Nejvyšší soud[1] navázal na své recentní rozhodnutí[2], podle něhož v případě smlouvy o smlouvě budoucí týkající se zřízení, převodu, změny nebo zrušení věcného práva k nemovité věci není písemná forma této smlouvy vyžadována, a dovodil, že důvodem neplatnosti smlouvy o smlouvě budoucí týkající se nemovité věci nemůže být skutečnost, že byla uzavřena pouze ústně. V tomto článku analyzuji závěry Nejvyššího soudu, a dále se zabývám argumentací právní doktríny, která inklinuje jednoznačně ve prospěch písemné formy smlouvy o smlouvě budoucí směřující k uzavření nemovité věci.

 

Obecná východiska

Podle ust. § 559 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“ či „občanský zákoník“), platí, že každý má právo zvolit si pro právní jednání libovolnou formu, není-li ve volbě formy omezen ujednáním nebo zákonem. Toto ustanovení je projevem zásady autonomie vůle, jež představuje vůdčí zásadu českého soukromého práva.[3]

Naproti tomu dle ust. § 560 OZ platí, že „Písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší.“ (dále souhrnně jako „nemovitostní smlouvy“).

 Důvodem stanovení písemné formy u nemovitostních smluv, jejíž nedodržení je sankcionováno absolutní neplatností ve smyslu ust. § 588 OZ, je primárně „Ekonomický význam a hodnota nemovitých věcí, jakož i závažnost dispozic s nimi. Smysl stanovené přísné formy je tedy primárně varující, u nemovitostí zapisovaných do veřejných seznamů zajišťovací, ve vztahu ke zdanění nemovitostí i kontrolní.“[4]

V případě smlouvy o smlouvě budoucí (dále také jako „přípravná smlouva“ či „SoSB“), jež je upravena v ust. § 1785 až ust. § 1788 OZ, není forma v příslušných ustanoveních občanského zákoníku explicitně stanovena. A to ani pro případy, směřuje-li přípravná smlouva k uzavření nemovitostní smlouvy. Tím samozřejmě není dotčeno právo smluvních stran si požadavek písemné formy pro jakoukoliv SoSB vymínit.

Dle názoru Nejvyššího soudu tak na základě výše uvedeného nelze bez dalšího klást na soukromoprávní subjekty požadavek, aby smlouva o smlouvě budoucí směřující k uzavření nemovitostní smlouvy byla uzavřena v písemné formě. Protože občanský zákoník požadavek písemné formy výslovně nestanoví, nelze pouze z důvodu absence písemné formy přípravné smlouvy konstatovat její absolutní neplatnost.

 

Smlouva o smlouvě budoucí v občanském zákoníku

Smlouvu o smlouvě budoucí upravují ust. § 1785 OZ až § 1788 OZ. Ustanovení § 1785 OZ zní: „Smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.“

Řečeno jinak, smlouva o smlouvě budoucí je závazkovým právním vztahem, kdy povinné straně vzniká povinnost uzavřít hlavní smlouvu a oprávněné straně vzniká právo druhou stranu k uzavření hlavní smlouvy vyzvat. Oprávněná strana tak určuje, kdy se povinnost ze smlouvy o smlouvě budoucí stává vymahatelnou, přičemž je pouze na vůli oprávněné strany, zda k výzvě dojde, či nikoliv (např. proto, že oprávněný ztratí na uzavření hlavní smlouvy zájem).

Účel přípravné smlouvy tkví v možnosti stran „si budoucí smlouvu předpřipravit a již v rané fázi kontraktačního procesu, kdy ještě nemusí být dosažena dohoda o celém obsahu budoucí smlouvy či nemusí být naplněny podmínky umožňující smlouvu uzavřít, se navzájem zavázat k povinnosti smlouvu uzavřít později.“[5]

Je třeba zdůraznit, že závazek uzavřít hlavní (budoucí) smlouvu je soudně vymahatelný, a to prostřednictvím žaloby na nahrazení projevu vůle, neboť „Smlouva o smlouvě budoucí je smlouva, z níž vyplývá povinnost uzavřít ve stanovené době v budoucnu jinou smlouvu. Zákon ji označuje jako budoucí smlouvu, jindy se označuje jako smlouva hlavní.“[6]. I proto se v ust. § 1787 odst. 1 OZ stanoví, že pokud zavázaná strana nesplní svou povinnost uzavřít hlavní smlouvu, může se oprávněná strana domáhat uzavření hlavní smlouvy a určení jejího obsahu u soudu, a to v prekluzivní lhůtě jednoho roku od posledního dne lhůty, kdy měla být budoucí smlouva uzavřena. Neuzavření hlavní smlouvy následně povede ke vzniku práva na náhradu újmy.

Dále je třeba akcentovat, že za účinnosti dřívější právní úpravy byla písemná forma smlouvy o smlouvě budoucí ex lege vyžadována, a to bez ohledu na to, co bylo předmětem hlavní smlouvy (srov. § 50a odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník a ust. § 289 odst. 3 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník). Přitom je třeba doplnit, že obsahem SoSB ve smyslu ust. § 50a odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník musely být podstatné náležitosti této budoucí smlouvy, čímž se tato SoSB stávala pro praxi zcela nepoužitelnou, a to i proto, že pro smlouvu o smlouvě budoucí byla stanovena písemná forma i tehdy, když budoucí smlouva mohla být uzavřena ústně.

Takový přílišný paternalistický přístup k formě smlouvy o smlouvě budoucí zákonodárce do občanského zákoníku nepřevzal, což lze jistě kvitovat a označit za řešení souladné se zásadou bezformálnosti a zásadou autonomie vůle osob, které jsou jedněmi ze stěžejních zásad občanského zákoníku.

V tomto směru je však potřeba poukázat na důvodová zprávou k OZ, v níž se k formě SoSB výslovně uvádí: „Někteří představitelé právní praxe prosazují důraz zákonného textu na písemnou formu nejrůznějších právních úkonů poukazem, že jinak budou vznikat problémy s dokazováním. To však není dostatečný důvod pro to, aby se právní úprava vydala cestou byrokratického omezování soukromého styku. Je třeba vyjít z toho, že strany naprostou většinu smluv plní dobrovolně a že ani v případech, kdy vymáhají plnění ze smlouvy před soudem, mnohdy vedou spor o toto plnění, nikoli o existenci nebo platnost smlouvy. Navíc je záležitostí smluvních stran a jejich autonomie vůle, zda si případné riziko potíží s dokazováním uvědomí, vyhodnotí a zda je podstoupí nebo nepodstoupí, protože každá z nich má právo na písemné formě smlouvy trvat (§ 1747). Není tudíž zvláštní důvod obecným požadavkem písemné formy zatěžovat projevy vůle stran neplatností, třebaže strany při uzavření smlouvy i při plnění závazku mají vůli splnit, k čemu se zavázaly.“[7]

Z důvodové zprávy tak plyne, že zákonodárce opustil požadavek na písemnou formu SoSB pouze v obecné rovině, nikoliv pro zvláštní případy (např. uzavření budoucí smlouvy, jejímž předmětem je nemovitá věc). Zde je třeba poukázat, že Nejvyšší soud důvodovou zprávu interpretuje nepřesně, když dovozuje, že zákonodárce tím opustil požadavek písemné formy SoSB pro všechny případy (i zvláštní), a i proto dochází ke svým mylným závěrům.

 

Rozhodovací praxe Nejvyššího soudu

V rozsudku ze dne 27. 5. 2022, sp. zn. 33 Cdo 72/2021 se Nejvyšší soud poprvé za účinnosti občanského zákoníku zabýval tím, zda musí být SoSB směřující k uzavření nemovitostní smlouvy uzavřena v písemné formě, či nikoli. Nejvyšší soud pak, v rozporu s většinovými tendencemi, dospěl k tomu, že „Smlouva o budoucí kupní smlouvě nemusí mít obligatorně písemnou formu jen proto, že předmětem budoucího plnění má být nemovitá věc.“

Předmětné rozhodnutí dovolací soud zdůvodnil zejména tím, že „předmětem smlouvy o smlouvě budoucí kupní není bezprostřední závazek ke konkrétnímu věcněprávnímu plnění (zřízení nebo převodu věcného práva k nemovité věci či k jeho změně či zrušení), nýbrž jejím obsahem (sjednanými právy a povinnostmi) je ‚pouze‘ závazek uzavřít v dohodnuté době hlavní (realizační) smlouvu, která bude podkladem k plnění, o něž účastníkům této přípravné smlouvy jde.“, a protože občanský zákoník v ust. § 1785 OZ až ust. § 1788 OZ nestanoví písemnou formu pro přípravnou smlouvu, platí, že „Podle čl. 2 odst. 4 Ústavy a čl. 2 odst. 3 Listiny každý (občan) může činit, co není zákonem zakázáno, a nikdo nesmí být nucen činit, co zákon neukládá. Z toho lze dovodit, že v občanskoprávních poměrech nemůžou být jejich účastníci pod sankcí (absolutní) neplatnosti nuceni jednat ve formě (nemají povinnost), kterou jim zákon neukládá.“

Tyto závěry byly v rámci právní doktríny po právu vesměs jednoznačně „odsouzeny“ jako nesprávné[8], a to, zjednodušeně řečeno, proto, že skutečnost, že občanský zákoník písemnou formu u SoSB výslovně nestanoví, nebrání tomu, abychom na základě argumentu per analogiam legis dle ust. § 10 odst. 1 OZ dospěli k tomu, že je souladné se smyslem a účelem ust. § 560 OZ, a tedy ospravedlnitelné, požadovat přísnější písemnou formu i ve vztahu ke smlouvě o smlouvě budoucí týká-li se zřízení, převodu, změny nebo zrušení věcného práva k nemovité věci. To proto, že písemná forma přípravné smlouvy směřující k uzavření nemovitostní smlouvy zastává primárně varující funkci, čímž chrání účastníky před ukvapeností.

Nejvyšší soud tuto kritiku a argumentaci právní doktríny zcela ignoroval, a i proto v recentním rozsudku ze dne 6. 5. 2025, sp. zn. 33 Cdo 340/2024 setrval na svém kritizovaném závěru, a to, že písemná forma smlouvy o smlouvě budoucí týkající se nemovité věci se nevyžaduje a strany tak, dle názoru Nejvyššího soudu, mohou tuto přípravnou smlouvu uzavřít i ústně. Proto, podle Nejvyššího soudu, nemůže být stanovena neplatnost smlouvy o smlouvě budoucí jen z toho důvodu, že není učiněna v písemné formě.

Nejvyšší soud, vědom si kritiky právní doktríny, se pokusil svůj recentní rozsudek vcelku obsáhle odůvodnit, a to i s ohledem na názory, že absence výslovného požadavku na písemnou formu smlouvy o smlouvě budoucí směřující k uzavření nemovitostní smlouvy představuje mezeru v zákoně, ani poté však nejsou závěry aprobovatelné.

V recentním rozsudku sp. zn. 33 Cdo 340/2024 Nejvyšší soud nejprve připomenul a zopakoval nosné závěry plynoucí z předešlého rozsudku sp. zn. 33 Cdo 72//2021 když uvedl, že občanský zákoník písemnou formu pro smlouvu o smlouvě budoucí výslovně nestanoví, a proto, v souladu se zásadou legální licence nemůže být po soukromoprávních subjektech písemná forma vyžadována, a to ani tehdy, směřuje-li k uzavření nemovitostní smlouvy.

Dále se Nejvyšší soud věnoval jednotlivým výkladovým (interpretačním) metodám, neboť platí, že „Obecné soudy nejsou absolutně vázány doslovným zněním zákona, nýbrž se od něj smí a musí odchýlit, pokud to vyžaduje účel zákona, historie jeho vzniku, systematická souvislost nebo některý z principů, jež mají svůj základ v ústavně konformním právním řádu jako významovém celku.“[9]

Nejvyšší soud v prvé řadě konstatoval, že na základě jazykové metody výkladu právní normy dojdeme jednoznačně k tomu, že písemná forma se nevyžaduje, přičemž se zaměřil výlučně na další interpretační metody.

Proto se poté věnoval metodě výkladu systematického, k níž dovodil, že ze „systematického řazení nelze písemnou formu pro smlouvu o smlouvě budoucí dovodit ani z obecných ustanovení o právních jednáních, ani ze speciálních ustanovení upravujících jednotlivé smluvní typy, a to ani v případě smluv směřujících ke smlouvě realizační, kterou dochází k převodu nemovité věci.“

Stran logického výkladu dospěl Nejvyšší soud k tomu, že tento vede ke stejnému závěru, „neboť smlouvou o budoucí smlouvě (byť směřuje ke smlouvě, kterou má dojít k převodu nemovité věci) mezi smluvními stranami vzniká pouze obligační vztah zavazující je toliko v budoucnu smlouvu o převodu věci uzavřít (byť soudně uplatnitelný formou určení obsahu takové smlouvy, nebude-li uzavřena v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, viz § 1785 o. z.).“

Nejvyšší soud poznamenal, že jím dovozený závěr neodporuje ani výkladu teleologickému (z hlediska sledovaného účelu a souladu se spravedlivým uspořádáním společenských vztahů), ani historickému, když přitom poukázal, že za účinnosti dřívější právní úpravy byla sice ex lege vyžadována písemná forma smlouvy o smlouvě budoucí bez ohledu na to, co bylo jejím předmětem (srov. § 50a odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník a ust. § 289 odst. 3 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník), ale z důvodové zprávy je, alespoň dle názoru Nejvyššího soudu, zřetelný odklon zákonodárce od tohoto přílišného „byrokratického omezování právního styku“, což někteří autoři označují za „projev komercializace občanského zákoníku“[10], když uvedl, že „Z důvodové zprávy zákonodárce je přitom zřejmé, že ústup od požadavku na zachování její písemné formy (vyžadované dosavadní právní úpravou) byl vědomý a cílený a že skutečnost, že zákonodárce písemnost požadované formy nezakotvil ani tehdy, směřuje-li k uzavření některých typů smluv, u nichž má její varovná (příp. zajišťující či důkazní) funkce zvýšený význam, nepředstavuje nevědomou mezeru v právu, kterou by byly oprávněny soudy svou interpretací právních předpisů vyplnit, nýbrž jeho vědomé rozhodnutí. Od přijetí zákona č. 89/2012 Sb. přitom nenastala významná změna společenských podmínek nebo souvisejících částí právního řádu.“

Nejvyšší soud tak shrnul a uzavřel, že „nad rámec zákonných ustanovení nelze nikomu zakládat povinnosti, které ze zákona nevyplývají, což platí i v oblasti práv soukromých (srov. čl. 4 odst. 1 Listiny). I s ohledem na princip předvídatelnosti práva a právní jistoty nelze proto podle názoru Nejvyššího soudu dovozovat obligatorně písemnou formu právních jednání tam, kde taková povinnost (sankcionovaná neplatností právního jednání) ze zákona expressis verbis nevyplývá (jako v případě smlouvy o smlouvě budoucí). Tomu ostatně nasvědčuje i všeobecná zásada vyjádřená v § 574 o. z. („Na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako neplatné.“).“ 

Lapidárně řečeno, Nejvyšší soud setrvává na svém stanovisku, že smlouva o smlouvě budoucí směřující k uzavření nemovitostní smlouvy nemusí mít písemnou formu, a to proto, že v ust. § 1785 OZ až ust. § 1788 OZ není požadavek na písemnou formu explicitně stanoven, přičemž z žádné z výkladových metod právních norem nelze dovodit, že se jedná o „nevědomou mezeru v právu“, neboť z důvodové zprávy dle dovolacího soudu vyplývá jasný a zřetelný úmysl zákonodárce upustit od požadavku na písemnou formu přípravné smlouvy, jenž byl vyžadován za účinnosti dřívější právní úpravy. Nejvyšší soud proto nadále dovozuje, že by bylo zjevně v rozporu se zásadou legální licence dle čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod ve spojení s čl. 4 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud by byl požadavek písemné formy přípravné smlouvy týkající se nemovité věci vyžadován a absence její písemné formy by tak byla sankcionována absolutní neplatností.

 

Argumentace ve prospěch písemné formy smlouvy o smlouvě budoucí směřující k uzavření nemovitostní smlouvy

Závěry Nejvyššího soudu nepovažuji za aprobovatelné a následováníhodné, a to z toho důvodu, že zde existuje zřejmá teleologická (nepravá) mezera v zákoně, kterou je třeba na základě analogie ve smyslu ust. § 10 odst. 1 OZ vyplnit tak, že písemná forma se bude vyžadovat i u smlouvy o smlouvě budoucí za předpokladu, že je předmětem budoucí smlouvy nemovitá věc, či tehdy, musí-li být hlavní (budoucí) smlouva ex lege písemná, a písemná forma plní varující funkci.

V právní doktríně přitom panuje vcelku jednoznačná shoda na kritice shora analyzovaných rozsudků Nejvyššího soudu, když závěry z nich vyplývají řada autorů označuje za nepřesné a liché. Tito autoři pak plédují ve prospěch písemné formy smlouvy o smlouvě budoucí směřující k uzavření nemovitostní smlouvy zejména z toho důvodu, že písemná forma nemovitostní smlouvy směřuje k ochraně jednajících osob, a proto, s ohledem na varující funkci písemné formy, tendují, že se tato per analogiam legis aplikuje i na přípravnou smlouvu směřující k uzavření nemovitostní smlouvy.[11]

Není pochyb o tom, a to ani v tuzemské právní doktríně, ani v příbuzných právních řádech (Německo, Rakousko, Švýcarsko), že písemná forma nemovitostních smluv má primárně varovnou (varující) funkci, jejímž účelem je, jak lakonicky shrnul Veselý, varovat účastníka před nepromyšleným a unáhleným jednáním. Před oči mu má být postaven hospodářský význam právního jednání a riziko s ním spojené. Skrze tento požadavek formy má být podnícen k (opětovnému) promyšlení a též mu má být poskytnuta zřetelnost odpovídající vážnosti rozhodnutí. Vychází se tedy mj. z premisy, že člověk předtím, než něco podepíše, přemýšlí o věci důkladněji než při pouze ústním projevu.“[12]

Přitom nelze souhlasit s argumentací Nejvyššího soudu, že „předmětem smlouvy o smlouvě budoucí kupní není bezprostřední závazek ke konkrétnímu věcněprávnímu plnění“, a proto může být uzavřena i neformálně. Je sice pravdou, že SoSB se per se nezavazují účastníci k věcněprávnímu plnění, avšak je třeba vést v patrnost, že strana se přípravnou smlouvou zavazuje (byť zprostředkovaně) k uzavření příslušné nemovitostní smlouvy, navíc za situace, kdy nemůže odmítnout uzavření budoucí (hlavní) smlouvy, pokud ji o to oprávněná strana požádá.

Dále nelze v žádném případě souhlasit s tím, že názor zaujatý Nejvyšším soudem je souladný s teleologickým výkladem a důvodovou zprávou k OZ, když dle mého naopak názor Nejvyššího soudu koliduje se smyslem a účelem ust. § 560 OZ, které stanoví požadavek na písemnou formu nemovitostních smluv, a to s ohledem na varující funkci, kterou u nemovitostních smluv písemná forma plní. Navíc Nejvyšší soud hovoří o „nevědomé mezeře v právu“, nicméně v tomto případě se jedná o nevědomou mezeru v zákoně ve smyslu ust. § 10 odst. 1 OZ. Tento rozdíl není nepodstatný, neboť platí, že „Argument per analogiam legis (analogie zákona) spočívá v tom, že se na skutkovou podstatu konkrétním zákonem neřešenou vztáhne analogicky ustanovení tohoto zákona upravujícího skutkovou podstatu podobnou. Naproti tomu argument per analogiam iuris (analogie práva) – tedy vztáhnutí analogického ustanovení zákona co do povahy nejbližšího, a to v rámci celého právního řádu na předmětnou skutkovou podstatu – je třeba použít tehdy, pokud postup argumentem per analogiam legis úspěšný nebyl.“[13]

Nadto je třeba akcentovat, že důvodová zpráva nehovoří nic o tom, zda zvláštní úprava vyžaduje zvláštní formu pro zvláštní případy, ale vymezuje se pouze proti tomu, aby zákon pro každou smlouvu o smlouvě budoucí vyžadoval písemnou formu, jak bylo známo z dřívější právní úpravy, kdy se vyžadovala písemná forma SoSB i tehdy, nemusela-li být budoucí smlouva uzavřena v písemné formě. (viz „Není tudíž zvláštní důvod obecným požadavkem písemné formy zatěžovat projevy vůle stran neplatností, třebaže strany při uzavření smlouvy i při plnění závazku mají vůli splnit, k čemu se zavázaly.“).

Tenduji proto, že povinnost uzavřít SoSB v písemné formě je dána tehdy, musí-li být budoucí smlouva ex lege uzavřena v písemné formě, a současně tato zákonem vyžadovaná písemná forma budoucí smlouvy plní varující funkci. V opačném případě může být SoSB uzavřena i neformálně (např. SoSB směřující k uzavření kupní smlouvy k movité věci, SoSB směřující k uzavření smlouvy o dílo apod.).

Jsem proto přesvědčen, že nejen SoSB směřující k uzavření nemovitostní smlouvy, ale např. též SoSB směřující k uzavření smlouvy o převodu podílu v s.r.o. dle ust. § 209 odst. 2 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích (dále jen „ZOK“) musí být písemná – nikoliv však s úředně ověřenými podpisy, neboť ty zde dle mého názoru mají spíše funkci důkazní než varující. Ačkoliv je třeba poukázat, že např. rozsudek Vrchního soudu v Olomouci ze dne 21. 2. 2024, sp. zn. 8 Cmo 251/2023 implikuje, že by bylo možné aprobovat jako platnou i ústní SoSB směřující k uzavření smlouvy o převodu podílu dle ust. § 209 odst. 2 ZOK. Tento rozsudek je zajímavý rovněž tím, že Vrchní soud v Olomouci dovodil, že písemnou formu představuje též komunikace stran prostřednictvím aplikace WhatsApp.

Ke stejnému závěru o požadavku na písemnou formu SoSB lze dle mého dojít též v případě SoSB směřující k uzavření kupní smlouvy k závodu ve smyslu ust. § 2175 odst. 1 OZ, je-li jeho součástí nemovitá věc, neboť, jak správně upozorňuje i komentářová literatura: „pokud jsou součástí závodu nemovitosti, z praktických důvodů musí mít smlouva písemnou formu (§ 560).“[14]

Uzavírám, že občanský zákoník explicitně nestanoví formu pro SoSB, přičemž tento stavu představuje nevědomou mezeru v zákoně, jíž je potřeba zaplnit na základě soudcovského dotvoření práva a na základě argumentu per analogiam legis ve smyslu ust. § 10 odst. 1 OZ. To proto, že z důvodové zprávy nevyplývá zřetelný požadavek zákonodárce, jak nesprávně dovodil Nejvyšší soud, a proto je analogie bezpochyby přípustná.

Akcentuji, že účelem písemné formy u nemovitostních smluv je varující funkce, jež má účastníky varovat před ukvapeným a unáhleným jednáním, neboť není sporu o tom, že lidé si věci promýšlí důkladněji a více je zvažují tehdy, jsou-li činěny v písemné formě než ústně. Tím spíše pak v situacích, kdy jsou předmětem závazkového stavu nemovité věci ve výrazné hodnotě, když do těchto závazkových vztahů vstupují osoby primárně jednou za celý život (samozřejmě s výjimkou developerů, investorů do nemovitých věcí apod., kteří často uzavírají vyšší desítky, stovky až tisíce takových smluv).

Proto nemůže být správný závěr dovolacího soudu o tom, že SoSB směřující k uzavření nemovitostní smlouvy může být uzavřena i ústně. Není totiž přípustné, aby bylo možné obcházet účel a smysl ust. § 560 OZ prostřednictvím SoSB, a tedy tím, že bude umožněno uzavřít přípravnou smlouvu směřující k uzavření nemovitostní smlouvy i ústně s odůvodněním, že ta přece sama o sobě strany k věcněprávnímu plnění nezavazuje.

Smlouva o smlouvě budoucí totiž strany zavazuje (byť zprostředkovaně) k uzavření příslušné nemovitostní smlouvy, jejíž uzavření je následně soudně vymahatelné, a proto se varující funkce písemné formy nemovitostní smlouvy uplatní i u smlouvy o smlouvě budoucí.

Shrnuji proto, že varující účel písemné formy u nemovitostních smluv se bezpochyby uplatní i v případě SoSB směřující k jejímu uzavření. Protože občanský zákoník formu SoSB výslovně neupravuje, musí být na základě analogie dle ust. § 10 odst. 1 OZ požadavek písemné formy vyžadován i v případě smlouvy o smlouvě budoucí, neboť zde plní stejnou funkci a účel, tj. varovat, učinit stranu ostražitou a umožnit ji promyšlení všech aspektů věci, a tedy to, zda danou smlouvu uzavře.

 

Komparace s příbuznými právními řády

V neposlední řadě je nezbytné alespoň v krátkosti poukázat též na to, že ke stejnému výsledku práva (požadavku na písemnou formu smlouvy o smlouvě budoucí, směřuje-li tato k uzavření nemovitostní smlouvy) dojdeme i na základě zahraniční komparace s nám nejbližšími právními řady, tj. právním řádem rakouským, švýcarským a německým.[15]

V Rakousku pactum de contrahendo upravuje ust. § 936 ABGB, které stejně jako občanský zákoník požadavek písemné formy výslovně nenormuje. Rakouský Nejvyšší soud v rozhodnutí z 29. 8. 1994, sp. zn. 1 Ob 597/94 bez jakéhokoliv bližšího odůvodnění judikoval, že: „Pokud hlavní smlouva vyžaduje určitou formu, tak musí v této formě být uzavřena také smlouva o smlouvě budoucí.“, přičemž v navazujícím rozhodnutí z 22. 3. 2000, sp. zn. 3 Ob 43/99s rakouský Nejvyšší soud doplnil, že účel formy nemůže být obcházen prostřednictvím smlouvy o smlouvě budoucí zakotvené v ust. § 936 ABGB.

V rámci rakouské právní doktríny se proto konstatuje, že zákonný požadavek formy se obecně uplatní i na smlouvu o smlouvě budoucí, když se přitom rozlišuje, zda požadavek na formu právního jednání á povahu deklaratorní či konstitutivní, která je podmínkou platnosti (závaznosti) právního jednání.

Proto, je-li zákonný požadavek na písemnou formu stanoven za účelem ochrany účastníků (tak jako v případě nemovitostních smluv) vyžaduje se tato písemná forma rovněž pro smlouvu o smlouvě budoucí.

Ve Švýcarsku pak z čl. 22 odst. 2 spolkového zákona doplňujícího Zivilgesetzbuch v oblasti závazkového práva („Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des schweizerischen Zivelgesetzbuches, Fünfter Teil: Obligationenrecht“) přímo vyplývá požadavek na písemnou formu přípravné smlouvy směřující k uzavření nemovitostní smlouvy, když tento článek stanoví: „Pokud zákon za účelem ochrany smluvních stran stanoví formu pro platnost budoucí smlouvy, platí tato forma také pro smlouvu o smlouvě budoucí.“

Německé právní prostředí je specifické v tom, že pactum de contrahendo není v německém právním řádu nikterak normována, byť je všeobecně uznávána a užívána na základě autonomie vůle osob.

V rámci německé právní doktríny přitom tendence jednoznačně směřují k tomu, že plní-li požadavek na písemnou formu budoucí smlouvy varovnou funkci, je třeba požadavek písemné formy aplikovat i na smlouvu o smlouvě budoucí, neboť v opačném případě by mohla smlouva o smlouvě budoucí sloužit k obcházení účelu dané normy. Ke stejnému závěru pak dospěl rovněž spolkový Nejvyšší soud v rozhodnutí z 12. 5. 2006, sp. zn. V ZR 97/05, který dovodil požadavek písemné formy pro SoSb směřující ke zcizení pozemku.

 

Závěr

Na základě výše uvedeného jsem proto zcela přesvědčen, že závěry Nejvyššího soudu jsou liché a požadavek na písemnou formu smlouvy o smlouvě budoucí týkající se zřízení, převodu, změny nebo zrušení věcného práva k nemovité věci, je důvodný.

Závěr zaujatý Nejvyšším soudem totiž může vést k obcházení smyslu a účelu ust. § 560 OZ a negaci varující funkce písemné formy, neboť strany se zavazují již smlouvou o smlouvě budoucí (byť zprostředkovaně), když se povinná strana nemůže uzavření budoucí (hlavní) smlouvy vyhnout, pokud ji oprávněná strana k jejímu uzavření vyzve.

Tenduji proto k tomu, že stav, kdy občanský zákoník nestanoví formu SoSB, představuje nevědomou mezeru v zákoně, kterou je třeba na základě analogie ve smyslu ust. § 10 odst. 1 OZ zaplnit. A to tak, že se v souladu se smyslem a účelem ust. § 560 OZ, které stanoví písemnou formu nemovitostních smluv zejména z důvodu varující funkce, požadavek písemné formy aplikuje i na smlouvu o smlouvě budoucí směřující k uzavření nemovitostní smlouvy, a dále k uzavření těch (budoucích) smluv, jejichž písemnou formu právní řád z důvodu varující funkce stanoví (např. smlouva o koupi závodu obsahujícího nemovité věci, smlouva o převodu podílu v s.r.o. dle ust. § 209 odst. 2 ZOK, apod.), když ke stejnému závěru vede rovněž komparace s nám příbuznými právními řády.

 

Tomáš Svoboda, absolvent magisterského studia Právnické fakulty UK v Praze
Ilustrační foto: canva.com

 

---

[1] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 5. 2025, sp. zn. 33 Cdo 340/2024.

[2] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 5. 2022, sp. zn. 33 Cdo 72/2021.

[3] Důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb., občanský zákoník [online]. 362/0. Parlament České republiky, Poslanecká sněmovna, 2010 – 2013. VI. Volební období. [cit. 2025-10-10]. Str. 572. Dostupné z: https://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?o=6&ct=362&ct1=0.

[4] DOBROVOLNÁ, Eva. § 560 [Forma právního jednání, kterým se zřizuje, převádí, mění nebo ruší věcné právo k nemovité věci]. In: LAVICKÝ, Petr a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1−654). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2022, str. 1789.

[5] VANČUROVÁ, Kateřina. § 1785 [Základní ustanovení]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024. [online]. [cit. 2025-10-10]. Dostupné z: https://app-beck-online-cz.ezproxy.is.cuni.cz/bo/document-view.seam?documentId=nnptembsgrpw2nrql4zs443cl4zdamjsl44dsx3qmyytoobv#.

[6] HULMÁK, Milan. § 1785 [Základní ustanovení]. In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, str. 282.

[7] Důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb., občanský zákoník [online]. 362/0. Parlament České republiky, Poslanecká sněmovna, 2010 – 2013. VI. Volební období. [cit. 2025-10-10]. Str. 992. Dostupné z: https://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?o=6&ct=362&ct1=0.

[8] srov. BEZOUŠKA, Petr a MELZER, Filip. Podcast Judikatúra: Smlouva o smlouvě budoucí a zvláštní forma [online]. [cit. 2025-10-10]. Dostupné z: https://creators.spotify.com/pod/profile/judikatura/episodes/Smlouva-o-smlouv-budouc-a-zvltn-forma-e1npose.

[9] srov. nález Ústavního soudu ze dne 4. 2. 1997, sp. zn. Pl. ÚS 21/96, nález Ústavního soudu ze dne 16. 9. 2015, sp. zn. II. ÚS 728/15 či nález Ústavního soudu ze dne 18. 12. 2018, sp. zn. II. ÚS 3040/16.

[10] PELIKÁNOVÁ, Irena a PELIKÁN, Robert. § 1785. In: ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek V (§ 1721-2520, relativní majetková práva 1. část). [Systém ASPI]. Wolters Kluwer [cit. 2025-10-10]. ASPI_ID KO89_e2012CZ. Dostupné z: www.aspi.cz. ISSN 2336-517X.

[11] Např. VANČUROVÁ, Kateřina. § 1785 [Základní ustanovení]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). [online]. [cit. 2025-10-10]. Dostupné z: https://app-beck-online-cz.ezproxy.is.cuni.cz/bo/document-view.seam?documentId=nnptembsgrpw2nrql4zs443cl4zdamjsl44dsx3qmyytoobv#. HULMÁK, Milan. § 1785 [Základní ustanovení]. In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054). Str. 284. či VESELÝ, Tomáš. Pár poznámek k formě smlouvy o smlouvě budoucí. Právní rozhledy. 2022, č. 18, str. 627-631.

[12] VESELÝ, Tomáš. Pár poznámek k formě smlouvy o smlouvě budoucí. Str. 630.

[13] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 1. 6. 2006, sp. zn. 20 Cdo 1662/2005.

[14] BREZÁNIOVÁ, Janka, DOLEŽIL, Tomáš. § 2175 [Koupě závodu]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). [online]. [cit. 2025-10-10]. Dostupné z: https://app-beck-online-cz.ezproxy.is.cuni.cz/bo/document-view.seam?documentId=nnptembsgbpwk5tlgmzc443cl4zdamjsl44tax3qmyzdaoi.

[15] srov. VESELÝ, Tomáš. Pár poznámek k formě smlouvy o smlouvě budoucí. Právní rozhledy. 2022, č. 18, str. 627-631 a odkazy v něm uvedené.