I. Ustanovení § 984 o. z. se uplatní i pro nabytí zástavního práva za podmínek úplatnosti právního jednání a dobré víry ve stav zápisu ve veřejném seznamu.

II. Soulad zápisu ve veřejném seznamu se skutečným právním stavem se, stejně jako jednání v dobré víře, presumuje. Existenci dobré víry je nutné zkoumat v časové souvislosti s okamžikem, kdy k právnímu jednání došlo. Pouze v případě, kdy vzniká věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, se posuzuje dobrá víra k okamžiku, kdy byl podán návrh na zápis věcného práva do veřejného seznamu.

III. Dobrá víra představuje vnitřní přesvědčení osoby, že nejedná bezprávně. Lze na ni usuzovat z konkrétních vnějších okolností, jejichž prostřednictvím se takové vnitřní přesvědčení projevuje navenek. Dobrou víru je třeba posuzovat nejenom ze subjektivního hlediska jednající osoby, ale především se zřetelem k objektivním okolnostem.

Při hodnocení dobré víry nabyvatele věcného práva v soulad zápisu ve veřejném seznamu se skutečným právním stavem je třeba brát v úvahu, zda smluvní strana při obvyklé opatrnosti, kterou lze s ohledem na okolnosti a povahu daného případu po každém požadovat, neměla, případně nemohla mít, důvodné pochybnosti o tom, že údaje uvedené ve veřejném seznamu odpovídají skutečnému stavu.

IV. Obvyklá opatrnost smluvní strany při nabývání věcného práva zásadně nezahrnuje její povinnost činit aktivní kroky k tomu ujištění, že stav zápisu ve veřejném seznamu je vskutku v souladu se skutečným právním stavem. To však neplatí tehdy, jestliže tu jsou objektivní okolnosti vzbuzující pochybnosti o souladu mezi stavem zapsaným ve veřejném seznamu a skutečným právním stavem. V takovém případě je na nabyvateli, aby si ověřil, zda zápis ve veřejném seznamu odpovídá skutečnému právnímu stavu.

Objektivním důvodem zakládajícím pochybnost o souladu skutečného právního stavu a stavu zapsaného ve veřejném seznamu je i informace vyplývající z katastru nemovitostí – poznámka spornosti zápisu zapsaná do katastru nemovitostí na žádost osoby, jejíž věcné právo je zápisem dotčeno, která se domáhá odstranění nesouladu mezi stavem zapsaným v katastru nemovitostí a skutečným právním stavem a která prokáže, že své právo uplatnila u soudu, nebo vyznačená informace (plomba), že probíhá řízení o zápisu takové poznámky. Zápis poznámky spornosti či vyznačení plomby vyvolává objektivně důvodné pochybnosti o tom, zda stav zapsaný v katastru nemovitostí odpovídá skutečnému právnímu stavu.

V. I zřízení zástavní smlouvy může být považováno – v individuálních poměrech věci – za úplatné právní jednání ve smyslu § 984 odst. 1 o. z.

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2019, sp. zn. 21 Cdo 4540/2018

K věci: 

Právní předchůdce žalobkyně L. P. se žalobou podanou u soudu prvního stupně domáhal, aby bylo určeno, že podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 24. 4. 2015 „pro peněžitou pohledávku ve výši 2 500 000 Kč, když zápis byl proveden v katastru nemovitostí“ dne 24. 6. 2015 pod sp. zn. V-31384/2015-101, a podle smlouvy o zřízení zástavního práva smluvního ze dne 26. 5. 2015 „pro peněžitou pohledávku ve výši 1 000 000 Kč se zákazem zcizení a zatížení po dobu trvání zástavního práva, když zápis byl proveden v katastru nemovitostí“ dne 29. 6. 2015 pod sp. zn. V-39922/2015-101, uzavřených mezi žalovanými 1) a 2), „zástavní právo není a není zákaz zcizení a zatížení po dobu zástavního práva k nemovitostem – pozemku parc. č. XY označený jako zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. XY – rodinný dům XY, a pozemek parc. č. XY označený jako zahrada, list vlastnictví č. XY, vše zapsáno v katastru nemovitostí pro k. ú. XY, obec XY u Katastrálního úřadu pro hl. m. Prahu, katastrální pracoviště XY“. Žalobu zdůvodnil zejména tím, že jako vlastník uvedených nemovitostí uzavřel dne 19. 2. 2015 s žalovaným 2) jako kupujícím kupní smlouvu, že byl žalovaným 2) uveden v omyl, že vůlí žalobce nebylo převést nemovitosti za podmínek uvedených v kupní smlouvě, že žalovaný 2) zřídil žalovanému 1) jako zástavnímu věřiteli k nemovitostem zástavní smlouvou ze dne 24. 4. 2015 zástavní právo k zajištění pohledávky ve výši 2 500 000 Kč a zástavní smlouvou ze dne 26. 5. 2015 zástavní právo se zákazem zcizení a zatížení po dobu trvání zástavního práva k zajištění pohledávky ve výši 1 000 000 Kč, že se žalobou ze dne 23. 3. 2015 u soudu prvního stupně domáhal určení, že předmětné nemovitosti jsou v jeho vlastnictví, toto řízení bylo ale usnesením soudu prvního stupně ze dne 10. 4. 2015, č. j. 18 C 89/2015-15, z důvodu zpětvzetí žaloby ze dne 9. 4. 2015 zastaveno, že obdobný návrh na určení vlastnického práva k nemovitostem byl u soudu prvního stupně podán dne 3. 6. 2015, že v tomto řízení soud rozsudkem ze dne 30. 10. 2015, č. j. 40 C 170/2015-27, který byl potvrzen odvolacím soudem, rozhodl tak, že vlastníkem nemovitostí je žalobce L. P., a že o podání obou žalob byly v katastru nemovitostí zapsány s právními účinky ke dni 24. 3. 2015 a 4. 6. 2015 poznámky. Původní žalobce měl za to, že žalovaný 1) nebyl při uzavírání zástavních smluv v dobré víře, neboť obě zástavní smlouvy uzavřel „s vědomostí, že vlastnické právo žalovaného 2) není postaveno najisto a že v případě určení neplatnosti této kupní smlouvy od samého počátku uzavřené zástavní smlouvy s ‚nevlastníkem‘ budou rovněž od počátku neplatné“.

Žalovaný 1) namítal, že byl při uzavření zástavních smluv v dobré víře, neboť si „řádně prověřil veškeré skutečnosti osvědčující vlastnické právo“ žalovaného 2) k nemovitostem a „jeho oprávněnost uzavřít zástavní smlouvu“, ke dni 24. 4. 2015 měl k dispozici usnesení soudu prvního stupně ze dne 10. 4. 2015, č. j. 18 C 89/2015-15, kterým bylo řízení o určení vlastnického práva k nemovitostem z důvodu zpětvzetí žaloby zastaveno, a vzdání se práva na odvolání proti tomuto usnesení ze dne 23. 4. 2015, a ani ke dni podání návrhu na vklad zástavního práva (26. 5. 2015) podle zástavní smlouvy ze dne 25. 5. 2015 nebyly v katastru nemovitostí uvedeny žádné jiné poznámky než řízení o žalobě na určení vlastnického práva ze dne 23. 3. 2015, u níž měl žalovaný 1) „prokázáno, že bylo řízení zastaveno a že došlo ke vzdání se práva odvolání“.

Soud prvního stupně žalobě vyhověl. Vycházel mimo jiné ze zjištění, že poznámka spornosti „o probíhajícím řízení o určení vlastnického práva k žalovaným nemovitostem“ pod sp. zn. 18 C 89/2015 byla zapsána s právními účinky ke dni 24. 3. 2015, tedy „před zápisem“ obou zástavních práv do katastru nemovitostí, že žalovaný 1) „neměl (a ani mít nemohl) v době uzavírání zástavních smluv ze dne 24. 4. 2015 a ze dne 26. 5. 2015 pravomocné usnesení o zastavení řízení ve věci vedené u soudu prvního stupně sp. zn. 18 C 89/2015, o určení vlastnického práva k žalovaným nemovitostem“, že se „nezajímal o obsah poznámky spornosti zapsané v katastru nemovitostí týkající se žalovaných nemovitostí“, že „neznal ani obsah žaloby na určení vlastnického práva“ a ani se „nepokusil kontaktovat žalobce za účelem zjištění všech podstatných skutečností, týkajících se sporného vlastnictví k žalovaným nemovitostem“. Soud prvního stupně dovodil, že žalovaný 1) nejednal „při vzniku zástavního práva k žalovaným nemovitostem“ v dobré víře, a že proto „omezené vlastnické právo žalobce požívá ochrany“ v souladu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod a „s ústavními principy právní jistoty a ochrany nabytých práv“. Soud prvního stupně uzavřel, že podle § 547 a 580 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, jsou obě zástavní smlouvy pro rozpor se zákonem neplatné, přičemž se jedná o relativně neplatné právní jednání, jehož neplatnost žalobce namítl.

K odvolání žalovaného 1) odvolací soud poté, co soud prvního stupně usnesením ze dne 3. 1. 2018, č. j. 52 C 307/2016–314, rozhodl, že na místo dosavadního žalobce (zemřelého dne 15. 8. 2017) vstupuje do řízení jeho pozůstalá dcera M. H. – potvrdil rozsudek soudu prvního stupně. Odvolací soud uvedl, že se v daném případě jedná o nabytí věcného práva za úplatu ve smyslu § 984 odst. 1 o. z., neboť „zástavní právo bylo zřízeno v souvislosti s poskytnutím půjčky“, a je proto podstatné, „zda žalovaný 1) nabyl zástavní právo od žalovaného 2) v dobré víře“. Shodně se soudem prvního stupně shledal, že žalovaný 1) nebyl ke dni podání návrhu na zápis zástavních práv do katastru nemovitostí v dobré víře, neboť za situace, kdy „v katastru nemovitostí byla před uzavřením zástavních smluv vyznačena poznámka spornosti, tj. informace o vedení sporu o určení vlastnictví k předmětným nemovitostem“, tedy „existoval objektivní důvod, který vzbuzoval pochybnosti o tom, zda je žalovaný 2) skutečným vlastníkem předmětných nemovitostí“, a žalovaný 1) „si nezjistil, z jakého důvodu se vlastnický spor vedl a z jakého důvodu došlo ke zpětvzetí žaloby“, a podle názoru odvolacího soudu „nezachoval náležitou opatrnost“, a to i s přihlédnutím k tomu, že zde existovaly další „podezřelé okolnosti“, konkrétně že žalovaný 2) nabyl vlastnické právo k nemovitostem „těsně před uzavřením zástavních smluv“ a že „si zapůjčil poměrně vysoké částky, které měl do 6 měsíců vrátit, přestože vůbec nebylo zřejmé, z jakých prostředků tak bude schopen učinit“. Odvolací soud proto dospěl k závěru, že zástavní práva nemohla „platně vzniknout“.

Proti uvedenému rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný 1) dovolání. Namítal, že zachoval „obvyklou míru opatrnosti“ a jeho dobrá víra byla prokázána, neboť nejenže „byl srozuměn se zpětvzetím žaloby“, z něhož lze usuzovat, že „sporný stav, kvůli kterému byla žaloba podána, je zcela odstraněn, resp. ke zpětvzetí žaloby tento sporný stav již neexistuje“, ale „trval i na vydání usnesení o zastavení řízení a vzdání se práva odvolání samotným žalobcem, tedy původním vlastníkem“. Je přesvědčen, že nelze „spravedlivě požadovat, aby po předchozím vlastníkovi každý zástavní věřitel v rámci nového vlastníka zkoumal, zda původní vlastník nezahájil soudní řízení z titulu určení vlastnictví k nemovitosti“. Dovolatel navrhl, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu „zrušil a věc mu vrátil s právním názorem k dalšímu řízení“.

Žalobkyně navrhla, aby dovolací soud dovolání žalovaného 1) odmítl, neboť nesplňuje „po formální ani věcné stránce náležitosti dovolání“, a současně považuje rozsudek odvolacího soudu za „věcně správný“. 

Z odůvodnění: 

Z hlediska skutkového stavu bylo v projednávané věci mimo jiné zjištěno (správnost skutkových zjištění soudů přezkumu dovolacího soudu – jak vyplývá z ust. § 241a odst. 1 a § 242 odst. 3 věty první o. s. ř. – nepodléhá), že původní žalobce L. P. kupní smlouvou uzavřenou se žalovaným 2) dne 19. 2. 2015 převedl na žalovaného 2) nemovitosti – pozemek parc. č. XY, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. XY – rodinný dům, a pozemek parc. č. XY, zahrada, vše v k. ú. XY, a žalovaný 2) byl v katastru nemovitostí zapsán jako jejich vlastník, že na základě zástavní smlouvy uzavřené mezi žalovaným 1) jako zástavním věřitelem a žalovaným 2) jako zástavním dlužníkem dne 24. 4. 2015 „pro peněžitou pohledávku ve výši 2 500 000 Kč“ byl dne 24. 6. 2015 proveden v katastru nemovitostí „zápis o zřízení zástavního práva“ s právními účinky ke dni 24. 4. 2015, že na základě zástavní smlouvy uzavřené mezi žalovaným 1) jako zástavním věřitelem a žalovaným 2) jako zástavním dlužníkem dne 26. 5. 2015 „pro peněžitou pohledávku ve výši 1 000 000 Kč“ byl dne 29. 6. 2015 proveden v katastru nemovitostí „zápis o zřízení zástavního práva smluvního, se zákazem zcizení a zatížení po dobu trvání zástavního práva“ s právními účinky ke dni 26. 5. 2015, že v katastru nemovitostí byla zapsána „s právními účinky zápisu“ ke dni 24. 3. 2015 poznámka spornosti o probíhajícím řízení o určení vlastnického práva k předmětným nemovitostem vedeném u soudu prvního stupně pod sp. zn. 18 C 89/2015, že toto řízení bylo z důvodu zpětvzetí žaloby podané L. P. zastaveno usnesením, které nabylo právní moci dne 19. 6. 2015, že rozsudkem soudu prvního stupně ze dne 30. 10. 2015, č. j. 40 C 170/2015-27, potvrzeným rozsudkem odvolacího soudu ze dne 18. 10. 2016, č. j. 30 Co 356/2016–122, bylo na základě další žaloby podané L. P. určeno, že vlastníkem předmětných nemovitostí je L. P., a že poznámka spornosti o tomto řízení byla v katastru nemovitostí zapsána s „právními účinky zápisu“ ke dni 4. 6. 2015.

Za tohoto skutkového stavu závisí napadený rozsudek odvolacího soudu (mimo jiné) na vyřešení otázky hmotného práva, zda a popřípadě za jakých podmínek může zástavní věřitel nabýt zástavní právo na základě zástavní smlouvy uzavřené se zástavcem, který je zapsán ve veřejném seznamu jako vlastník zástavy, ačkoliv ve skutečnosti vlastníkem není. Protože tato právní otázka v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena, je dovolání proti rozsudku odvolacího soudu podle ust. § 237 o. s. ř. přípustné.

Po přezkoumání rozsudku odvolacího soudu ve smyslu ust. § 242 o. s. ř., které provedl bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.), Nejvyšší soud České republiky dospěl k závěru, že dovolání žalovaného 1) není důvodné.

Projednávanou věc je třeba – vzhledem k tomu, že sporné zástavní smlouvy byly uzavřeny dne 24. 4. 2015 a 26. 5. 2015 – posuzovat podle zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 29. 12. 2016 (dále jen „o. z.“).

Podle ust. § 980 odst. 2 o. z. je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje.

Podle ust. § 984 odst. 1 o. z. není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje v době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.

Podle ust. § 7 o. z. se má za to, že ten, kdo jednal určitým způsobem, jednal poctivě a v dobré víře.

Z citovaných ustanovení vyplývá, že nabýt věcné právo (a takovým právem je i zástavní právo) od osoby, která je jako osoba oprávněná zapsaná ve veřejném seznamu, ačkoliv podle skutečného právního stavu osobou oprávněnou není, je možné jen v případě, že nabývající osoba nabyla právo na základě úplatného právního jednání a v dobré víře ve stav zápisů ve veřejném seznamu. Soulad zápisu ve veřejném seznamu se skutečným právním stavem se, stejně jako dobrá víra, předpokládá, může však být prokázán opak (tzv. vyvratitelná právní domněnka). Existenci dobré víry je nutné zkoumat v časové souvislosti s okamžikem, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, posuzuje se dobrá víra se zřetelem k době, kdy byl podán návrh na zápis práva do tohoto seznamu.

Ust. § 984 odst. 1 o. z. je promítnutím zásady materiální publicity veřejných seznamů v právním řádu, která umožňuje, aby za stanovených podmínek došlo k nabytí práva od neoprávněného, tedy od osoby, která ačkoliv je ve veřejném seznamu zapsána jako osoba oprávněná, podle skutečného stavu věcí osobou oprávněnou není. Právní úprava tu sleduje ochranu těch, kdo nabudou věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby, která je podle stavu zápisů ve veřejném seznamu oprávněna takové právo zřídit. Podmínkou takového nabytí práva je úplatnost nabývacího právního jednání a dobrá víra nabyvatele v soulad zápisu ve veřejném seznamu se skutečným právním stavem (v to, že osoba zapsaná ve veřejném seznamu jako oprávněná osoba je oprávněnou osobou i podle skutečného právního stavu).

Dobrá víra je – obecně vzato – vnitřní přesvědčení osoby, že nejedná bezprávně. Jde o psychický stav jednající osoby, který sám o sobě nemůže být předmětem dokazování. Na dobrou víru lze usuzovat z konkrétních vnějších skutečností, jejichž prostřednictvím se toto vnitřní přesvědčení projevuje navenek a které dokazovány být mohou. Otázku dobré víry je třeba posuzovat nejen ze subjektivního hlediska (osobního přesvědčení) smluvní strany, ale především se zřetelem k objektivním okolnostem. Při hodnocení dobré víry nabyvatele věcného práva v soulad zápisu ve veřejném seznamu se skutečným právním stavem ve smyslu ust. § 984 odst. 1 o. z. je vždy třeba brát v úvahu, zda smluvní strana při běžné (obvyklé) opatrnosti, kterou lze s ohledem na okolnosti a povahu daného případu po každém požadovat (od každého očekávat), neměla, popřípadě nemohla mít, důvodné pochybnosti o tom, že údaje uvedené ve veřejném seznamu (v katastru nemovitostí) odpovídají skutečnému právnímu stavu, tedy i o tom, že osoba zapsaná jako vlastník v katastru nemovitostí je skutečným vlastníkem věci. Je proto třeba souhlasit se závěrem odvolacího soudu, že „dobrá víra svědčí tomu, kdo nevěděl a při obvyklé opatrnosti vědět nemohl, že došlo ke změně oprávněné osoby v důsledku mimoknihovního nabytí práva, že zde nebyl způsobilý právní důvod nabytí vlastnického práva nebo že tento právní důvod dodatečně odpadl“.

Běžná (obvyklá) opatrnost smluvní strany při nabývání věcného práva zásadně nezahrnuje její povinnost činit aktivní kroky (šetření) směřující k tomu, aby se ujistila, že stav zápisů ve veřejném seznamu, o němž se přesvědčila nahlédnutím do něj, je vskutku v souladu se skutečným právním stavem, a že nedošlo ke změně oprávněné osoby, aniž by se tato změna promítla ve veřejném seznamu. Požadavek na takové ověřování souladu mezi zápisem ve veřejném seznamu a skutečným právním stavem by byl v rozporu s ust. § 980 odst. 2 o. z., které zakládá domněnku souladu stavu zapsaného ve veřejném seznamu se skutečným stavem. Vyloučení potřeby šetření skutečného právního stavu je ostatně smyslem materiální publicity veřejných seznamů, vyjádřené zejména v ust. § 984 odst. 1 o. z. Uvedené však neplatí, jsou-li tu objektivní okolnosti vzbuzující pochybnosti o souladu mezi stavem zapsaným ve veřejném seznamu a skutečným právním stavem. V takovém případě naopak je na nabývající osobě, aby si ověřila (aktivně zjišťovala), zda zápis ve veřejném seznamu je v souladu se skutečným stavem.

Objektivním důvodem vzbuzujícím pochybnost o souladu skutečného právního stavu a stavu zapsaného ve veřejném seznamu mohou být i informace vyplývající z katastru nemovitostí – poznámka spornosti zápisu zapsaná do katastru nemovitostí na žádost osoby, jejíž věcné právo je zápisem dotčeno, která se domáhá odstranění nesouladu mezi stavem zapsaným v katastru nemovitostí a skutečným právním stavem a která prokáže, že své právo uplatnila u soudu [srov. § 24 odst. 1 zák. č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění účinném do 31. 5. 2015], nebo vyznačená informace (plomba), že probíhá řízení o zápisu takové poznámky [srov. § 2 odst. 1 písm. e) vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška), ve znění účinném do 31. 3. 2017]. Zápis poznámky spornosti (vyznačení plomby) o probíhajícím řízení o odstranění nesouladu mezi stavem zapsaným v katastru nemovitostí a skutečným právním stavem (např. řízení o určení vlastnického práva k zapsaným nemovitostem) vyvolává objektivně odůvodněné pochybnosti o tom, zda stav zapsaný v katastru nemovitostí odpovídá skutečnému právnímu stavu.

V projednávané věci byly obě zástavní smlouvy uzavřeny k zajištění dluhů žalovaného 2) [zástavce] vůči žalovanému 1) [zástavnímu věřiteli] z důvodu zápůjček ve výši 2 500 000 Kč a 1 000 000 Kč poskytnutých žalovaným 1) žalovanému 2). I když zástavní právo nemá samo o sobě majetkovou hodnotu a majetek zástavního věřitele se jeho zřízením nezvyšuje (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 5. 2006, sp. zn. 21 Cdo 1348/2005, uveřejněný pod č. 35 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, roč. 2007, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 12. 2010, sp. zn. 21 Cdo 5145/2009), a ze skutkových zjištění soudů ani nevyplývá, že by žalovaný 1) poskytl žalovanému 2) za zřízení zástavních práv zvláštní úplatu, je třeba zástavní smlouvy, jimiž byla zřízena zástavní práva k zajištění poskytnutých zápůjček, považovat za úplatná právní jednání ve smyslu § 984 odst. 1 o. z., neboť zřízení zástavních práv zde bylo vyváženo poskytnutím zápůjčky (peněz) žalovanému 2) jako vydlužiteli a zástavci z majetku žalovaného 1) jako zapůjčitele a zástavního věřitele.

Za daných okolností bylo tedy třeba posoudit, zda žalovaný 1) byl v okamžiku podání návrhu na zápis zástavních práv do katastru nemovitostí v dobré víře, že žalovaný 2) zapsaný v katastru nemovitostí jako oprávněná osoba (vlastník předmětných nemovitostí) je osobou oprávněnou i podle skutečného právního stavu. Návrh na zápis zástavního práva ve prospěch žalovaného 1) [jako zástavního věřitele] byl podán dne 24. 4. 2015 k zástavní smlouvě ze dne 24. 4. 2015 a dne 26. 5. 2015 k zástavní smlouvě ze dne 26. 5. 2015, tedy poté, co byla do katastru nemovitostí zapsána poznámka spornosti o řízení zahájeném dne 23. 3. 2015 u soudu prvního stupně pod sp. zn. 18 C 89/2015 o určení vlastnického práva k předmětným nemovitostem (poznámka spornosti byla v katastru nemovitostí zapsána dne 11. 5. 2015 s právními účinky ke dni 24. 3. 2015, ode dne podání návrhu na zápis poznámky, tedy od 24. 3. 2015, byla v katastru nemovitostí vyznačena plomba o tomto návrhu). Vzhledem k této poznámce spornosti v katastru nemovitostí odvolací soud správně dovodil, že zde existoval objektivní důvod, který vzbuzoval pochybnosti o tom, zda je žalovaný 2) skutečným vlastníkem předmětných nemovitostí.

Objektivně opodstatněné pochybnosti o tom, zda je žalovaný 2) skutečným vlastníkem předmětných nemovitostí, nemohly být rozptýleny tím, že řízení o určení vlastnického práva k předmětným nemovitostem vedené na základě žaloby L. P. u soudu prvního stupně pod sp. zn. 18 C 89/2015 bylo z důvodu zpětvzetí žaloby zastaveno usnesením ze dne 10. 4. 2015, č. j. 18 C 89/2015-15, které nabylo právní moci dne 19. 6. 2015, a že ke dni 24. 4. 2015 měl žalovaný 1) kromě tohoto usnesení „k dispozici“ i vzdání se práva odvolání proti němu, neboť vydání usnesení soudu o zastavení řízení z důvodu zpětvzetí žaloby nezakládá (a to ani po nabytí právní moci) překážku věci rozsouzené (srov. § 159a odst. 4 o. s. ř.), a nebrání proto tomu, aby tatáž věc byla na základě nové žaloby soudem projednána znovu a rozhodnuta meritorně (jak se také v projednávané věci stalo, když na základě další žaloby podané L. P. bylo rozsudkem soudu prvního stupně ze dne 30. 10. 2015, č. j. 40 C 170/2015-27, potvrzeným rozsudkem odvolacího soudu v Praze ze dne 18. 10. 2016, č. j. 30 Co 356/2016-122, určeno, že vlastníkem předmětných nemovitostí je L. P.).

 S přihlédnutím k tomu, že žalovaný 1) si neověřil důvody a okolnosti vedení sporu o určení vlastnického práva k předmětným nemovitostem mezi L. P. a žalovaným 2) ani důvody a okolnosti zpětvzetí žaloby ve věci vedené u soudu prvního stupně pod sp. zn. 18 C 89/2015, jakož i další okolnosti akcentované odvolacím soudem [žalovaný 2) „nabyl vlastnické právo“ k nemovitostem „těsně před uzavřením zástavních smluv“ a „zapůjčil si poměrně vysoké částky, které měl do 6 měsíců vrátit, přestože vůbec nebylo zřejmé, z jakých prostředků tak bude schopen učinit“], je namístě závěr, že žalovaný 1) při běžné (obvyklé) opatrnosti, kterou lze s ohledem na uvedené okolnosti a povahu daného případu po každém požadovat (od každého očekávat), měl a mohl mít důvodné pochybnosti o tom, že žalovaný 2) zapsaný v katastru nemovitostí jako vlastník předmětných nemovitostí je jejich skutečným vlastníkem. Právní názor odvolacího soudu, že žalovaný 1) nebyl ke dni podání návrhu na zápis zástavních práv zatěžujících předmětné nemovitosti do katastru nemovitostí v dobré víře ve smyslu ust. § 984 odst. 1 o. z. a že proto nemohla tato zástavní práva vzniknout, je tak v souladu se zákonem.

Z uvedeného vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu je z hlediska uplatněného dovolacího důvodu správný. Protože nebylo zjištěno, že by byl postižen některou z vad uvedených v ust. § 229 odst. 1, odst. 2 písm. a) a b) nebo odst. 3 o. s. ř., anebo jinou vadou, která by mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, Nejvyšší soud České republiky dovolání žalovaného 1) podle ust. § 243d odst. 1 písm. a) o. s. ř. zamítl.

Komentář: 

Pro toto číslo Bulletinu advokacie vybrané rozhodnutí Nejvyššího soudu představuje první zde publikované skutečně významné rozhodnutí vztahující se k problematice nabývání od neoprávněného ve vazbě na princip tzv. materiální publicity veřejného seznamu. Možná poněkud oproti očekávání prvenství nepřipadá ani soudnímu oddělení 22 Cdo, které řeší spory z oblasti věcných práv, ani soudnímu oddělení 24 Cdo, které řeší spory o platnost a účinnost převodu vlastnického práva, ale soudnímu oddělení 21 Cdo, které řeší mimo jiné spory o existenci či neexistenci zástavního práva. Z toho také vyplývá, že v souladu s rozvrhem práce Nejvyššího soudu nebude problematika sporů týkajících se materiální publicity svěřena výhradně jedinému soudnímu oddělení Nejvyššího soudu, ale bude se prolínat několika soudními odděleními.

Přestože jsme uvedené rozhodnutí označili z pohledu § 984 o. z. jako první významné, není prvním rozhodnutím Nejvyššího soudu, které se problematice rozhodované v dané věci věnuje. Pro názornost si tuto problematiku rozdělme do následujících okruhů:

1. Materiální publicita a stav katastrálních zápisů – přestože v poměrech obč. zák. č. 40/1964 Sb. nepanovaly pochybnosti o tom, že při střetu stavu zápisu v katastru nemovitostí se stavem skutečným má přednost stav skutečný, stejnou otázku musela judikatura Nejvyššího soudu vyřešit i v poměrech o. z. 2012, a to zejména v souvislosti se zavedením materiální publicity a nabývání od neoprávněného. V rozsudku ze dne 24. 4. 2018, sp. zn. 22 Cdo 4127/2017, Nejvyšší soud vysvětlil, že stejná zásada o přednosti stavu skutečného před stavem „evidenčním“ platí i za účinnosti stávajícího občanského zákoníku. Tím není nijak dotčena materiální publicita ani princip nabývání od neoprávněného. V usnesení ze dne 27. 3. 2018, sp. zn. 22 Cdo 328/2018, pak Nejvyšší soud ozřejmil, že ve smyslu § 980 odst. 2 o. z. se presumuje správnost zápisu vlastnického práva v katastru nemovitostí s tím, že osobu, která vlastnické právo popírá, tíží důkazní břemeno ohledně vyvrácení správnosti zápisu.[1]
2. Pojem veřejný seznam – rozhodovací praxe Nejvyššího soudu v usnesení ze dne 20. 9. 2017, sp. zn. 22 Cdo 5330/2015, vysvětlila, že veřejným seznamem není registr silničních vozidel. Nejnovější odborná literatura tento závěr označila za správný a současně poukázala na to, že ve vztahu k veřejným seznamům je shoda alespoň na tom, že veřejným seznamem v režimu občanského zákoníku je katastr nemovitostí, námořní rejstřík a plavební rejstřík (na základě formálního pojetí) s tím, že plavební rejstřík byl prohlášen za veřejný seznam teprve novelou zákona o vnitrozemské plavbě provedenou zákonem č. 187/2014 Sb. s účinností od 1. 1. 2015. Podle vyjádření předkladatele novely – Ministerstva dopravy – byl plavební rejstřík do té doby chápán jako neveřejný seznam; novela zde tento princip změnila, nikoliv však ve vztahu ke všem plavidlům. Současně táž literatura zdůrazňuje, že podobný přístup lze spatřovat ve vztahu k ochranným známkám, neboť „nedávno“ byl do legislativního procesu předložen návrh novely zákona o ochranných známkách, jehož cílem je dosáhnout mimo jiné toho, aby se rejstřík ochranných známek stal veřejným seznamem.[2] Táž literatura se pak kriticky vyjadřuje k tomu, že rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 2. 2017, sp. zn. 25 Cdo 1970/2015,[3] označil za veřejný seznam letecký rejstřík. Je pravda, že uvedené rozhodnutí obsahuje ve vztahu k leteckému rejstříku označení „veřejný seznam“, není v něm však výslovně uvedeno, že se jedná o veřejný seznam ve smyslu § 980 o. z. Nadto jeden z autorů v této části kritické stati ve svém dřívějším pojednání označil také letecký rejstřík za veřejný seznam.[4] Týž autor však v článku, který vyšel později, dospěl k závěru, že letecký rejstřík veřejným seznamem není.[5] Faktem ovšem zůstává, že komentářová literatura chápe pojem veřejný seznam velmi široce.[6] Časopisecká literatura však tento široký přístup koriguje.[7]
3. Předpoklad úplatnosti nabytí – ve vztahu k této podmínce je zatím rozhodovací praxe Nejvyššího soudu velmi skromná. Odborná literatura se snaží informační deficit i s odkazem na zahraniční zkušenosti zmírnit,[8] stále se však jedná pouze o začátek diskusí na dané téma. Kromě publikovaného rozhodnutí, kde Nejvyšší soud připustil, že úplatným právním jednáním ve smyslu § 984 o. z. může být v poměrech konkrétního případu i zřízení zástavní smlouvy, je v současné době v dovolacím řízení u Nejvyššího soudu projednávána věc, kde se řeší otázka úplatnosti ve vztahu k převodu vlastnického práva k nemovitosti se současným zřízením výměnku.[9]
4. Dobrá víra jako předpoklad nabytí věcného práva od neoprávněného – na rozdíl od podmínky úplatnosti právního jednání je ve vztahu k dobré víře a nabývání od neoprávněného ve vztahu k veřejným seznamům judikatura Nejvyššího soudu přece jenom o něco četnější.

Dosavadní rozhodovací praxe se k ústřednímu pojmu nabývání od neoprávněného, tj. k pojmu dobrá víra, vyjádřila především v souvislosti s důkazním břemenem ohledně dobré víry. Ve vazbě na novou právní úpravu § 7 o. z. v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 31. 1. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4925/2016, formuloval dovolací soud názor, že podle stávající právní úpravy se dobrá víra tzv. dobrověrného nabyvatele presumuje. Tento názor pak akceptoval dovolací soud i v usnesení ze dne 10. 10. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4174/2017, kde výslovně vysvětlil, že presumpce dobré víry se vztahuje i k dobré víře v režimu § 984 o. z. Současně pak uvedené rozhodnutí Nejvyššího soudu, které výslovně odkázalo i na rozhodnutí Vážný 5032, naznačilo velmi obecné přístupy k výkladu pojmu dobrá víra.[10]

Z hlediska soudní praxe lze očekávat, že většina sporů ohledně tzv. dobrověrného nabyvatelství se bude týkat výkladu pojmu dobrá víra. Rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 4174/2017 naznačilo přiměřenou použitelnost judikatury týkající se dobré víry, nicméně se zdůrazněním presumpce dobré víry. Ostatně i prvorepubliková judikatura řešila konkrétní spory ohledně této problematiky, byť se snažila o formulaci obecnějších závěrů. V rozhodnutí ze dne 2. 11. 1926, sp. zn. Rv I 1306/26 (Vážný 6425), Nejvyšší soud formuloval závěr, podle kterého nestačí, že knihovní nabyvatel nevěděl o tom, že knihovní stav se nesrovnává se skutečným stavem, nýbrž vyhledává se, že o tom v době nabytí nemovitosti vědět nemusel, ač zachoval náležitou obezřetnost.

Výklad pojmu dobrá víra je výkladem právním, pojem budou soudy vykládat podle skutkových zjištění učiněných v tom kterém konkrétním případě. Rozhodovací činnost Nejvyššího soudu, který je vázán skutkovými zjištěními nalézacích soudů a nemůže je v rámci dovolacího řízení přezkoumávat, se bude omezovat na přezkum závěrů o dobré víře či její absenci v hranicích tzv. zjevné nepřiměřenosti úvah soudů v nalézacím řízení se zdůrazněním přísného individuálního posouzení jednotlivých případů. To bude platit tím spíše, že pro všechny myslitelné situace nelze formulovat obecné, vždy přijatelné závěry.

Jednou ze základních otázek, na které bude praxe nepochybně narážet, je nastavení principů, jak postupovat při nabytí nemovitosti od osoby zapsané v katastru nemovitostí jako její vlastník z hlediska „povinnosti“ přesvědčovat se o jejím „fyzickém stavu“. Je zřejmé, že výklad dobré víry je v režimu § 984 o. z. klíčový. Jestliže totiž nabyvatel v dobré víře není, vlastníkem se stát nemůže, v případě dobré víry při nabytí při splnění dalších zákonných podmínek může věcné právo (typicky vlastnické právo) platně nabýt.

I povinnost přesvědčovat se o fyzickém stavu, tj. konkrétně o tom, zda nemovitost určitá osoba odlišná od převodce fakticky neužívá, bude nutné posuzovat případ od případu. Pokud jsme o této otázce diskutovali se senátním kolegou ze soudního oddělení 22 Cdo Jiřím Spáčilem a akademickým kolegou Petrem Téglem, byli jsme ve shodě v některých základních obecných východiscích:

1. Bude-li kupována nemovitost za účelem bydlení (dům nebo byt), pak běžná obezřetnost zpravidla bude vyžadovat, aby zájemce nemovitost fyzicky zhlédl s tím, že pokud ji užívá někdo jiný než převodce, je namístě provést další šetření a zkoumání. Ani zde však nemusí jít o pravidlo absolutní. Nabývá-li např. realitní kancelář od konkrétní osoby prázdné byty v panelovém domě opakovaně (např. popáté nebo pošesté), pak zřejmě nebude možné trvat na závěru, že i v tomto případě musí kupující opětovně byt zhlédnout, je-li ujištěn převodcem, že se jedná znovu o byt volný, jehož dispoziční uspořádání je zájemci o koupi známo. Zde je dobrá víra nabyvatele posilována v minulosti uskutečněnými bezproblémovými koupěmi. Obdobně může jít o situaci, kdy zcizitel zapsaný jako vlastník v katastru nemovitostí sdělí informaci o pronájmu s tím, že nájemní poměr bude ukončen, a předloží např. padělek nájemní smlouvy a padělek výpovědi z nájmu bytu.
2. Bude-li kupována nemovitost jiná než určená k bydlení, pak zřejmě bude namístě o něco „mírnější“ přístup. Např. při koupi rozsáhlých lesních pozemků asi nebude nutné trvat na tom, aby si je zájemce prohlédl a kontroloval, zda na nich jiná osoba nehospodaří a zda tato skutečnost nemůže svědčit o absenci vlastnického práva převodce. Obdobně lze uvažovat o situacích, kdy zájemce kupuje pole s osetým obilím. I zde může oprávněně předpokládat, že na pozemku hospodaří nějaký pachtýř nebo někdo pozemek užívá bez právního důvodu; nemusí proto mít pochybnost o vlastnictví převodce. Prostý fakt hospodaření na poli nemusí vylučovat dobrou víru o vlastnickém právu převodce. O přísnějším přístupu lze naproti tomu uvažovat tam, kde zájemce bude kupovat pozemek v intravilánu obce (např. stavební parcelu), na které je umístěna zahradní chatka, přenosná garáž nebo altán.[11]

Zcela aktuálně se problematikou dobré víry zabýval Nejvyšší soud ve věci sp. zn. 22 Cdo 1187/2019. Uvedené rozhodnutí se věnuje výkladu pojmu dobrá víra v režimu § 984 odst. 1 o. z., tj. otázce, která dosud v judikatuře dovolacího soudu nebyla řešena. V rozsudku ze dne 31. 7. 2019 Nejvyšší soud formuloval ve vztahu k § 984 odst. 1 a pojmu „dobrá víra“ několik významných závěrů, které v rámci tohoto komentáře uveďme toliko heslovitě s tím, že pro podrobnější výklad odkazujeme na toto rozhodnutí: a) výklad dosavadní judikatury k pojmu dobrá víra ve smyslu § 130 odst. 1 obč. zák. č. 40/1964 Sb. je v zásadě použitelný i při výkladu dobré víry v režimu § 984 odst. 1 o. z., b) ust. § 984 odst. 1 o. z. se použije i pro případ převodu panujícího pozemku, kde je nesprávně v jeho prospěch zapsána služebnost, c) výklad pojmu dobrá víra z hlediska tzv. investigativní aktivity – ta je namístě typicky tam, kde převodce není detentorem věci (u převodu vlastnického práva); v případě služebnosti pak jde o stav, kdy její obsah není zjevně vykonáván a povinná osoba výkonu brání, d) je nutné zohledňovat individuální okolnosti každého případu s tím, že dovolací soud zpochybní úvahy nalézacích soudů vyslovené ve vztahu k dobré víře v dovolacím řízení pouze tam, kde se jedná o úvahy zjevně nepřiměřené, e) v případě presumované dobré víry ve vztahu ke druhému účastníku řízení (zatíženému důkazním břemenem o absenci dobré víry) se neuplatní poučení podle ust. § 118a o. s. ř. ve vztahu k vyloučení dobré víry.

Je nicméně jisté, že materiální publicita a nabývání od neoprávněného je v judikatuře i v odborné literatuře na samotném počátku, jde o problematiku velmi složitou, která bude nepochybně provázet právní a soudní praxi ještě mnoho let, než se vytvoří ustálené základy výkladu těchto institutů.

 

Rozhodnutí zpracovali JUDr. EVA DOBROVOLNÁ, Ph.D., LL.M., odborná asistentka na Katedře občanského práva Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně, a Mgr. MICHAL KRÁLÍK, Ph.D., soudce Nejvyššího soudu.

---

[1] Proti uvedenému rozhodnutí byla podána ústavní stížnost, která je vedena pod sp. zn. III. ÚS 2721/18 a do dne sepsání tohoto komentáře o ní dosud nebylo rozhodnuto.

[2] P. Bezouška, B. Havel, M. Hulmák, F. Melzer, Z. Králíčková, V. Pihera, K. Ronovská, P. Tégl, I. Telec: Pět let poté: Nové soukromé právo v předškolním věku, Právní rozhledy č. 1/2019, str. 3.

[3] Uveřejněný pod č. 89/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek.

[4] P. Tégl: Úplatnost nabytí věcného práva jako podmínka fungování materiální publicity veřejných seznamů v novém občanském zákoníku, Právní rozhledy č. 1/2013, str. 28, poznámka pod čarou č. 1.

[5] P. Tégl: (Nová) úskalí úpravy veřejných seznamů, Právní rádce č. 7/2014, str. 40.

[6] K tomu srov. např. J. Spáčil a kol.: Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474), Komentář, 1. vydání, C. H. Beck, Praha 2013, str. 10; nebo J. Petrov, M. Výtisk, V. Beran a kol.: Občanský zákoník, Komentář, 1. vydání, C. H. Beck, Praha 2017, str. 967-968.

[7] K tomu srov. P. Tégl, op. cit. sub 5, str. 38-41.

[8] P. Tégl, op. cit. sub 4, str. 28 a násl.

[9] Tato věc však ke dni sepisu tohoto komentáře ještě není rozhodnuta.

[10] Proti rozhodnutí byla podána ústavní stížnost, kterou Ústavní soud odmítl usnesením ze dne 13. 2. 2018, sp.  zn. IV. ÚS 4115/17.

[11] K tomu srov. M.  Králík, P. Lavický: K novému občanskému zákoníku ze soudní praxe – ochrana důvěry ve veřejné knihy, Soudní rozhledy č. 10/2019, str. 341-342.