na jeho zájmech v takové intenzitě, aby to ospravedlňovalo možnost jeho jednostranného vyvázání ze smluvního vztahu. Musela by zde být dána nějaká jiná okolnost, která by působila dostatečnou intenzitu takového zásahu (např. příjem 1 Kč právě od nájemce by byl podmínkou pro jiná plnění poskytovaná třetí osobou). Pokud tomu tak není, pak neplacení takto symbolického nájemného nemůže znamenat hrubé porušení nájemcových povinností.

NS tedy měl provést teleologickou redukci § 711 odst. 2 písm. b) obč. zák. č. 40/1964 Sb.: jelikož smysl a účel tohoto ustanovení nedopadá na neplacení čistě symbolického nájemného, které nereprezentuje relevantní ekonomický nebo jiný zájem pronajímatele, nelze toto ustanovení na daný případ aplikovat.

Z tohoto hlediska neobstojí ani závěr NS, podle kterého by „neplacení relativně nízkého nájemného (v celkové zákonem předpokládané výši) nebylo nikdy postižitelné výpovědí z nájmu bytu a dovedeno do absurdních důsledků byl by takový nájemce, jde-li o další pokračování nájemního vztahu k bytu, nepostižitelný“. Ano, v takovém případě by skutečně pronajímatel nemohl nájem ukončit z důvodu neplacení nájemného; to však zcela koresponduje s úvahou, že pro pronajímatele nebylo relevantním důvodem k uzavření smlouvy to, aby získal příjem z nájemného. Opět se tak jen potvrzuje úvodní pochybnost, zda se vůbec jednalo o nájemní smlouvu.

Doplňme, že pronajímatel samozřejmě bez ochrany nezůstává – bude mu vznikat právo na úroky z prodlení (dříve poplatky z prodlení) a právo na náhradu škody; bez významu nebude ani fakt, že nájemcem byla in concreto při vzniku nájmu složena peněžní jistota v dostatečné výši. Navíc lze předpokládat, že výše škody byla v daném případě zcela zanedbatelná (pokud vůbec nějaká), což jen opět dosvědčuje, že porušení této povinnosti nelze hodnotit jako hrubé porušení ospravedlňující vyvázání se ze smluvního vztahu.

Konečně lze též poukázat na to, že § 711 odst. 2 písm. b) obč. zák. č. 40/1964 Sb. obsahoval demonstrativní výčet případů hrubého porušení nájemcových povinností: „jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že (…)“. Je zřejmé, že aby bylo možné označit jiné případy porušení nájemcových povinností za případy hrubého porušení, musí být svojí intenzitou srovnatelné s výslovně uvedenou situací neplacení nájemného (a úhrad za služby). Představme si, že v řešeném případě nájemce na předmětu nájmu úmyslně způsobí škodu ve výši 100 Kč. Svůj dluh uzná a zaváže se jej zaplatit v dohodnutém termínu, nicméně posléze tak neučiní (úmyslně dluh nezaplatí). Lze říci, že záměrné neuhrazení úmyslně způsobené škody na předmětu nájmu ve výši 100 Kč je případem hrubého porušení nájemcových povinností v režimu § 711 odst. 2 písm. b) obč. zák. č. 40/1964 Sb.? Zcela jistě ne. Přes nepochybně zavrženíhodné chování nájemce je ohrožení pronajímatele natolik nepatrné, že není možné připustit jednostranné ukončení nájmu. Přitom se paradoxně jedná o situaci, kdy nájemce pronajímateli jednorázově způsobil třiatřicetinásobně větší újmu, než je tomu v případě trojího nezaplacení měsíčního nájemného ve výši 1 Kč, tj. v případě způsobení újmy v souhrnné výši 3 Kč za dobu tří měsíců.

Na závěr lze poznamenat, že samozřejmě není vyloučeno, aby si strany ujednaly, že se jejich vztah – který lze objektivně klasifikovat jako výpůjčku – má řídit pravidly o nájmu (např. proto, aby byla uživateli poskytnuta ochrana odpovídající ochraně nájemce, která je vyšší než ochrana vypůjčitele). Aplikace pravidel o nájmu však v takovém případě musí být přiměřená, tj. musí respektovat východiska základního vztahu, např. to, že jde o bezúplatné užívání věci. Nelze totiž rozumně předpokládat, že strany chtěly použít i ta pravidla, která by tato východiska nerespektovala. To platí i v případě, pokud bychom zde dovodili jakousi obdobu smíšeného darování (negotium mixtum cum donatione); pak je třeba případ posoudit podle převažující povahy jednání, tj. opět jako výpůjčku. Proto ani v tomto případě by nebyl dán důvod ukončení užívacího vztahu z důvodu neplacení nájemného. Jak však bylo uvedeno výše, NS nijak podrobněji nezdůvodnil svůj závěr o povaze užívacího vztahu jako nájmu a ani z narativní části jeho odůvodnění není zjevné, zda a případně jak toto hodnocení odůvodnily nalézací a odvolací soud.

 

Rozhodnutí okomentovali doc. JUDr. PETR TÉGL, Ph.D., a doc. JUDr. FILIP MELZER, LL.M., Ph.D. Oba jsou advokáty a současně působí na Katedře soukromého práva a civilního procesu Právnické fakulty UP v Olomouci.

---

[1] Samotná smlouva o převodu bytu pak zřejmě nikdy uzavřena nebyla; z rozhodnutí to však není jasně patrné.

[2] Bližší důvody, proč a za jakých podmínek byla tato další nájemní smlouva uzavřena, z rozhodnutí neplynou. Lze však soudit, že i v této smlouvě bylo ujednáno nájemné ve výši 1 Kč měsíčně.

[3] Z jakého důvodu nedošlo za celou dobu (tj. za cca 16 let) k uzavření smlouvy o převodu předmětu nájmu, není z rozhodnutí vůbec patrné.

[4] Zvýraznili autoři.

[5] K některým problémům institutu úplatnosti (úplaty) srov. P. Tégl: Úplatnost nabytí věcného práva jako podmínka fungování materiální publicity veřejných seznamů v novém občanském zákoníku, Právní rozhledy č. 1/2013.

[6] Lze upozornit, že kritérium úplatnosti je obecným institutem soukromého práva, který se netýká pouze nájemného. V poměrech platného o. z. je možné poukázat např. na § 984 odst. 1 (úplatnost nabytí věcného práva), na § 1793 a násl. (neúměrné zkrácení), na § 1796 (lichva), na § 2055 odst. 1 (vymezení darování) apod.

[7] Pozn. aut.: NS zde odkazuje na svá dvě předchozí rozhodnutí, která označuje jako „ustálenou soudní praxi“. Faktem však je, že ani v jednom z obou citovaných rozhodnutí není dána žádná argumentace k uvedenému závěru. V prvním rozhodnutí se v jedné větě pouze konstatuje zde uváděný závěr, ve druhém rozhodnutí se pak již pouze odkazuje na rozhodnutí první.