Uzavírání podnájemních smluv namísto smluv nájemních. Krácení práv faktického uživatele věci zajišťující bytové potřeby a nejistota vůči vlastníkovi. To jsou nové trendy, které se vyskytují na trhu s najímanými (podnajímanými) nemovitostmi. V předkládané stati se zamýšlím nad tím, zda je takový postup vlastníka a nastrčeného nájemce možný a zda se faktický uživatel nemovitosti (podnájemník) může proti takovému jednání bránit.

V předkládané stati bych se rád věnoval tématu široce popsanému v názvu samotného článku, a tedy úmyslnému uzavírání podnájemních smluv za účelem zkrácení práv (pod)nájemce bytu a domu. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“) ve svém ust. § 2235 a násl. garantuje nájemci bytu a domu řadu práv. Obcházení těchto práv nájemce ze strany vlastníka nemovité věci je v zásadě vyloučeno, jinými slovy, jde v zásadě o kogentní ustanovení, která chrání nájemce domu či bytu jako slabší smluvní stranu. Tato právní úprava má svoji logiku, neboť nájem bytu či domu je činěn za účelem zajištění bytových potřeb nájemce (popř. nájemce a jeho rodiny či více nájemců). Přílišná smluvní volnost či libovůle vlastníka pronajaté nemovité věci by mohla vést buď k přechodnému bezdomovectví nájemců, či nepřiměřené finanční zátěži nájemců. Aby se zákonodárce vyvaroval těchto situací, uznal nájemci bytu či domu postavení slabší strany a přijal taková opatření, aby jej v mezích rozumného chránil proti libovůli vlastníka.

Postavení slabší strany občanský zákoník však v zásadě přiznává pouze nájemci bytu či domu. Postavení podnájemce je oproti nájemci slabší.[1] Tento závěr je v zásadě logický. Nicméně otázkou je, zda má být podnájem v praxi doplňkem nájmu, anebo má být alternativou nájmu.

V případě první varianty (doplněk nájemního vztahu) si lze představit v praxi dvě typové možnosti. První z nich je, že nájemce sám v bytě (domě) bydlí a jeho část (pokoj, patro apod.) přenechává za úplatu podnájemníkovi (podnájemníkům). Druhou možností je pak situace, kdy nájemce např. na delší dobu odjíždí (několikaměsíční studijní pobyt) a se souhlasem vlastníka po tuto dobu přenechá jím pronajatý byt (dům) k podnájmu. Nájemník tak v zásadě podnájmem řeší vlastní ekonomickou situaci a efektivní využití pronajatého prostoru.

Druhá varianta (alternativa nájmu) pak spočívá v tom, že vlastník formálně přenechá byt či dům osobě blízké (nájemci), a to např. sourozenci, či po dohodě příteli, anebo správcovské společnosti, která pak předmět nájmu dlouhodobě poskytuje k podnájmu. Prvotní nájemní vztah je pak v zásadě vztahem formálním.

Cílem předkládané stati je zamyslet se nad tím, zda účelové uzavírání nájemních smluv s prostředníkem a následné uzavírání podnájemních smluv s faktickým uživatelem představuje zkrácení práva podnájemce a ze strany nájemníka a vlastníka účelové obcházení zákona. Cílem předkládané stati je dále zamyslet se nad tím, zda má podnájemník případně právní prostředky pro to, jak takovému postupu vlastníka a nájemníka předmětné nemovitosti čelit.

Příklady z praxe (související rady) 

Na internetu lze na dané téma najít poměrně dost různých varování či neblahých zkušeností, odrazujících osoby hledající dlouhodobé místo pro život od uzavírání podnájemních smluv. Několik z nich níže cituji.

Vyjádření sdružení nájemníků ČR (zkrácené):

„Již několik let sledujeme proces, kdy se některé společnosti živí tím, že nabízejí vlastníkům bytů zajištění jejich pronájmu a z něj ‚garantovaný‘ příjem, výběr ‚dokonalého nájemníka‘, zajištění veškerého servisu spojeného s údržbou bytu nebo vyřešení problému s neplatiči. Zatímco tyto společnosti moc dobře vědí, co dělají, neboť je to i smyslem jejich podnikání, u vlastníka bytu nebo jeho uživatele tomu tak být nemusí.

Jak to funguje?

Společnost uzavře s vlastníkem bytu smlouvu o nájmu bytu s tím, že tento byt dál poskytne do podnájmu třetí osobě. Cílem tohoto jednání je obejít donucující ustanovení občanského zákoníku o ochraně nájemce, neboť se má za to, že podnájemce bytu není v tomto případě chráněn stejně jako jeho nájemce. Podnájemní smlouva pak obsahuje řadu ustanovení, která jsou v přímém rozporu se zákonem v neprospěch podnájemce. Společnosti navíc účtují podnájemcům i další poplatky, na které nemají ze zákona nárok, naopak je přímo zákonem jejich výběr zakázán (např. poplatek za vystavení podkladů pro příspěvek na bydlení, poplatek za změnu osob v domácnosti apod.).

Takový postup je však v rozporu se zákonem.

Pokud vlastník bytu pronajme byt právnické osobě za účelem toho, aby jej dále pronajala (a nikoliv, aby jej sama k bydlení užívala, což právnická osoba ani ze své podstaty nemůže), jedná se o zneužití práva a obcházení zákona. Je-li pak obsahem podnájemní smlouvy zajištění bytových potřeb podnájemce, použijí se na tuto smlouvu donucující ustanovení občanského zákoníku (tj. ust. § 2235 a násl.) stejně jako u nájemní smlouvy uzavřené za tím samým účelem.

Opět se nám jedna takto uzavřená ‚podnájemní smlouva‘ dostala do ruky.

Zájemcům o pronájem bytu za takovýchto podmínek rozhodně nedoporučujeme smlouvu podepisovat. Vždy se před podpisem jakékoliv smlouvy poraďte s právníkem.

Vlastníky bytu bychom rádi upozornili na skutečnost, že postup těchto společností není v souladu s právními předpisy ČR, a aby tedy i oni sami pečlivě zvažovali, jak se svojí nemovitostí naloží. Konečné důsledky těchto protiprávních jednání nakonec ponesou sami, a jim tedy doporučujeme poradit se s právníkem, než svoji nemovitost přenechají k jakémukoliv užívání jiné osobě.“[2]

K tomu se však sluší poznamenat, že aplikace § 2235 a násl. o. z., na kterou sdružení nájemníků ČR poukazuje, je nejméně sporná. Uvedená ustanovení se totiž vážou ryze na práva nájemce – nikoliv podnájemce. Jakkoliv lze této argumentaci částečně rozumět, je ve své podstatě nejméně neúplná, neboť na podnájemní vztah uvedená ustanovení aplikovat nelze (jak bude rozvedeno dále).

Server Právo 21 na svém webu pak varuje před možností okamžitého skončení podnájmu:

„V praxi může docházet k obcházení zákona, kdy pronajímatel uzavře nájemní smlouvu se svým blízkým a ten následně byt podnajme. V případě, že bude chtít pronajímatel byt volný, stačí mu uzavřít dohodu o ukončení nájmu s nájemcem či nájemní smlouvu vypovědět a podnájemce se bude muset bez dalšího z bytu vystěhovat. Touto praktikou dochází k obcházení ustanovení občanského zákoníku chránících nájemníka bytu, podle kterých se nepřihlíží k ujednáním zkracujícím práva nájemce. Ochrana by se měla pojímat natolik široce, že pokryje i ochranu podnájemníka před nastíněnou praktikou.“[3]

Uvedené varování je pak skutečně namístě, neboť podle § 2277 o. z. platí, že podnájem končí společně s nájmem. Končí-li nájem, sdělí to nájemce podnájemci s uvedením rozhodných skutečností; jimi jsou zejména den skončení nájmu a popř. i délka výpovědní doby a počátek jejího běhu. Pokud se tedy nájemce s vlastníkem pronajaté nemovitosti dohodne na okamžitém skončení nájmu, znamená to rovněž i okamžité skončení podnájmu.

Jaká byla vůle zákonodárce?

Pro adekvátní zodpovězení položené akademické otázky je vhodné zamýšlet se nad teleologickým výkladem dané normy, resp. její části. K teleologickému výkladu pak zásadním způsobem napomůže důvodová zpráva k občanskému zákoníku, která odráží úmysl zákonodárce. Ta k podnájmu např. uvádí: „Pokud nájemce v bytě sám bydlí, může dát do podnájmu část bytu podnájemci. Musí ale pronajímateli oznámit, že se zvýšil počet osob žijících v bytě. Nedotčen je však zákonný požadavek, že v bytě může bydlet jen takový počet osob, jak to odpovídá požadavku na pohodlné a hygienicky vyhovující bydlení. Užívá-li nájemce byt, je stále v místě jako pronajímatelův smluvní partner dobře zastižitelný a pronajímatel ho může bez obtíží kontaktovat. Pokud ale nájemce sám v bytě trvale nebydlí, vyžaduje se k podnajmutí bytu nebo jeho části pronajímatelův souhlas. Výraz ‚trvale‘ v tomto ustanovení neznamená ‚navždy‘, ale dlouhodobě, např. při nájemcově zahraniční stáži, jeho dlouhodobém pobytu ve zdravotnickém zařízení apod.“[4]

Zejména z poslední věty citované části důvodové zprávy („Výraz ‚trvale‘ v tomto ustanovení neznamená ‚navždy‘, ale dlouhodobě, např. při nájemcově zahraniční stáži, jeho dlouhodobém pobytu ve zdravotnickém zařízení apod.“)[5] pak plyne, že zákonodárce v zásadě nepočítá s tím, že by nájemce v předmětu nájmu nepobýval nikdy, ale že v případě delší nepřítomnosti může (v tomto případě se souhlasem vlastníka) přenechat předmět nájmu k podnájmu. Zákonodárce ale v důvodové zprávě nepřipouští tu variantu, že by nájemce předmět nájmu fakticky nikdy nevyužíval a byl by pouze nástrojem pro uzavření podnájemní smlouvy namísto smlouvy nájemní.

K ust. § 2278 o. z.[6] pak důvodová zpráva uvádí, že „Podnájemci žádná další zvláštní práva nepříslušejí.“[7] To pak potvrzuje výše naznačenou skutečnost, že postavení podnájemníka je výrazně slabší než postavení nájemce.

K ustanovením o nájmu dále důvodová zpráva mj. uvádí: „V základních ustanoveních se navrhuje obecně stanovit, co se rozumí nájmem bytu nebo domu podle zvláštní úpravy. Ta sleduje úpravu nájmu k zajištění bytových potřeb. Výrazem ‚bytová potřeba‘ se vyjadřuje nejen účel, ke kterému byt běžně slouží, tj. bydlení, ale i to, že byt musí být k bydlení vhodný a zdravotně způsobilý. Proto se zdůrazňuje určení a užívání bytu k bydlení. Je-li byt pronajat k jinému účelu než k bydlení, tato zvláštní ustanovení se nepoužijí. To platí i v případě, že nájemcem bytu bude právnická osoba; právnická osoba nemůže bydlet a nemá ani bytovou potřebu ve smyslu těchto ustanovení. Nájemci podle těchto ustanovení mohou být jen lidé. (…) Vzhledem k ochraně nájemního bydlení je namístě podřídit zvláštním ustanovením o nájmu bytu i případy, kdy pro uspokojování bytových potřeb nájemce nebude pronajat byt, ale celý dům, popřípadě jiný objekt nebo prostor způsobilý sloužit k uspokojení bytových potřeb nájemce (houseboat, dostatečně vybavený obytný vůz apod.). Vzhledem k tomu, že povaha nájemního bydlení vyžaduje zvláštní úpravu práv a povinností stran, vylučují se ze zvláštního režimu případy, kdy je byt nebo dům pronajat k zjevně krátkodobému účelu: typické jsou např. rekreační nebo prázdninové pobyty (tzv. letní byty) nebo nájmy bytů za účelem dočasného ubytování studentů v univerzitním městě nebo k zajištění několikaměsíční stáže odborníka apod. (…) Nastane-li situace, že strany neuzavřely platnou smlouvu nebo že neuzavřely smlouvu vůbec, ale nájemce byt dlouhodobě užívá v dobré víře, že nájem je po právu, a strany se chovají, jako by nájem platně vznikl a trval, navrhuje se nájemce chránit. Dlouhou dobou by se měla rozumět doba alespoň několika let; konkrétní trvání se ponechává soudní praxi, která patrně vezme za základ analogii s vydržením.“[8]

Výše citovaná pasáž potvrzuje dříve vyřčenou skutečnost, že nájem bytu a domu jako smluvní institut umožňující zajištění bytových potřeb musí být chráněn, resp. je chráněn nájemce proti libovůli vlastníka. Tuto ochranu však nelze jakkoliv přenášet. Logicky tedy nemá být tato ochrana poskytována při nájmu bytu či domu k bydlení právnickým osobám, neboť právnické osoby nepotřebují zajistit své bytové potřeby. Zákonodárce pak dokonce navrhuje, aby byl chráněn nájemce i v případě, že nájemní smlouva není uzavřena platně či vůbec, avšak strany se chovají tak, jako by nájem vznikl.

Z citovaných pasáží lze k pojednávané problematice dále dovodit, že zákonodárce nepočítá s tím, že by smlouvu o nájmu bytu či domu za účelem bydlení měla uzavírat právnická osoba, která tuto nemovitost poskytne dále k podnájmu. Různé správcovské agentury zajišťující správu nemovitostí cestou nájemní smlouvy s následným uzavřením podnájemní smlouvy tak jednají v rozporu s úmyslem zákonodárce.

Co je však podstatné, vůli zákonodárce není možné vykládat tak, že má v úmyslu chránit nájemní vztah a podnájemní vztah této ochrany požívat nemá. Vůli zákonodárce je nutné vykládat tak, že má v úmyslu chránit zajišťování bytových potřeb a ty mají být zajišťovány primárně cestou nájemní smlouvy. Podnájemní vztah má tak vznikat při podnájmu části bytu (pokoje), pokud to nájemce umožní, anebo jako dočasná náhrada za nájemce např. v případě jeho zahraničního studia, jak je naznačeno výše. Podnájemní vztah ovšem nemá suplovat vztah nájemní a nemá být primárním nástrojem pro zajišťování bytových potřeb. A pokud tedy vlastník nájemní vztah využívá k tomu, aby zkrátil práva reálného uživatele pronajaté nemovitosti cestou podnájmu, jedná v rozporu s vůlí zákonodárce.

Vůle jako určovatel druhu smluvního vztahu 

Ve vztahu k položené akademické otázce a v souvislosti s již uvažovanými mezitímními závěry je nutné zamyslet se nad tím, zda smlouva formálně označená jako „podnájemní“ je skutečně smlouvou podnájemní, anebo zda fakticky nejde o smlouvu nájemní.

Podle § 555 o. z. platí, že právní jednání se posuzuje podle svého obsahu. Má-li být určitým právním jednáním zastřeno jiné právní jednání, posoudí se podle jeho pravé povahy. Podle § 556 odst. 1 o. z. dále platí, že co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen.

V tomto ohledu je to jasné. Vůle k určitému výsledku právního jednání je hlavním nositelem toho, o jaké právní jednání se jedná, kdy projev vůle a její obsah nesmí být posuzován formalisticky, nýbrž s ohledem na reálný skutkový stav, což bylo opakovaně potvrzeno soudní praxí.[9]

V posuzované věci je to však složitější, neboť vlastník nemovitosti a reálný uživatel nemovitosti (podnájemník) neprojevují vůli vůči sobě navzájem, nýbrž skrze prostředníka (nájemce). Viz diagram č. 1 níže.

Vzhledem k tomu, že jde o složené právní jednání, podnájemce neprojevuje vůli vůči vlastníkovi a vlastník neprojevuje vůli vůči podnájemci. Nájemce pak sice může zastřeně jednat vůči podnájemci, nicméně věc, kterou nevlastní, nemůže podnájemci přenechat k nájmu. Jsem však toho názoru, že popsané jednání je potřeba vykládat dle vůle zúčastněných osob tak, že faktická vůle vlastníka je jednat s podnájemcem a faktická vůle podnájemce je právně jednat vůči vlastníkovi, viz diagram č. 2 níže.

Tento závěr je možné podle mého názoru učinit na základě výkladu motivace a faktického zájmu na výsledku posuzovaného právního jednání. Pokud je pak faktickou vůlí vlastníka jednat s podnájemcem a naopak, pak nájemce nemůže být využit k tomu, aby na úkor faktické vůle napomohl k zastření právního jednání, nýbrž je stále nutné právní jednání posuzovat podle svého pravého obsahu. V takovém případě však naopak vlastník nesmí uzavřít s podnájemníkem jinou smlouvu než smlouvu nájemní, neboť by docházelo k obcházení zákona. Takto dovozený vztah vlastníka a podnájemníka bude tedy fakticky vztahem nájemním.

Závěrečné zhodnocení

Obcházení zákona (fraus legis) je jednání, které se sice nepříčí doslovnému znění zákona, nicméně jeho důsledky jsou v rozporu s účelem takového zákona.[10] O takovéto obcházení zákona pak v případě uzavírání podnájemních smluv skrze nastrčeného nájemníka jde.

Jak bylo již nastíněno výše, účel občanského zákoníku je zřejmý. Zákonodárce má v úmyslu chránit právo, skrze které je zajišťováno uspokojování bytových potřeb. Tento úmysl plyne jak z teleologického výkladu, kdy je v zásadě přímo vyjádřen v důvodové zprávě k občanskému zákoníku, ale plyne i z logického výkladu. Občanské právo sice stojí na principu smluvní volnosti, ale nikoliv smluvní volnosti bezbřehé. Korektivem smluvní volnosti je pak právě (mj.) ochrana slabší strany, která je realizována skrze kogentní ustanovení chránící tuto slabší stranu. Pokud tedy smluvní strany účelově vytvářejí podmínky pro to, aby tato zákonná ustanovení nemohla být fakticky aplikována, dochází k účelovému obcházení zákona. Chování fraus legis – obcházení zákona, pak nemůže být v právním státě tolerováno, neboť je v příkrém rozporu s principem právního státu a vymahatelnosti práva.

Pokud mám tedy zodpovědět položenou akademickou otázku,[11] pak je nutné uzavřít, že účelové uzavírání dlouhodobých smluv o užívání nemovitosti určené k bydlení formou podnájemních smluv (skrze nastrčeného nájemníka) představuje obcházení zákona. S ohledem na výše provedený výklad vůle zúčastněných smluvních stran se pak dále domnívám, že podnájemník je oprávněn tvrdit, že fakticky vznikla mezi ním a vlastníkem nájemní smlouva a on je v postavení nájemce, neboť smluvní nájemník je ryze nastrčenou osobou zneužitou k obcházení zákona. V takovém případě je pak formálně podnájemník, ale fakticky nájemník oprávněn žádat ochranu podle § 2235 a násl. o. z.

V případě, že je nastrčeným nájemníkem správcovská agentura, pak je tento závěr navíc umocněn tím, že právnická osoba nemůže zajišťovat své bytové potřeby, a tudíž si v zásadě nemá pronajímat nemovitosti za účelem bydlení. Výjimkou však bude pronájem bytů (domů) obchodními společnostmi pro uspokojení bytových potřeb svých zaměstnanců např. v případě dočasné relokace. Tento výklad je pak zcela v souladu s principem poctivosti, který je v občanskoprávních vztazích vyžadován.[12] Platí, že nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Nikdo nesmí těžit ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu.[13] Vlastník tedy nemůže vychýlit svým nepoctivým jednáním právo nájemce ve svůj prospěch a z tohoto stavu těžit, neboť by tím došlo k porušení zmíněné zásady poctivosti. S ohledem na uvedené a smysl zákona je pak podle mého názoru možné akceptovat pouze výše nastíněný závěr, který zcela v souladu se smyslem zákona chrání nájemce (podnájemce) jako slabší stranu.

 

JUDr. Jakub Sivák, Ph.D., působí jako státní zástupce a jako externí pedagog PF UK v Praze.

Ilustrační foto: AI (Copilot)

---

[1] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1524/2019.

[2] Nelze snižovat nebo obcházet zákonnou ochranu nájemce/podná-jemce tím, že se byt pronajme přes třetí osobu, Sdružení nájemníků ČR [online], [cit. 13. 5. 2026], dostupné na: https://www.son.cz/?p=824.

[3] Na co si dát pozor při nájmu a podnájmu bytu, Právo 21 [online], [cit. 13. 5. 2026]. dostupné na: https://pravo21.cz/pravo/na-co-si-dat-pozor-pri-najmu-a-podnajmu-bytu.

[4] Důvodová zpráva k občanskému zákoníku, nový občanský zákoník [online], [cit. 14. 5. 2026], dostupné na: http://obcanskyzakonik.justice.cz/index.php/home/zakony-a-stanoviska/texty-zakonu.

[5] Tamtéž.

[6] Ust. § 2278 o. z.: „Podnájem skončí nejpozději s nájmem.“

[7] Op. cit. sub 4.

[8] Tamtéž.

[9] Nález Ústavního soudu ze dne 2. 4. 2014, sp. zn. I. ÚS 2134/13: „Ústavní soud má za to, že skutečnost, že nelze úspěšně namítat absenci formy právního úkonu předepsanou ust. § 40 odst. 5 o. z., sama o sobě neznamená, že nelze namítat ve smyslu § 37 o. z. nedostatek projevu vůle uzavřít právní úkon v takové podobě, v jaké byl učiněn. Při výkladu a aplikaci právních předpisů nelze pomíjet jejich účel a smysl, který není možné hledat jen ve slovech a větách toho kterého předpisu, ale i v promítnutí těchto slov do reálné ochrany zdravotně postižených v běžné každodenní životní realitě s jejími nástrahami, které nejsou tyto osoby vzhledem ke svému handicapu schopny rozpoznat. Takovouto ochranu, která se promítá do ústavní roviny v podobě ochrany takto definované menšiny, má nepochybně na mysli § 40 odst. 5 o. z. Z dokazování provedeného obecnými soudy přitom vyplývá, že o vážnosti projevu vůle stěžovatelů uzavřít předmětnou smlouvu o úvěru v podobě, v jaké byla podepsána, lze mít důvodné pochybnosti. Pokud odvolací soud bez dalšího konstatoval, že podpisem smlouvy zrakově postižení stěžovatelé (kteří měli smlouvu předem k dispozici a neměli k jejímu obsahu žádné výhrady) akceptovali návrh smlouvy jako celek, a nemohou se tak nyní dovolávat absence své vůle, lze jeho závěr označit za zjevně formalistický a od reálného života odtržený.“

[10] K. Eliáš: Porušení zákona oklikou: fraus legis facta v civilním právu, Právník č. 11/2018, str. 897-921.

[11] Viz úvod: „Cílem předkládané stati je zamyslet se nad tím, zda účelové uzavírání nájemních smluv s prostředníkem a následné uzavírání podnájemních smluv s faktickým uživatelem představuje zkrácení práva podnájemce a ze strany nájemníka a vlastníka účelové obcházení zákona. Cílem předkládané stati je dále zamyslet se nad tím, zda má podnájemník případně právní prostředky pro to, jak takovému postupu vlastníka a nájemníka předmětné nemovitosti čelit.“

[12] Ust. § 6 odst. 1 o. z.

[13] Ust. § 6 odst. 2 o. z.