Současný občanský zákoník je založený mj. na zásadě potius valeat actus quam pereat,[1] jejímž logickým projevem je preference částečné neplatnosti, případně částečné zdánlivosti právního jednání před neplatností, případně zdánlivostí právního jednání jako celku.[2] Tuto preferenci potvrdil a akcentoval Nejvyšší soud i ve svém nedávném rozsudku,[3] který se týkal smlouvy o zřízení věcného břemene. Tato smlouva sice byla uzavřena za účinnosti derogovaného zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, a rovněž derogovaného zákona č. 344/1992 Sb., katastrální zákon, ale předmětné rozhodnutí je použitelné i ve vztahu ke smlouvám o zřízení věcného břemene (tedy služebností či reálných břemen) uzavíraným za účinnosti nyní platného a účinného zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), a zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon – dále jen „kat. zák.“).

 

V tomto příspěvku se jednak podívám na závěry tohoto rozsudku (jež sice nejsou z pohledu dosavadního poznání vyloženě přelomové, ale akurátně ukazují, jaký má být rozsah částečné neplatnosti nebo zdánlivosti právního jednání) a jednak zhodnotím, jak se částečná neplatnost nebo zdánlivost smlouvy o zřízení věcného břemene (ve formě soukromé listiny) obecně promítne do vkladu práva odpovídajícího věcnému břemenu do katastru nemovitostí.

 

 

Shrnutí rozhodnutí Nejvyššího soudu o rozsahu částečné neplatnosti či zdánlivosti právního jednání

Předmětem zájmu Nejvyššího soudu byla darovací smlouva, jež obsahovala i ujednání o zřízení věcného břemene.[4] Podle tohoto ujednání mělo oprávněnému z věcného břemene náležet mj. právo užívání „jedné místnosti“ v prvním a druhém nadzemním podlaží a v podkroví ve smlouvě specifikované stavby. Nalézací i odvolací soud shledaly v této formulaci kámen úrazu, neboť předmětná stavba měla v každém podlaží vícero místností a podle soudů nelze bez geometrického plánu, náčrtku či obdobných listin, jež však ke smlouvě přiloženy nebyly, určit, co přesně se onou jednou místností rozumí. Na základě těchto skutečností dovodily nižší soudy (absolutní) neplatnost ujednání o zřízení věcného břemene jako celku (v současnosti by neurčitost vedla ke zdánlivosti právního jednání).[5]

Nejvyšší soud se s tímto přístupem neztotožnil a zdůraznil, že je ponejprv třeba výkladovými postupy důsledně zjistit, zda je dané ujednání vskutku neurčité, a pokud tomu tak je, musí soudy dle Nejvyššího soudu zohlednit, „zda (případná) neurčitost věcného břemene ‚doživotního bezplatného užívání jedné místnosti v každém patře‘ je oddělitelná od dalších částí (dalšího obsahu) ve smlouvě vymezeného věcného břemene, které se týkalo též možností užívání některých WC a koupelen v předmětném domě, užívání vedlejších staveb (…), ohledně kterých odvolací soud neučinil závěr o neurčitosti jejich vymezení.“

Nejvyšší soud tedy svým rozsudkem (správně a zcela v souladu s v úvodu uvedeným principem) zdůraznil, že pokud existuje příčina neplatnosti či zdánlivosti právního jednání, je nabíledni hledat co nejmenší oddělitelnou část právního jednání, jíž se daná příčina dotýká.[6]

 

Zápis vadou stiženého práva odpovídajícího věcnému břemenu do katastru nemovitostí

Právo odpovídající věcnému břemenu zatěžujícímu věc zapsanou v katastru nemovitostí nicméně samotnou smlouvou o zřízení věcného břemene nevzniká – musí k ní ještě přistoupit zápis tohoto práva do katastru nemovitostí, který se provádí vkladem.[7] To, zda vůbec (a případně v jaké podobě) bude právo odpovídající věcnému břemenu zřízené částečně neplatnou nebo zdánlivou smlouvou zapsáno do katastru nemovitostí, závisí v prvé řadě na výsledku přezkumné činnosti katastrálního úřadu po doručení návrhu na vklad. Klíčové je v této souvislosti zejména ustanovení § 17 odst. 1 kat. zák. upravující hlediska, z nichž katastrální úřad posuzuje soukromou vkladovou listinu.

Je však třeba mít na paměti, že přezkum soukromé vkladové listiny katastrálním úřadem nenahrazuje rozhodnutí soudu o ne/platnosti daného právního jednání vydané v nalézacím řízení sporném.[8] Vady, jež mají za následek zamítnutí vkladu (vypočtené v § 17 odst. 1 kat. zák.), a vady, jež vedou k neplatnosti či zdánlivosti soukromoprávního jednání, nelze ztotožňovat, jak jednoznačně uvádí judikatura[9] i doktrína.[10] Vklad tudíž může být povolen i přes neplatnost či zdánlivost smlouvy představující vkladovou listinu, a naopak může být vklad zamítnut i v případě, že je vkladová listina z hlediska občanského práva perfektní, platná a účinná. K úplnému nebo částečnému zamítnutí vkladu práva odpovídajícího věcnému břemenu zřízeného částečně neplatnou či zdánlivou smlouvou do katastru nemovitostí tak může dojít jen, bude-li tato vada současně i vadou relevantní pro katastrální úřad v souladu s již citovaným § 17 odst. 1 kat. zák.

 

Konkrétní možné výsledky vkladového řízení

Tyto skutečnosti mohou vést k následujícím výsledkům vkladového řízení (za předpokladu, že vkladová listina nebude mít jiné vady ve smyslu § 17 odst. 1 kat. zák., tedy že v ní třeba nebudou chybně označeny zatížené nemovité věci):

 

a) Katastrální úřad povolí vklad v plném rozsahu, a do katastru nemovitostí tedy bude zapsáno právo odpovídající věcnému břemenu, které však vzniklo v menším rozsahu, neboť neplatná či zdánlivá část smlouvy o zřízení daného věcného břemene logicky nemohla vyvolat zamýšlené právní účinky.

Tato situace nastane, jestliže neplatnost či zdánlivost vkladové listiny nebude v daném případě totožná s vadou dle § 17 odst. 1 kat. zák.

 

b) Katastrální úřad částečně povolí a částečně zamítne vklad,[11] a do katastru nemovitostí proto bude zapsáno právo odpovídající věcnému břemenu v rozsahu, v němž na základě částečně neplatné/zdánlivé smlouvy skutečně vzniklo.

V tomto případě by nastal soulad zapsaného a skutečného právního stavu, a proto lze tento výsledek vkladového řízení pokládat z hlediska právního styku a jistoty za optimální. Aby mohl tento výsledek nastat, je nezbytné, aby vada vedoucí k částečné neplatnosti smlouvy jsoucí vkladovou listinou byla ekvivalentní vadě uvedená v § 17 odst. 1 kat. zák. a aby katastrální úřad posoudil, že takováto vada se nedotýká právního jednání jako celku. Katastrální úřad by posléze měl v katastru nemovitostí jasně vyznačit, že právo odpovídající věcnému břemenu vzniklo jen parciálně.

 

c) Katastrální úřad zcela zamítne vklad, tudíž do katastru nemovitostí nebude právo odpovídající věcnému břemenu zapsáno.

K této situaci dojde, dospěje-li katastrální úřad k závěru o tom, že vada vedoucí k částečné neplatnosti či zdánlivosti vkladové listiny je současně vadou ve smyslu § 17 odst. 1 kat. zák. a že „kontaminovala“ celou vkladovou listinu. V takovém případě právo odpovídající věcnému břemenu vůbec nevznikne, neboť nabytí tohoto práva je ovládáno intabulačním principem.[12]

 

Praktické konsekvence

Z výše uvedeného plyne, že zápis v katastru nemovitostí nemusí vůbec reflektovat částečnou neplatnost nebo zdánlivost smlouvy o zřízení věcného břemene (což však ostatně může nastat i při úplné neplatnosti nebo zdánlivosti takovéto smlouvy). Z hlediska ochrany třetích osob (například nabyvatelů nemovité věci zatížené právem odpovídajícím věcnému břemenu, na něž přejde tato právní závada) není optimální, pokud je do katastru nemovitostí zapsáno právo odpovídající věcnému břemenu, jež však v důsledku částečné neplatnosti vkladové listiny existuje v menším rozsahu.

Nezbývá tedy než nabyvatelům nemovitých věcí (případně jiným osobám, které chtějí znát přesný rozsah věcných práv k věci cizí zatěžujících určitou nemovitou věc) doporučit, aby nahlédli do vkladové listiny a posoudili její perfekci a platnost prizmatem o. z. (například není-li zjevně rozporná s dobrými mravy). Vyvratitelnou domněnku souladu stavu zapsaného v katastru nemovitostí a skutečného právního stavu[13] mám na paměti, nicméně pokud například nabyvatel nemovité věci zatížené reálným břemenem nebude vkladovou listinu vůbec zkoumat, bude mu stále reálně hrozit, že bude z tohoto reálného břemene poskytovat plnění ve vyšší míře, než by z titulu částečně neplatné smlouvy o zřízení reálného břemene musil.[14] Vklad práva do katastru nemovitostí totiž, jak jsem již nastínil výše, nepředstavuje konvalidaci neplatné či zdánlivé smlouvy.

 

Závěr

V tomto příspěvku jsem se věnoval nedávnému rozsudku Nejvyššího soudu o částečné neplatnosti smlouvy o zřízení věcného břemene, jehož závěry jsou použitelné i stran částečné zdánlivosti takovéto smlouvy, a dotknul jsem se důsledků takovéto smlouvy pro vklad práva odpovídajícího věcnému břemenu do katastru nemovitostí. Příspěvek ukázal, že částečná neplatnost nebo zdánlivost smlouvy o zřízení věcného břemene se nemusí vůbec promítnout do zápisu v katastru nemovitostí, což je mementem zejména pro nabyvatele nemovitých věcí zatížených právem odpovídajícím věcnému břemenu.

 

Tento příspěvek vznikl v rámci plnění projektu Specifického vysokoškolského výzkumu (SVV) Univerzity Karlovy č. 260 622 „Technologický pokrok a společenské proměny jako výzvy pro zkoumání základních otázek práva“.

 

Autor: Mgr. Kristián Fischer, notářský koncipient v AK Mgr. Marie Floriánové
Ilustrační foto: canva.com a archiv Mgr. Kristiána Fischera

 

---

[1] Tato zásada má i svůj ústavněprávní význam, poněvadž Ústavní soud uvedl, že pokud ji obecné soudy při aplikaci podústavního práva nerespektují, je jejich postup protiústavní. – srov. např. nález Ústavního soudu ze dne 20. 9. 2016, sp. zn. III. ÚS 212/16.

[2] Srov. § 576 o. z., který sice hovoří jen o kategorii platnosti, nicméně je nutné podle něj preferovat i perfektní právní jednání před právním jednáním zdánlivým (neexistujícím), jak uvádí ZUKLÍNOVÁ, M. In: DVOŘÁK, J. a kol. Občanské právo hmotné. Svazek 1. Díl první: Obecná část. 2. vydání. Praha: Wolters Kluwer, 2016, str. 188.

[3] Jedná se o rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2024, č. j. 23 Cdo 962/2024-193.

[4] Striktně vzato tedy šlo o dvě právní jednání (smlouvu darovací a o zřízení věcného břemene) obsažená v jedné listině.

[5] Srov. § 553 odst. 1 o. z.

[6] Z hlediska projevu vůle toto klidně může vést k tomu, že z určitého ujednání nevyvolá právní účinky třeba jen několik použitých slov.

[7] Srov. § 11 odst. 1 písm. c) katastrálního zákona.

[8] Srov. vládní návrh zákona o katastru nemovitostí (katastrální zákon), tisk 778/0, Poslanecká sněmovna Parlamentu České republiky, 6. volební období, 2012–2013, Praha, str. 42.

[9] Srov. rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 20. 2. 2015, č. j. 8 As 163/2014-34, či usnesení Ústavního soudu ze dne 5. 5. 1998, sp. zn. IV. ÚS 48/97.

[10] ŠUSTROVÁ, D., BOROVIČKA, P., HOLÝ, J. Katastrální zákon. Praktický komentář (zákon č. 256/2013 Sb.). Praha: Wolters Kluwer, 2018 [in právní informační systém Aspi] [online]; VRCHA P., JANKŮ P., ŠUSTROVÁ D. Nový katastrální zákon: Poznámkové vydání s vybranou judikaturou. Praha: Leges, 2014 [in právní informační systém Aspi] [online]

[11] K tomuto postupu srov. čl. 21 a 22 řádu Českého úřadu zeměměřického a katastrálního č. 25/2023-R, jednací řád katastrálního úřadu.

[12] Srov. § 1262 odst. 1 věta první o. z.

[13] Srov. § 980 o. z.

[14] Nabyvatel nemovité věci zatížené věcným břemenem se stejně obvykle bude nucen podívat do vkladové listiny, aby poznal obsah daného věcného břemene (poněvadž ten bývá v katastru nemovitostí popsán lapidárně a mnohdy jen odkazem právě na vkladovou listinu). Podle mého soudu by však nabyvatel neměl ve vlastním zájmu jen pročíst ujednání týkající se daného věcného břemene, nýbrž zhodnotit, zda tato ujednání nejsou vadná.