Současná právní úprava překonala nejednotnost týkající se právního osudu příslušenství bytové jednotky a odstranila velkou část problémů, které by mohly vyvstat v případě, že se v tzv. prohlášení vlastníka objeví sklepní kóje. Autorka rozebírá téma Sklepní kóje jako příslušenství bytové jednotky nebo společná část domu určená k výlučnému užívání vlastníka bytové jednotky?

Dřívější právní úprava zaujala pohled na sklepní kóji jako na příslušenství bytu dle § 121 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále také jako o. z.). Příslušenství bytu pak může výhradně užívat jen vlastník příslušného bytu[1], přičemž příslušenstvím bytu se ve smyslu ustanovení § 121 odst. 2, o. z., rozumí nejen vedlejší místnosti, ale také vedlejší prostory ležící mimo byt, jsou-li určené k tomu, aby byly společně s bytem užívány.[2] Za vedlejší prostor ležící mimo byt, určený k užívání s ním, je tak nutno považovat i sklepní kóji. Názor, že je sklepní kóje příslušenstvím bytu, zaujímaly také soudy.[3]

Pojímání sklepní kóje jako příslušenství bytu pak působilo problémy zejména v okamžiku převodu vlastnického práva k bytu, neboť se soudní praxe nebyla sto sjednotit, zda sklepní kóje jako příslušenství bytu sdílí jeho právní osud, nebo nikoli. Jeden názor lze nalézt rozsudku Nejvyššího soudu České republiky ze dne 11. 9. 2003, sp. zn. 31 Cdo 2772/2000, dle kterého „Příslušenství tvoří věci samostatné, které mohou být samostatným předmětem právních vztahů a jejich právní režim nesleduje ze zákona bez dalšího režim věci hlavní. Platné právo nemá ustanovení o tom, že by na nabyvatele věci hlavní přecházelo i příslušenství věci. K převodu příslušenství na nabyvatele věci hlavní je vždy třeba projevit zákonem předepsaným způsobem vůli převést i příslušenství; nebyla-li vůle převést i příslušenství věci hlavní právně významným způsobem projevena, příslušenství na nabyvatele věci hlavní nepřechází. Opačný názor nelze opřít o žádné ustanovení platného práva. Právní úkony týkající se převodu nemovitosti musí být učiněny písemnou formou, a to i v případě, že jde o nemovitost, která není předmětem evidence v katastru nemovitostí. Je-li příslušenstvím věci hlavní nemovitost (půjde zejména o tzv. vedlejší stavby na převáděném pozemku), je základním předpokladem k tomu, aby mohlo k převodu příslušenství vůbec dojít, vyjádření vůle toto příslušenství převést, a to v písemné formě. Teprve vyjádření vůle převést příslušenství věci, kterým je nemovitost, vytváří předpoklady pro zkoumání, zda tato vůle byla vyjádřena dostatečně určitě pro to, aby mohla vyvolat právní účinky sledované účastníky.“[4]

S tímto názorem je pak dále nakládáno v rozsudku Nejvyššího soudu České republiky ze dne 2. 6. 2008, sp. zn. 22 Cdo 1455/2008, dle kterého platí výše uvedený právní názor přiměřeně i pro příslušenství bytu nacházející se mimo byt, tedy i pro sklepní kóji. Tento závěr Nejvyšší soud České republiky odůvodňuje tak, že kdyby mělo příslušenství vždy sdílet právní osud věci hlavní (v tomto případě bytu), zákon by to buď výslovně vyjádřil, anebo by stanovil, že se jedná o součást bytu.[5]

Naopak dle rozsudku Nejvyššího soudu České republiky ze dne 20. 1. 2004, sp. zn. 26 Cdo 2195/2003 příslušenství bytu není a nemůže být samostatným předmětem právních vztahů, nýbrž se řídí režimem právního vztahu k bytu, k němuž náleží, jinak řečeno sdílí právní režim bytu, k němuž náleží.[6]

Ačkoli se současná právní úprava příslušenství bytové jednotky obsažená zejména v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, téměř neliší od té dřívější obsažené v zákoně č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, přece došlo k jedné významné změně, a to v existenci ustanovení § 510 odst. 2 občanského zákoníku, které zní: „Má se za to, že se právní jednání a práva i povinnosti týkající se hlavní věci týkají i jejího příslušenství.“ Dle současné právní úpravy tak není pochyb, že příslušenství zásadně sleduje osud věci hlavní.

Další podstatná změna je viditelná v pojetí společných částí domu, kdy se dle ustanovení § 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb, o vlastnictví bytu rozumí „společnými částmi domu části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny).“ [7] Toto znění však zahrnuje pouze části domu, které jsou určeny pro společné užívání a nepočítá s možností přenechání společné části domu k výlučnému užívání vlastníku bytu. Nejspíše i to je jedním z důvodů, proč soudní praxe přistupovala ke sklepní kóji jako k příslušenství bytu.

Ustanovení § 5 odst. 1 písm. i) nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, upravuje společné části domu následovně: „Společnými částmi domu, jako částmi podstatnými pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu podle § 1160 odst. 2 občanského zákoníku, jsou zejména půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny, sklepní kóje a místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu.“[8] Současná právní úprava tak pracuje i se společnými částmi domu přenechanými k výlučnému užívání vlastníkovi bytové jednotky.

 Z nařízení vlády poměrně jasně vyplývá, že v případě sklepní kóje jde o společnou část domu přenechanou do výlučného užívání některému z vlastníků jednotek. Na rozdíl od zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, je ale dle důvodové zprávy a převažujících názorů nařízení vlády č. 366/2013 Sb. dispozitivní a je možné se od něj odchýlit, pokud budou dodrženy limity stanovené zákonem.[9] Povaha sklepní kóje ani znění ustanovení § 1160 občanského zákoníku dle názoru autorky nebrání tomu, aby bylo v tzv. prohlášení vlastníka určeno, zda jde o společnou část domu přenechanou do výlučného užívání některému z vlastníků jednotek či příslušenstvím konkrétní bytové jednotky.

Vzhledem ke shoda uvedenému je zde patrný rozdíl ve vnímání sklepní kóje, kdy současná právní úprava na rozdíl od té předchozí inklinuje spíše k závěru, že jde o společnou část domu přenechanou k výlučnému užívání vlastníkovi bytové jednotky. Současná právní úprava rovněž překonala nejednotnost týkající se právního osudu příslušenství a odstranila tak velkou část problémů, které by mohly vyvstat v případě, že se v tzv. prohlášení vlastníka objeví sklepní kóje jako příslušenství bytové jednotky. Je zřejmé, že v této oblasti tak není část odborné literatury a soudních rozhodnutí nadále aplikovatelná a bude zajímavé sledovat judikaturu budoucí.

Mgr. Jana Mlýnková je advokátní koncipientka, doktorandka na katedře občanského práva Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně.

[1]Ke sklepní kóji jakožto příslušenství bytové jednotky. Profipravo.cz [online]. Publikováno 9. 9. 2011. ProfiPravo.cz, s.r.o. © 2005-2018 [cit. 26. 8. 2019]. Dostupné z: https://www.profipravo.cz/index.php?page=article&id_category=52&id_article=255362&csum=bef214e7.

[2] Rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2195/2003 ze dne 20. 1. 2004.

[3] Rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1455/2008 ze dne 2. 6. 2008.

[4] Rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 31 Cdo 2772/2000 ze dne 11. 9. 2003.

[5] Rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1455/2008 ze dne 2. 6. 2008.

[6] Rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2195/2003 ze dne 20. 1. 2004.

[7] § 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb, o vlastnictví bytu.

[8] § 5 odst. 1 písm. i) nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.

[9] STEGMANNOVÁ, Alica. Balkony, předzahrádky, lodžie – komu vlastně patří? ksb.cz [online]. Publikováno 9. 5. 2017. Kocián Šolc Balaštík © 2000 – 2019. [cit. 26. 8. 2019]. Dostupné z: https://www.ksb.cz/cs/novinky-publikace/clanky/3805_balkony-predzahradky-lodzie-komu-vlastne-patri.