Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích, v § 39 odst. 2 stanoví v souvislosti s úplatným převodem majetku obce, že „Při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna, jde-li o cenu nižší než obvyklou. Není-li odchylka od ceny obvyklé zdůvodněna, je právní jednání neplatné.“ V praxi přitom nejednou dochází k absenci odůvodnění uvedené odchylky. Bez ohledu na to, proč k odůvodnění odchylky nedojde, je tato skutečnost dle textu zákona sankcionována neplatností smlouvy o převodu majetku. V souvislosti s tím vyvstávají některé otázky, které mají mimořádný praktický význam, a jimž se věnuje následující text.

 

I. Úvod

 Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení; dále „zák. o obcích“), v § 39 odst. 2 stanoví v souvislosti s úplatným převodem majetku obce, že „Při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna, jde-li o cenu nižší než obvyklou. Není-li odchylka od ceny obvyklé zdůvodněna, je právní jednání neplatné.“

Právní následek v podobě neplatnosti byl do zák. o obcích začleněn novelou č. 106/2016 Sb. Současně bylo do § 41 odst. 3 zák. o obcích doplněno, že tato neplatnost je absolutní.^[1] Podobné pravidlo obsahuje i § 36 odst. 2 zák. č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze, a § 18 odst. 2 zák. č. 129/2000 Sb., o krajích (krajské zřízení). V dalším textu se pro zjednodušení zabýváme jen § 39 odst. 2 zák. o obcích; závěry však platí obdobně i pro uvedená obdobná pravidla.

Odchylka od obvyklé ceny není odůvodněna buď v případě, že obec tuto povinnost jednoduše ignoruje, nebo v situaci, kdy je obec plně připravena respektovat své povinnosti, avšak v konkrétní situaci si není vědoma toho, že sjednaná cena není obvyklou cenou. Přitom je třeba mít na mysli, že stanovit obvyklou cenu zcela jednoznačně je často obtížné. Strany mohou v době uzavření smlouvy vycházet z toho, že jimi sjednaná cena plně odpovídá obvyklé ceně, avšak následně (např. na základě nového znaleckého posouzení) bude zjištěno, že se obvyklá cena ve skutečnosti liší.

Bez ohledu na to, proč k odůvodnění odchylky nedojde, podle textu citovaného ustanovení je tato skutečnost stižena neplatností smlouvy o převodu majetku. V souvislosti s tím vyvstávají některé otázky, které mají mimořádný praktický význam, např.: Skutečně postačuje jakákoli odchylka od obvyklé ceny k sankci v podobě neplatnosti uzavřené smlouvy? Je nějakým způsobem relevantní případná dobrá víra jedné nebo obou stran v době uzavření smlouvy, že ujednaná cena odpovídá ceně obvyklé? Těmto a souvisejícím otázkám se věnuje následující text.

 

II. Obvyklá cena

Zákon konkrétně nedefinuje pojem obvyklá cena. Praxe zde zpravidla vychází z vymezení tohoto pojmu v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (dále „zák. o oceň. maj.“).^[2] Z jeho § 2 odst. 1 nejprve plyne, že „Pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou.“ V § 2 odst. 2 se pak stanoví, že „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.“ Z § 2 odst. 3 pak plyne, že „V odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv. Důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny.“

Naproti tomu Furek uvádí, že pojmu obvyklá cena v zák. o obcích spíše odpovídá jeho vymezení v zákoně č. 526/1990 Sb., o cenách (dále „zák. o cenách“). Dle § 2 odst. 6 zák. o cenách „Obvyklou cenou pro účely tohoto zákona se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku.“ Důvodem je podle něj to, že se dané ustanovení týká jakéhokoli majetku (a jeho úplatného převodu), takže často by znalecké ocenění bylo nákladnější než samotná hodnota majetku.^[3]

Otázka, co přesně znamená cena v daném místě a čase obvyklá ve smyslu § 39 odst. 2 zák. o obcích, není předmětem tohoto příspěvku. Ve vztahu k podpůrné aplikaci zák. o oceň. maj. je však třeba zdůraznit, že tento zákon definuje pojem obvyklé ceny „pro účely tohoto zákona“, podobně činí i zák. o cenách. Jak je přitom zřejmé, je sporné, zda a do jaké míry má být toto vymezení pojmů v těchto zvláštních zákonech použito pro interpretaci formálně samostatného § 39 odst. 2 zák. o obcích. Z formálně systematického hlediska lze definici jednoho zákona, byť je stanovena právě jen pro účely tohoto zákona, použít i pro zákon jiný. Je to však jen formálně systematický výklad, který příp. musí ustoupit teleologickým argumentům, pokud by ty směřovaly k jinému závěru.^[4]

Rozhodující je proto zjištění, jaký je smysl a účel § 39 odst. 2 zák. o obcích, který musí být relevantní i pro výklad pojmu cena v daném místě a čase obvyklá. V žádném případě přitom neplatí, že se na každé ocenění automaticky vztahuje zák. o oceň. maj. Např. při ocenění věci pro účely náhrady škody (§ 2969 o. z., který též používá pojem „obvyklá cena“) se nevychází ze zák. o oceň. maj.^[5] V tom, že pro zjištění výše náhrady škody jde o stanovení spravedlivého ekvivalentu za nějaký statek, je přitom účel § 39 odst. 2 zák. o obcích obdobný. De lege ferenda je třeba vyžadovat, aby zák. o oceň. maj. stanovil rozsah své působnosti konkrétněji, než je tomu dnes.

Tento příspěvek si tedy neklade za cíl odpovědět na otázku, co se přesně míní cenou obvyklou ve smyslu § 39 odst. 2 zák. o obcích. Spíše hledá řešení pro případ, že byla stranami v konkrétním případě sjednána cena, která ceně obvyklé (ať již tento pojem v detailu znamená cokoli) neodpovídá.

 

III. Soulad sjednané ceny s cenou obvyklou

1. Možnost jednoznačného určení obvyklé ceny?

Při zjednodušeném pohledu na požadavek souladu sjednané ceny s cenou obvyklou dle § 39 odst. 2 zák. o obcích lze dospět k představě, že je třeba zjistit jednoznačně určenou částku (cenu obvyklou) a že každé odchýlení se od této částky představuje odchýlení se od obvyklé ceny. Zákon přitom vyžaduje zvláštní odůvodnění pro případ, kdy je sjednaná cena nižší než cena obvyklá.

Zaměříme-li se však na problém obvyklé ceny detailněji, vidíme, že zjištění této ceny jako jednoznačně určené částky je často nemožné; přitom zde zcela odhlížíme od výše zmíněných problémů s výkladem § 39 odst. 2 zák. o obcích, kdy není zcela jisté, co vůbec cena obvyklá ve smyslu tohoto ustanovení znamená. I pokud bychom vycházeli ze zák. o oceň. maj., je zřejmé, že přinejmenším v některých případech je jednoznačné zjištění obvyklé ceny vyloučeno. Podle tohoto zákona se obvyklá cena zjišťuje pomocí tzv. porovnávací metody. Podrobný popis této metody je obsažen v prováděcím předpisu k zákonu č. 151/1997 Sb., jímž je vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zák. o oceň. maj.; konkrétně jde o § 1a vyhlášky.^[6]

Obvyklá cena stanovená porovnávací metodou je tedy v podstatě odrazem zprůměrovaných dohodnutých cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod., jak se utvářejí v určité lokalitě a za určitých časově proměnlivých podmínek. Jde tedy o zohlednění skutečně realizovaných transakcí a při nich dosažených cen.^[7]

Předcházející koupě a prodeje lze, možná s výjimkou určitých regulovaných trhů, zjistit jen s určitou mírou pravděpodobnosti, nikoli zcela objektivně. S tím souvisí i fakt, že podmínky různých prodejů nejsou identické; často dokonce nejsou identické ani předměty prodeje. Tak je tomu typicky v případě nemovitostí, jejichž cenu ovlivňuje řada subjektivních nebo proměnlivých faktorů. Správě se tak hovoří jen o odhadu obvyklé ceny.^[8] Tuto cenu ovlivňuje zejména lokalita, stavebně technický i právní stav nemovitosti, její stáří, velikost a dispozice, ekonomická situace v regionu, a samozřejmě pak další smluvní podmínky, které si strany v konkrétním případě ujednaly. Uvedené rozdíly sice mohou být zohledňovány pomocí různých koeficientů, s nimiž počítají oceňovací předpisy. Z praxe je nám však známo, že použití těchto koeficientů je v zásadě nahodilé. Pro zdůvodnění použití toho kterého koeficientu je často argumentováno pouze „dlouholetou praxí“, popř. „zkušenostmi“ příslušného znalce. Žádná objektivní verifikace správnosti daného postupu však v zásadě neexistuje.

Z výše uvedených důvodů tedy obvyklou cenu zpravidla nelze chápat jako fixní údaj, jako jednoznačnou hodnotu vyjádřenou naprosto přesným číslem (peněžní částkou).^[9] Proto také bývá ve znaleckých posudcích někdy (zdaleka však ne vždy) obvyklá cena vyjádřena prostřednictvím určitého cenového rozpětí, v němž se může pohybovat.^[10] Jednoznačně lze tak cenu určit prakticky jen v případě, kdy jde o věci, které jsou stejné a obchodují se hromadně za stejných podmínek. To však není typický příklad zcizení obecního majetku.

Problém pak nastává v případě, kdy znalecký posudek stanoví jako cenu obvyklou konkrétní částku, ačkoli jde o situace, kdy lze ve skutečnosti zjistit jen určité cenové rozpětí. Pokud by byla sjednána kupní cena, která se sice odlišuje od obvyklé ceny stanovené jedním znaleckým posudkem v podobě fixního údaje, avšak stále se pohybuje v určitém rozpětí, které dostatečně reflektuje ceny dosažené v obdobných případech, nelze hovořit o odchýlení se od ceny obvyklé.^[11] V takové situaci proto vůbec nejde o odchýlení se od ceny obvyklé, a nemůže tak ani dojít k naplnění předpokladů § 39 odst. 2 zák. o obcích, a tím ani k neplatnosti smlouvy.

 

2. K jakému okamžiku je třeba zjistit cenu obvyklou?

 Další otázkou je, k jakému okamžiku se má pro účely aplikace § 39 odst. 2 zák. o obcích zjišťovat, jaká je obvyklá cena převáděného majetku. Je tímto okamžikem již samotný okamžik uzavření smlouvy, nebo až okamžik, kdy má být podle smlouvy plněno? Jak bylo uvedeno, primárním účelem zkoumaného pravidla je zachování majetku obce, resp. jeho hodnoty. Tohoto účelu by bylo dosaženo, pokud by rozhodovala cena obvyklá k okamžiku, kdy obec pozbývá vlastnické právo a za zcizenou věc získává odpovídající peněžité protiplnění. Text zákona spojuje zjištění obvyklé ceny s okamžikem jejího sjednání („se cena sjednává“), tj. s okamžikem uzavření smlouvy. Je tomu však skutečně tak?

Dochází-li k převodu majetku obce, zákon vyžaduje, aby tento převod byl schválen příslušným orgánem, jejím zastupitelstvem (§ 85 zák. o obcích), radou obce, starostou nebo obecním úřadem (§ 102 odst. 3 zák. o obcích). Schválení převodu však z povahy věci vyžaduje i stanovení ceny, za kterou má být příslušný majetek převeden. Znalost konkrétní částky umožní členům těchto orgánů učinit si představu o potřebnosti převodu majetku, např. jako zdroje financování jiného projektu obce. Z tohoto hlediska by nebylo příliš vhodné řešení, podle kterého by se schvaloval jen převod za obvyklou cenu, která by však měla být určena až následně při realizaci převodu. Ostatně to ani neodpovídá běžné praxi. Zákon má být interpretován tak, aby výsledkem výkladu bylo funkční pravidlo; to odpovídá obecnému požadavku účelnosti práva.^[12]

Jako postačující se tedy musí jevit převod za obvyklou cenu, která byla zjištěna v rozumné době před uzavřením smlouvy, tedy tak, aby mohly řádně proběhnout všechny vyžadované schvalovací procesy. Pokud by v mezidobí od zjištění obvyklé ceny do realizace převodu došlo k drobné změně obvyklé ceny, nemělo by to mít vliv na platnost uzavřené smlouvy. Snad jen v případě, kdy by bylo v tomto mezidobí očividné, že došlo k podstatnému zvýšení obvyklé ceny (např. v důsledku obecně známého rychlého růstu cen nemovitostí), bylo by třeba požadovat opětovné zjištění obvyklé ceny. Totéž platí, uplynula-li by mezi okamžikem zjištění obvyklé ceny a následnou realizací převodu již relativně dlouhá doba. Jako určité vodítko lze vzít rozhodovací praxi Nejvyššího soudu, dle které pro účely ocenění věci (např. v souvislosti s vypořádáním společného jmění manželů, podílového spoluvlastnictví apod.) lze vyjít ze znaleckého posudku, zásadně není-li starší než dva roky.^[13] Přitom tato doba je v judikatuře Nejvyššího soudu chápána jako skutečně nejzazší; zpravidla dovolací soud požaduje aktualizaci posudků (resp. nové ocenění) v kratších intervalech (cca jeden rok).

Tento přístup je i v souladu s požadavkem, že výklad zákona by zásadně měl respektovat, jak věci ze své povahy fungují (tzv. výklad podle povahy věci^[14]); měl by tedy respektovat, že nejprve se zjišťuje cena, za kterou by mělo dojít k převodu majetku, následně – na základě toho – dochází k příslušnému schválení převodu a teprve až poté – na základě tohoto schválení – dochází k uzavření převodní smlouvy. Ust. § 39 odst. 2 zák. o obcích je tedy třeba chápat v tom smyslu, že respektuje určité nepodstatné (běžné) odchylky od obvyklé ceny v době uzavření smlouvy, resp. v době realizace převodu, aniž by takové odchylky měly vést k neplatnosti smlouvy. Tento příklad je důležitý též z toho důvodu, že jasně ukazuje, že striktní, pouze na slova zákona nebo jen na jeho primární účel orientovaný výklad § 39 odst. 2 zák. o obcích, není udržitelný.

 

IV. Právní následky absence zdůvodnění odchýlení se od ceny obvyklé

1. Zákonná úprava

Podle § 39 odst. 2 zák. o obcích je právní jednání obce neplatné, pokud není odchylka od obvyklé ceny zdůvodněna. Toto ustanovení obsahuje zvláštní pravidlo, kterým je stanovena neplatnost právního jednání; proto se neaplikuje obecná úprava následků rozporu se zákonem ve smyslu § 580 o. z. Toto obecné ustanovení na rozdíl od § 39 odst. 2 zák. o obcích výslovně stanoví, že nikoli každý rozpor se zákonem působí neplatnost, nýbrž jen tehdy, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje. To však neznamená, že stejná úvaha nemá být provedena i v případě § 39 odst. 2 zák. o obcích. Výslovný požadavek zohlednění smyslu a účelu zákona je jen zdůrazněním obecného požadavku teleologického výkladu. Řečeno jinak, každé ustanovení zákona je třeba aplikovat s ohledem na jeho smysl a účel, byť to zákon výslovně nestanoví. Ostatně stejně postupoval Nejvyšší soud např. při výkladu § 582 o. z., který též výslovně nestanoví, že neplatnost z důvodu porušení požadavku formy nastupuje jen tehdy, pokud to vyžaduje smysl a účel zákona (tj. smysl pravidla stanovícího požadavek formy).^[15]

Z uvedeného plyne, že i v případě § 39 odst. 2 zák. o obcích je třeba posuzovat jeho smysl a účel, a tedy že neplatnost nastupuje jen v případě, kdy to smysl a účel ustanovení vyžaduje. Proto se v dalším výkladu nejprve zaměříme na zjištění smyslu a účelu § 39 odst. 2 zák. o obcích.

 

2. Smysl a účel § 39 odst. 2 zák. o obcích a jeho aplikace

Ust. § 39 odst. 2 zák. o. obcích rozvádí obecnou povinnost řádného hospodaření stanovenou v § 38 zák. o obcích.^[16] Primárním účelem tohoto ustanovení je tedy zajištění řádného hospodaření obce, resp. ochrana obecního majetku.

V této souvislosti vzniká otázka, zda zákon stanoví potřebu zcizení obecního majetku za obvyklou cenu (resp. zdůvodnění případné odchylky) jako konkretizaci povinnosti řádné péče (řádného hospodaření s majetkem obce), nebo zda jde o požadavek, který tuto povinnost přesahuje. Tento rozdíl se konkrétně projeví v situaci, kdy zástupcům obce nelze nic vytknout, tedy nelze jim vytknout žádné konkrétní pochybení při správě, neboť učinili všechno, co od nich lze rozumně očekávat; přesto však prodali obecní majetek za nižší cenu, než je cena obvyklá (např. na základě věrohodného, avšak objektivně nesprávného posudku).

Spíše se domníváme, že smysl a účel § 39 odst. 2 zák. o obcích je třeba chápat v přísnějším smyslu, tj. tak, že dopadá i na případy, kdy zástupcům obce nelze při správě nic vytknout. Hledisko řádné péče má totiž smysl zejména v případě, kdy jde o ochranu jednajícího. V daném případě však jde o ochranu zastoupeného (obce a jejího majetkového základu), nikoli o ochranu jednajících osob – zde členů orgánů obce či jiných zástupců. Naproti tomu, pokud by se jednalo o osobní odpovědnost těchto osob (např. odpovědnost za škodu způsobenou obci porušením péče řádného hospodáře), pak již musíme jistě vycházet z hlediska řádné péče.

I když však budeme vycházet z objektivního odchýlení se od ceny obvyklé, neznamená to ještě automaticky, že takové jednání bude mít vždy za následek neplatnost.

Při aplikaci určitého zákonného ustanovení nejde jen o „absolutní“ prosazení jím primárně sledovaného účelu. Je třeba vycházet z komplexního smyslu a účelu tohoto ustanovení, k jehož zjištění je též třeba zohlednit další dotčené právní principy, hodnoty a účely, které mohou kolidovat s primárně sledovaným účelem. Standardním řešením kolize takových právních entit je jejich poměřování, jak je známe např. z testu proporcionality běžně uplatňovaného v judikatuře Ústavního soudu i soudů obecných. Proto je třeba primární účel příslušného ustanovení poměřovat s kolidujícími právními principy, právem chráněnými zájmy (hodnotami) a účely, se kterými je daný účel v kolizi. Teprve výsledek tohoto poměřování poskytne představu o komplexním smyslu a účelu aplikovaného zákonného ustanovení. A až tento komplexní smysl a účel je třeba využít v rámci objektivně teleologického výkladu.

V následujících částech proto zkoumáme, jaké další normativní entity (právní principy, hodnoty, účely) jsou v určitých typických situacích dotčeny a jak se to projeví v poměřování s primárním účelem sledovaným § 39 odst. 2 zák. o obcích.

 

3. Dobrá víra jako korektiv aplikace § 39 odst. 2 zák. o obcích

a) Obecně

Jak bylo uvedeno, požadavek zákona, aby k převodu majetku obce docházelo zpravidla za obvyklou cenu, s sebou nese potřebu zjištění této ceny před uzavřením smlouvy, resp. před schválením převodu majetku příslušným orgánem obce. Toto zjištění může v řadě případů vyžadovat odborné znalosti, a tedy i posouzení ze strany odborných osob mimo orgány obce. Velmi často si obce obstarávají znalecké posudky, či alespoň odborná vyjádření, která pro účely následujícího převodu majetku mají zjistit jeho obvyklou cenu. Tento postup odpovídá požadavkům péče řádného hospodáře.

Problematická je situace, kdy si obec řádně obstarala příslušné odborné posouzení obvyklé ceny, na jeho základě uzavřela smlouvu o převodu majetku, avšak následně se ukázalo, že odborné (znalecké) posouzení bylo nesprávné a že stanovilo jako cenu obvyklou cenu nižší, než by odpovídalo jejímu řádnému zjištění. Lze v této situaci zohlednit, že smluvní strany, popř. alespoň některá z nich, uzavíraly smlouvu opírajíce se v dobré víře o odborné zjištění obvyklé ceny? Nebo je pro právní následky stanovené v § 39 odst. 2 zák. o obcích rozhodující jen to, že cena sjednaná ve smlouvě byla objektivně nižší než cena obvyklá a že tato odchylka nebyla zvláště zdůvodněna? K tomu poznamenejme, že tato odchylka nebyla zvláště zdůvodněna právě proto, že strany chtěly majetek převést za obvyklou cenu a smlouvu uzavíraly v domnění, že tak také činí.

 

b) Dobrá víra jako hodnota chráněná právním řádem

Pokud strany jednaly v dobré víře ve správně zjištěnou obvyklou cenu, pak do poměřování dotčených principů a hodnot vstupuje významný princip právní jistoty, jehož derivátem je právě princip ochrany dobré víry. Ústavní soud k ochraně dobré víry ve své konstantní judikatuře poznamenává toto: „Obecně je možné uvést, že princip dobré víry [chránící účastníky soukromoprávních vztahů] je možné chápat jako jeden z klíčových projevů principu právní jistoty, který je odvoditelný z normativního principu právního státu (čl. 1 odst. 1 Ústavy). Související filozofickou a sociologickou kategorií je pak princip důvěry v úkony dalších osob při veškerém sociálním styku s nimi, který je ‚základním předpokladem pro fungování komplexní společnostiʻ (N. Luhmann: Vetrauen.^[17] Ein Mechanismus der Reduktion socialer^[18] Komplexität, Stuttgart 1989, str. 1). Důvěru je třeba pokládat za elementární kategorii sociálního života. Jednak vyjadřuje vnitřní postoj odrážející eticky odůvodněné představy a očekávání jednotlivých členů společnosti a z druhé strany je výrazem principu právní jistoty, který představuje jednu z fazet materiálně, tj. hodnotově chápaného právního státu, jehož ústavně normativní výraz je obsažen v čl. 1 odst. 1 Ústavy‘ (srov. nález sp. zn. II. ÚS 3/06, N 185/47 SbNU 429).“^[19] Jde tak o významnou hodnotu právního řádu, která je chráněna i na úrovni ústavního pořádku, a nemůže proto zůstat při výkladu § 39 odst. 2 zák. o obcích nezohledněna.

V této souvislosti jde primárně o zohlednění dobré víry druhé smluvní strany, nikoli obce samotné. Zájmem obce je totiž neplatnost smlouvy, a tím zachování majetku, který měl být neplatnou smlouvou převeden.^[20] Naopak druhá smluvní strana má typicky zájem na zachování platnosti smlouvy, kterou nabyla majetek za nižší cenu, než je cena obvyklá. Nyní je otázka, zda poměřování v kolizi stojících právních principů, hodnot a účelů spíše svědčí ochraně zájmu obce, nebo druhé smluvní strany.

Mezi pravidla pro poměřování právních principů, hodnot a účelů patří požadavek, aby pokud možno nedošlo k úplnému popření některé z těchto právních entit stojících v konkrétní situaci v kolizi.^[21] Pokud to lze, měl by být upřednostněn spíše výklad, při kterém se alespoň v určité situaci může uplatnit každá z dotčených právních entit.

Je třeba zdůraznit, že dobrá víra je právní hodnotou, která je právem chráněna jako taková. K její ochraně proto není zapotřebí výslovného ustanovení ze strany zákonodárce. Jako příklad z praxe Ústavního soudu může sloužit jeho judikatura k možnosti nabytí vlastnického práva k nemovitosti od neoprávněného za právní úpravy účinné do 31. 12. 2013.^[22]

 

c) Poměřování při aplikaci § 39 odst. 2 zák. o obcích

V konkrétním případě jde o to, zda má být ochrana majetku obce absolutní v tom smyslu, že se prosadí zcela nezávisle na existenci dobré víry druhé smluvní strany, nebo zda má být dobré víře druhé smluvní strany poskytnuta ochrana.

Domníváme se, že pro absolutní ochranu majetku obce nejsou dostatečné důvody. Naopak právní řád poskytuje řadu vodítek, ze kterých plyne potřeba ochrany dobré víry druhé smluvní strany.

Při poměřování právních principů, hodnot a účelů, které jsou v typické situaci v kolizi, je třeba nejprve hledat obdobné situace, ve kterých řešení této kolize (hodnotové rozhodnutí) učinil sám zákonodárce. V konkrétním případě je třeba se ptát, zda existují situace, kdy by ochrana majetku obce byla zákonodárcem upřednostněna před ochranou dobré víry třetích osob. Pokud by tomu tak bylo, byl by to silný argument proti zohlednění dobré víry druhé smluvní strany i v případě § 39 odst. 2 zák. o obcích.

Skutečně lze nalézt případy, kdy dochází ke kolizi ochrany vlastnictví obce a ochrany dobré víry třetích osob. V žádném z těchto případů však není ochrana vlastnictví obce upřednostněna. Tak je tomu např. v případě, kdy je majetek obce evidován ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí) jako vlastnictví jiné osoby. V takovém případě právní řád nijak neomezuje možnost nabytí vlastnického práva třetí osobou na základě ochrany dobré víry v zápis v katastru nemovitostí (tzv. materiální publicita, § 984 o. z.). Na této ochraně dobré víry nic nemění okolnost, že jde ve skutečnosti o majetek obce.

Podobně lze majetek obce vydržet. Dobrá víra držitele je tedy chráněna i v případě, kdy v důsledku vydržení má dojít k pozbytí vlastnického práva obce. Lze upozornit, že tak tomu v českém, resp. československém právu nebylo vždy. Socialistické právo oproti stávajícímu právnímu řádu chránilo vlastnictví obce i proti dobré víře třetích osob. To je patrné z § 135a odst. 3 zákona č. 40/1964 S., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 1991, podle kterého nebylo možné vydržením nabýt věc z majetku v socialistickém vlastnictví. Obdobné hodnotové rozhodnutí zákonodárce však dnešní právo neobsahuje: dobrá víra je chráněna i vůči vlastnickému právu veřejnoprávních korporací, vč. vlastnického práva obce.^[23]

Z toho tedy plyne, že v českém právu nelze dovodit absolutní ochranu majetku (vlastnictví) obce vůči dobré víře třetích osob. Současně není zjevný žádný rozumný důvod, proč by tomu mělo být jinak v případě § 39 odst. 2 zák. o obcích.

Pro uvedené poměřování s požadavkem na ochranu majetku obce je též důležité, že i při upřednostnění dobré víry druhé strany nezůstává obec bez ochrany. Pokud totiž dojde k nesprávnému zjištění obvyklé ceny ze strany příslušného odborníka, pak to zpravidla bude představovat porušení jeho smluvní povinnosti řádného zjištění obvyklé ceny (postup non lege artis). V takovém případě bude mít obec vůči tomuto odborníkovi nárok na náhradu škody, která jí vznikla tím, že svůj majetek převedla za nižší cenu, než byla jeho cena obvyklá.^[24]

Pokud by byla upřednostněna ochrana majetku obce, mohlo by se jevit sporným, zda má druhá smluvní strana škodní nárok vůči odborníkovi (znalci), když ten bude zpravidla ve smluvním vztahu jen s obcí. Domníváme se, že tento nárok by mohla mít druhá smluvní strana prostřednictvím kategorie smlouvy s ochranným účinkem vůči třetím osobám.^[25] I přesto je však vhodnější, aby na tento nárok byla odkázána obec, která si příslušného odborníka vybrala (tj. ovládala zdroj rizika), než druhá smluvní strana, která jeho výběr zpravidla ovlivnit nemůže.

Dosud byl posuzován případ, kdy obec samotná postupovala při zjištění obvyklé ceny řádně a pochybení vzniklo jen na straně odborného posuzovatele. Stejně je však třeba postupovat i v případě (byť spíše výjimečném), kdy si obec takové odborné zjištění neobstará a jeho existenci před druhou smluvní stranou jen předstírá. Pokud s ohledem na okolnosti lze dovodit dobrou víru druhé smluvní strany ohledně řádného zjištění obvyklé ceny, není důvod ji chránit odlišně než v prvně uvedeném případě. Právě naopak, v tomto případě má být druhá smluvní strana chráněna o to více, neboť obci je přičitatelné zaviněné porušení právní povinnosti, a to dokonce ve formě úmyslu. I v tomto případě je zajištěn odškodňovací nárok obce, jen nikoli vůči odbornému posuzovateli (který zde ani není), nýbrž vůči těm osobám, které za obec předstíraly existenci odborného posouzení.

Shrneme-li tedy předestřené úvahy, dospíváme k závěru, že za výše uvedené situace se dobrá víra nabyvatele musí při poměřování prosadit i vůči principu ochrany majetku obce, který je primárním účelem § 39 zák. o obcích. Tento teleologický výklad tedy vede k závěru, že za daných okolností neplatnost ve smyslu § 39 odst. 2 zák. o obcích nenastává.

Pokud by dobrá víra nebyla uvedeným způsobem chráněna, vedlo by to k výrazné právní nejistotě ve všech majetkových transakcích s obcemi, a to dokonce i tam, kde byla hodnota převáděného majetku stanovena znaleckým posudkem.

Výše uvedené výsledky se jeví jako souladné i s dosavadními závěry publikované literatury. Danou otázkou se zabývá Furek, který zastává názor, že pokud by strany vycházely z ceny zjištěné znaleckým posudkem a závěry tohoto posudku by nebyly hodnověrným způsobem zpochybněny, nepůjde o porušení péče řádného hospodáře, i kdyby se později ukázalo, že posudek neurčil obvyklou cenu správně (srov. přiměřeně závěry z rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 19. 1. 2011, sp. zn. 5 Tdo 848/2010). Z hlediska zde projednávané otázky je důležité, že autor dovozuje, že by v takovém případě ani nedošlo k následkům v podobě neplatnosti právního jednání pro porušení § 39 odst. 2 zák. o obcích.^[26]

 

d) Předpoklady dobré víry ve zjištění obvyklé ceny

Dobrá víra druhé smluvní strany se musí, stejně jako je tomu v jiných případech, posuzovat se zřetelem ke všem okolnostem, které jsou jí zjevné. Mezi tyto okolnosti patří např. to, kdo stanovení obvyklé ceny prováděl. Dobrá víra vyžaduje, aby ocenění prováděla osoba, která k tomu má příslušnou odbornost, resp. aby alespoň důvěryhodně vytvářela dojem, že tuto odbornost má. Pokud by např. obec druhé smluvní straně jen sdělila, že podle jejích úředníků odpovídá navržená smluvní cena prodávané nemovitosti ceně obvyklé, pak by zpravidla dobrá víra být založena nemohla. Míru požadované odbornosti je třeba posuzovat podle okolností konkrétního případu (znalecký posudek, odborné posouzení); odlišná bude např. při prodeji nemovitosti a v případě prodeje použité knihy.

Druhá smluvní strana se však nemůže spoléhat na správnost zjištění obvyklé ceny, pokud by s ohledem na okolnosti případu bylo patrné, že ocenění je zjevně nesprávné. Tak by tomu bylo např. tehdy, pokud by s ohledem na konkrétní pozici druhé smluvní strany (která by např. sama disponovala odbornými znalostmi, pokud jde o oceňování nemovitostí) bylo jednoduše zjistitelné, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je jiná, než jak bylo uvedeno ve znaleckém posudku. V této souvislosti je velmi významná míra nesprávnosti, resp. odchylky od obvyklé ceny, a též obtížnost či naopak jednoduchost zjištění této ceny. Čím obtížnější je zjištění obvyklé ceny, tím větší odchylka bude zapotřebí, aby vyloučila dobrou víru druhé smluvní strany a vice versa.

Lze uvést např. situaci, kdy ve znaleckém posudku se při použití tzv. porovnávací metody (viz výše) kalkuluje s realizovanými prodeji vzorků, které jsou však s oceňovanou věcí naprosto nesrovnatelné (např. oceňovanou věcí je bytová jednotka vybudovaná v právě dokončeném developerském projektu v centru města, avšak posudek vychází z realizovaných prodejů starších nebytových prostorů na periferii; pak i velmi malá odchylka stanovené ceny bude stačit pro vyloučení dobré víry druhé strany). Obecně není vyloučeno, aby odchylka činila řádově i desítky procent – např. tehdy, bude-li se jednat o velmi specifickou nemovitost. Pokud se naopak bude jednat o věc, která se běžně obchoduje a dosažené ceny jsou běžně zjistitelné, pak i relativně malá odchylka může zakládat důvodnou pochybnost o správnosti zjištěné obvyklé ceny. V žádném případě tedy nelze uvést konkrétní procento odchylky, při němž by zjištěná obvyklá cena mohla (či musela) být považována za zjevně nesprávnou.

Lze též poukázat na judikaturu vztahující se k dřívější právní úpravě § 39 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, když následek v podobě absolutní neplatnosti nebyl v zák. o obcích ještě výslovně stanoven. Podle Nejvyššího soudu pro závěr o neplatnosti smlouvy o úplatném převodu obecního majetku bylo třeba, aby cena tohoto majetku byla sjednána podstatně nižší, než je cena v místě a čase obvyklá, aniž by tato odchylka byla náležitě odůvodněna.^[27] Ani podle judikatury tedy nepostačovala jakákoli odchylka, nýbrž se vyžadovala odchylka podstatná; konkrétněji však tento znak vysvětlen nebyl. Toto řešení však koresponduje se zde zastávaným názorem, neboť nepodstatná odchylka nevylučuje dobrou víru ve správnost zjištění obvyklé ceny. Toto řešení je aprobováno i v literatuře.^[28]

Zbývá doplnit, že dobrá víra se posuzuje k okamžiku vzniku smluvní vázanosti, tj. k okamžiku uzavření smlouvy.

 

4. Předsmluvní odpovědnost

Jsou-li naplněny předpoklady dobré víry, jak jsou podány výše, je převodní smlouva platná. Pokud však splněny nejsou, nastává absolutní neplatnost smlouvy. V tomto případě pak vyvstává otázka, zda mohou mít strany, nebo některá z nich, právo na náhradu škody, která jim v důsledku neplatnosti vznikla (§ 579 odst. 2 o. z.).

V rámci předsmluvní odpovědnosti lze obecně uvažovat o náhradě tzv. pozitivní a negativní interese. Pozitivní interese představuje škodu, která spočívá v majetkové ztrátě vzniklé tím, že nebyla uzavřena platná smlouva. Srovnáváme tedy existující majetkový stav a hypotetický majetkový stav smluvní strany, jaký by byl, pokud by uzavřená smlouva byla platná. Naproti tomu negativní interese spočívá ve škodě, která vznikla tím, že smluvní strana spoléhala na to, že smlouva bude uzavřena platně, resp. po jejím uzavření, že byla uzavřena platně. Tento druhý typ škody se proto někdy označuje jako tzv. škoda z důvěry (Vertrauensschaden).

V dané situaci je poměrně zřejmé, že náhrada pozitivní interese by byla v rozporu s účelem § 39 odst. 2 zák. o obcích. Pokud je jeho účelem ochránit majetek obce tím, že činí neplatným převod za nižší cenu, než je cena obvyklá, pak by tento účel byl zmařen, pokud by obec musela druhé straně nahradit ušlý zisk z nerealizovaného obchodu, tj. právě tu částku, za kterou druhá strana nemohla v důsledku neplatnosti výhodně koupit obecní majetek.

Lze tak uvažovat jen o náhradě negativní interese, typicky v podobě nákladů na uzavření smlouvy, příp. nákladů ušlých příležitostí. Zde je třeba uvážit, že povinnost odůvodnit převod za nižší cenu, než je cena obvyklá, má obec, nikoli její smluvní partner. Způsobit neplatnost tak může zásadně jen obec. Druhá strana může teoreticky odpovídat za úmyslné způsobení škody v rozporu s dobrými mravy (§ 2909 o. z.). Lze si též představit i spoluzpůsobení škody touto druhou stranou, když sama obci za účelem zjištění obvyklé ceny poskytne nesprávný znalecký posudek. Pokud však druhá strana posudek neobstarala ani se nijak nepodílela na jeho zpracování, jen mohla a měla vědět o jeho nesprávnosti, pak sama neplatnost nezpůsobila; lze jí jen přičíst spoluúčast na vzniklé škodě ve smyslu § 2918 o. z. Připomeňme však, že druhá strana má právo se spolehnout na tvrzení obce, že navržená cena představuje cenu obvyklou, pokud toto tvrzení není zjevně nesprávné (viz výše). V takovém případě s ohledem na ochranu dobré víry druhé strany vůbec nepůjde o případ neplatnosti.

Pokud by výjimečně došlo ke spoluzpůsobení škody oběma stranami, bylo by pravděpodobně možné na danou situaci použít judikaturu Nejvyššího soudu přijatou ve vztahu k předchozí úpravě § 42 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. Nejvyšší soud zde zastával názor, že vznikla-li při stejném poměru na zavinění neplatnosti smlouvy škoda každé z obou smluvních stran, pak každý z poškozených má proti druhé smluvní straně jakožto škůdci právo na náhradu jedné poloviny své škody, přičemž výše škody může být u každé ze smluvních stran jiná (jde o dva různé nároky, které musí být posuzovány samostatně, jejich osud může být jiný).^[29] Pokud tedy druhá strana o důvodu neplatnosti (vadnosti posudku) měla a mohla vědět, resp. je jí přičitatelná účast na vzniku tohoto posudku (např. tento posudek sama obstarala), pak nastává uvedený případ vzájemné odpovědnosti.

S ohledem na zaměření tohoto příspěvku jsme nuceni vynechat jinak velmi důležitou otázku, zda má předsmluvní odpovědnost podle § 579 odst. 2 o. z. povahu (kvazi)smluvní, nebo deliktní odpovědnosti. První přístup připouští zproštění se odpovědnosti jen za podmínek stanovených v § 2913 odst. 2 o. z.,^[30] zatímco druhý připouští možnost exkulpace (§ 2895, § 2911 o. z.).^[31]

 

V. Závěr

V příspěvku jsme se snažili poukázat na některé problémy spojené s povinností obcí (krajů) odůvodnit, proč převádějí majetek za nižší než obvyklou cenu. Účelem této povinnosti i sankce za její porušení je ochrana obecního majetku.

Má-li být v konkrétním případě dovozena neplatnost jako sankce za porušení této povinnosti ze strany obce, pak nelze izolovaně vycházet jen z tohoto účelu, nýbrž je třeba zohlednit kompletní teleologické pozadí, zejména princip ochrany dobré víry druhé smluvní strany jako integrální součást principu právní jistoty.

Neplatnost pak nastává jen v případě, kdy druhá smluvní strana není ohledně převodu za obvyklou cenu v dobré víře. Tak je tomu zejména tehdy, když sjednaná cena zjevně vybočuje z toho, co mohla druhá strana v kontextu konkrétní situace očekávat (předvídat) jako cenu obvyklou. Pro toto posouzení je významná srovnatelnost s jinými převody, veřejná známost výše úplaty atd.

Není-li druhá smluvní strana v dobré víře (např. ví-li, že si obec neobstarala potřebné ocenění, nebo jí muselo být zjevné, že sjednaná cena nemůže být cenou obvyklou), nastává právní následek v podobě absolutní neplatnosti. V tomto případě však může obec odpovídat podle § 579 odst. 2 o. z. za negativní interesi způsobenou druhé smluvní straně.[32]

 

Doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.,
působí jako advokát a na Katedře soukromého práva a civilního procesu PF UP v Olomouci.

Doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.,
působí jako advokát a pracovník oddělení soukromého práva Ústavu státu a práva AV ČR.

Ilustrační foto: Pexels

 

---

 

[1] § 41 odst. 3 zák. o obcích: „K neplatnosti právního jednání z důvodů stanovených v odstavci 2 a v § 38 odst. 4 a § 39 odst. 1 a 2 přihlédne soud i bez návrhu.“

[2] L. Váňa: § 39 [Záměr obce], in J. Vedral, L. Váňa, J. Břeň, S. Pšenička: Zákon o obcích (obecní zřízení), 1. vyd., C. H. Beck, Praha 2008, str. 239.

[3] A. Furek: § 39 [Povinnost zveřejnit záměr majetkové dispozice a povinnost disponovat majetkem za obvyklou cenu], in L. Potěšil, A. Furek, D. Hejč, V. Chmelík, F. Rigel, J. Škop: Zákon o obcích, 1. vyd., C. H. Beck, Praha 2019, str. 245-246, m. č. 57. Toto vysvětlení však není příliš přesvědčivé.

[4] Srov. F. Melzer: Metodologie nalézání práva. Úvod do právní argumentace, 2. vyd., C. H. Beck, Praha 2011, str. 144 a násl., m. č. 150; tamtéž str. 204, m. č. 212.

[5] Srov. např. rozsudek NS ze dne 25. 11. 2020, sp. zn. 25 Cdo 2679/2019.

[6] „(1) Obvyklá cena se určuje porovnáním sjednaných cen stejných, popřípadě obdobných předmětů ocenění v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Do porovnání se nezahrnují ceny sjednané za vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího a kupujícího ani vlivu zvláštní obliby.

(2) Postup určení obvyklé ceny zahrnuje

1. a) výběr údajů do souboru pro porovnání s předmětem ocenění nejméně od 3 obdobných předmětů na základě kritérií podle druhu předmětu ocenění a jeho zvláštností ke dni ocenění,
2. b) srovnávací analýzu údajů z vybraného souboru obdobných předmětů ocenění s údaji o oceňovaném předmětu ocenění,
3. c) určení základní jednotky pro porovnání a parametrů s významným podílem na výši ceny, určení rozdílů parametrů mezi oceňovanými předměty ocenění a obdobnými předměty ocenění,
4. d) úpravu sjednaných cen v návaznosti na odlišnost obdobných předmětů ocenění od předmětů oceňovaných jejich korekcí, přičemž odchylka způsobená korekcí musí být řádně odůvodněna,
5. e) výběr, odůvodnění a provedení analýzy s vyhodnocením souboru upravených cen včetně zdůvodněného případného vyloučení odlehlých údajů a
6. f) určení obvyklé ceny, která vychází z vyhodnocení souboru upravených cen.

(3) Údaje použité pro určení obvyklé ceny musí být kontrolovatelné a postup jejich zpracování musí být z ocenění zřejmý a doložený.

(4) Nemožnost určení obvyklé ceny podle odstavců 1 a 2 je nutné doložit, zejména uvést postupy, které byly pro zjištění realizovaných cen obdobných předmětů ocenění provedeny, a jejich výsledky.“

[7] Pokud jde o oceňování nemovitostí, v praxi se někdy vychází (zejména při nedostatku srovnatelných vzorků skutečně realizovaných transakcí) i jen z cen nabízených v realitní (či jiné) inzerci. Tento postup je však velice problematický. Nabízené ceny se totiž zpravidla odchylují (někdy i velmi výrazně) od cen, za něž se transakce následně skutečně realizují. Proto je třeba nabízené ceny upravovat pomocí příslušných koeficientů, což je však obtížně verifikovatelný postup.

[8] K tomu z historické perspektivy srov. např. nařízení č. 175/1897 ř. z., o odhadu nemovitostí (tzv. odhadní řád nemovitostí).

[9] Srov. P. Tégl in F. Melzer, P. Tégl a kol.: Občanský zákoník. Velký komentář, Svazek III., Leges, Praha 2014, komentář k § 492, m. č. 12.

[10] Opakem jsou pak situace, kdy je obvyklá cena (nemovité věci) stanovena „s přesností“ na haléře. Je zjevné, že takto stanovený údaj má jen velmi omezenou vypovídací hodnotu.

[11] Je třeba zdůraznit, že míra přípustností této odchylky je odbornou otázkou, jejíž zodpovězení v soudním řízení náleží znalci.

[12] Účelnost je dokonce jednou ze složek tzv. ideje práva; srov. op. cit. sub 4, str. 34, m. č. 29.

[13] Viz např. usnesení NS ze dne 24. 11. 2021, sp. zn. 22 Cdo 2695/2021: „Ustálená rozhodovací praxe Nejvyššího soudu zásadně požaduje, aby po více než dvou letech od vypracování byl znalecký posudek aktualizován (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 1. 2019, sp. zn. 22 Cdo 3956/2018, a usnesení Nejvyššího soudu ze dne 28. 7. 2021, sp. zn. 22 Cdo 1805/2021). V rozsudku ze dne 30. 1. 2019, sp. zn. 22 Cdo 3956/2018, Nejvyšší soud poznamenal, že pro účely aktualizace znaleckého posudku není samozřejmě nutné zpracovat nový posudek, postačí i ústní či písemné vyjádření znalce, zda a jak se cena nemovitostí za dobu od zpracování znaleckého posudku změnila.“

[14] Srov. op. cit. sub 4, str. 186 a násl., m. č. 193.

[15] Usnesení NS ze dne 27. 11. 2014, sp. zn. 29 Cdo 3919/2014, R 128/2015.

[16] Srov. op. cit. sub 3, str. 244, m. č. 54.

[17] Správně má být „Vertrauen“.

[18] Správně má být „sozialer“.

[19] Nálezy ÚS ze dne 11. 5. 2011, sp. zn. II. ÚS 165/11, bod 21, ze dne 17. 4. 2014, sp. zn. I. ÚS 2219/2012.

[20] Zde je však třeba zdůraznit, že mohou existovat situace, kdy je přítomen významný zájem obce, který převažuje nad zájmem na zachování daného majetku. Obec tento zájem zvláště nezmínila jen proto, že se domnívala, že se neodchyluje od obvyklé ceny. Pokud by však měla informace o skutečné obvyklé ceně, mohla by využít možnosti podle § 39 odst. 2 věty druhé zák. o obcích.

[21] Srov. op. cit. sub 4, str. 69, m. č. 65.

[22] Např. nález ÚS ze dne 17. 4. 2014, sp. zn. I. ÚS 2219/2012.

[23] V této souvislosti srov. čl. 11 odst. 1 větu druhou Listiny základních práv a svobod: „Vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu.“

[24] Srov. F. Melzer, in F. Melzer, P. Tégl a kol.: Občanský zákoník. Velký komentář, Svazek IX., Leges, Praha 2018, komentář k § 2950, m. č. 103 a násl. Srov. též nález ÚS ze dne 1. 11. 2007, sp. zn. I. ÚS 312/05.

[25] Srov. § 2913 odst. 1 o. z. Podrobněji viz F. Melzer in op. cit. sub 24, komentář k § 2913, m. č. 49 a násl.

[26] Op. cit. sub 3, str. 246, m. č. 59.

[27] Rozsudek NS ze dne 15. 11. 2010, sp. zn. 28 Cdo 3950/2010.

[28] Op. cit. sub 3, str. 245-246, m. č. 66.

[29] Usnesení NS ze dne 6. 12. 2022, sp. zn. 25 Cdo 142/2023.

[30] Tak např. F. Melzer in op. cit. sub 24, komentář k § 2913, m. č. 28.

[31] Zdá se, že k deliktní povaze předsmluvní odpovědnosti bez bližšího odůvodnění směřuje judikatura Nejvyššího soudu. Např. ve vztahu k § 1728 odst. 2 o. z. srov. rozsudek NS ze dne 30. 3. 2021, sp. zn. 25 Cdo 1267/2020, R 59/2022; ve vztahu k § 1729 o. z. srov. rozsudek NS ze dne 31. 10. 2023, sp. zn. 23 Cdo 3191/2022.

[32] Část příspěvku od F. Melzera byla vypracována v rámci řešení projektu APVV-20-0171 „Konkurencia nárokov z deliktov a kvázideliktov v mimozmluvných vzťahoch a na pomedzi zmluvného a vecného práva“.