V praxi dochází k potížím při výkladu právní úpravy nového institutu označeného jako mimořádné vydržení, který přinesl nový občanský zákoník (zák. č. 89/2012 Sb.). Výkladové potíže a nejasnosti vyplývají také z komentářů a rovněž dosud existující soudní judikatura není jednotná. Potíže jsou spojeny zejména s určením, jaké náležitosti držby a vydržení jsou pro účely mimořádného vydržení vyžadované a které naopak splněné být nemusí.

 

Obávám se, že k výkladovým potížím dochází zejména proto, že právní úprava držby, navazujícího vydržení a nakonec mimořádného vydržení je poměrně komplikovaná a nepřehledná. Navíc pro účely mimořádného vydržení je použita terminologie, která není konzistentní s terminologií použitou při úpravě držby a vydržení, přičemž použitá specifická terminologie není v zákoně a ani v judikatuře blíže vymezena.

 

Účel článku, právní úprava

Institut mimořádného vydržení je upraven v § 1095 občanského zákoníku. Pro přehlednost a rychlejší orientaci uvádím celé jeho znění: „Uplyne-li doba dvojnásobně dlouhá, než jaké by bylo jinak zapotřebí, vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. To neplatí, pokud se mu prokáže nepoctivý úmysl.“

Účelem tohoto článku je sumarizovat odlišná stanoviska v některých komentářích a ve vybrané dosud dostupné soudní judikatuře. Sumarizaci provádím podle základních parametrů pro posouzení držby, kterými jsou: řádná držba, pravá držba a poctivá držba. V návaznosti na to zaujímám výkladové stanovisko.

Při zkoumání výše uvedených parametrů je třeba zdůraznit, že řádnou držbou v daném kontextu je třeba rozumět držbu, která je řádná z hlediska vydržení, tj. řádná držba v užším významu. Řádná držba pro účely vydržení ve smyslu § 1090 občanského zákoníku „… se musí zakládat na platném a účinném právním titulu způsobilém založit singulární sukcesi… , tj. zejména na kupní, darovací či jiné převodní smlouvě, resp. smlouvě, kterou se zřizuje věcné právo k cizí věci …“[1]

 

Výklad v komentářích a v soudní judikatuře

 

Výklad v komentářích

 

Komentář autorů Petrov, Výtisk, Beran a kol., vydán C. H. BECK 

Komentář k občanskému zákoníku autorů Petrov, Výtisk, Beran a kol.[2] (dále jen „První komentář“) uvádí, že držba nemusí být poctivá: „… Druhá věta § 1095 staví najisto, že u mimořádného vydržení se požadavek poctivé držby … nahrazuje požadavkem absence nepoctivého úmyslu. …. Patrně postačí „držba v přesvědčení, že se jí nepůsobí nikomu újma“; jde o kritérium obdobné dobré víry „v nejméně přísném pojetí“….“[3] Na jiném místě komentáře k témuž ustanovení se však v rozporu s tím uvádí: „…Jakkoli se při doručení žaloby, jíž bylo následně vyhověno, uplatní fikce nepoctivosti držby (a tedy se vylučuje řádné vydržení), máme za to, že se takovou žalobou vylučuje i vydržení mimořádné….“[4]

Kromě toho První komentář uvádí, že v případě mimořádného vydržení nemusí být držba řádná. Mimořádné vydržení se uplatní v případě, že právní důvod není platný a účinný. Stejně tak se daný institut uplatní v případě, že se neprokáže žádný právní důvod: „…Jedná se např. o situaci, kdy někdo drží movitou věc, ale není s to dokázat svůj vlastnický titul….“[5]

Pokud jde o pravost držby, První komentář uvádí: „…Máme za to, že požadavek pravé držby se v případě mimořádného vydržení uplatní v přinejmenším omezené míře. V rozsahu, v jakém se pravá držba vyžaduje, je na tom, kdo ji popírá, aby prokázal nepravou povahu držby…“ [6]

Shrneme-li výše uvedené, uvádí se v komentáři, že držba nemusí být poctivá ani řádná. Držba však musí být pravá (byť v omezeném rozsahu).

 

Komentář autorů Spáčil, Králík a kol., vydán C. H. BECK 

Komentář k občanskému zákoníku od autorů Spáčil, Králík a kol.[7] (dále jen „Druhý komentář“) uvádí: „… Pro mimořádné vydržení se tedy nevyžaduje řádná držba. Pokud jde o požadavek na držbu pravou, pak zákon ji výslovně pro mimořádné vydržení nevyžaduje a v právní teorii není v tomto směru dosud ustálený názor. Lze proto dovodit, že spíše se pravost držby nebude vyžadovat ….“[8]

Ohledně poctivosti držby Druhý komentář uvádí: „… Pokud jde o další kvalifikaci držby, pak o. z. se staví velmi liberálně i k požadavku na poctivou držbu. Z § 1095 požadavek na poctivou držbu nevyplývá, alespoň ne v podobě definované v § 992. Přesto zákon požadavek na určitou míru dobré víry držitele přistupuje negativním vymezením, když stanoví, že mimořádné vydržení bude vyloučeno pouze v těch případech, kdy se držiteli prokáže nepoctivý úmysl… “

Pojem nepoctivý úmysl je v Druhém komentáři vykládán následovně: „… Obrat „nepoctivý úmysl“ je dokonalé novum v našem soukromém právu, přičemž jde o zřejmý záměr zákonodárce odlišit tento druh úmyslu od nepoctivé držby, a změkčit tím kritéria mimořádného vydržení. Nepochybně nejde o totéž, co zlý úmysl… Z důvodové zprávy vyplývá, že mimořádné vydržení nesmí dát průchod ochraně „zjevné lsti a podvodu“, z čehož implicitně vyplývá, že „nepoctivý úmysl“ má pokrývat pouze případy jednoznačné zištnosti a krajní nepoctivosti při nabývání majetku. Mimořádně tedy může vydržet i ten, kdo není přímo přesvědčen, že vykonává právo, které mu náleží. Nesmí však držet ve zlém úmyslu, což lze kvalifikovat zejména s ohledem na způsob nabytí držby… “

Shrneme-li výše uvedené, uvádí se v komentáři, že držba nemusí řádná ani pravá. Ohledně požadavku na poctivost držby se komentář jednoznačně nevyjadřuje.

 

Komentář v ASPI, Wolters Kluwer, od autora Thöndel A.

Komentář k § 1095 v ASPI (dále jen „Třetí komentář“) se zkoumanou problematikou dopodrobna nezabývá. Uvádí, že „… Podmínkami mimořádného vydržení jsou poctivá držba a čas dvojnásob dlouhý než pro situaci řádného vydržení …“[9]

Otázkami řádné držby a pravé držby se komentář nezabývá.

 

Sumarizace

Srovnáme-li všechny tři komentáře, neshodují se na odpovědi na žádnou ze sledovaných otázek.

První komentář a Druhý komentář se shodují na tom, že držba nemusí být řádná. Neshodují se v tom, zda má být pravá. Ohledně poctivosti držby nelze stručně sumarizovat, protože Druhý komentář se k otázce jednoznačně nevyjadřuje.

Třetí komentář se neshoduje s Prvním komentářem ohledně poctivosti držby, když podle Třetího komentáře se vyžaduje poctivá držba, zatímco podle Prvního komentáře se poctivá držba nevyžaduje. Třetí komentář nelze srovnávat s Druhým komentářem ohledně poctivosti držby, protože Druhý komentář se k poctivosti držby jednoznačně nevyjadřuje. Ohledně otázky řádné držby a pravé držby nelze Třetí komentář s ostatními dvěma komentáři srovnávat, protože se těmito otázkami nezabývá.

 

Výklad v soudní judikatuře

Dosud přístupná soudní judikatura bohužel není jednotná ani ustálená. Přístupná je – v omezené míře – judikatura okresních soudů. Zatím chybí judikatura krajských, vrchních soudů i Nejvyššího soudu. Jejich absence (kromě krajských soudů) vyplývá ze skutečnosti, že uběhla poměrně krátká doba ode dne účinnosti nového občanského zákoníku. Pouze okrajově se k problematice mimořádného vydržení vyjádřil Ústavní soud.

 

Rozhodnutí okresních soudů

Pro přehlednost níže uvádím příklady dvou skupin rozhodnutí okresních soudů, které se od sebe liší.

 

První skupina soudních rozhodnutí

Například Okresní soud v Bruntále v rozsudku č. j. 18C 190/2019-131 uvádí, že § 1095 pro mimořádné vydržení stanovuje dvě podmínky, a to: dvojnásobná doba nepřetržité držby oproti řádnému vydržení a musí se jednat o držbu poctivou. „… Naopak není vyžadován žádný právní důvod a držba nemusí být ani řádná ani pravá…“

Z výše uvedeného rozhodnutí vyplývá, že Okresní soud v Bruntále vyžaduje, aby držba byla poctivá. Nevyžaduje, aby držba byla pravá ani řádná.

Obdobně jako rozhodnutí Okresního soudu v Bruntále viz např. rozhodnutí Městského sodu v Brně, č. j. 108 C 172/2020-79 nebo rozhodnutí Okresního soudu v Hodoníně, č. j. 6 C 109/2018-136.

 

Druhá skupina soudních rozhodnutí

Jiný názor zastává např. Okresní soud ve Zlíně v rozsudku č. j. 28 C 97/2020-65. Uvádí se v něm mimo jiné: „…Mimořádné vydržení vyžaduje naplnění držby poctivé a držby řádné. Nemusí být splněna držba pravá. Mimořádné vydržení může nastat tehdy, bylo-li řádně drženo po dobu 20 let před 1. 1.  2014 a po dobu 5 let po tomto datu, tedy po účinnosti občanského zákoníku…“ (Pro úplnost je třeba doplnit, že soud kromě § 1095 aplikoval také ustanovení § 3067 občanského zákoníku, které upravuje přechodné ustanovení a mimo jiné uvádí, že mimořádné vydržení nemůže skončit dříve než pět let po účinnosti nového občanského zákoníku.)

Z výše uvedeného rozhodnutí vyplývá, že Okresní soud ve Zlíně vyžaduje, aby držba byla poctivá a řádná. Nemusí být pravá. Obdobně např. Okresní soud ve Znojmě, č. j. 14 C41/2018-161.

 

Sumarizace

Výše zmíněná rozhodnutí okresních soudů se neshodují v tom, zda držba má být řádná a/nebo pravá. Shodují se v tom, že má být poctivá. Shoda na požadavku poctivosti držby je možná poněkud překvapivá, protože právě poctivost držby není evidentně třeba prokazovat. Prokazovat je třeba nepoctivý úmysl, přičemž dosud není v judikatuře vymezeno, co se nepoctivým úmyslem má pro účely výkladu institutu mimořádného vydržení na mysli.

 

Rozhodnutí Ústavního soudu

Také podle usnesení Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 2142/14 se vyžaduje poctivost držby. V posuzované věci Ústavní soud sice aplikoval dřívější právní úpravu, ale pouze na okraj a pro doplnění uvedl, že v předmětné věci by nemohlo dojít ani k mimořádnému vydržení podle § 1095 zákona č. 89/2012 Sb., protože se v daném případě jednalo o nepoctivou držbu. Usnesení doplňuje, že „…Mimořádné vydržení podle § 1095 citovaného zákona však právě nepoctivý úmysl brání ….“ Ústavní soud chtěl pravděpodobně uvést, že nepoctivý úmysl brání mimořádnému vydržení (tj. jde zřejmě o chybu v psaní) a dále podle mého názoru nesprávně ztotožňuje pojmy nepoctivá držba a nepoctivý úmysl.

Ústavní soud se ve výše označeném rozhodnutí nevyjadřuje k otázce řádné a pravé držby. To pravděpodobně vyplývá z toho, že se institutem mimořádného vydržení zabývá pouze okrajově. Stejný důvod mají zřejmě nepřesnost a formulační zkratka, ke kterým uvádím výše výhrady. Na předmětné ustanovení odkazuji doplňkově vzhledem k obecnému významu rozhodnutí Ústavního soudu.

 

Výklad zákonného ustanovení pro praktické účely

 

Obecně

Z výše sumarizovaných stanovisek uvedených v komentářích a v judikatuře vyplývá pro účely výkladu určitý zmatek, neurčitost a nejasnost. To samozřejmě praxi nepomáhá a způsobuje to výkladovou nejistotu. Výkladové nejistotě se můžeme pokusit čelit systematickým a logickým výkladem předmětného ustanovení.

 

Hmotněprávní ustanovení s procesním dopadem

Ustanovení § 1095 je třeba vykládat tak, že se jedná o hmotněprávní ustanovení s procesním dopadem. Procesním dopadem mám na mysli nejen případné řízení u soudu, jehož předmětem bude posouzení otázky mimořádného vydržení, ale i situaci, kdy je posuzován právní stav pouze v rovině hmotněprávní (např. v rámci nějaké transakce), protože i v takovém případě je třeba brát v úvahu, že nějaká dotčená osoba může tvrzené mimořádné vydržení v pozdější době napadnout u soudu a vyžadované náležitosti mimořádného vydržení budou muset být prokazovány.

Předmětné ustanovení lze rozdělit do dvou částí. V první části, obsažené v první větě, se uvádí, že k mimořádnému vydržení dojde, i když není prokázán právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. V praxi to znamená zejména případy, kdy právní důvod (titul) není dohledán, resp. není dohledatelný nebo je neplatný či neúčinný, jak se uvádí i v Prvním komentáři.[10] Z hmotněprávního hlediska tedy právní důvod není nezbytnou podmínkou pro mimořádné vydržení. To znamená, že není vyžadováno, aby držba byla řádná. Pokud jde o ostatní náležitosti držby a vydržení, je třeba první větu vykládat a contrario tak, že všechny ostatní podmínky pro držbu a vydržení musí být splněny, tj. včetně poctivé držby a řádné držby.

 

Procesní dopad

Ovšem prokazovat poctivost držby a řádnost držby za situace, kdy nemusí být prokazován (resp. prokázán) právní důvod, může být v praxi velmi problematické, náročné, zdlouhavé, nákladné a v některých případech dokonce i nemožné. Proto druhá věta zužuje povinnosti dokazování „pouze“ na prokázání nepoctivého úmyslu. Pojem nepoctivý úmysl není blíže vymezen, ale je třeba vycházet z toho, že jeho obsah je užší než obsah pojmů poctivá držba a/nebo pravá držba. Při prokazování nepoctivého úmyslu bude patrně docházet k prolínání institutů poctivost držby a pravost držby. Jestliže se tedy neprokáže nepoctivý úmysl, platí vyvratitelná domněnka, že k mimořádnému vydržení došlo a že držba je poctivá a pravá. Naopak, při prokázání nepoctivého úmyslu může být v konečném důsledku kromě nepoctivého úmyslu prokázáno, že držba je nepoctivá a/nebo nepravá. Při této úvaze je třeba počítat s tím, že zcela nový pojem „nepoctivý úmysl“ bude ve vztahu k institutu mimořádného vydržení patrně v budoucnu judikaturou blíže vymezen.

 

Soulad výkladu s § 994 občanského zákoníku

Výše uvedený postup při výkladu hmotněprávní části ustanovení je ze systematického hlediska v souladu s ustanovením § 994 občanského zákoníku, podle kterého se má za to, že držba je řádná, poctivá a pravá. Jedná se o vyvratitelnou právní domněnku. Ustanovení § 994 je třeba vnímat jako obecné ustanovení a ustanovení § 1095 jako ustanovení speciální. Speciální ustanovení modifikuje obecné ustanovení tak, že pro účely mimořádného vydržení z obecných požadavků vylučuje požadavek na řádnou držbu.

 

Vymezení pojmu nepoctivý úmysl

Přestože jsme si schopni při výkladu předmětného ustanovení výrazně pomoci systematickým a logickým výkladem a přestože nová úprava znamená usnadnění nabytí vlastnického práva vydržením tím, že zužuje rozsah dokazování pro účely napadení vlastnického práva nabytého na základě mimořádného vydržení, představuje nový pojem „nepoctivý úmysl“ v aplikaci předmětného ustanovení určitou nejistotu nejméně do doby, než bude předmětný pojem blíže a stabilně judikaturně vymezen.

 

Závěr

Právní úprava nově zavedeného institutu mimořádného vydržení představuje v praxi výkladové potíže. Jednoznačnému výkladu nenapomáhají komentáře k občanskému zákoníku zmíněné v tomto článku ani dosud dostupná judikatura soudů. Přetrvává proto určitá právní nejistota.

Komentáře zmiňované v tomto článku se shodují v tom, že držba nemusí být řádná. Neshodují se však na tom, zda musí být poctivá a/nebo pravá.

Pokud jde o judikaturu, jsou dosud dostupná především rozhodnutí okresních soudů. Rozhodnutí okresních soudů se shodují na tom, že držba má být poctivá. Neshodují se na tom, zda držba má být řádná a/nebo pravá.

Při výkladu ustanovení v praxi může pomoci systematický a logický výklad. Podle mého názoru držba nemusí být řádná, ale měla by být pravá a poctivá. Pokud jde o předpoklad poctivosti držby, ta se neprokazuje a stačí prokázat nepoctivý úmysl. Jestliže se nepoctivý úmysl neprokáže, platí vyvratitelná domněnka, že držba je poctivá a pravá. Naopak, při prokazování nepoctivého úmyslu může být v konečném důsledku prokázáno kromě vlastního nepoctivého úmyslu, že držba není poctivá a/nebo pravá. Zejména v transakčních projektech je rozumné vycházet z opatrného výkladu ustanovení ohledně požadavků na aplikaci mimořádného vydržení.

 

JUDr. Zdeněk Rosický, autor působí jako advokát při LTA Legal s. r. o.
Foto: canva.com

 

 

---

[1] Blíže viz Petrov, Výtisk, Beran a kol.: Občanský zákoník, komentář, 2. vydání, 2019, C. H. BECK, str. 1160, včetně citace.

[2] Petrov, Výtisk, Beran a kol.: Občanský zákoník, komentář, 2. vydání, 2019, C. H. BECK.

[3] Petrov, Výtisk, Beran a kol.: Občanský zákoník, komentář, 2. vydání, 2019, C. H. BECK, str. 1163.

[4] Stejně jako v poznámce 3 výše, včetně čísla strany.

[5] Stejně jako v poznámce 3 výše, včetně čísla strany.

[6] Stejně jako v poznámce 3 výše, str. 1164.

[7] Spáčil, Králík a kol.: Občanský zákoník III, komentář, 2. vydání 2021, C. H. BECK.

[8] Spáčil, Králík a kol.: Občanský zákoník III, komentář, 2. vydání 2021, C. H. BECK, str. 377.

[9] Thöndel A.: Mimořádné vydržení, komentář k § 1095, 4. bod, Wolters Kluwer, stav k 2. 2. 2022.

[10] Srovnej s Petrov, Výtisk, Beran a kol.: Občanský zákoník, komentář, 2. vydání, 2019, C. H. BECK, str. 1163.