Požadavek na kvalitu držby u mimořádného vydržení vlastnického práva
Dne 1. 1. 2014 byl s účinností ObčZ[1] do českého právního řádu zaveden institut mimořádného vydržení, který sice již má na našem území určitou historii[2], ale po dlouhou dobu v našem právním řádu absentoval. Se zněním klíčového ustanovení § 1095 ObčZ se pojily a i nadále pojí určité výkladové obtíže, neboť užití mimořádného vydržení neguje prokázání nepoctivého úmyslu držitele. Důkazní břemeno ohledně nepoctivého úmyslu tíží toho, kdo mimořádné vydržení popírá. Právě vymezení pojmu nepoctivého úmyslu a vůbec požadavku na kvalitu držby u mimořádného vydržení prošlo v posledních letech zajímavým vývojem v rámci judikatury Nejvyššího soudu, jeho výkladových stanovisek a rovněž v odborné literatuře.
Cílem tohoto článku je vymezit požadavek na kvalitu držby u mimořádného vydržení. Jedná se o problematiku velice aktuální, neboť soudních sporů, v nichž bude docházet k posuzování podmínek mimořádného vydržení, a to zvlášť u vydržení vlastnického práva k nemovitým věcem, bude jistě nadále přibývat, a to například i s ohledem na problematiku nemovitých věcí s tzv. nedostatečně identifikovanými vlastníky, které od 01.01.2024 propadly do vlastnictví státu.
K předpokladům mimořádného vydržení obecně
V důsledku tříleté (u movitých věcí), resp. pětileté (u nemovitých věcí) ochranné doby[3], kdy po účinnosti ObčZ nemohlo dojít k mimořádnému vydržení, se až po jejím uplynutí objevily soudní spory, v nichž byly posuzovány podmínky a předpoklady mimořádného vydržení. Tato soudní rozhodnutí tak napověděla a vymezila, jakým směrem se bude výklad klíčového pojmu nepoctivého úmyslu vyvíjet a jaké problematické aspekty budou jeho aplikační praxi provázet. Pojem nepoctivého úmyslu totiž nebyl a není v ObčZ vymezen.
Klíčovým aspektem tedy bylo vůbec stanovit požadavek na kvalitu držby u mimořádného vydržení, neboť z dikce zákona i důvodové zprávy k ObčZ bylo patrné, že jsou sice sníženy nároky na kvalitu držby oproti vydržení řádnému, ale vyvstávala celá řada dalších otázek, a to zejména, zda-li je poctivá držba předpokladem mimořádného vydržení či nikoliv.
Z hlediska předpokladů pro mimořádné vydržení, pakliže je dán způsobilý předmět (objekt) vydržení a rovněž způsobilý subjekt (vydržitel) vydržení, jsou klíčové ještě další předpoklady. Obecně musí být dána držba jako taková, musí se jednat o držbu v nikoliv nepoctivém úmyslu a musí uplynout dvojnásobek vydržecí doby oproti vydržení řádnému.[4]
Právě požadavek na kvalitu držby (řádná, poctivá, pravá) se stal terčem diskuse a nejednoty právních názorů obsažených v komentářové literatuře. Nejmenší obtíže působila a nadále působí držba řádná, neboť ta je vyloučena již samotným zněním ust. § 1095 ObčZ, podle kterého nemusí být ze strany držitele prokázán právní důvod. Lze tedy uzavřít, že řádná držba není předpokladem mimořádného vydržení.
Odlišná ovšem byla situace u poctivé držby[5], kde se názory ohledně její nezbytnosti coby předpokladu pro mimořádné vydržení v komentářové literatuře lišily.[6]
Stejně tak tomu bylo a i nadále je u pravé držby, kdy v jednom z komentářů bylo uvedeno, že požadavek pravé držby se u mimořádného vydržení uplatní v přinejmenším omezené míře[7], aby v jiném bylo uvedeno, že zákon pro mimořádné vydržení pravou držbu výslovně nevyžaduje a proto lze dovodit, že pravost držby vyžadována nebude.[8] V jednom z nejnovějších komentářů se poté autři přiklání k tomu, že pravá držba není předpokladem mimořádného vydržení.[9]
Lze tedy shrnout, že i nadále panuje určitý názorový rozkol ohledně požadavku na kvalitu držby u mimořádné vydržení a aplikace tohoto institutu tak může a působí v praxi obtíže.
Obecný předpoklad držby
Podle ust. § 987 ObčZ je držitelem ten, kdo vykonává právo pro sebe. Podle ust. § 989 odst. 1 ObčZ následně vlastnické právo drží ten, kdo se věci ujal, aby ji měl jako vlastník.
Držba vlastnického práva tak musí dle této obecné úpravy vykazovat určité znaky. Prvním z nich je držební vůle (animus possidendi), kdy „k držbě vlastnického práva se vyžaduje, aby z okolností a držitelova působení na věc bylo možné usuzovat, že má vůli s věcí nakládat, jako by byl její vlastník.“[10]
Druhým znakem držby je faktické ovládání věci (corpus possessionis), kterým disponuje ten, „kdo vstupuje ohledně věci do takových společenských vztahů, které jsou obecně považovány za projev moci nad věcí, tedy za „nakládání s věcí““.[11] Po samotném nabytí držby následně již nebude zapotřebí další manifestace této moci, kdy příkladmo u nemovité věci držba trvá i v případě, kdy držitel na svůj byť neohrazený pozemek léta nevstoupil.[12] Pokud se navíc podaří držiteli prokázat, že držbu nabyl, má se za to, že držba trvá, pokud se na druhé straně neprokáže její pozbytí.[13] K zániku držby dochází teprve způsoby uvedenými v ust. § 1009 ObčZ, např. pokud se držby ujal někdo jiný.[14]
V první řadě tedy musí být dáno, že ten, kdo se dovolává vydržení (ať už řádného či mimořádného), musí být držitelem. Držitel musí tvrdit, že držbou disponoval po celou vydržecí dobu, ale postačí mu však držbu prokázat k prvnímu a poslednímu dni vydržecí doby.[15]
Na mimořádné vydržení už se ovšem neaplikuje ust. § 1093 ObčZ, podle kterého se držba přeruší, pokud ji držitel nevykoná v průběhu vydržecí doby déle než jeden rok. Toto ustanovení se totiž vztahuje toliko na vydržení řádné. I přesto je ovšem nezbytné, aby držba u mimořádného vydržení vykazovala určitou stabilitu.[16]
Zde lze pro účely mimořádného vydržení rozlišit, zda-li je znám právní důvod držby, či nikoliv. Pokud byla například uzavřena kupní smlouva o převodu vlastnického práva k nemovitým věcem (a jeden z připlocených pozemků byl v textu smlouvy opomenut) indikuje toto vůli držitele držet vlastnické právo. Druhým případem bude situace, kdy tento právní důvod znám není. Zde bude muset být z okolností prokazována držba a její obsah. Dle judikatury totiž nepostačuje užívání cizí věci k důkazu držby práva[17], ale je vyžadováno, aby držitel vykonával právo, jako by mu náleželo.[18]
Držba v nikoliv nepoctivém úmyslu
Z hlediska výkladu pojmu nepoctivého úmyslu a posouzení požadavku na kvalitu držby u mimořádného vydržení se stala klíčovým judikatura Nejvyššího soudu posledních let.
V prvním klíčovém rozhodnutí NS sp. zn. 22 Cdo 3387/2021 bylo judikováno následující: „Podmínkou mimořádného vydržení (§ 1095 o. z.) není poctivá držba (§ 992 odst. 1 o. z.) ani (pro dobu držby před 1. 1. 2014) držba oprávněná (§ 130 odst. 1 obč. zák.), ale nedostatek nepoctivého úmyslu držitele. O nepoctivý úmysl jde, jestliže jednání držitele při nabytí a výkonu držby nebylo úmyslně poctivé (morální) v obecném smyslu.“ Následně NS uvedl, že žalující vlastník vyloučí mimořádné vydržení, pokud prokáže, že jednání držitele bylo při nabytí a výkonu držby úmyslně nepoctivé v obecném smyslu. K obsahu pojmu držby nikoliv v nepoctivém úmyslu zde bylo vymezeno, že tato kvalifikace držby vychází z hodnocení poctivosti a nepoctivosti v obecném smyslu, kdy k naplnění takové držby je nezbytné, aby byl držitel v přesvědčení, že držbou nepůsobí nikomu újmu.[19]
V navazujícím rozhodnutí NS došlo k zúžení toho, k jakému okamžiku má být nepoctivý úmysl držitele posuzován. Podmínkou mimořádného vydržení je tak dle nynější judikatury skutečnost, že držiteli není prokázán nepoctivý úmysl při uchopení držby. I pokud by držitel později zjistil, že není vlastníkem držené věci a že vlastníkem je někdo jiný, nebude to mít bez dalšího za následek zánik podmínek pro mimořádné vydržení.[20] V tomto výkladu je dán zásadní rozdíl oproti poctivé držbě, která je nezbytnou podmínkou řádného vydržení. U poctivé držby by právě taková vědomost, existence pochybností na straně držitele o tom, že mu věc po právu patří, měla za následek zánik poctivé držby a tím i možnosti řádně vydržet.[21]
Králík[22] dovozuje, že zákonodárce ust. § 1095 ObčZ mínil tak, že je zapotřebí zmírnit nároky na držbu vedoucí k mimořádnému vydržení, a to z důvodu, že měl vlastník během dvojnásobně dlouhé vydržecí doby dostatek prostoru pro uplatnění svého práva. Tímto je pak odůvodněn předpoklad vyvozený NS, že kdyby zákonodárce výslovně upravil v ust. § 1095 ObčZ otázku rozhodného okamžiku, určil by, že držba nikoliv v nepoctivém úmyslu tu musí být v okamžiku, kdy se jí držitel chopil. Pokud se držitel následně dozví, že v katastru nemovitostí není evidován jako vlastník, nemá tato skutečnost sama o sobě zánik držby nikoliv v nepoctivém úmyslu a tedy ani možnosti mimořádného vydržení v případě, že byly splněny další požadované podmínky.
Původním obratem „při nabytí a výkonu držby“ tedy bylo míněno, že nikoliv nepoctivý úmysl při uchopení držby se nemůže změnit během výkonu držby takto uchopené v úmysl „nikoliv poctivý“ (a naopak).[23]
Králík[24] k hodnocení nepoctivého úmyslu ve svém výkladovém stanovisku uvádí následující:„Hodnocení poctivosti úmyslu držitele je vždy individuální; vlastník vyloučí mimořádné vydržení, pokud prokáže, že jednání držitele při nabytí držby bylo úmyslně nepoctivé a nemorální v obecném smyslu.“
Shora uvedený výklad lze tedy shrnout tak, že držitel musí být v okamžiku chopení se držby v přesvědčení, že nepůsobí jinému újmu. Z tohoto výkladu je ovšem také patrné, že tento stav (přesvědčení) se následně může změnit, ale již nebude mít za následek zánik podmínek pro mimořádné vydržení. Pokud totiž nastane situace, že se držitel v průběhu vydržecí doby dozví, že není vlastníkem, nemůže již setrvávat v přesvědčení, že nepůsobí nikomu újmu, neboť je mu známo, že zde existuje potenciální spor o vlastnické právo.
V praxi se lze ovšem i nadále setkat s výkladem obecných soudů, které dovozují, že podmínkou mimořádného vydržení je skutečnost, že držitel užívá určitou věc v přesvědčení, že je jejím vlastníkem.[25] Taková držba je ovšem dle výkladu NS podmínkou řádného vydržení, neboť u vydržení mimořádného se kvalita držby posuzuje toliko k okamžiku chopení se držby a nikoliv po celou dobu běhu vydržecí doby. Držitel tak nemusí držet v přesvědčení, že je vlastníkem, ani užívat věc po celou vydržecí dobu v přesvědčení, že je vlastníkem, ale musí se jí tímto kvalifikovaným způsobem pouze chopit.
Zjednodušeně řečeno bude po kvalifikovaném chopení se držby ze strany držitele zapotřebí, aby danou věc fakticky ovládal (měl moc nad věcí) a aby navenek vystupoval a jednal, jako by byl její vlastník. Vnitřní přesvědčení o vlastnickém právu držitele dáno být dle současné judikatury nemusí. Naopak. Mimořádné vydržení chrání právě držitele, který toto přesvědčení v průběhu vydržecí doby pozbyl.
Otázkou ovšem zůstává, zda-li se v případě mimořádného vydržení ještě jedná o skutečnou držbu v pravém slova smyslu, a to zejména s ohledem na doktrínou i zákonnou úpravou vyloučené požadavky na její kvalitu. Tuto tezi shrnul Rosický[26] ve svém článku, kdy uvedl, že pakliže Nejvyšší soud vyloučil požadavek na poctivost držby a řádná držba je vyloučena již samotným ust. § 1095 ObčZ, stojí za úvahu, zda-li se ještě skutečně jedná o držbu podle ObčZ, či zda se fakticky nejedná jen o určité faktické ovládání věci.
Pravá držba a mimořádné vydržení
Komplikovanost výkladu a vymezení pojmu držby nikoliv v nepoctivém úmyslu konečně neprospívá ani příměr, který NS užil v rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 3387/2021: „Nepoctivým ve smyslu § 1095 OZ je v zásadě (zpravidla) úmyslné jednání naplňující znaky nepravé držby, tedy pokud se držitel úmyslně vetřel v držbu svémocně nebo že se v ni vloudil potajmu nebo lstí, anebo usiluje proměnit v trvalé právo to, co mu bylo povoleno jen výprosou.“
Pravá držba je upravena v ust. § 993 ObčZ, podle kterého v případě, kdy se neprokáže, že se někdo vetřel v držbu svémocně nebo že se v ní vloudil potajmu nebo lstí, anebo že dotyčný usiluje proměnit v trvalé právo to, co mu bylo povoleno jen výprosou, jedná se o pravou držbu. O pravé, poctivé i řádné držbě navíc existuje vyvratitelná domněnka zakotvena v § 994 ObčZ.
Svémocné vetření se v držbu značí vědomé použití síly, překonání překážky či jednání proti zřetelné vůli oprávněného. U vloudění se potajmu nebo lstí v držbu je vyžadován úmysl, kdy tímto způsobem daná osoba jednala, aby se vyhnula odporu dosavadního držitele. Dojde tak k úmyslnému protiprávnímu uvedení v omyl, které bude např. spočívat v zamlčení rozhodných skutečností. Konečně pakliže výprosník nevrátí půjčiteli věc na jeho žádost, držba výprosníka se tímto stane držbou nepravou.[27]
Ze shora uvedené citace není zřejmé, zda-li je pravá držba předpokladem mimořádného vydržení či nikoliv. Byť tento předpoklad není doktrinálně tvrzen, lze z tohoto výkladu dovodit, že to možné je. Pokud je podmínkou pro vyloučení mimořádného vydržení prokázání držiteli úmyslného jednání naplňujícího znaky nepravé držby, a to ve smyslu toho, že se tohoto jednání dopustil při chopení se držby, lze dovodit, že pravá držba skutečně může být předpokladem pro mimořádné vydržení.
Holubář a Holas[28] k tomuto uvádí, že i přes skutečnost, že je nepoctivý úmysl dáván do souvislosti s nepravou držbou, nemusí nepoctivý úmysl zahrnovat všechny případy nepravé držby.
Petrov[29] uvádí, že dle jeho názoru je nejpravděpodobnější výklad, že se pravá držba k mimořádnému vydržení nevyžaduje a odkazuje při tom na skutečnost, že ust. § 1090 ObčZ zakotvující požadavek na pravou držbu je zařazen do bloku u právní úpravy řádného vydržení. Výklad, který by pro mimořádné vydržení vyžadoval pravou držbu v plném rozsahu podle § 1090 ObčZ, považují autoři za nevhodný, neboť by dědic nepravého držitele (ani dědic tohoto dědice a ani další dědici v pořadí) nemohl vydržet ani za 100 let po jeho úmrtí. Toto bylo judikováno NS v rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 3387/2021: „Držiteli, který se dovolává mimořádného vydržení, se započte vydržecí doba předchůdce, který držel věc „nikoli v nepoctivém úmyslu“; není třeba, aby byl předchůdce držitelem poctivým, anebo oprávněným.“[30]
Fischer[31] se ve své diplomové práci staví rovněž k tomu, že pravá držba není požadavkem mimořádného vydržení. Uvádí, že mimořádné vydržení sice bude vyloučeno v některých případech, kdy bude dána nepravá držba, ale na druhé straně nelze přisvědčit implikaci, že přítomnost nepravé držby vždy vylučuje možnost mimořádného vydržení.
Dle mého názoru, pakliže někdo nabyl nepravou držbu vlastnického práva, a tato skutečnost mu bude tím, kdo jeho mimořádné vydržení popírá, prokázána, bude mít toto vždy za následek zánik podmínek pro mimořádné vydržení. Současný výklad k tomuto směřuje, neboť jednání se znaky úmyslného uvedení v omyl, násilného překonání překážky, či úmyslného ponechání si věci od výprosníka i přes jeho výzvu, budou vždy úmyslně nepoctivá a nemorální v obecném smyslu.
Vynikající příklad k tomu uvádějí Holubář a Petříková.[32] Pokud osoba chybně oplotí svůj pozemek a po letech zjistí, že oplotila i část sousedova pozemku a tuto skutečnost se rozhodne zatajit a počkat na uplynutí vydržecí doby, nemusí mít toto za následek vznik jednání naplňující znaky nepravé držby a tím ani nemožnost mimořádné vydržet. Pokud by ale tato osoba tuto část cizího pozemku oplotila již s úmyslem ji užívat a (vy)držet, bude tato okolnost rozhodující pro nepravost držby. Ve shodě s nimi lze rovněž kvitovat, že příměr držby v nepoctivém úmyslu k držbě nepravé by mohl vést k tomu, že soudy v rámci své rozhodovací praxe přestanou aplikačně zaměňovat držbu poctivou, která je předpokladem pouze řádného vydržení, a držbu v nikoliv nepoctivém úmyslu.
Pokud osoba, proti které mimořádné vydržení směřuje, s držbou nesouhlasí a bude chtít nabytí vlastnického práva mimořádným vydržením zabránit má toliko dvě varianty, a to (i) podat žalobu proti držiteli, nebo (ii) zbavit držitele držby.[33]
V rámci soudního sporu bude na tom, kdo tvrdí, že se stal vlastníkem na základě mimořádného vydržení, aby svou držbu prokázal. Pokud se bude domáhat určení vlastnického práva, bude v podané žalobě muset uvést jakým způsobem držbu nabyl, že danou věc v průběhu vydržecí doby skutečně držel (fakticky ovládal a působil navenek jako vlastník) a že byl splněn požadavek na délku vydržecí doby. Žalobce tak s největší pravděpodobností v žalobě uvede že nabyl pravou držbu vlastnického práva. Lze si představit případy, kdy si žalobce připlotil kus cizího pozemku z důvodu nejasnosti hranic pozemků, nebo případ, kdy byl ve smlouvě opomenut jeden z připlocených pozemků, či že žalobce po skončení dědického řízení začal pro zemědělské účely užívat pole, které takto užívali již jeho právní předchůdci, v přesvědčení, že je vlastníkem, i když na něj usnesením o dědictví jeho vlastnické právo nepřešlo.
Ze shora uvedeného sice lze dovodit, že z dikce ObčZ ani dalších výkladů výslovně nevyplývá, že by pravá držba byla předpokladem mimořádného vydržení. Na druhé straně ovšem z tohoto vyplývá, že prokázaná nepravá držba mimořádné vydržení neguje. Pokud ale důkazní břemeno ohledně nepoctivého úmyslu (nepravé držby) uneseno nebude, a to ať již z důvodu důkazní nouze, či proto, že držba byla nabyta kvalifikovaným způsobem, a držitel svou držbu prokáže, budou splněny předpoklady pro mimořádné vydržení. Těmito předpoklady v tomto případě bude nabytí pravé držby vlastnického práva[34] (tedy kvalifikované nabytí nikoliv v nepoctivém úmyslu), existence držby v průběhu vydržecí doby (faktické ovládání věci a působení navenek jako vlastník) a uplynutí doby podle ust. § 1095 ObčZ.
Pro účely vymezení požadavku na kvalitu držby u mimořádného vydržení tak bude zapotřebí tento rozdělit. První požadavek se bude týkat okamžiku chopení se držby a druhý požadavek samotného výkonu držby po dobu vydržecí doby.
Požadavek na kvalitu držby u mimořádného vydržení vlastnického práva
Pro účely sumarizace jsem se rozhodl požadavek na kvalitu držby u mimořádného vydržení vlastnického práva shrnout do dvou klíčových bodů. První z nich se týká okamžiku chopení se držby a druhý výkonu držby v průběhu požadované vydržecí doby.
Chopení se držby
Nepoctivý úmysl se dle judikatury NS posuzuje pouze k okamžiku chopení se držby. Držitel, aby naplnil požadavek na držbu v nikoliv nepoctivém úmyslu, se musí chopit držby v přesvědčení, že nepůsobí jinému újmu. Jinými slovy se držitel chopí pravé držby vlastnického práva, kdy je v přesvědčení, že mu náleží vlastnické právo k předmětné věci. Jakmile by totiž měl o svém vlastnickém právu pochybnost, už by nemohl být v přesvědčení, že nepůsobí jinému újmu, neboť by musel být seznámen s tím, že je zde potenciální spor o vlastnické právo s někým, kdo může být jeho jednáním poškozen.
Výkon držby
Po kvalifikovaném chopení se držby bude držiteli postačovat, že fakticky vykonává držbu. To se projeví tím, že fakticky ovládá předmětnou věc a že navenek působí jako vlastník této věci. Již ovšem nebude nutné jeho vnitřní přesvědčení o existenci vlastnického práva, ani o tom, že nepůsobí jinému újmu. Takový výkon držby koresponduje s judikovaným[35] výkladem, že i pokud se držitel později dozví, že není vlastníkem, nemá to bez dalšího za následek zánik předpokladů pro mimořádné vydržení. I pokud by při výkonu držby za držitelem přišel vlastník evidovaný v katastru nemovitostí a ukázal mu list vlastnictví a držitel nadále tvrdil, že je pozemek jeho, i když by mu muselo být jasné, že tomu tak není, podmínky pro mimořádné vydržení by zde nezanikly. Popírající by se musel bránit soudně podanou žalobou.
Příklad: Kupující uzavře kupní smlouvu na koupi sedmi pozemků, přičemž jeden z pozemků bude v textu smlouvy z důvodu chyby opomenut. Dojde k úhradě kupní ceny a předání všech sedmi nemovitých věcí. Kupující si po uplynutí lhůty pro vklad vlastnického práva k nemovitým věcem do katastru nemovitostí otevře aplikaci nahlížení a zjistí, že ve skutečnosti bylo ze sedmi pozemků převedeno jen šest pozemků. Logika velí kontaktovat stranu prodávající a uzavřít dodatek ke kupní smlouvě, či věc zhojit prohlášením adresovaným katastrálnímu úřadu. Pokud by se ale kupující rozhodl danou situaci zamlčet, neřešit a počkat, až mu uběhne dvacetiletá vydržecí doba, dle mého názoru by se po uplynutí této vydržecí doby stal vlastníkem sedmého pozemku na základě mimořádného vydržení po vzoru shora uvedeného příkladu.
Kupující se chopil pravé držby vlastnického práva (zde mu rovněž svědčí, že je znám právní důvod držby), neboť byl v přesvědčení, že je převáděno všech sedm pozemků, čímž byl rovněž přesvědčen, že nepůsobí nikomu újmu a následně by vykonával držbu, tedy pozemek fakticky ovládal a vystupoval navenek jako vlastník (a to i přesto, že ví, že skutečným vlastníkem není).
Závěr
S mimořádným vydržením se v naší právní úpravě objevil zcela nový pojem, a to nepoctivý úmysl. Původní debatu nad tím, zda-li je poctivá držba předpokladem mimořádného vydržení po vzoru OZO, vyvrátil NS, který výslovně judikoval, že tomu tak není. V klíčové judikatuře totiž NS vyložil, že mimořádné vydržení je vyloučeno v případě, kdy se držitel chopil držby v nepoctivém úmyslu. Toto jednání ztížené nepoctivým úmyslem poté připodobnil k úmyslnému jednání, které bude vykazovat znaky nepravé držby. Tímto příměrem ovšem byla otevřena další otázka, a to zda-li je pravá držba předpokladem mimořádného vydržení.
Požadavek na kvalitu držby při mimořádném vydržení je nutné posuzovat nejprve k okamžiku chopení se držby a následně při výkonu držby v průběhu vydržecí doby. Při chopení se držby musí být držitel přesvědčen, že nepůsobí jinému újmu. V tomto případě tak dle mého názoru dochází k chopení se pravé držby vlastnického práva, kdy je držitel přesvědčen, že je vlastníkem objektu držby. Po tomto kvalifikovaném chopení držby již ale může dojít k situaci, kdy bude držitel seznámen s tím, že vlastníkem této věci není, tedy ztratí ono přesvědčení o tom, že nepůsobí jinému újmu a že je vlastníkem. Pro výkon držby v průběhu vydržecí doby již ovšem bude klíčové pouze to, zda-li jsou splněny dva základní znaky držby, a to faktické ovládání věci a že držitel navenek působí, jako by byl její vlastník.
Pro určení, zda-li je pravá držba předpokladem mimořádného vydržení, bude rozhodující, zda se v rozhodovací praxi soudů objeví případ, kdy bude držiteli prokázán nepoctivý úmysl k okamžiku chopení se držby a zároveň nepůjde o jednání naplňující znaky nepravé držby. Osobně si to dovedu jen ztěží představit. Z tohoto důvodu se tak klaním spíše k názoru, že pravá držba je předpokladem mimořádného vydržení. Současný výklad držby nikoliv v nepoctivém úmyslu je dostatečným způsobem benevolentní k držiteli a jde ve prospěch faktickému stavu oproti ochraně vlastníka. Z tohoto důvodu jsem tak přesvědčen, že pakliže by skutečně bylo stanoveno, že pravá držba je předpokladem mimořádného vydržení, nedošlo by v praxi k výraznější proměně oproti současnému výkladu.
Mgr. et. Mgr. Dominik Roubin, doktorand PF ZČU v Plzni, advokátní koncipient, Mgr. Jan Zelenka, AK
Foto: pixabay.com
[1] zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ObčZ“).
[2] Ustanovení § 1477 zákona č. 946/1811 Sb., obecného zákoníku občanského (dále jen „OZO“) upravovalo institut mimořádného vydržení („Kdo opírá vydržení o dobu třiceti nebo čtyřicetiletou, nepotřebuje udávati pořádný právní důvod. Vůči němu prokázaná nepoctivost držení vylučuje však vydržení i v této delší době.“) stejně jako ustanovení § 1334 osnovy občanského zákoníku z roku 1937, která nikdy nevstoupila v platnost („Kdo opírá svoje vydržení o dobu třicetiletou nebo čtyřicetiletou, nepotřebuje k vydržení, aby jeho držba byla řádná a pravá. Drží-li však nepoctivě, nenabývá ani tenkrát, když uplyne třicet nebo čtyřicet let.“).
[3] Srov. § 3066 OZ.
[4] PETROV, Jan. § 1095 [Mimořádné vydržení]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č. 8.
[5] Srov. § 992 OZ.
[6] Dle Bělovského z § 1095 požadavek na pocitvou držbu nevyplýval, alespoň ne v podobě definované § 992 – srov. BĚLOVSKÝ, Petr. § 1095 [Mimořádné vydržení]. In: SPÁČIL, Jiří, KRÁLÍK, Michal a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 377, marg. č. 6. Opačný názor zastával Thöndel, podle kterého byla předpokladem mimořádného vydržení poctivá držba a čas dvojnásobně dlouhý, než je tomu u řádného vydržení – srov. THÖNDEL, A. § 1095. In: ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník: Komentář, Svazek III, (§ 976-1474). [Systém ASPI]. Wolters Kluwer [cit. 2025-3-28]. ASPI_ID KO89_c2012CZ.
[7] PETROV, Jan a kol. Občanský zákoník. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 1163. 978-80- 7400-747-7.
[8] BĚLOVSKÝ, Petr. § 1095 [Mimořádné vydržení]. In: SPÁČIL, Jiří, KRÁLÍK, Michal a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 377, marg. č. 5.
[9] Dle Petrova je nejpravděpodobnější výklad ten, že k mimořádnému vydržení se pravá držba nevyžaduje; § 1090, který stanoví požadavek pravé držby, je totiž zařazen do bloku o řádném vydržení – srov. PETROV, Jan. § 1095 [Mimořádné vydržení]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č. 16.
[10] PETROV, Jan. § 989 [Držba vlastnického a jiného práva]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č. 7.
[11] SPÁČIL, Jiří. § 129 [Držitel]. In: ŠVESTKA, Jiří, SPÁČIL, Jiří, ŠKÁROVÁ, Marta, HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník I, II. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2008, s. 667, marg. č. 2.
[12] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 1. 2002, sp. zn. 22 Cdo 728/2000.
[13] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 7. 2013, sp. zn. 28 Cdo 147/2013.
[14] PETROV, Jan. § 989 [Držba vlastnického a jiného práva]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č. 1.
[15] PETROV, Jan. § 1089 [Řádné vydržení]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č. 7.
[16] „Proto sama skutečnost, že držitel nevykonával držbu déle než jeden rok, nevylučuje možnost mimořádného vydržení.“ – srov. PETROV, Jan. § 1093 [Přerušení držby]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č. 6.
[17] Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 5. 2016, sp. zn. 22 Cdo 933/2016.
[18] PETROV, Jan. § 1089 [Řádné vydržení]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č. 7.
[19] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 22 Cdo 3387/2021 a také Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 8. 2024, sp. zn. 22 Cdo 534/2023.
[20] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 5. 2023, sp. zn. 22 Cdo 2307/2022.
[21] „Dobrá víra zaniká v okamžiku, kdy se držitel seznámil se skutečnostmi, které objektivně musely vyvolat pochybnost o tom, že mu věc po právu patří anebo že je subjektem práva, jehož obsah vykonává.“ (Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 5. 2002, sp. zn. 22 Cdo 1843/2000.
[22] KRÁLÍK, Michal, Mimořádné vydržení v aktuální rozhodovací praxi Nejvyššího soudu České republiky. (část II). SoukPr – Soukromé právo (Wolters Kluwer), 2024, č. 5, s. 16.
[23] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 5. 2023, sp. zn. 22 Cdo 2307/2022.
[24] KRÁLÍK, Michal, Mimořádné vydržení v aktuální rozhodovací praxi Nejvyššího soudu České republiky. (část II). SoukPr – Soukromé právo (Wolters Kluwer), 2024, č. 4, s. 22.
[25] např. rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 30.09.2025, č. j. 19 Co 1174/2025-60.
[26] „Podle rozhodnutí de facto platí, že ten, kdo (i) ovládá nějakou věc (bez ohledu na to, zda ji ovládá legálně nebo nelegálně), (ii) tvrdí, že je její vlastník a (iii) prokáže, že věc ovládá po zákonem vyžadovanou dobu, je vlastníkem věci. Takovému tvrzení se lze bránit pouze tak, že dotčená osoba (skutečný vlastník) prokáže u soudu nepoctivý úmysl na straně osoby, která věc ovládá. Pohybujeme se tedy mimo pojmy držba a vydržení.“ –
[27] PETROV, Jan. § 993 [Pravá držba]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č. 2.
[28] HOLUBÁŘ, Adam, HOLAS, Jan. Mimořádné vydržení: vědomost o připloceném pozemku a nepoctivý úmysl. Právní rozhledy, 2025, č. 4, s. 101.
[29] PETROV, Jan. § 1089 [Řádné vydržení]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č. 7.
[30] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 22 Cdo 3387/2021.
[31] FISCHER, Kristián. Vydržení, se zvláštním důrazem na mimořádné vydržení. Diplomová práce, vedoucí Elischer, David. Praha: Univerzita Karlova, Právnická fakulta, Katedra občanského práva, 2024, s. 47-48.
[32] HOLUBÁŘ, Adam, PETŘÍKOVÁ, Petra. Nepoctivý úmysl – držba spíše nepravá, nikoli nepoctivá. In: DOBROVOLNÁ, Eva, HAVLÍK, David, KRÁLÍK, Michal a kol. Pocta Jiřímu Spáčilovi. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2023, s. 137.
[33] „Pokud držitel, který nenabyl věc v nepoctivém úmyslu, odmítá vlastníkovi držbu předat, resp. vzdát se jí, může vlastník v průběhu vydržecí doby v zásadě zabránit mimořádnému vydržení jen žalobou napadající „držbu nebo její poctivost“, tedy zpravidla žalobou na ochranu vlastnického práva (§ 1140 ObčZ), nebo má-li na určení naléhavý právní zájem, žalobou na určení svého práva či určení, že držiteli držené právo nenáleží (§ 80 OSŘ). Bude-li žalobě vyhověno, považuje se držitel od okamžiku, kdy mu byla doručena žaloba, za držitele jednajícího v nepoctivém úmyslu.“ (Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 5. 2023, sp. zn. 22 Cdo 2307/2022).
[34] Pokud se nepodaří prokázat nepravost držby, jedná se o držbu pravou. Tomuto negativnímu vymezení svědčí i ust. § 993 ObčZ, které pravou držbu vymezuje negativně a dále vyvratitelná domněnka v ust. 994 ObčZ.
[35] opětovně Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 5. 2023, sp. zn. 22 Cdo 2307/2022.
