V právnickém světě je notorietou, že „věcná práva na věci lpí“[1] neboli že na existenci věcného práva k věci cizí, včetně práva odpovídajícího služebnosti, jemuž se věnuji v tomto příspěvku, nemá vliv změna vlastníka zatížené věci.[2] Z tohoto důvodu by se mohlo zdát, že odpověď na otázku, do jaké míry je obsah služebnosti[3] závazný i pro právní nástupce vlastníka služebné (případně i panující) věci, zní prostě a jednoduše, že v plné míře. V tomto příspěvku nicméně osvětlím, že tomu tak být nemusí. Současně se v této souvislosti zamyslím nad tím, jak by měly být koncipovány smlouvy o zřízení služebnosti, aby mohly zdárně naplnit svůj účel. Závěry vyslovené v tomto příspěvku jsou přitom mutatis mutandis použitelné i pro jiná věcná práva k věci cizí, jako je právo odpovídající reálnému břemenu, a jsou též obdobně použitelné, pokud jde o rozsah a míru služebnosti.[4]

 

Pro zjednodušení budu dále nazývat nabyvatele služebné věci (či panující věci, je-li služebnost zřízena ve prospěch určité věci, a nikoliv osoby) jako „nabyvatele“, osoby, jež původně uzavřely smlouvu o zřízení služebnosti, společně jako „původní subjekty služebnosti“ a nabyvatele, jenž je novým povinným ze služebnosti, a oprávněného z této služebnosti či nabyvatele, jenž je novým oprávněným ze služebnosti, a povinného z této služebnosti společně jako „nové subjekty služebnosti“.

Smlouva o zřízení služebnosti má své uplatnění, jestliže chce určitá osoba (jíž mnohdy bývá převodce nemovité věci) vykonávat jistá dílčí oprávnění vlastníka (jako práva věc užívat či požívat) a současně chce mít možnost vykonávat tato oprávnění i v případě změny vlastníka zatížené věci. Nesporná výhoda služebnosti oproti závazkovému právnímu poměru s týmž obsahem jako služebnost tkví právě v účincích erga omnes. Zájem na nepřerušovaném (kontinuálním) výkonu práv ze služebnosti však může kolidovat s ochranou dobré víry nabyvatele.

Pro další úvahy je třeba pochopit, že nabyvatele podle mého soudu obecně zavazuje obsah služebnosti v rozsahu:

a) zápisu ve veřejném seznamu, a to v souladu s § 980 odst. 1 větou první o. z.,

b) smlouvy o zřízení služebnosti, jež se zpravidla ve vztahu mezi novými subjekty služebnosti vyloží normativně.

 

K faktoru a): Zápis obsahu služebnosti přímo ve veřejném seznamu, zachycený typicky na listu vlastnictví katastru nemovitostí, bývá kusý (například ve smyslu „věcné břemeno užívání, doživotní“) a nabyvatel z něj v naprosté většině případů nerozpozná, co všechno z titulu služebnosti může a k čemu je povinen. V zápisu ve veřejném seznamu je ale odkaz na smlouvu o zřízení služebnosti, jež obsah služebnosti obvykle blíže konkretizuje a jež nabyvateli poskytuje bližší vodítka.

K faktoru b): Mám za to, že pokud jde o smlouvu o zřízení služebnosti, je nabyvatel de facto jejím postupníkem[5] a dostává se do postavení smluvní strany této smlouvy, třebaže ji neuzavřel.[6] Přesná práva a povinnosti plynoucí z této smlouvy.

 

Je třeba si uvědomit, že mezi stranami smlouvy o zřízení služebnosti se obvykle uplatní empirický (subjektivní) výklad smlouvy, tj. výklad podle společného úmyslu smluvních stran, neb smluvní strany obvykle jednaly ve srozumění, a jsou tudíž splněny předpoklady empirického výkladu uvedené v § 556 odst. 1 větě první o. z.[7] Mezi novými subjekty služebnosti se naproti tomu zpravidla prosadí objektivní (normativní) výklad smlouvy o zřízení služebnosti popsaný v § 556 odst. 1 větě druhé o. z.,[8] protože obvykle nové subjekty služebnosti nejednaly ve srozumění. Nabyvatel totiž smlouvu o zřízení služebnosti sám původně neuzavřel, a proto obvykle neznal společný úmysl původních subjektů služebnosti k okamžiku uzavření smlouvy o zřízení služebnosti a ani po něm nelze jeho znalost požadovat. Ve vztahu mezi novými subjekty služebnosti se tudíž bude smlouva o zřízení služebnosti vykládat z horizontu poctivé a dobrověrné osoby v postavení nabyvatele.[9]

K témuž závěru dospívá Melzer, jenž uvádí, že se může stát, že strany smlouvy o zřízení služebnosti „zamýšlely jiný obsah, než který nakonec objektivně vyjádřily ve smlouvě. Obsah věcného břemene se v katastru nemovitostí přímo nevymezuje; zde jsou třetí osoby (např. nabyvatelé zatížené nemovitosti) skutečně odkázány jen na příslušnou smlouvu. (…) Mezi stranami má vládnout jejich skutečná vůle, vůči třetím osobám, např. vůči těm, které jsou povinny do tohoto práva nezasahovat, pak význam objektivní.“[10]

V praxi se tak může snadno stát, že původní subjekty služebnosti obsah služebnosti příliš nekonkretizovaly, neb se spoléhaly na svou dlouholetou zavedenou praxi, jež mezi nimi vyvolá právní účinky.[11] Tato zavedená praxe ale ve vztahu mezi novými subjekty služebnostmi nevyvolá účinky (leda by o ní nabyvatel věděl – pak by se dalo uvažovat, že účinky vyvolá, neb by nemohl být v dobré víře o neexistenci takovéto praxe). Dále si lze představit, že původní subjekty služebnosti použijí v ujednáních o obsahu služebnosti spojení, jimž přikládají jiný význam, než jaký význam mají z pohledu dobrověrného a poctivého adresáta dané smlouvy (například ujednají, že oprávněný ze služebnosti je povinen nést náklady na užívání zatížené věci, ale myslí tím jen některé náklady, a nikoliv všechny náklady, k čemuž by vedl objektivní výklad). Pro nabyvatele ale tento význam není relevantní.

Vedl-li by normativní výklad smlouvy k závěru, že obsah či rozsah služebnosti není určen, posoudí se v souladu s § 1258 o. z. podle místní zvyklosti, a není-li ani ta, uplatní se vyvratitelná domněnka, že je rozsah nebo obsah spíše menší než větší.

Ve prospěch nyní popsaného závěru o zásadním uplatnění normativního výkladu mezi novými subjekty služebnosti svědčí též skutečnost, že na nabyvatele dle § 1107 o. z. a contrario nepřecházejí závady, o nichž to nebylo ujednáno, závady, jež nejsou zapsány ve veřejném seznamu, ani závady, jichž si nabyvatel nemusel být vědom. Skrze argument a maiori ad minus dovozuji, že na nabyvatele nepřecházejí ani dílčí aspekty závad, jež splňují tato kritéria. Zavedená praxe původních subjektů služebnosti nebo specifický význam, jaký původní subjekty služebnosti přikládaly pojmům užitým ve smlouvě o zřízení služebnosti, pochopitelně z veřejného seznamu neplyne a pokud o nich nabyvatel neměl a nemohl vědět, pak tento aspekt obsahu služebnosti nabyvatele nezavazuje. Naopak si lze představit, že nové subjekty služebnosti mezi sebou v zájmu předcházení sporům ujednají, že je budou zavazovat například i práva a povinnosti plynoucí ze zavedené praxe původních subjektů služebnosti. Takovému ujednání podle mého soudu nic nebrání, jde o emanaci smluvní autonomie.

 

Závěr a doporučení k sepisu smluv o zřízení služebnosti

Tento příspěvek se věnoval tomu, do jaké míry zavazuje obsah služebnosti (eventuálně i rozsah a míra služebnosti) nabyvatele služebné, eventuálně panující věci. Dospěl jsem k závěru, že poněvadž se vůči takovémuto nabyvateli zásadně uplatní normativní (a nikoliv empirický) výklad smlouvy o zřízení služebnosti, může být obsah služebnosti ve vztahu mezi nabyvatelem a oprávněným/povinným ze služebnosti docela odlišný od obsahu služebnosti mezi původními subjekty služebnosti.

Při sepisu smluv o zřízení služebnosti je tedy nutné zohlednit, k jakým účinkům by jednotlivá ujednání vedla na základě objektivního výkladu. Není vhodné, aby se osoby uzavírající smlouvu o zřízení služebnosti spoléhaly na svou zavedenou praxi, neboť ta zpravidla nebude nabyvatele zavazovat, ani na spojení, jež sice ony samy chápou, ale objektivně jsou nejasná. Je tedy namístě upravit práva a povinnosti ve smlouvě co nejpodrobněji a přitom – posuzováno z objektivního hlediska, prizmatem třetí dobrověrné osoby – co nejvíce jednoznačně. Při nerespektování těchto skutečností se smluvní strany smlouvy o zřízení služebnosti vystavují riziku, že změna v osobě vlastníka panující či služebné věci povede k (z jejich pohledu nechtěné a mnohdy výrazné) změně obsahu služebnosti.

 

Tento příspěvek vznikl v rámci plnění specifického vysokoškolského výzkumu (SVV) Univerzity Karlovy č. 260 622 „Technologický pokrok a společenské proměny jako výzvy pro zkoumání základních otázek práva“.

 

Autor: Mgr. Kristián Fischer, notářský koncipient v AK Mgr. Marie Floriánové
Ilustrační foto: canva.com a archiv Mgr. Kristiána Fischera

 

---

[1] DVOŘÁK, J. a kol. Občanské právo hmotné. Svazek 3. Díl třetí: Věcná práva. Praha: Wolters Kluwer, 2015, str. 20.

[2] Pro úplnost uvádím, že toto pravidlo neplatí bezvýjimečně, poněvadž na nabyvatele služebné věci nepřejde služebnost nezapsaná ve veřejném seznamu, leda by to o ní bylo ujednáno či leda by nabyvatel měl a mohl existenci takovéto služebnosti z okolností zjistit, jak plyne z § 1107 odst. 1 o. z. a jak potvrzuje např. DOBROVOLNÁ, E. § 1107. In: SPÁČIL, J., KRÁLÍK, M. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, str. 403. V tomto příspěvku se však věnuji jen služebnostem, jež přešly na nabyvatele služebné (eventuálně panující věci), a to především proto, že se služebnosti nezapsané ve veřejném seznamu v praxi takřka nevyskytují.

[3] Tj. povinnost povinného ze služebnosti něčeho se zdržet či něco strpět a tomu odpovídající subjektivní právo oprávněného ze služebnosti. – srov. HAVLÍK, D. § 1258. In: PETROV, J. a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (2. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2023, marg. č. 1 [in právní informační systém Beck] [online] [cit. 28.08.2024].

[4] Příspěvek se nicméně netýká služebností vzniklých rozhodnutím orgánu veřejné moci, vydržením či pořízením pro případ smrti, neb u nich se neuplatní pravidla výkladu smlouvy, jež v tomto příspěvku hrají první housle.

[5] Pravidla o postoupení smlouvy uvedená v § 1895 a násl. o. z. se však neuplatní v plném rozsahu: například nepochybně není třeba souhlasu postoupené strany, již by byl oprávněný/povinný ze služebnosti.

[6] Změna vlastníka služebné (případně panující) věci podle mého soudu zkrátka fakticky vyvolá postoupení smlouvy o zřízení služebnosti.

[7] „Co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět.“

[8] „Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen.“

[9] K tomu blíže srov. MELZER, F. § 556. In: MELZER, F., TÉGL, P. a kol. Občanský zákoník – velký komentář. Svazek III. § 419–654. Praha: Leges, 2014, str. 607.

[10] Tamtéž, str. 594

[11] Srov. § 545 o. z.