Společenství vlastníků jednotek nemůže svými stanovami v domě omezit vlastnické právo jednotlivých vlastníků na užívání jejich bytu, a to ani v případě, kdy vlastník využívá byt ke krátkodobému pronájmu k ubytování cizích osob.

Nejvyšší soud se v usnesení ze dne 15. března 2023, sp. zn. 26 Cdo 854/2022, vyjádřil s odkazem na zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), k možnosti společenství vlastníků jednotek omezit vlastníka jednotky při přenechání bytu (jednotky) do krátkodobého pronájmu (např. prostřednictvím Airbnb).

Své závěry senát občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ve složení JUDr. Jitka Dýšková, předsedkyně senátu, JUDr. Pavlína Brzobohatá a JUDr. Miroslav Ferák shrnul do této právní věty: Společenství vlastníků se při úpravě svých stanov (jejich změně) může (je oprávněno) pohybovat pouze v rámci kompetencí vyplývající z jeho působnosti. Rozhodne-li shromáždění společenství vlastníků prostřednictvím stanov o omezení vlastnického práva vlastníků jednotek ohledně užívání bytu, jde o rozhodnutí, které bylo přijato v záležitosti, o které tento orgán nemá působnost rozhodnout, a hledí se na něj, jako by nebylo přijato (§ 245 o. z.).

Z rozhodnutí vyplývá, že stanovy společenství vlastníků jednotek jakožto smlouva sui generis představují základní „dokument“, jímž se řídí vnitřní poměry společenství, jejich povinnou náležitostí je sice úprava členských práv a povinností i způsob jejich uplatňování, tím se však rozumí práva a povinnosti vyplývající z členství ve společenství vlastníků (např. právo účasti na shromáždění a právo na něm hlasovat, právo být volen do orgánů společenství či povinnost ručit za dluhy společenství), není však možné, aby omezily práva vyplývající z vlastnictví jednotky.

Zákonná působnost společenství vlastníků ve smyslu § 1189 o. z. je tedy omezena jen na oblast správy, provozu, údržby, oprav domu, jeho společných částí a pozemku. Společenství vlastníků se při úpravě svých stanov (jejich změně) může pohybovat pouze v rámci kompetencí vyplývající z jeho působnosti. Shromáždění společenství vlastníků tak nemůže prostřednictvím stanov omezit vlastnické právo vlastníků jednotek ohledně užívání bytu, a to ani v případě, že vlastník jednotky užívá byt k jinému účelu, než vyplývá z prohlášení (§ 1166 o. z.) – např. k ubytování cizích osob ke krátkodobému pronájmu.

V daném dovolacím řízení konkrétně senát civilního kolegia Nejvyššího soudu zamítl dovolání jednoho z pražských společenství vlastníků jednotek a potvrdil předchozí právní závěry odvolacího Vrchního soudu v Praze. Usnesení ve věci sp. zn. 26 Cdo 854/2022 již bylo v pseudonymizované podobě zveřejněno na tomto místě.

Zdroj: Nejvyšší soud
Foto: canva.com