Dne 23. listopadu 2022 byla v částce 159 ve Sbírce zákonů publikována vyhláška č. 346/2022 Sb., kterou se mění vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška), ve znění pozdějších předpisů. Jedná se o třetí novelu katastrální vyhlášky, která je tentokrát poměrně rozsáhlá, a následující článek je věnován nejvýznamnějším změnám,[1] se kterými se lze v praxi setkat.

Nová upozornění

Upozornění se v systematice katastrálního zákona neřadí mezi zá­pisy, přesto mají svou povahou velmi blízko k poznámce, kterou se zapisují významné informace týkající se evidovaných nemovitostí nebo v katastru zapsaných vlastníků a jiných oprávněných. Upozornění se eviduje v části D listu vlastnictví a jeho zápis i výmaz se provádí v protokolu „Z“ a postupuje se přiměřeně jako při zápisu poznámky, přičemž se plomba nevyznačuje. Upozornění lze vyznačit na návrh nebo z moci úřední, jakmile se katastrální úřad hodnověrně dozví, že by k zápisu upozornění mělo dojít.

Katalog taxativně uvedených upozornění se rozšířil a do ust. § 21 katastrální vyhlášky byla nově zařazena upozornění na:

• podané dovolání nebo ústavní stížnost proti rozhodnutí soudu o žalobě proti rozhodnutí o zamítnutí návrhu na vklad,
• skutečnost, že jednotka vymezená podle občanského zákoníku je vymezena v souladu s povolením nebo kolaudací podle stavebního zákona,
• skutečnost, že probíhá řízení o pozůstalosti. 

Co dál s nedostatečně identifikovanými vlastníky

V katastru nemovitostí je za nedostatečně identifikovaného vlastníka[2] považován ten, kdo není na listu vlastnictví označen údaji podle § 4 katastrálního zákona.[3] Podle tohoto ustanovení se u fyzické osoby eviduje jméno, popř. jména, a příjmení, rodné číslo, popř. datum narození, a adresa trvalého pobytu, popř. bydliště. U právnické osoby se eviduje název nebo obchodní firma, identifikační číslo osoby nebo jiný identifikační údaj, je-li přidělen, a sídlo. Seznam nemovitostí, u kterých je v katastru evidován nedostatečně identifikovaný vlastník (právnická nebo fyzická osoba), je zveřejněn na internetových stránkách Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových[4] a je pravidelně aktualizován.

Ust. § 65 katastrálního zákona obsahuje procesní pravidlo pro situace předvídané v ust. § 64 odst. 2 katastrálního zákona. Toto pravidlo lze vnímat v duchu zásady uplatňované v právních řádech demokratických společností, tedy že soukromý majetek má zůstat spíše v soukromých rukou než v rukou státu. Tomu ostatně odpovídá i struktura uváděného procesního postupu, kdy se nejprve vyčerpávají všechny v úvahu přicházející možnosti spočívající v dohledání nedostatečně identifikované osoby zapsané v katastru, a teprve nelze-li jinak, nastupuje stát.

V návaznosti na ust. § 65 katastrálního zákona bylo do katastrální vyhlášky zařazeno nové ust. § 67 odst. 7, které stanoví, na základě jaké listiny lze zapsat vlastnické právo státu k nemovitosti, na kterou se pohlíží jako na opuštěnou podle § 1050 odst. 2 o. z.[5] Změna se zapíše vkladem na základě prohlášení Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových o vzniku práva, pokud obsahuje náležitosti podle § 66 odst. 4 písm. a) a c) až f) katastrální vyhlášky, známé údaje o osobě, v jejíž prospěch je vlastnické právo v katastru dosud zapsáno, a prohlášení o tom, že postupem podle § 65 katastrálního zákona se nepodařilo vlastníka nemovitosti zjistit a že marně uplynula lhůta, po jejímž uplynutí se podle jiného právního předpisu má za to, že nemovitost je opuštěná. Uvedený postup může být uplatněn až po 1. lednu 2024, resp. od 2. ledna 2024, neboť doba uvedená v § 1050 odst. 2 o. z.[6] počala běžet dnem nabytí účinnosti občanského zákoníku.[7]

Výmaz „starých“ předkupních a dalších obdobných věcných práv

Novela katastrální vyhlášky zavádí možnost pro výmaz předkupních a dalších obdobných věcných práv, jejichž zápis byl do katastru převzat z předchozích pozemkových evidencí (pozemkové knihy, zemské desky a železniční knihy) a která jsou zapsána ve prospěch osoby s nedostatečnými identifikačními údaji. V ust. § 70 odst. 8 katastrální vyhlášky je stanoveno, že vkladovou (výmaznou) listinou je prohlášení vlastníka nemovitosti o tom, že předkupní nebo jiné obdobné věcné právo je promlčeno, s náležitostmi obdobnými potvrzení o zániku práva podle § 66 odst. 1 písm. b) katastrální vyhlášky.

Tento nově zavedený postup není aplikovatelný na případy „starých“ zástavních práv a věcných břemen, převzatých z předchozích pozemkových evidencí. Postup při výmazu zástavních práv a věcných břemen, jejichž zápis byl do katastru převzat z bývalé pozemkové knihy, zemských desek nebo železniční knihy, která jsou zapsána ve prospěch osoby s údaji neumožňujícími její dostatečnou identifikaci, upravují ust. § 35, 40 a § 62 odst. 3 a 4 katastrálního zákona.[8]

Výmaz obsoletní poznámky ex officio

Zákon č. 460/2016 Sb., který novelizoval občanský zákoník, s účinností od 1. ledna 2018 znovuzavedl časově neomezené zákonné předkupní právo ve vztahu k nemovitým věcem mezi spoluvlastníky. Ust. § 1124 odst. 1 o. z. stanovilo, že převádí-li se spoluvlastnický podíl k nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Uvedené pravidlo platilo pro převody úplatné i bezplatné. Pokud spoluvlastník nemovité věci převáděl svůj podíl na nemovitosti, měli ostatní spoluvlastníci výhodu předkupního práva. Tuto výhodu neměl spoluvlastník, pokud vlastník převáděl svůj spoluvlastnický podíl na osobu blízkou.

Ust. § 1125 o. z. ve znění účinném od 1. ledna 2018 dávalo spoluvlastníkům volnost do té míry, že spoluvlastník se mohl vzdát předkupního práva spoluvlastnického s účinky pro své právní nástupce, a pokud tak učinil, zapisovala se do katastru poznámka podle ust. § 23 odst. 1 písm. zb) katastrálního zákona o vzdání se předkupního práva spoluvlastníka.

Tato právní úprava platila od 1. ledna 2018 do 30. června 2020. Přijetím zák. č. 163/2020 Sb. došlo k další novelizaci občanského zákoníku. Právní úprava předkupního práva se navrátila do podoby, jaká tady byla ke dni 1. ledna 2014. Podle § 1124 a 1125 o. z. vzniká zákonné předkupní právo spoluvlastnické pouze na šest měsíců a pouze v situacích, kdy vzniklo pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli vznik zákonného předkupního práva ovlivnit. Změna občanského zákoníku přinesla rovněž změnu katastrálního zákona a s účinností od 1. července 2020 se do katastru nezapisuje poznámka k nemovitosti o vzdání se předkupního práva spoluvlastníka.

Poznámku o vzdání se předkupního práva spoluvlastnického zapsanou v období od 1. ledna 2018 do 30. června 2020 bylo možné od 1. července 2020 vymazat pouze na základě žádosti vlastníka nemovitosti odůvodněné odkazem na zák. č. 163/2020 Sb., část čtvrtá, změna zákona o katastru nemovitostí. Ačkoliv se výmaz poznámky o vzdání se předkupního práva spoluvlastníka provádí v protokolu „Z“, tedy bez poplatku, jedná se v tomto případě o nadbytečnou administrativní zátěž pro vlastníky, na jejichž nemovitosti je tato poznámka zapsaná. Do novely katastrální vyhlášky byl zařazen do § 97 nový odst. 4, který umožňuje katastrálním úřadům provést výmaz zbytečné poznámky o vzdání se předkupního práva spoluvlastníka z moci úřední.

A co dalšího?

Vzhledem k tomu, že dosud nebylo řešeno, jaké údaje mají být v katastru evidovány, náleží-li majetek do podílového fondu, do podfondu investičního fondu a je-li majetek ve svěřenském fondu, bylo do ust. § 15 katastrální vyhlášky doplněno, jaké údaje se evidují, když vlastníkem není fyzická ani právnická osoba, ale odlišná entita. Došlo také ke zpřesnění údajů evidovaných o právnické osobě cizího státu a organizační složce právnické osoby cizího státu.

Ust. § 18 katastrální vyhlášky bylo upřesněno s ohledem na potřebu odlišného způsobu zápisu některých věcných práv (výhrada práva lepšího kupce a ujednání o koupi na zkoušku) v závislosti na tom, zda jsou zřízena s odkládací, nebo rozvazovací podmínkou. Pro věcná práva, která lze sjednat jako zcizitelná, bylo doplněno, že bude nově evidován údaj o tom, že předkupní právo nebo výhrada práva zpětné koupě jsou zcizitelné, pokud byly jako zcizitelné ujednány.

V ust. § 24 katastrální vyhlášky je nově pamatováno na situa­ce, kdy je cena stanovena v jiné měně než v korunách českých nebo je část kupní ceny uvedena v české měně a část kupní ceny je uvedena v zahraniční měně. Nově se uvádí, že cenový údaj[9] se eviduje ve výši uvedené v listině k okamžiku zahájení vkladového řízení a dodatečně se neaktualizuje a že cenový údaj se vede bez DPH, lze-li z obsahu listiny tento údaj jednoduše určit.

Ust. § 28 katastrální vyhlášky významně doplňuje postupy při zápisu poznámek souvisejících s vedením řízení před soudy. Zavádí se povinnost při zápisu poznámky zkoumat na soukromé listině, zda navazuje na dosavadní zápisy, a prokázání pravosti podpisů. U veřejných listin se pak zápisová návaznost nezkoumá a katastrálnímu úřadu se stanoví povinnost v případě, kdy je podkladem pro zápis poznámky veřejná listina, která nenavazuje na dosavadní zápisy v katastru, písemně vyrozumět vlastníka nemovitosti o zápisu poznámky.

Ust. § 70 odst. 7 katastrální vyhlášky přináší řešení pro dosavadní problematické výmazy věcných břemen, která zanikla zpeněžením majetkové podstaty podle insolvenčního zákona a podle zákona o konkursu a vyrovnání. Zároveň se do katastrální vyhlášky zařazuje zcela nový § 70a, ve kterém jsou uvedeny listiny pro zápis a výmaz podzástavního práva a pro propadnou zástavu. Odst. 4 je pak věnován výmazu zástavního práva z kata­stru pro případy, kdy je zástavním věřitelem právnická osoba, která již byla zrušena a vymazána z obchodního rejstříku.

V ust. § 92a katastrální vyhlášky se zavádí nové společné ustanovení, podle kterého katastrální úřady budou změny údajů o nemovitostech evidovaných v katastru přednostně přebírat z Registru územní identifikace, adres a nemovitostí, a teprve až v případě, kdy tyto údaje nebudou v RÚIAN uvedeny jako referenční (závazné), budou zápisy změn prováděny na základě písemných dokladů.

Evidování údaje o podlahové ploše

Novela katastrální vyhlášky rovněž obsahuje ustanovení [§ 15 odst. 3 písm. c), odst. 4 písm. c) a čl. II bod 3], která nabývají účinnosti až 1. ledna 2024. Od tohoto data se v katastru u jednotek vymezených podle zákona o vlastnictví bytů[10] bude evidovat podlahová plocha jednotky a u jednotek vymezených podle občanského zákoníku se bude nově evidovat údaj o podlahové ploše bytu nebo nebytového prostoru. Údaj o podlahové ploše bude evidován podle prohlášení vlastníka nebo jiné listiny, podle které došlo k zápisu jednotek do katastru. Údaje o podlahových plochác­­h jednotek zapsaných do 31. prosince 2023 budou do databáze kata­stru postupně doplněny na základě interního pokynu ČÚZK.

Závěr

Třetí novela katastrální vyhlášce prospěla. Přináší možnost rozumně řešit některé dosavadní problematické zápisy (nebo výmazy), reaguje na odborné názory a soudní judikaturu, přizpůsobuje se související legislativě a vhodným způsobem reflektuje vývoj technické praxe.

 

JUDr. Daniela Šustrová, LL.M., je expertkou na katastrální právo.

---

[1] Text se věnuje pouze vybraným ustanovením a nezabývá se legislativně-technickými úpravami katastrální vyhlášky, zrušujícími ustanoveními, změnami odstraňujícími dosavadní výkladové obtíže a změnami v příloze k vyhlášce č. 357/2013 Sb. Podrobnější komentář třetí novely katastrální vyhlášky bude zpracován pro ASPI.

[2] Jedná se o osoby, jejichž údaje byly do dnešního katastru převzaty z předchozích pozemkových evidencí.

[3] Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů.

[4] www.uzsvm.cz.

[5] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, dále též „o. z.“.

[6] Ust. § 1050 odst. 2 o. z. zní: „Nevykonává-li vlastník vlastnické právo k nemovité věci po dobu deseti let, má se za to, že ji opustil.“

[7] Občanský zákoník nabyl účinnosti dne 1. ledna 2014.

[8] Viz https://advokatnidenik.cz/2021/05/03/co-prinasi-desata-novela-katastralniho-zakona).

[9] Podle § 4 odst. 1 písm. c) katastrálního zákona se cenové údaje v katastru evidují s účinností od 1. ledna 2014, přičemž podle § 63 odst. 5 katastrálního zákona platí, že údaje o dosažených cenách nemovitostí z listin doručených k zápisu do katastru před uvedeným dnem se do katastru nedoplňují. Cenovým údajem podle § 24 odst. 1 katastrální vyhlášky se rozumí údaj o dosažené kupní ceně nemovitosti nebo skupiny nemovitostí. Cenový údaj se vede podle § 24 odst. 2 katastrální vyhlášky pro skupinu nemovitostí, které byly nabyty na základě téže kupní smlouvy nebo společně za jednu cenu podle ustanovení o výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti, ve veřejné dražbě podle zák. č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v dražbě provedené soudním exekutorem podle exekučního řádu nebo správcem daně podle daňového řádu.

[10] Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů.