Aktuální otázky týkající se rozhodování ve věcech společenství vlastníků jednotek

Autor ve svém článku upozorňuje na aktuální vybraná soudní rozhodnutí v oblasti právní ochrany společenství vlastníků jednotek. Rozebírá především usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 3. 2023, sp. zn. 26 Cdo 854/2022, které se zabývalo otázkou, zda společenství vlastníků jednotek je oprávněno stanovit pravidla či omezení pro užívání jednotek ve vlastnictví členů společenství k opakovanému krátkodobému pronájmu, a dále rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 2. 2024, sp. zn. 26 Cdo 3535/2022, který aproboval rozhodnutí společenství vlastníků o přerušení dodávky služeb vlastníkovi jednotky, který neplatil řádně zálohy (resp. vyúčtování) na služby.

Karel Šemík

V občanském zákoníku[1] je bytové spoluvlastnictví v § 1158 odst. 1 definováno jako spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek, bytové spoluvlastnictví pak může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň se dvěma byty. Podle § 1159 o. z. pak jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné, jednotka je věc nemovitá.

Podle čl. 11 Listiny základních práv a svobod má vlastnické právo všech vlastníků stejný zákonný obsah a ochranu, vlastnictví zavazuje a nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy, jeho výkon nesmí ani poškozovat lidské zdraví, přírodu a životní prostředí nad míru stanovenou zákonem. Formulace „vlastnictví zavazuje“ pak vyjadřuje sociální funkci vlastnictví[2] a má i nemalé dopady do praxe. Podle § 1042 o. z. se vlastník může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje.

Již za účinnosti předchozího občanského zákoníku[3] byl judikaturou řešen způsob ochrany práv vlastníků jednotek proti rušení či zásahům v domě.

Bylo tak jednoznačně postaveno najisto oprávnění společenství vlastníků jednotek (dále též „SVJ“), aby v rámci správy domu podalo tzv. negatorní žalobu podle obecných ustanovení občanského zákoníku[4] proti osobě, která neoprávněně zasahuje do práv vlastníků jednotek ke společným částem domu,[5] tedy bylo aktivně procesně legitimováno k podání takové žaloby. Podobně je dále SVJ aktivně legitimováno k podání žaloby na vyklizení společné části domu užívané třetí osobou bez právního důvodu[6] či je oprávněno ve prospěch ochrany vlastnických práv jednotlivých vlastníků bytů a zároveň spoluvlastníků společných prostor podat žalobu proti obtěžování hlukem.[7] Na těchto závěrech pak nic nemění ani současný občanský zákoník. Případná opatření vedoucí ke zdržení se obtěžování sousedních vlastníků rozličnými imisemi (zejména hlukem) se totiž dotýkají i společných částí domů a pozemků, jejichž správu právě SVJ vykonává.

Tradiční omezení vlastníka jsou pak upravena v normách upravujících vztahy mezi vlastníky sousedních nemovitostí a souhrn těchto norem se pak nazývá sousedské právo.[8] Z ust. § 1013 odst. 1 o. z., které upravuje tzv. sousedské imise, zejména plyne, že vlastník (tedy i vlastník bytové jednotky) se zdrží všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku; to platí i o vnikání zvířat. Je pak v daných souvislostech nutné přihlížet i k poměrům existujícím v místě v souladu se zákonem v době rozhodování soudu, vycházejících např. z obvyklého stavu v běžných obytných domech.[9] Každý je však povinen snášet imise z obyčejného, normálního užívání věci.[10] Není předmětem tohoto článku řešit podrobnosti či rozdíly[11] negatorní žaloby a žaloby proti imisím (které mohou mít různorodou povahu[12]), ale upozornit na aktuální vybraná soudní rozhodnutí v oblasti právní ochrany SVJ.

 

Ochrana proti opakovaným krátkodobým pronájmům (tzv. Airbnb)

V první řadě je třeba zmínit zásadní rozhodnutí Nejvyššího soudu, které se zabývalo otázkou, zda SVJ je oprávněno stanovit pravidla či omezení pro užívání jednotek ve vlastnictví členů společenství k opakovanému krátkodobému pronájmu. Tedy typicky v případech, kdy jsou vlastníky jednotek používány moderní prostředky usnadňující právní jednání a uzavírání smluv elektronickými prostředky (např. prostřednictvím aplikace Airbnb).

Usnesením Nejvyššího soudu ze dne 15. 3. 2023, sp. zn. 26 Cdo 854/2022, uveřejněným pod č. 98/2023 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, byl přijat závěr, že „společenství vlastníků se při úpravě svých stanov (jejich změně) může (je oprávněno) pohybovat pouze v rámci kompetencí vyplývajících z jeho působnosti. Rozhodne-li shromáždění společenství vlastníků prostřednictvím stanov o omezení vlastnického práva vlastníků jednotek ohledně užívání bytu, jde o rozhodnutí, které bylo přijato v záležitosti, o které tento orgán nemá působnost rozhodnout, a hledí se na ně, jako by nebylo přijato“ (§ 245 o. z.) (dále jen „rozhodnutí Airbnb“). Dle rozhodnutí Airbnb se v dané oblasti „projevuje specifická povaha vlastnického práva (bytového spoluvlastnictví), která je dána dualistickou koncepcí[13] spočívající ve výlučném vlastnictví (bytové) jednotky“ na straně jedné a v podílovém spoluvlastnictví společných částí domu a pozemku na straně druhé. Obsahem stanov dle tohoto rozhodnutí nelze omezit práva vyplývající z vlastnictví jednotky, protože působnost společenství vlastníků dle § 1189 o. z. je omezena na oblast správy, provozu, údržby, oprav domu, jeho společných částí a pozemku, nemůže proto zasahovat do vlastnických práv k bytům, tj. jednotkám jednotlivých vlastníků. Není předmětem tohoto článku podrobně rozebírat toto soudní rozhodnutí, je namístě však zdůraznit, že podle § 1190 o. z. osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků a podle § 1189 odst. 1 o. z. taková správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Tedy i pro zachování pořádku v domě při užívání jednotek ve vlastnictví členů společenství k opakovanému krátkodobému pronájmu jednotky. V tomto směru se jeví výklad zákonných ustanovení dle rozhodnutí Airbnb výrazně restriktivní.

SVJ tak nadále zůstává oprávnění a možnost, aby v rámci správy domu a pozemku podalo tzv. negatorní žalobu proti osobě, která neoprávněně zasahuje do práv vlastníků jednotek ke společným částem domu, jak vyplývá z dříve citovaného rozhodnutí,[14] kde již byla řešena otázka užívání bytové jednotky v rozporu s jejich určením, tedy nikoliv k bydlení vlastníka jednotky či jeho nájemce, ale k ubytovávání osob, čímž je zasahováno do práv ostatních vlastníků jednotek v budově, resp. společných částí domu. Takové řešení však není zcela ideální.

S ohledem na společenskou aktuálnost tématu se ke krátkodobým pronájmům vyjadřoval i veřejný ochránce práv.[15] Ministerstvo pro místní rozvoj pak následně zveřejnilo příručku,[16] ve které poskytuje metodickou pomůcku pro aplikaci předpisů stavebního práva a ke sjednocení postupu stavebních úřadů při šetření podnětů týkajících se poskytování krátkodobého ubytování v bytech či rodinných domech. Podle § 1 o. z. je sice uplatňování soukromého práva nezávislé na uplatňování práva veřejného, rozhodnutí stavebních úřadů (pro rozpor v užívání bytu s kolaudačním rozhodnutím) však v daných věcech mohou být v praxi efektivnější než prostředky soukromého práva.

Naopak, pro oblast nájemního práva již bylo judikováno, že přenechávání bytu třetím osobám (např. právě prostřednictvím internetových platforem typu Airbnb[17]) pro krátkodobé ubytování je porušením povinnosti nájemce řádně užívat byt v souladu s nájemní smlouvou a může být důvodem výpovědi nájmu podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., jak plyne i z další judikatury.[18]

 

Odpojení dodávky služeb vlastníkovi bytové jednotky

Dalším zásadním rozhodnutím v dané oblasti je pak rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 2. 2024, sp. zn. 26 Cdo 3535/2022 (dále také „rozhodnutí o odpojení“).[19] Věc řešená Nejvyšším soudem pak měla svůj základ ve sporu o to, zda žalovaný (SVJ) je povinen zajistit žalobkyni jako vlastníku bytové jednotky přívod teplé vody a připojení ústředního topení (dále jen „služby“, nevyplývá-li z kontextu jinak) do bytové jednotky v bytovém domě spravovaném žalovaným, a to i při (dlouhodobé) existenci dluhů vlastníka jednotky na těchto energiích, či nikoliv, a to po odpojení dodávek takových služeb do bytové jednotky.

Pokud jde o skutkové okolnosti, z rozhodnutí o odpojení plyne, že shromáždění vlastníků jednotek tohoto společenství na svém dříve konaném shromáždění odsouhlasilo mj. též přípustný „způsob řešení pro nenavyšování dluhů jednotlivých vlastníků“ jednotek (dále jen rozhodnutí SVJ), a to realizovaný takovým způsobem, při kterém dojde k odpojení přívodu teplé vody a tepla do ústředního topení k bytové jednotce. Následně, po vzniku dluhu na dodané teplé vodě a teplu do ústředního topení, došlo s odkazem na uvedené rozhodnutí SVJ k odpojení předchozího vlastníka jednotky od přívodu tepla a ústředního topení. Taktéž nový vlastník dodávky tepla a teplé vody následně řádně SVJ nehradil a jednotka zůstala od přívodu těchto energií odpojena.

Okresním soudem jako soudem prvního stupně byla žaloba, jíž se žalobkyně domáhala, aby žalovanému byla uložena povinnost zajistit přívod teplé vody a připojení ústředního topení do bytové jednotky, zamítnuta a tento rozsudek byl následně potvrzen odvolacím soudem, dovolání k Nevyššímu soudu bylo zamítnuto. Rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek tedy v dané věci stanovilo za neplacení příspěvků na správu domu a pozemku za dobu tří měsíců nebo dluhu ve stejné výši za nezaplacené zálohy na služby a jejich vyúčtování sankci v podobě odpojení teplé vody a přívodu tepla k dané bytové jednotce.

Nejvyšší soud tak musel v citovaném rozhodnutí posoudit dosud v judikatuře neřešenou otázku, zda společenství vlastníků je oprávněno rozhodnout o přerušení dodávky služeb (v dané věci dodávky teplé vody a tepla) vlastníkovi jednotky, který neplatí řádně příspěvky na správu domu a pozemku a zálohy (resp. vyúčtování) na služby. Nejvyšší soud citovaným rozhodnutím o odpojení možnost takového postupu pro společenství vlastníků jednotek aproboval.

 

Odlišnosti v postavení nájemce bytové jednotky

Řešená situace dle rozhodnutí o odpojení je tak výrazně odlišná od vztahů vyplývajících z nájemní smlouvy a dlouhodobé judikatury v této oblasti.[20] Povinností pronajímatele je totiž zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu (tuto povinnost SVJ nemá) a dle judikatury není tato povinnost tzv. synallagmatickým závazkem a její splnění (např. povinnost zajistit nájemci možnost odběru pitné vody) pak nelze podmiňovat splněním povinností nájemce vyplývajících z nájmu bytu, např. povinnosti platit nájemné a úhradu za plnění spojená s užíváním bytu.[21] Tyto závěry ve vztahu k nájemci pak platí i za účinnosti současného občanského zákoníku, když dle platné právní úpravy nájemní smlouva pronajímatele zavazuje zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu[22] a byt je pro nájemce způsobilý k nastěhování a obývání mj. též za podmínky, pokud je zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisejících.[23] Navíc, pronajímatel je povinen nájemci zajistit dle platné právní úpravy tzv. nezbytné služby, nebo si ujednat, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel.[24] S ohledem na znění ust. § 1911 o. z. tak ani v případě nájmu dle současné právní úpravy nejde o vzájemné plnění. Pronajímatel tedy obecně nemůže podmiňovat splnění své povinnosti (tj. povinnosti zajistit nájemci služby) plněním povinností nájemce, nemůže však ani v případě konkrétního porušení platebních povinností nájemce omezit (či přerušit) dodávku služeb.[25] Z výše uvedeného tak plyne, že citované rozhodnutí o odpojení nelze, a to ani analogicky, použít na vztah pronajímatele a nájemce.

Pronajímatel však má samozřejmě právo dlužné platby na zálohy a následné vyúčtování záloh na poskytování služeb soudně vymáhat, anebo příp. dát též nájemci výpověď z nájmu bytu pro hrubé či zvlášť závažné porušování povinností nájemce (obdobně též může zálohy či dluh z vyúčtování vymáhat SVJ). V této souvislosti je namístě připomenout, že zálohové platby služeb podléhají vyúčtování a zaplacení samotných záloh se pronajímatel po datu, kdy mělo dojít k vyúčtování, již domáhat nemůže.[26] Podle zvláštního zákona totiž skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb[27] příjemci s tím, že splatnost přeplatků či nedoplatků na vyúčtování (finanční vyrovnání) je v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě čtyř měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb. Vyúčtování postrádající některou z předepsaných náležitostí nebo znějící na cenu v nesprávné výši nebylo původně judikaturou považováno za řádné vyúčtování a nebylo způsobilé vyvolat splatnost nedoplatku plynoucího z vyúčtování[28] – podle novelizovaného znění zvláštního zákona[29] však s účinností od 1. 1. 2023 již platí, že určité vady vyúčtování neovlivňují splatnost přeplatku, tedy takové vady vyúčtování, které nemají vliv na vypočtenou výši nedoplatku.

 

Postavení SVJ ve vztahu k vlastníku jednotky dle rozhodnutí o odpojení

Z citovaného rozhodnutí o odpojení pak plynou i další závěry určující charakter vztahu mezi SVJ a vlastníkem jednotky, resp. další podmínky pro realizaci odpojení služeb.

Z ust. § 1180 odst. 2 o. z. přímo vyplývá povinnost vlastníka jednotky přispívat na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v tzv. prohlášení určeno jinak. Vedle toho je další povinností vlastníka jednotky dle § 1181 o. z. platit zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (tj. tzv. služby) a má současně právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy včas vyúčtovala (viz též k vyúčtování výše). Placení příspěvků na správu domu a pozemku a placení záloh či vyúčtování služeb jsou však odlišné povinnosti,[30] ačkoliv např. ust. § 1186, upravující přechod dluhů při převodu vlastnického práva k jednotce, bylo v mezidobí novelizováno[31] a nově upravuje přechod dluhů převodce bytové jednotky vůči osobě odpovědné za správu domu jak na příspěvcích na správu domu a pozemku, tak na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění. Při placení příspěvků na správu domu a pozemku se vlastník bytové jednotky podílí na nákladech souvisejících se správou společných částí domu, placení služeb však dle rozhodnutí o odpojení souvisí již s užíváním samotného bytu, resp. bytové jednotky.

Z rozhodnutí o odpojení plyne, že „dodávání služeb společenstvím vlastníků nemůže být podmíněno placením příspěvků na správu domu a pozemku“„povinnosti platit příspěvky na správu domu a pozemku nezprošťuje vlastníka jednotky ani skutečnost, že mu společenství vlastníků navzdory své povinnosti některé služby neposkytuje“.[32] Podmínky pro ukončení či přerušení dodávek služeb (energií), které si vlastník jednotky sjednává sám, stanovuje obecně zvláštní zákon[33] či smlouva. Povinnost zajistit plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu a v jeho rámci povinnost zajistit služby má pronajímatel vůči nájemci. Naproti tomu pro SVJ platí, že správa domu a pozemku dle § 1189 o. z. zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Taková správa zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Dále dle § 1208 o. z. do působnosti shromáždění SVJ patří mj. i schválení druhu služeb a způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky.

Pod správu domu ve smyslu ust. § 1189 o. z. tak dle rozhodnutí o odpojení „nelze zahrnout povinnost společenství vlastníků zajistit vlastníkovi jednotky plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu“. Rozhodnutí SVJ o schválení druhu dodávaných služeb do bytových jednotek se musí týkat všech vlastníků jednotek, tj. všech vlastníků jednotek tvořících shromáždění dle § 1206 o. z. Plnění vlastníka jednotky (povinnost zaplatit náklady za služby, resp. právo na dodávání služeb dle rozhodnutí shromáždění a stanov) a plnění SVJ (právo na placení nákladů za služby, resp. povinnost zajištění dodávání služeb dle rozhodnutí shromáždění a stanov) nejsou dle rozhodnutí o odpojení na sebe vzájemně vázána, nelze tedy proto práva a povinnosti vyplývající ze zajišťování služeb považovat za vzájemné plnění ve smyslu § 1911 o. z., nejde tak o tzv. synallagmatický[34] závazek. Z poskytování schválených služeb nelze některé vlastníky (bez důvodu) vyloučit.[35] SVJ však může rozhodnout o tom, že služby nebude zajišťovat a dodávat těm vlastníkům jednotek, kteří za jejich dodávání a poskytování dluží. Takové rozhodnutí musí stanovit shromáždění společenství vlastníků v souladu s ust. § 1208 písm. d) o. z. a podrobně upravit podmínky, za kterých dojde vůči vlastníkům jednotek neplnícím své povinnosti k přerušení či ukončení dodávek služeb vlastníkovi takové jednotky,[36] pokud je to ovšem také technicky možné (nelze z tohoto důvodu např. omezit dodávky služeb ostatním řádně platícím vlastníkům jednotek).

Z uvedeného plyne, že takové rozhodnutí shromáždění (jako norma účinná pro futuro) musí mít též obecný charakter a z hlediska obsahu doplňuje stanovy SVJ, když jsou to právě stanovy (judikaturou považované za smlouvu sui generis[37]), které mj. obsahují členská práva a povinnosti vlastníků jednotek a pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí.[38] Takové rozhodnutí o podmínkách odpojení či přerušení dodávek služeb pak není ani nicotné ve smyslu § 245 o. z. (viz naopak výše rozhodnutí o Airbnb). Stanovené podmínky však musí také zřejmě souviset s dodávkami služeb do bytové jednotky.[39]

Ve spojení s novelizovaným ust. § 1186 o. z. o přechodu dluhů vlastníka jednotky (viz výše) tak rozhodnutí od odpojení dále posiluje postavení osoby odpovědné za správu domu, tj. prvotně SVJ. V souvislosti s otázkou přechodu dluhů při veřejné dobrovolné dražbě dle zák. č. 26/2000 Sb. také rozhodnutí o odpojení zdůrazňuje,[40] že taková dražba se koná na návrh vlastníka s tím, že věřitelé se do dražby nepřihlašují a zákon ohledně přechodu dluhů žádnou výjimku pro daný způsob nestanoví. Tedy, ust. § 1186 o. z. o přechodu dluhů vlastníka jednotky na nového nabyvatele bytové jednotky, tedy konkrétně dluhů vůči osobě odpovědné za správu domu (na příspěvcích na správu domu a pozemku a službách, vč. záloh), „se uplatní i v případě přechodu vlastnictví ve veřejné dobrovolné dražbě podle zák. č. 26/2000 Sb.“ Tedy v případě, kdy potvrzení o výši dluhů na příspěvcích na správu domu a pozemku a službách při veřejné dražbě zcela chybí, protože nabyvatel si od převodce takové potvrzení vůbec nevyžádá, na nabyvatele jednotky dluhy převodce vzniklé do okamžiku vkladu vlastnického práva přecházejí.[41]

Osoby odpovědné za správu domu mají v zákoně upravena i další specifická oprávnění pro ochranu svých práv, resp. práv vlastníků jednotek, jako např. institut umožňující nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který i přes písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu porušuje své povinnosti. Nařízení prodeje jednotky je však podmíněno zejména tím, že vlastník jednotky podstatně omezuje nebo znemožňuje výkon práv ostatních vlastníků jednotek. Navíc, pokud již dodatečně nehrozí opakování takového závadného jednání, prodej jednotky nemusí být soudem vůbec nařízen.[42]

 

Závěr

Možnosti a způsoby právní ochrany SVJ, resp. ostatních vlastníků jednotek, nejsou dle stávající civilní právní úpravy zcela jednoduché a také na straně SVJ budou vyžadovat využití služeb právní pomoci, např. advokátů. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 20. 2. 2024, sp. zn. 26 Cdo 3535/2022, částečně určité nedostatky právní úpravy pro praxi zmírňuje. V oblasti právní regulace krátkodobých pronájmů však bude patrně nutné do budoucna očekávat změny právní úpravy a návrhy de lege ferenda. Aktuálně Ministerstvo pro místní rozvoj již připravuje určitou právní regulaci krátkodobých pronájmů a nový digitální systém eTurista (pro registraci pronajímatelů bytů a digitálních platforem typu Airbnb či Booking).

 

Mgr. Karel Šemík je soudcem Okresního soudu v Ústí nad Labem a odborným asistentem na Katedře práva a politologie FSE UJEP v Ústí nad Labem.

Ilustrační foto: Pixabay


[1] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, dále „o. z.“.

[2] M. Tomoszek, V. Vomáčka: Čl. 11 [Ochrana vlastnictví], in F. Husseini, M. Bartoň, M. Kokeš, M. Kopa a kol.: Listina základních práv a svobod, 1. vydání (1. aktualizace), C. H. Beck, Praha 2021, marg. č. 62.

[3] Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen jako obč. zák. č. 40/1964 Sb.).

[4] Podle tehdy platného ust. § 9 odst. 1 zák. č. 72/1994 Sb. a § 126 odst. 1 obč. zák. č. 40/1964 Sb.

[5] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 4. 2012, sp. zn. 29 Cdo 3269/2010.

[6] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 11. 2007, sp. zn. 28 Cdo 3372/2007 [dle kterého ani rozhodnutí stavebního úřadu o povolení změny užívání společné části domu k nebytovým účelům nemá bez dalšího za následek ztrátu povahy prostoru jako společné části domu ve smyslu § 2 písm. g) zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů].

[7] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 11. 2010, sp. zn. 22 Cdo 3281/2008.

[8] J. Spáčil: 1. [Pojem „sousedské právo“. Vztah žaloby negatorní a žalob proti imisím], in J. Spáčil: Ochrana vlastnictví a držby v občanském zákoníku, 2. vyd., C. H. Beck, Praha 2005, str. 138, marg. č. 46.

[9] Viz J. Spáčil, E. Dobrovolná, D. Hrabánek: § 1013 [Omezení vlastnického práva – sousedské právo], in J. Spáčil, M. Králík a kol.: Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474), 2. vyd., C. H. Beck, Praha 2021, str. 153, marg. č. 15.

[10] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 7. 2012, sp. zn. 22 Cdo 296/2011-I.

[11] Op. cit. sub 8, str. 139, marg. č. 46.

[12] Např. soustavné a závažné narušování soukromí vlastníka nebo uživatele nemovitosti fotografováním nebo pořizováním jiného obrazového záznamu může být imisí ve smyslu § 127 odst. 1 obč. zák. č. 40/1964 Sb. – viz rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 30. 10. 2012, sp. zn. 22 Cdo 583/2011, nebo ze dne 12. 12. 2000, sp. zn. 22 Cdo 1629/99, podle kterého těm, kdo mají faktickou možnost nahlížet do cizích oken, nelze zpravidla uložit, aby provedli taková opatření, kterými by tuto možnost vyloučili. Proto je na tom, kdo se cítí být obtěžován pohledem, aby provedl opatření, která by tomuto obtěžování zabránila. Obtěžování pohledem je imisí, proti které právo poskytuje ochranu jen v případě, jde-li o mimořádnou situaci a zvlášť závažné a soustavné narušování soukromí vlastníka nebo uživatele sousední nemovitosti.

[13] Ke koncepcím bytového spoluvlastnictví viz však: P. Petr: Vlastnictví bytů – kondominium, 1. vyd., C. H. Beck, Praha 2017.

[14] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 4. 2012, sp. zn. 29 Cdo 3269/2010.

[15] Byty zkolaudované k trvalému bydlení nelze využívat pro krátkodobé ubytovací služby, dostupné ZDE [cit. 2024-06-26].

[16] Poskytování ubytovacích služeb ve stavbách určených pro bydlení, dostupné z: https://mmr.gov.cz/cs/ministerstvo/stavebni-pravo/stanoviska-a-metodiky/uzemni-rozhodovani-a-stavebni-rad/poskytovani-ubytovacich-sluzeb-ve-stavbach-urcenyc/. [cit. 2024-06-26].

[17] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 9. 2023, sp. zn. 26 Cdo 2128/2023. To platí i v případě, přenechává-li byt třetím osobám k jiným účelům než k bydlení jeho podnájemce.

[18] Např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 16. 4. 2019, sp. zn. 26 Cdo 4134/2018, či ze dne 21. 11. 2023, sp. zn. 26 Cdo 239/2023.

[19] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 2. 2024, sp. zn. 26 Cdo 3535/2022.

[20] Vztahující se k ust. § 687 odst. 1, resp. § 560 obč. zák. č. 40/1964 Sb.

[21] Viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 12. 2005, sp. zn. 26 Cdo 131/2005, dostupný na https://www.nsoud.cz/.

[22] § 2205 písm. c) o. z.

[23] § 2243 o. z.

[24] § 2247 odst. 1 a 2 o. z., mezi nezbytné služby dle tohoto ustanovení patří dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod vč. čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, příp. provoz výtahu.

[25] Bod 20 odůvodnění citovaného rozhodnutí o odpojení, sp. zn. 26 Cdo 3535/2022.

[26] Viz usnesení Ústavního soudu ze dne 11. 9. 2012, sp. zn. I. ÚS 2708/12, a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 3. 2016, sp. zn. 25 Cdo 1977/2015, uveřejněný pod č. 74/2017 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní.

[27] Viz § 7 zák. č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, v platném znění.

[28] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 3. 2016, sp. zn. 25 Cdo 1977/2015, a k novému vyúčtování též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 11. 2003, sp. zn. 21 Cdo 803/2002.

[29] Novelizace § 7 odst. 3 zák. č. 67/2013, provedená zák. č. 424/2022 Sb.

[30] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 7. 2020, sp. zn. 26 Cdo 774/2019.

[31] Zákonem č. 163/2020 Sb.

[32] Bod 16 odůvodnění rozhodnutí o odpojení.

[33] Např. § 23 odst. 1 písm. e), § 24 odst. 3 písm. c) zák. č. 458/2000 Sb., energetický zákon.

[34] Dle § 1911 o. z. platí: „Mají-li si strany navzájem plnit zároveň, může splnění požadovat jen ta strana, která sama dluh již splnila, nebo je ochotna a schopna splnit dluh současně s druhou stranou.“

[35] Srov. § 212 odst. 1 větu druhou o. z., dle kterého korporace nesmí svého člena bezdůvodně zvýhodňovat ani znevýhodňovat a musí šetřit jeho členská práva i oprávněné zájmy.

[36] Bod 27 odůvodnění rozhodnutí o odpojení.

[37] Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 28. 2. 2023, č. j. 6 Cmo 117/2019-186, či rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 2. 2015, sp. zn. 29 Cdo 3024/2012.

[38] § 1200 odst. 2 písm. c) a f) o. z.

[39] Když rozhodnutí o odpojení zdůrazňuje, že v dané věci „rozhodnutí (nesprávně) rozhodlo o možnosti odpojení teplé vody a přívodu tepla, jak při neplacení záloh či nedoplatku z vyúčtování služeb, tak při nezaplacení příspěvků na správu domu a pozemku“ – viz bod 29 odůvodnění tohoto rozhodnutí.

[40] Viz body 33 až 37 odůvodnění rozhodnutí o odpojení.

[41] A to i s přihlédnutím k zásadě stanovené v § 4 odst. 2 o. z., když nabyvatel jednotky si výši dluhů mohl a měl zjistit, viz bod 37 odůvodnění rozhodnutí o odpojení.

[42] Soud při rozhodování o nařízení prodeje jednotky dle § 1184 o. z. vychází ze stavu v době vyhlášení rozhodnutí, a proto zanechá-li vlastník jednotky ještě v průběhu řízení porušování povinnosti a soud dospěje k závěru, že do budoucna nehrozí jeho opakování, k nařízení prodeje jednotky nepřistoupí. Usnesení Krajského soudu v Hradci Králové – pobočka Pardubice ze dne 27. 3. 2023, sp. zn. 21 Co 27/2023.

Go to TOP