V posledních letech se při různých příležitostech opakovaně objevují tvrzení, že v případě nemovitostí, u nichž není ze zápisu v katastru nemovitostí vlastník identifikovatelný a vlastníka není možné zjistit ani postupem uvedeným v § 65 kat. zák. (viz dále), se po uplynutí doby 10 let od nabytí účinnosti o. z. stane vlastníkem uvedených nemovitostí Česká republika, a to na základě § 65 odst. 9 kat. zák. ve spojení s § 1050 odst. 2, § 1045 odst. 2 a § 3067 o. z.[1] Takové názory pravidelně zaznívají zejména ze strany Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových, popř. Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Uvedené závěry jsou však v rozporu se zákonnou koncepcí výše uváděných ustanovení o. z. a kat. zák., když nerespektují smysl těchto pravidel a jejich vzájemný vztah.[2] Cílem tohoto příspěvku je proto upozornit na tyto nesrovnalosti a nabídnout odlišný pohled, který lépe vyhovuje aktuální právní úpravě a jejím jednotlivým konstrukcím. Dále se zabýváme zejména některými interakcemi mezi výše uvedenými pravidly; v této souvislosti však vznikají i další navazující problémy, jejichž řešení se chceme v nejbližší době věnovat v samostatném příspěvku.

Právní úprava a její interpretace 

Pro řešení naznačeného problému je třeba zohlednit § 1045 odst. 2, § 1050 odst. 2, § 3067 o. z. a dále § 65 odst. 9 kat. zák.[3]

Dle § 1045 odst. 2 o. z. „Opuštěná nemovitá věc připadá do vlastnictví státu.“ Dle § 1050 odst. 2 o. z. „Nevykonává-li vlastník vlastnické právo k nemovité věci po dobu deseti let, má se za to, že ji opustil.“ Dle § 3067 o. z. „Je-li opuštěna nemovitá věc, počne běžet doba uvedená v § 1050 odst. 2 ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona.“

Dle § 65 odst. 9 kat. zák. „Nepodaří-li se vlastníka zjistit a uplyne-li marně lhůta, po jejímž uplynutí se podle jiného právního předpisu má za to, že nemovitost je opuštěná, pohlíží se na ni jako na opuštěnou; další postup se řídí právními předpisy upravujícími hospodaření s majetkem státu.“

Vztah § 1045 odst. 2 a § 1050 odst. 2 o. z. 

Ust. § 1045 odst. 2 se aplikuje v případech, kdy existuje vůle vlastníka opustit nemovitou věc (ať již evidovanou, či neevidovanou v katastru nemovitostí) a tato vůle je též relevantně projevena.[4] Jde tedy o situace, kdy o skutečné vůli vlastníka není pochyb, resp. kdy je dostatečně prokázána. Důsledkem takového projevu vůle je změna vlastníka příslušné věci (vlastníkem se stává Česká republika).

Ust. § 1050 odst. 2 – založené na vyvratitelné domněnce – se naopak aplikuje v případech, kdy skutečná vůle vlastníka opustit nemovitou věc prokázána není; tedy není znám žádný právně relevantní projev vůle, který směřuje k opuštění nemovité věci.

Tím nemá být řečeno, že zde skutečná vůle vlastníka derelikvovat nemovitou věc in concreto vůbec nemůže být. Naopak, zákon vychází z okolností, z nichž lze s určitou mírou pravděpodobnosti na tuto vůli usuzovat. Nelze ji však prokázat. Tyto okolnosti spočívají v tom, že vlastník kontinuálně nevykonává vlastnické právo po dobu 10 let. Zjednodušeně řečeno, vyžaduje se, aby se dosavadní vlastník choval tak, jako by skutečně danou věc opustil.[5] Jakákoli jiná skutečnost uvedenou vyvratitelnou domněnku nemůže založit.

Předpoklady a právní následky § 1050 odst. 2 o. z. 

Zopakujme, že dle § 1050 odst. 2 „Nevykonává-li vlastník vlastnické právo k nemovité věci po dobu deseti let, má se za to, že ji opustil.“ Koncepce normy je založena na myšlence, že absence výkonu vlastnického práva k nemovité věci po zákonem stanovenou dobu 10 let zakládá vyvratitelnou domněnku opuštění věci – nikoli tedy domněnku nevyvratitelnou nebo snad fikci.

Hypotéza normy tedy vyžaduje kumulativní splnění dvou předpokladů: a) absence výkonu vlastnického práva k nemovité věci a b) kontinuální trvání této skutečnosti po dobu 10 let (přitom zásadně není rozhodující, zda má nemovitost in concreto známého či neznámého vlastníka).

Dojde-li k naplnění uvedené hypotézy, nastupuje právní následek v podobě vyvratitelné domněnky opuštění věci. Na daný skutkový stav tedy bude třeba hledět tak, jako by dosavadní vlastník svoji věc opustil. Jelikož opuštění nemovité věci má za následek nabytí vlastnického práva státem (§ 1045 odst. 2), vzniká vyvratitelná domněnka, že vlastníkem dané nemovité věci se ex lege stal stát na základě § 1045 odst. 2.

Jak již bylo uvedeno, v § 1050 odst. 2 jde o vyvratitelnou domněnku. K vyvrácení dojde tím, že dosavadní vlastník prokáže, že se choval jako vlastník, tedy že vykonával (alespoň některá) vlastnická práva (např. věc užíval) či plnil vlastnické povinnosti (např. hradil daň z nemovité věci). Pokud uvedené prokáže, daná domněnka je vyvrácena a o státu již nelze mít za to, že se stal vlastníkem v důsledku opuštění věci.

Domněnka může být vyvrácena buď bez nutnosti zvláštní aktivity ze strany skutečného vlastníka, nebo až na základě jeho určité aktivity. Zvláštní aktivita skutečného vlastníka není zapotřebí např. tehdy, je-li ze zjevných okolností případu patrné, že nevykonávání vlastnického práva se nezakládá na vůli věc opustit.[6] Tak tomu bude např. tehdy, má-li dosavadní vlastník za to, že převedl své vlastnické právo k věci na jinou osobu, ačkoli tento následek z nějakého důvodu nenastal (např. pro absolutní neplatnost smlouvy). Opuštění věci předpokládá vůli pozbýt vlastnické právo, nebýt vlastníkem, a to bez dalšího. Pokud by vlastník měl vůli převést vlastnické právo na jiného, nemůže mít současně vůli věc opustit. Je-li zřejmé, že vlastník přestal vykonávat své vlastnické právo v důsledku mylné představy, že vlastnictví bylo převedeno na jiného, pak to zjevně vylučuje jeho vůli věc opustit. Tato skutečnost může být jednoduše zjistitelná např. ze sbírky listin, v níž je uložena (neplatná) převodní smlouva.

Pokud bychom tento aspekt nerozlišovali, mohli bychom dospět k absurdnímu závěru, že není možné vydržení nemovité věci, což je ve zjevném rozporu např. s § 1050 odst. 2.[7] Není-li absence vůle vlastníka opustit nemovitost takto zřejmá, musí být domněnka zvláště vyvrácena.

Problémem dále je, že součástí vlastnických oprávnění je i právo věc neužívat (ius non utendi). Prakticky tak bude postačovat, pokud vlastník jen prohlásí, že nikdy neměl úmysl věc opustit; v procesu se tento fakt může prokazovat např. účastnickou výpovědí. Určitým limitem však může být např. zákaz jednání v rozporu s vlastním předchozím jednáním (venire contra factum proprium), neboť takové jednání porušuje princip poctivosti, případně jde o zneužití práva;[8] pokud by tedy dosavadní vlastník jednal způsobem, z něhož by plynula jeho vůle opustit nemovitost, nemůže se později dovolávat toho, že tuto vůli neměl.

Pro vyvrácení domněnky není per se stanovena žádná lhůta. Vzhledem k tomu, že jde o postup při zjišťování skutkového stavu, nelze možnost vyvrátit domněnku považovat za hmotné subjektivní právo, které by se promlčovalo. Zachování vlastnického práva dosavadního vlastníka však bude „ohroženo“ možností nabytí vlastnického práva k věci jinou osobou na základě příslušného titulu. K takovému nabytí může dojít buď samotným státem, nebo třetí osobou.

Pokud stát v důsledku uplatnění domněnky dle § 1050 odst. 2 nabude držbu, musí být považován za držitele poctivého, pravého a řádného. Poctivost je založena nevyvrácenou domněnkou opuštění věci.

Pokud dosavadní vlastník nevykonává své vlastnické právo, pak zpravidla ani nevykonává držbu věci – stát by se proto ujal držby, aniž by rušil cizí držbu, a byl by proto i držitelem řádným (§ 991).

Za normálních okolností nebudou dány ani důvody pro nepravou držbu (§ 993); stát tedy bude i držitelem pravým.

Pokud bude stát za těchto okolností držet vlastnické právo po dobu deseti let, nabude vlastnické právo v důsledku řádného vydržení (§ 1091 odst. 2).

Bude-li uvedená domněnka vyvrácena následně, bude vyvrácen jen ten předpoklad, že se stát stal vlastníkem v důsledku opuštění věci; vyvrácení domněnky však již nemůže mít žádný vliv na nabytí vlastnického práva vydržením. Do doby nabytí vlastnického práva vydržením má stát ve vztahu ke skutečnému vlastníkovi postavení poctivého držitele (viz výše), což mu poskytuje významnou ochranu (srov. § 996). Vlastník se tedy může vůči státu domáhat svého vlastnického práva tak dlouho, dokud stát toto právo nevydrží, a to určovací žalobou (§ 80 o. s. ř.), s tím, že jednak musí prokázat své vlastnické právo (zejm. tehdy, nesvědčí-li mu již zápis v katastru nemovitostí – k tomu viz dále), jednak musí vyvrátit domněnku plynoucí z § 1050 odst. 2.

Dosavadní vlastník však může pozbýt své vlastnické právo i v důsledku jeho nabytí třetí osobou. Pokud stát na tuto osobu převedl vlastnické právo, pak v případě absence vyvrácení domněnky budeme předpokládat, že s věcí disponoval jako vlastník; v případě následného vyvrácení domněnky (tedy poté, co k převodu již došlo) se bude aplikovat úprava nabytí od neoprávněného (§ 984). Bude-li totiž státu na základě vyvratitelné domněnky dle § 1050 odst. 2, resp. dle navazujících ustanovení kat. zák. (viz níže), svědčit zápis vlastnického práva, uplatní se materiální publicita zápisů v katastru nemovitostí ve prospěch dobrověrného nabyvatele. Pro úplnost doplňme, že v tomto případě by státem získaná kupní cena představovala bezdůvodné obohacení na úkor dosavadního vlastníka (bezdůvodné obohacení ze zásahu do právní sféry jiného, zde konkrétně kondikce ze zcizení cizí hodnoty[9]).

Absence výkonu vlastnického práva a zápisy v katastru nemovitostí 

Zpravidla se uvádí, že § 1050 odst. 2 bude dopadat na případy nemovitostí bez evidovaného vlastníka, resp. nemovitostí s vlastníkem sice evidovaným, ovšem takovým, jehož totožnost nebude zjistitelná. Byť tento závěr bude z praktického hlediska v převážné většině případů odpovídat realitě, je třeba zdůraznit, že prostý fakt, že ze zápisu v katastru nelze zjistit, kdo je vlastníkem (a to z jakéhokoli důvodu), přičemž tento stav trvá minimálně 10 let, nevede automaticky k závěru o tom, že jsou splněny předpoklady § 1050 odst. 2.

Na tomto závěru nic nemění ani koncepce § 65 odst. 9 kat. zák. (viz dále). Vlastník totiž může existovat a může své vlastnické právo vykonávat, i když v katastru není zapsán. Zápis v katastru je z tohoto hlediska pouze evidenční záležitostí. To platí přesto, že nedostatečný zápis vlastníka v katastru je velmi významnou indicií, která může směřovat k závěru o absenci výkonu vlastnického práva (vlastník se nepostaral o uvedení zápisu v katastru do souladu se skutečným právním stavem).

Se stejnou logikou pak musíme dospět k závěru, že nastoupení domněnky je představitelné i u těch nemovitých věcí, jejichž vlastník je znám a svědčí mu zápis v katastru. I u takového vlastníka může být splněn předpoklad, že po dobu 10 let nevykonává své vlastnické právo k věci.

Stejně tak ovšem platí, že konkrétní nemovitá věc může být již v mezidobí od 1. 1. 2014 do 1. 1. 2024 ve vlastnictví státu, ačkoli to není patrné ze zápisu v katastru nemovitostí (např. historický vlastník již zemřel, resp. zjevně nemůže žít, a věc přešla na stát z titulu odúmrti, ačkoli zápis v katastru je z nějakého důvodu v rozporu se skutečností a je zde např. stále evidován historický vlastník). Nebude-li však stát vědět, že mu k dané věci náleží vlastnické právo, bude v praktické rovině postupovat – a jinak ani nemůže – dle § 1050 odst. 2 a na něj navazujícího § 65 odst. 9 kat. zák.

Vztah § 1050 odst. 2 o. z. a § 65 odst. 9 kat. zák. 

Důvodem, který vede k tvrzenému závěru, že nastoupením domněnky dle § 1050 odst. 2 se Česká republika bez dalšího stane vlastníkem nemovitostí, jejichž dosavadní (případný) vlastník je neznámý, resp. z katastrální evidence neidentifikovatelný, je koncepce § 65 odst. 9 kat. zák. Zopakujme, že dle tohoto pravidla „Nepodaří-li se vlastníka zjistit a uplyne-li marně lhůta, po jejímž uplynutí se podle jiného právního předpisu má za to, že nemovitost je opuštěná, pohlíží se na ni jako na opuštěnou (…).“

Z dikce tohoto ustanovení se někdy dovozuje, že po nastoupení vyvratitelné domněnky opuštění nemovité věci dle § 1050 odst. 2 se automaticky aktivuje „fikce opuštění věci“ plynoucí z citovaného ustanovení kat. zák. (arg. „pohlíží se na ni jako na opuštěnou“).[10] Tento názor vede k závěru, že § 65 odst. 9 kat. zák. fakticky představuje lex specialis ve vztahu k § 1050 odst. 2, popř. jeho nepřímou novelu.[11] Důsledkem tohoto výkladu by bylo podstatné omezení aplikovatelosti § 1050 odst. 2, neboť logickou vteřinu po nastoupení vyvratitelné domněnky opuštění věci by ex lege nastoupila fikce jejího opuštění dle kat. zák. Dané ustanovení o. z. by tak bylo aplikovatelné pouze na ty nemovité věci evidované v katastru, u nichž domněnka opuštění nastala z jiného důvodu než z důvodu nedostatečné identifikace jejich vlastníka, jakož i na nemovité věci v katastru neevidované.

Nemáme-li tento výklad bez dalšího odmítnout jako zcela absurdní, je třeba uvést příslušnou argumentaci. Tedy předně, úpravu kat. zák. nelze pro účely aplikace § 1050 odst. 2 vůbec zohledňovat; jde čistě o procesní ustanovení, které nijak nesouvisí s hmotněprávní úpravou nabývání, resp. pozbývání vlastnického práva k nemovitostem, k nimž není vykonáváno vlastnické právo. Způsob vzniku a zániku věcných práv k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí plyne z o. z., nikoli z kat. zák.; kat. zák. je v tomto ohledu „jen“ evidenčním předpisem, tj. stanoví pouze, co se zapisuje do katastru a jakým způsobem. Nemůže však nijak měnit hmotněprávní úpravu o. z. ohledně vzniku a zániku věcných práv k nemovitostem. To je výsostná parketa civilního kodexu.

Stanoví-li tedy § 65 odst. 9 kat. zák., že se za určitých okolností „pohlíží“ na nemovitost jako na opuštěnou, neznamená to v žádném případě, že se tím daná nemovitost stává vlastnictvím České republiky z toho důvodu, že kat. zák. „založil fikci“ opuštění takové věci. Je zde pouze otevřena cesta pro katastrální úřad k provedení změny v evidenci takové nemovitosti, jako kdyby se jednalo o nemovitost opuštěnou – tedy k zápisu státu jako knihovního vlastníka. To je jediný smysl a účel uvedeného pravidla. Stát však bude v katastru zapsán pouze jako knihovní vlastník; zda je též skutečným vlastníkem, záleží na naplnění hmotněprávních předpokladů plynoucích z o. z.

Je třeba vyjádřit se též k důvodové zprávě týkající se § 64 a 65 kat. zák.: „Ustanovení (§ 65 – pozn. aut.) reaguje na požadavek řešit problémy s neúplnými zápisy o vlastnících převzatých z pozemkové knihy, které z tohoto důvodu není možné identifikovat. K vlastnictví nemovitostí těchto osob se zpravidla dlouhodobě nikdo nehlásí, neplatí z nich daně, nepečuje o ně, a tak lze předpokládat, že tyto osoby nevykonávají vlastnické právo ke svým nemovitostem ve smyslu § 1050 odst. 2 nového občanského zákoníku. Po uplynutí 10 let nevykonávání vlastnického práva se tato nemovitost stává vlastnictvím státu, a to podle § 3067 nového občanského zákoníku nejdříve po uplynutí 10 let od účinnosti nového občanského zákoníku. Pokud by nebylo zařazeno toto ustanovení, nebylo by zde žádné jednoduché řešení, jak prokázat opuštění těchto nemovitostí a dosáhnout zápisu vlastnického práva pro stát. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových by v každém jednotlivém případě musel nejprve žalovat každého zapsaného vlastníka u soudu, aby určil, že vlastníkem opuštěné nemovitosti se stal stát“ (tučně zvýraznili aut.).

Pokud bychom chápali uvedenou formulaci jako vyjádření k hmotněprávní úpravě, pak je značně problematická. Není pravda, že „po uplynutí 10 let nevykonávání vlastnického práva se tato nemovitost stává vlastnictvím státu, a to podle § 3067 nového občanského zákoníku“ (k tomu viz výše). Této formulaci lze rozumět jen tak, že „pro účely zápisu do katastru nemovitostí“ se vychází z domněnky, že se nemovitost stává vlastnictvím státu.

Zmínku zasluhuje též koncepce § 3067, na který důvodová zpráva odkazuje. Z tohoto ustanovení plyne: „Je-li opuštěna nemovitá věc, počne běžet doba uvedená v § 1050 odst. 2 ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona.“ Textace normy je však velmi problematická. Zde totiž nemá být řešena situa­ce, kdy je nemovitá věc skutečně opuštěna (tedy kdy je zde známý úmysl vlastníka). V takovém případě by totiž přechodné ustanovení nebylo potřebné (není zde žádný intertemporální prvek) a aplikoval by se přímo § 1045 odst. 2 (který s během žádné doby logicky nepočítá). Ust. § 3067 by tedy mohlo být zredukováno pouze na tento text: „Doba uvedená v § 1050 odst. 2 počne běžet dnem nabytí účinnosti tohoto zákona.“

Závěr 

V příspěvku jsme se snažili poukázat na to, že k interpretaci § 1050 odst. 2 by mělo být přistupováno se zřetelem k jeho smyslu a účelu. Výsledkem takového přístupu je konstatování, že § 1050 odst. 2 není (a nemůže být) modifikován úpravou kat. zák., konkrétně jeho § 65 odst. 9 – toto pravidlo slouží čistě jen k evidenčním účelům. Problematiku změny věcněprávních pozic na nemovitých věcech evidovaných v katastru řeší o. z., nikoli kat. zák.

Nastoupení vyvratitelné domněnky obsažené v § 1050 odst. 2 má za následek – ve spojení s § 65 odst. 9 kat. zák. – to, že stát může být zapsán do katastru nemovitostí jako knihovní vlastník některých nemovitých věcí. Stát se však tímto samotným zápisem vlastníkem uvedených věcí nestane; to záleží na naplnění hmotněprávních podmínek. Pokud již došlo k opuštění nebo např. nastala situace odúmrti, bude tímto zápisem dosaženo souladu mezi evidencí a skutečností. Pokud ve skutečnosti vlastnické právo náleží jinému subjektu, bude se sice o státu mít za to, že je vlastníkem, avšak v případě následného vyvrácení domněnky opuštění vyjde najevo, že stát má (resp. celou dobu měl) pouze postavení držitele (zpravidla poctivého, řádného a pravého), který může vlastnické právo následně nabýt v důsledku vydržení. Bude-li stát s takovými nemovitostmi věcněprávně disponovat, je ve vztahu ke třetím osobám použitelný § 984.

 

doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D., působí jako advokát a na Katedře soukromého práva a civilního procesu Právnické fakulty UP v Olomouci. 

Doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D., působí jako advokát a na Katedře soukromého práva a civilního procesu Právnické fakulty UP v Olomouci.

 

---

[1] Srov. např. https://www.seznamzpravy.cz/clanek/tisice-nemovitosti-hledaji-vlastnika-bez-nej-do-sesti-let-propadnou-statu-33563.

[2] Naproti tomu komentářová literatura správně vychází z koncepce vyvratitelné domněnky. Srov. B. Petr in J. Spáčil a kol.: Občanský zákoník III., Věcná práva (§ 976-1474), 1. vydání, C. H. Beck, Praha 2013, komentář k § 1050, m. č. 4; A. Thöndel in J. Švestka, J. Dvořák, J. Fiala a kol.: Občanský zákoník, Komentář, Svazek III (§ 976-1474), 1. vydání, Wolters Kluwer, Praha 2014, komentář k § 1050, m. č. 4 a násl., byť se zde uvádí, že stát nabude vlastnické právo uplynutím deseti let od posledního výkonu vlastnického práva, což by spíše odpovídalo koncepci nevyvratitelné domněnky nebo právní fikce.

[3] Pokud jsou dále uváděna pouze čísla zákonných ustanovení, myslí se tím ustanovení o. z., ledaže z kontextu plyne něco jiného.

[4] K tomu v podrobnostech srov. P. Tégl, F. Melzer: Glosa k rozsudku NS ve věci opuštění nemovité věci, Bulletin advokacie č. 3/2020, str. 62-65.

[5] Stranou ponecháváme, co vše lze konkrétně považovat za absenci výkonu vlastnického práva – o tento aspekt zde nyní nejde.

[6] Na danou situaci lze pohlížet i tak, že daná domněnka vůbec nezačala působit, neboť není splněna její báze.

[7] K tomuto závěru však dospívá např. M. Zuklínová: Věcná práva v kostce, 1. vydání, Linde Praha, Praha 2014, str. 45.

[8] Z. Pulkrábek in F. Melzer, P. Tégl a kol.: Občanský zákoník, Velký komentář, Svazek I., 1. vydání, Leges, Praha 2013, komentář k § 8, m. č. 123.

[9] F. Melzer, K. Csach in F. Melzer, P. Tégl a kol.: Občanský zákoník, Velký komentář, Sv. IX., 1. vydání, Leges, Praha 2018, komentář k § 2991, m. č. 438 a násl.

[10] Kat zák. je s ohledem na tento aspekt problematický i na jiném místě. Konkrétně v § 65 odst. 3 větě druhé se říká: „Ve výzvě se uvede poučení o důsledcích, které nastanou, pokud se vlastník nepřihlásí ve lhůtě stanovené jiným právním předpisem pro to, aby nemovitost byla považována za opuštěnou.“ Zjevně se zde míří na § 1050 odst. 2. Pak je ovšem tato norma chybná ve dvou směrech. Předně tím, že používá terminologii vyhrazenou pro fikci (arg. „považována za opuštěnou“; pro vyjádření fikce se používá spojení „hledí se“, popř. „považuje se“). Jak již však bylo řečeno, § 1050 odst. 2 neobsahuje fikci, nýbrž vyvratitelnou domněnku. Dále je uvedená norma chybná tím, že pokud by § 1050 odst. 2 skutečně stanovil fikci opuštění, pak by se Česká republika stala vlastníkem přímo na základě tohoto ustanovení a v § 65 odst. 9 kat. zák. by nebylo třeba zakládat další fikci opuštění.

[11] Dle legislativních pravidel vlády jsou nepřímé novelizace nepřípustné. Pokud by zákonodárce skutečně chtěl věcnou změnu o. z., učinil by tak jistě na základě přímé novely o. z.; to se však nestalo.