V posledním vydání Bulletinu advokacie (7–8/2026) vyšel článek JUDr. Jakuba Siváka, Ph.D., „Úmyslné uzavírání podnájemních smluv za účelem zkrácení práv (pod)nájemce bytu a domu“. Autor se v něm zamýšlí nad praxí úmyslného uzavírání podnájemních smluv namísto smluv nájemních, jejímž cílem je zkrácení práv faktických uživatelů nemovitostí zajišťujících jejich bytové potřeby, a nad možnostmi jejich ochrany vůči takovému jednání. V těchto smlouvách typicky na jedné straně vystupuje právnická osoba podnikající na úseku nabízení bydlení, na druhé straně pak zájemce o takové bydlení spotřebitel.

 

Historickým výkladem, vycházejícím z úmyslu zákonodárce, a zkoumáním pravé vůle stran dochází k závěru, že tato praxe uzavírání smluv prezentovaných jako podnájemních na místech, kde by standardně byla smlouva nájemní představuje obcházení zákona a jako zneužití práva by neměla požívat ochrany. Takto pouze stručný výtah, ve zbytku odkazuji na článek.

Nekriticky přitom přejímá slabě argumentovanou judikaturu Nejvyššího soudu[1] týkající se údajné „slabší“ povahy podnájmu. Považuji za nezbytné se proti této ohradit, kde je možné. Blíže (a více erudovaněji než já) se tématu věnovali doc. JUDr. Filip Melzer Ph.D., LL.M. a JUDr. Petr Bezouška, Ph.D. ve svém podcastu Judikatura[2], na který odkazuji. Za ilustrativní lze uvést paradoxní situaci, kde (máme-li brát judikaturu Nejvyššího soudu vážně) osoba, která uzavře smlouvu s nevlastníkem-podvodníkem, se ocitá v „silnějším“ (ať už to má znamenat cokoli) nájemním vztahu, zatímco pokud tutéž smlouvu uzavře s nevlastníkem-nájemcem, měla by právní vztah „slabší“.

S autorem se každopádně shodneme, že jde o praxi zjevně problematickou.

Dle mého názoru však existuje daleko elegantnější právní posouzení, kterým lze dospět ke stejnému závěru a rovněž odpadnou i důkazní potíže s prokazováním vůle stran: nejde o simulovaný nájem, ale o pacht.

Budu citovat z jedné takové podobné „nájemní smlouvy“, na kterou jsem v praxi narazil: „Touto smlouvou se pronajímající strana zavazuje přenechat nájemci k dočasnému užívání a požívání nemovitost a nájemce se zavazuje platit za to pronajímající straně úplatu.“

Podle § 2332 občanského zákoníku: „Pachtovní smlouvou se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné …“

Na tomto příkladu je nad slunce jasnější, o jaký druh smlouvy se jedná. Avšak i kdyby takové ujednání chybělo, stačí prokázat, že právnická osoba předmětný byt zajistila za účelem svého podnikání (požívala jej), k čemuž by mohl postačit inzerát.

Jakákoliv smlouva na tuto navazující s další osobou za účelem, aby byt užívala k uspokojení bytové potřeby, musí být smlouvou nájemní.

Výjimkou by mohl být případ, kdy by právnická osoba smlouvu uzavírala za účelem toho, aby v bytě například ubytovala své zaměstnance, či zahraniční návštěvy apod.

Je ovšem na místě zopakovat, že všechny tyto úvahy jsou nezbytné pouze kvůli zmiňovanému nesprávnému přesvědčení, že podnájemní vztah je jaksi „slabší“ než vztah nájemní a že podnájemník není chráněn ve stejné míře jako nájemník. Bez tohoto předpokladu je totiž lhostejné, zda je osoba v pozici nájemníka, nebo podnájemníka ve vztahu k podnikající právnické osobě.

Právo bydlet je ústavní hodnotou, Listina základních práv a svobod sice právo bydlet výslovně nezahrnuje, je však možné jej dovodit pod čl. 30 odst. 2 Listiny, dle kterého každý, kdo je v hmotné nouzi, má právo na takovou pomoc, která je nezbytná pro zajištění základních životních podmínek[3].

Pokud smluvní strana uzavírá smlouvu za účelem uspokojování svých bytových potřeb, a občanský zákoník obsahuje úpravu chránící smluvní strany sjednávající si uspokojení takové potřeby, ústavně konformním výkladem je třeba dojít k závěru, že jí náleží ochrana, kterou zákon tomuto smluvnímu vztahu poskytuje.

Nehledě, zda nájemní, či podnájemní.

 

Mgr. Pavel Vevera, advokát

Foto: pixabay.com

 

Text vznikl 8. 9. 2026 v reakci na výše zmiňovaný článek.

 

---

[1] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1524/2019 (R 94/2020) a navazující (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 8. 2024, sp. zn. 26 Cdo 2018/2023).

[2] Odkaz: https://www.podcastjudikatura.cz/epizoda/podnajem/

[3] Nález Ústavního soudu ze dne 25. 4. 2023 sp. zn. II. ÚS 2533/20