V následujícím příspěvku je rozebrána otázka, zda se držiteli pozemku – pro účely vydržení vlastnického práva k němu – započítává doba držby jeho právního předchůdce, který však již sám vlastnické právo dříve vydržel. Autoři příspěvku takovou možnost vylučují. Svůj názor podkládají výkladem relevantních právních předpisů, analýzou judikatury Nejvyššího soudu a dalšími argumenty podporujícími správnost učiněného závěru.

V dubnovém čísle letošního ročníku Bulletinu advokacie byl otištěn článek D. Koury s názvem Vydržení z pohledu započtení vydržecí doby právního předchůdce[1] (dále též jen „dubnový článek“). Autor článku rozebíral otázku, zda si držitel pozemku může započíst dobu držby svého právního předchůdce, který již vlastnické právo k danému pozemku dříve vydržel. Přiklonil se přitom k možnosti si „potřebnou“ délku takové držby právního předchůdce započíst, neboť opačné řešení by mohlo podle jeho náhledu držiteli přinést řadu úskalí či dokonce bezvýchodných situa­cí. Cílem našeho příspěvku[2] je zapojit se do otevřené diskuse na dané téma, prezentovat svůj náhled na řešenou otázku a reagovat tím na závěry učiněné ve výše citovaném článku.

Modelová situace

Při řešení uvedené právní otázky budeme vycházet z modelové situace nastíněné v dubnovém článku. V praxi jde o relativně častý případ[3] tzv. připlocení části sousedního pozemku k pozemku vlastnímu. Situaci ilustrujeme na obrázku č. 1, kde je k pozemku A připlocena část C1 sousedního pozemku C. Vlastník pozemku A se v tomto případě mýlí o průběhu vlastnické hranice, v důsledku čehož se chopí i držby části C1 sousedního pozemku C, o níž se domnívá, že je součástí jeho pozemku A.

Obrázek č. 1: Situace před vydržením

Vlastník pozemku A, zpravidla aniž si toho bude vědom, poté v důsledku dlouhodobé držby část C1 pozemku C vydrží. Tato vydržená část bude dále v tomto článku označována jako pozemek B[4] – viz obrázek č. 2.

Obrázek č. 2: Situace po vydržení

Vlastník oploceného pozemku, tj. pozemků A a B, se následně rozhodne tento celý oplocený pozemek převést. Jelikož si stále není vědom skutečnosti, že vlastní kromě pozemku A i vydržený pozemek B, v převodní smlouvě označí toliko pozemek A, ač jeho úmyslem bylo převést celý oplocený pozemek, tedy pozemky A i B. Držby celého oploceného pozemku se následně chopí i jeho nástupce s vědomím, že oplocený celek je jedním pozemkem – pozemkem A.

Započtení vydržecí doby v právní úpravě a judikatuře

K možnosti započtení podle předchozí právní úpravy

Při posuzování této modelové situace byl v poměrech zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „obč. zák. č. 40/1964 Sb.“), relevantní § 134 odst. 1, podle kterého se oprávněný držitel stal vlastníkem nemovitosti, měl-li ji nepřetržitě v držbě po dobu deseti let. Nejvyšší soud opakovaně judikoval, že „nabude-li někdo vlastnické právo k pozemku, a přitom se v důsledku omluvitelného omylu (vyvolaného např. tím, že mu převodce předá pozemek v hranicích, jak jej sám užíval) uchopí i držby sousedního pozemku, bude držitelem oprávněným“.[5] Oprávněná držba (pozemku B) se proto nutně nemusela opírat o existující právní důvod. Postačilo, aby byl držitel do uplynutí vydržecí doby se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že mu takový právní titul svědčí, tj. aby zde byl tzv. domnělý právní důvod (titulus putativus).[6]

Podle § 134 odst. 3 obč. zák. č. 40/1964 Sb. se pak do vydržecí doby započítávala i doba, po kterou měl věc v oprávněné držbě právní předchůdce. Ustálená rozhodovací praxe k obč. zák. č. 40/1964 Sb. však v tomto ohledu dovozovala, že ani dobu vlastnické držby (tj. držby vykonávané vlastníkem věci) právního předchůdce, ani vydržecí dobu, která k vydržení vlastnického práva předchůdce vedla, si nabyvatel ve svůj prospěch započíst nemůže. Judikatorní vývoj k této otázce byl již výstižně shrnut v dubnovém článku, na nějž v tomto rozsahu odkazujeme. Pro úplnost si pouze dovolíme zopakovat ustálený závěr Nejvyššího soudu, podle něhož „nabyl-li někdo na základě převodní smlouvy vlastnictví k určitému řádně označenému pozemku, nemůže si při uplatňování vydržení pozemku sousedního započítat dobu, po kterou jej měl v držbě jeho právní předchůdce, jestliže již ten sousední pozemek vydržel. Pokud by sporný pozemek právní předchůdci držitele vydrželi, zůstal by v jejich vlastnictví. Právní nástupce by ho mohl vydržet jen tehdy, jestliže by jeho dobrá víra o tom, že na základě převodní smlouvy nabyl i sporný pozemek, trvala do doby, kdy uplynula vydržecí doba deseti let.“[7]

Započtení podle současné právní úpravy

Nejprve je třeba upozornit, že současná právní úprava, obsažená v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), rozlišuje vydržení řádné a mimořádné.

Držba způsobilá k řádnému vydržení musí být poctivá (§ 1089 ve spojení s § 992 odst. 2 o. z.), pravá (§ 993 o. z.), musí se zakládat na právním důvodu, který by postačil ke vzniku vlastnického práva, pokud by náleželo převodci nebo kdyby bylo zřízeno oprávněnou osobou (§ 1090 odst. 1 o. z.), a musí nepřerušeně trvat deset let (§ 1091 odst. 2 o. z.).

K mimořádnému vydržení je zákonem vyžadováno uplynutí dvojnásobně dlouhé vydržecí doby a dále, aby držiteli nebyl prokázán „nepoctivý úmysl“ (§ 1095).[8]

Promítneme-li tato východiska do naší modelové situace popsané na začátku článku, řádné vydržení pozemku B nabyvatelem pozemku A nepřichází v úvahu, neboť zde chybí právní důvod, který by postačil ke vzniku vlastnického práva, kdyby náleželo převodci – platný právní důvod je totiž dán pouze k pozemku A. Pozemek B však bude možné vydržet mimořádně, jestliže nabyvateli nebude prokázán nepoctivý úmysl.[9]

Pro úplnost je třeba uvést, proč je platný právní důvod dán pouze k pozemku A. Je tomu tak proto, že zpravidla (z toho také vychází naše modelová situace) bude úmyslem převodce převést na nabyvatele oplocený pozemek (tj. pozemek A i B jako celek) a úmyslem nabyvatele tento celek nabýt. V převodní smlouvě však bude označen pouze pozemek A, neboť převodce ani nabyvatel o připlocení pozemku B nevědí. Ačkoliv se tak jejich právní jednání bude v modelové situaci vztahovat jak k pozemku A, tak i k pozemku B (neboť rozhodující je skutečná vůle obou stran jednajících ve srozumění,[10] tedy převést celý oplocený pozemek), ve vztahu k pozemku B bude smlouva absolutně neplatná pro nedostatek písemné formy stanovené zákonem pro právní jednání, kterým se převádí věcné právo k nemovité věci (viz § 582 odst. 1 ve spojení s § 560 o. z.).[11] Budou-li splněny aplikační podmínky § 576 o. z.,[12] a zde předpokládejme, že zpravidla budou, smlouva zůstane částečně platná, a to ve vztahu k pozemku A.

Co se týče samotného započtení vydržecí doby předchůdce ve prospěch nástupce, to je v o. z. upraveno jednak v § 1092, podle něhož se do vydržecí doby ve prospěch vydržitele započte i doba řádné a poctivé držby jeho předchůdce, a jednak v § 1096, podle něhož nabyl-li někdo poctivě držbu od poctivého držitele, jehož držba se zakládá na právním důvodu, který by postačil ke vzniku vlastnického práva (§ 1090 odst. 1), započítává se mu vydržecí doba jeho předchůdce (odst. 1). Při mimořádném vydržení se nástupci započte vydržecí doba poctivého předchůdce bez dalšího (odst. 2).

Obě ustanovení týkající se vydržení řádného (tj. § 1092 a § 1096 odst. 1 o. z.) se odlišují tím, že zatímco § 1092 o. z. vyžaduje, aby předchůdce držel „řádně“, § 1096 odst. 1 o. z. započtení podmiňuje držbou, jež se zakládá na „právním důvodu, který by postačil ke vzniku vlastnického práva“ (§ 1090 odst. 1).

Ač se tímto výslovné znění obou ustanovení liší, jsme toho názoru, že jejich smysl a účel, tj. umožnit nabyvateli započíst si vydržecí dobu svého předchůdce, který by jinak (pokračoval-li by v držbě) věc časem sám vydržel, je stejný. Ztotožňujeme se proto s výkladem,[13] podle něhož se výrazem „řádné … držby“ (§ 1092 o. z.) má na mysli držba ve smyslu § 1090 odst. 1 o. z. Opačný výklad, podle něhož by k započtení byla třeba řádná držba ve smyslu § 991 o. z., je třeba odmítnout, neboť řádně věc nelze vydržet bez platného právního důvodu, a § 991 o. z. za řádnou považuje např. i takovou držbu, které se držitel chopil bezprostředně, aniž by rušil držbu cizí.[14]

Ve vztahu k vydržení mimořádnému pak považujeme za vhodné zdůraznit, že ačkoliv § 1096 odst. 2 o. z. stanoví, že se nástupci započte vydržecí doba „poctivého předchůdce“, shodně s judikaturou[15] i částí doktríny[16] dovozujeme, že postačí, aby právní předchůdce věc držel „nikoli v nepoctivém úmyslu“.

Nejvyšší soud se v rozsudku ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 22 Cdo 3387/2021, v poměrech nové právní úpravy přidržel své ustálené rozhodovací praxe (viz výše) v otázce, zda je možné započíst držbu předchůdce, který již splnil podmínky vydržení, a tudíž věc držel jako vlastník, ve prospěch jeho nástupce. Nejdříve provedl jazykový výklad § 1096 o. z. a dovodil, že „podle výslovného znění zákona se jak při řádném, tak při mimořádném vydržení započítává ‚vydržecí doba‘ předchůdce. Jde tedy o zápočet držby způsobilé k vydržení, resp. směřující k vydržení. Takovou držbou však není držba vlastnická; drží-li věc její vlastník, nelze o vydržecí době uvažovat.“ Tomuto závěru nasvědčuje i formulace „držba se zakládá na právním důvodu, který by postačil ke vzniku vlastnického práva“, neboť zákonodárce, jehož úmyslem by bylo, aby se započítávala i vlastnická držba, by neužil pro vyjádření takového následku slov „by postačil“. Tato slova evokují odlišnou realitu, tedy že platný právní důvod sice existuje, avšak k nabytí vlastnického práva nepostačuje.

Kromě výkladu jazykového Nejvyšší soud korektně argumentoval i smyslem a účelem předmětného ustanovení. Uvedl, že „vydržení je způsob nabytí vlastnického práva držitelem a jeho ztráty vlastníkem. Vydržecí doba je stanovena na ochranu vlastníka tak, aby měl možnost důsledkům držby jeho věci nevlastníkem zabránit. Bylo by protismyslné, aby držba vlastníka byla započtena ve prospěch toho, jehož držba má vlastníka o vlastnické právo připravit.“

Hodnotové rozhodnutí zákonodárce lze tedy spatřovat v tom, že vlastnické právo chrání na úkor faktického stavu po zákonem stanovenou dobu – tj. vydržecí dobu. Zájem na ochraně držby[17] jakožto faktického stavu „převáží“ nad ochranou dosavadního vlastníka až tehdy, uplyne-li vydržecí doba. Až v té chvíli dosavadní vlastník musí nést negativní následek toho, že dlouhodobě umožnil jiné osobě držbu vlastní věci, spočívající ve ztrátě jeho vlastnického práva ve prospěch této jiné osoby – nového vlastníka věci.

Jestliže tedy v námi řešené modelové situaci je právní předchůdce vlastníkem pozemku B (neboť vlastnictví k němu nabyl vydržením), je třeba jeho vlastnické právo v souladu s tímto hodnotovým rozhodnutím zákonodárce chránit až do uplynutí vydržecí doby nástupce. Nelze proto než přisvědčit Nejvyššímu soudu v tom, že započtení doby držby vlastníka na jeho vlastní úkor není obhajitelné, neboť takový závěr odporuje smyslu a účelu zákona. Naopak nám není zcela zřejmé, v čem autor dubnového článku spatřuje absurdnost situa­ce, v níž nabyvatel drží pozemek 9 let a 11 měsíců a navzdory dlouhé vlastnické držbě svého předchůdce vlastnické právo nevydrží. Ponecháme-li stranou, že v jím popisované, tj. naší modelové situaci bude pozemek možné vydržet pouze mimořádně, tedy uplynutím vydržecí doby v délce 20 let (viz § 1095 ve spojení s § 1091 odst. 2 o. z.), autor dubnového článku nedbá ochrany vlastnického práva předchůdce, jestliže uvádí, že „pouze současný držitel má zájem na tom, aby se stal vlastníkem pozemku“ a že „není účelné zatahovat do sporu další osoby, které na věci již žádný zájem nemají“. Nepředkládá však byť jediný právně relevantní zájem, který by měl nad ochranou vlastnického práva předchůdce převážit (k rychlosti a hospodárnosti řízení viz podrobněji níže).

Na těchto závěrech pak jistě nemůže nic změnit ani skutečnost zdůrazněná Nejvyšším soudem, a to, že „předchůdcem toho, kdo se vydržení dovolává, je osoba jemu blízká, která, jak lze předpokládat, by proti započtení vlastnické držby nic nenamítala“. Je tomu tak již jen proto, že kogentní právní úprava taxativně vymezuje způsoby, jimiž je možné vlastnické právo nabýt, přičemž – byť i výslovné – svolení předchůdce se započtením „vydržecí doby“ (která navíc vlastníkovi ani neběží) ve prospěch svého nástupce jedním z nich není.

Bez dalšího se proto ztotožňujeme se závěrem Nejvyššího soudu, podle něhož „nabyl-li někdo vlastnictví k určitému řádně označenému pozemku, nemůže si při uplatňování vydržení pozemku sousedícího s nabytým pozemkem, jehož držby se chopil spolu s držbou pozemku skutečně do vlastnictví nabytého, započítat dobu, po kterou jej měl v držbě jeho právní předchůdce, jestliže již ten sousední pozemek vydržel“.

Co se týče komentářové literatury, otázkou možnosti započtení vlastnické držby a vydržecí doby, která k vydržení vlastnického práva předchůdce vedla, se zabýval v poměrech o. z. toliko J. Petrov, který ve shodě s řešením Nejvyššího soudu uvádí, že „kdo uplatňuje své vydržení, si nemůže započíst držbu svého (ať už všeobecného, nebo singulárního) právního předchůdce, pokud se vydržecí doba dovršila již u tohoto předchůdce“.[18]

Na podporu prezentovaného názoru lze také odkázat na A. Randu, který již za účinnosti zák. č. 946/1811 Sb. z. s., obecný zákoník občanský (dále jen „OZO“), v kontextu započtení vydržecí doby předchůdce vysvětlil, že „držení předchůdcovo i nástupcovo musí býti k vydržení způsobilé“.[19] Držení vlastníka přitom ze své podstaty k vydržení způsobilé není, protože vydržení vede k nabytí vlastnického práva, což je u vlastníka vyloučeno.[20] Jeho držbu je třeba považovat toliko za výkon jeho vlastnického práva.

Rovněž z komparativního pohledu se řešení zvolené Nejvyšším soudem a také námi zastávané jeví jako správné. K. Gusenleitner-Helm ve vztahu k doposud v Rakousku účinnému § 1493 OZO uvedla, že započtení vydržecí doby je možné tehdy, pokud mělo dojít k převodu práva z jednoho držitele (předchůdce) na druhého držitele (nástupce), přičemž k nabytí převáděného práva nedošlo pouze proto, že předchůdce nebyl oprávněným z tohoto práva.[21] Zastáváme názor, že takový výklad odpovídá v českém právu započtení vydržecí doby předchůdce ve prospěch nástupce, který se domáhá řádného vydržení, neboť autorka pojí držbu nabyvatele s právním důvodem, který by postačil ke vzniku vlastnického práva, pokud by toto převodci náleželo (srov. § 1089 ve spojení s § 1090 odst. 1 o. z.). Z uvedeného vyplývá, že nedovršení vydržecí doby v době poctivé a pravé držby předchůdce je podmínkou pro následné započtení této doby nabyvatelem. Tyto závěry by byly v souvislosti s námi řešenou situací namístě, kdyby se ukázalo, že převodce nebyl skutečným vlastníkem pozemku A (tj. smluvně převáděného pozemku). Ve vztahu k pozemku B lze uvažovat jen o vydržení mimořádném, přičemž nenacházíme rozumný důvod, proč by se závěr o nemožnosti započtení vlastnické držby předchůdce měl v tomto případě jakkoliv odlišovat. Takový důvod není předkládán ani v dubnovém článku.

Na závěr této kapitoly je nutné zdůraznit, že opačné pojetí přisvědčující možnosti započtení doby držby právního předchůdce, který již sám vlastnické právo k pozemku B vydržel, by ve svém důsledku zpravidla[22] vedlo k tomu, že nabyvatel pozemku A by okamžitě, v návaznosti na jeho nabytí, vydržel i pozemek B, a to ihned po chopení se jeho držby. Je tomu tak proto, že jeho právní předchůdce držel pozemek B minimálně po dobu potřebnou k vydržení (tímto způsobem také nabyl vlastnické právo k němu), a nabyvatel by si mohl vždy celou tuto dobu držby započíst ve svůj prospěch. Takové řešení by založilo dvě kategorie vlastníků, a sice a) vlastníků, kteří nabyli vlastnické právo jinak než vydržením, jejichž dobu držby započítávat nelze,[23] a b) vlastníků, kteří nabyli vlastnické právo vydržením, u nichž bychom zápočet držby akceptovali.

Taková diferenciace by však byla v rozporu se zásadou rovnosti vlastnických práv. K dalším nepřijatelným důsledkům takového pojetí se vyjadřujeme v další kapitole. Zde však ještě poznamenejme, že gros problému spočívá v ochraně vlastnického práva právního předchůdce nabyvatele, nikoliv v ochraně vlastnického práva osoby, na jejíž úkor právní předchůdce pozemek B vydržel (např. vlastník sousedního pozemku C, jehož součástí byl původně pozemek B jakožto část C1). Tato osoba vlastnické právo k tomuto pozemku bez dalšího pozbyla již vydržením ze strany právního předchůdce.

Praktická úskalí řešení připouštějícího započtení

Ochrana převodce a třetích osob

Připuštění započtení doby držby právního předchůdce, který již pozemek B sám vydržel, by pro praxi zdánlivě mohlo působit jednodušeji, avšak toliko při bezproblémových, bezvadných převodech, které by se negativně nedotkly ani práv třetích osob. Zřejmě v tomto duchu se v dubnovém článku uvádí, že „… není účelné zatahovat do sporu další osoby, které na věci již žádný zájem nemají“. Je však nutné vzít v potaz následující scénáře, v nichž převodce může mít své věřitele, dědice, manžela či manželku nebo se do určitých vztahů s ním mohou dostávat další osoby, které mají k pozemkům A a B určitý majetkový nárok, resp. mají zájem na tom, aby převodce zůstal vlastníkem obou z nich.

Nejprve je třeba zdůraznit, že v případě vydržení části pozemku se jedná o originární způsob nabytí vlastnického práva, kdežto v případě smluvního převodu jde o derivativní způsob nabytí vlastnického práva.[24] Toto rozlišení má pro různé situační scénáře značný význam. Při smluvním převodu pozemku – jakožto derivativním způsobu nabytí – se totiž shora zmíněné osoby mohou dovolávat např. neúčinnosti převodní smlouvy (věřitelé) či její neplatnosti (např. manžel či manželka). Neplatnosti převodní smlouvy se také v některých případech může dovolávat i sám převodce (např. při úmyslném uvedení v omyl druhou stranou), jindy může být smlouva neplatná absolutně (např. pro zjevný rozpor s dobrými mravy). Pro úplnost podotýkáme, že na tomto místě máme na mysli neplatnost z jiného důvodu než nedodržení zákonné formy ve vztahu k pozemku B, tedy situaci, v níž by převodní smlouva nezůstala ani částečně platná ve vztahu k pozemku A, neboť by byl dán jiný, další důvod neplatnosti.

Problém pak nastane v případě, ujme-li se nabyvatel na základě např. neplatné smlouvy[25] držby pozemku A a zároveň i držby připloceného pozemku B. Pozemek B by díky zápočtu doby držby převodce nabyvatel okamžitě vydržel. Vzhledem k tomu, že vydržení pozemku B bude představovat nabytí vlastnického práva relativně nezávislé na smluvním převodu pozemku A, nebude se moci převodce dovolávat svého vlastnického práva k pozemku B[26] a třetí osoby se z tohoto majetku nebudou moci uspokojovat. Jinými slovy, akceptovali bychom, aby se všechny zainteresované osoby včetně převodce mohly dovolávat svých práv (např. namítat neúčinnost či neplatnost převodní smlouvy) toliko ve vztahu k pozemku, který není dotčen originárním nabytím vlastnického práva nabyvatelem, tj. pouze k pozemku, který je skutečně předmětem sukcese (pozemku A).[27] K pozemku, který vydržel převodce a poté nabyvatel (tj. k pozemku B) tím, že si započetl dobu držby svého předchůdce, by oproti tomu tato možnost byla z podstaty věci vyloučena.[28]

Další příklad se týká přechodu vlastnického práva. V praxi je poměrně častá situace, v níž soud v řízení o pozůstalosti potvrdí nabytí dědictví zjištěnému dědici (dále také „nepravý dědic“) a posléze se ukáže (např. proto, že se nalezne pořízení pro případ smrti), že není skutečným dědicem, tj. že existuje oprávněný dědic (či dědicové) s lepším dědickým právem. V duchu řešení prezentovaného v dubnovém článku, pokud by se nepravý dědic chopil jak držby pozemku A, tak držby pozemku B, pozemek B by díky zápočtu doby držby zůstavitele okamžitě vydržel. Nepravý dědic by tak nabyl vlastnické právo k pozemku B originárně, nikoliv derivativně děděním. Ač by tedy soud následně mohl vyhovět žalobě oprávněného dědice podle § 189 odst. 2 zák. č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních (dále jen „z. ř. s.“), tím, že by deklaroval nabytí jeho vlastnického práva k pozemku B ke dni smrti zůstavitele, oprávněný dědic by vlastnické právo k pozemku B vydržením ze strany nepravého dědice i tak pozbyl.

Jinými slovy, jestliže oprávněný dědic zpětně ke dni smrti zůstavitele zdědil veškerý majetek, své vlastnické právo k pozemku B hned vzápětí pravděpodobně pozbyl z toho důvodu, že jej nepravý dědic vydržel. Výklad předestřený v dubnovém článku by tak vedl k neopodstatněnému zkrácení práv oprávněného dědice. Ačkoliv doposud nepanuje shoda na charakteru žaloby podle § 189 odst. 2 z. ř. s.,[29] považujeme za nutné poukázat na problematičnost nastalé situace ve vztahu k započtení doby držby zůstavitele. Pro rozmanitost dědickoprávních vztahů nadto nelze vyloučit nepříznivé dopady uvažovaného řešení i v dalších případech – zejména v souvislosti se správou pozůstalosti. Z uvedeného je však patrné, že ani situace, v níž předchůdce již zemřel a nabyvatel je jeho dědicem, není tak jednoduchá, jak se v dubnovém článku podává.

Na tomto místě tedy lze uzavřít, že mohou nastat situace, v nichž osoba, která má právní zájem na tom, aby majetek převodce obsahoval i vydržený pozemek B, bude zkrácena na svých právech proto, že nabyvatel tento pozemek nabude díky zápočtu držby převodce ihned, jakmile se chopí jeho držby, originárně.

Nemusí jít jen o drobné nesrovnalosti v průběhu hranic pozemků

Nelze odhlédnout ani od toho, že judikatura Nejvyššího soudu v poměrech obč. zák. č. 40/1964 Sb. od sebe odlišovala dva typy situací držby vlastnického práva k pozemku.[30] Za prvé připouštěla vydržení vlastnického práva k části sousedního pozemku tak, jak je uvedeno v modelové situaci ve druhé kapitole tohoto článku, tj. v situaci, kdy se nabyvatel pozemku mýlí o průběhu vlastnické hranice, v důsledku čehož se chopí i držby části sousedního pozemku, o němž se domnívá, že je součástí pozemku, který ve skutečnosti měl nabýt. Typickým příkladem je modelové připlocení části sousedního pozemku. Mimo tyto případy však – za druhé – judikatura Nejvyššího soudu výjimečně připouštěla i vydržení vlastnického práva k celému pozemku (tj. nejen části sousedního pozemku), jehož držby se držitel chopil v objektivní dobré víře, že jej nabyl na základě smlouvy, byť tento pozemek předmětem nabývacího titulu nebyl.[31] Příkladem tohoto typu situací je chopení se držby samostatného dvacátého pozemku funkčně spojeného s prvními devatenácti převáděnými. Lze si představit, že toto bude nadále možné prostřednictvím vydržení mimořádného.

Autor dubnového článku předznamenává, že se v textu zaměřuje na první – v praxi běžnější – skupinu situací. S ohledem na další připouštěné situace držby vlastnického práva k pozemku se však otevírá otázka, jak by jeho závěry byly přenositelné i na druhou skupinu situací, neboť podle našeho názoru není zřejmý důvod pro nahlížení na tuto skupinu odlišnou optikou. Ve druhém typu situací by přitom mohlo při započtení doby držby právního předchůdce, který již vlastnické právo k pozemku vydržel, dojít k nabytí nikoliv jen drobné části sousedního pozemku, nýbrž celého, samostatného pozemku. V praxi tedy nemusí jít pouze o problém týkající se „drobných nesrovnalostí v průběhu skutečné hranice držby“, jak se v dubnovém článku naznačuje. Obdobně je připouštěním druhého typu držby oslaben i argument, že „pouze současný držitel má zájem na tom, aby se stal vlastníkem pozemku“. Tím spíše není možné, aby bylo řešení navrhované v dubnovém článku přijato.

Nárok v. proces jeho uplatnění 

Je otázkou, zda lze na podporu připuštění započítávání vydržecí doby relevantně argumentovat zlepšením dostupnosti soudní ochrany a rychlostí a hospodárností řízení. V některých případech si lze jistě představit, že by připuštění navrhovaného řešení mohlo usnadnit situaci držitele – ponecháme-li stranou situaci dalších subjektů, kterou by naopak mohlo, jak bylo uvedeno výše, zkomplikovat. Nelze však odhlédnout od toho, že je právní doktrína již četná staletí postavena na rozlišování hmotného a procesního práva. Zatímco hmotné (soukromé) právo reguluje lidské chování v životních oblastech, v nichž právní subjekty vystupují přímo, a zásadně určuje obsah soudního rozhodnutí, civilní právo procesní reguluje lidské chování v řízení zaměřeném na poskytování soudní ochrany před soudními orgány.[32] S ohledem na to je nutné otázku započtení doby držby jako rovinu hmotněprávní oddělit od otázky soudní ochrany v rovině procesní. Domníváme se proto, že zjednodušení procesu uplatnění práva u civilního soudu nemůže být prvořadým důvodem pro určitý výklad normy hmotného práva, resp. že zvýšení rychlosti a hospodárnosti řízení pro držitele nemůže být argumentem pro umožnění započtení doby držby.

A konečně nesouhlasíme ani s argumentem, že „nemožnost současného držitele žalovat přímo na určení svého vlastnického práva by vedla buďto k odepření spravedlnosti, nebo přinejmenším k řetězci dalších soudních sporů“.

Odepření spravedlnosti je zpravidla chápáno jako postup soudu, při němž se fyzické nebo právnické osobě odmítá ochrana subjektivního práva, a to bez zákonných důvodů.[33] Domníváme se, že v modelovém případě nelze o odmítnutí ochrany pojmově hovořit, neboť osobě, která nabyla pozemek A a chopila se držby pozemku B, který již její předchůdce vydržel, žádné subjektivní právo (především pak právo vlastnické) k pozemku B nesvědčí. Vlastnické právo k pozemku B náleží předchůdci, a proto by bylo zcela v souladu s právem na takový žalobní nárok současného držitele nahlížet jako na nedůvodný. Řetězení dalších soudních sporů si v některých případech sice lze představit, opět bychom se však dostali do problematické situace, že bychom optikou náročnosti procesního uplatnění nároku nahlíželi na výklad hmotného práva.

Otevření diskuse nad možnostmi ochrany nabyvatele

Autor dubnového článku si pokládá otázku, „jaké právní nástroje by poctivému nabyvateli zbývaly?“, a uvažuje nad tím, zda má poctivý nabyvatel naléhavý právní zájem na určení, že jeho právní předchůdce je vlastníkem pozemku B.

Domníváme se, že z platného práva nelze dovodit žádnou povinnost předchůdce převést i pozemek B nabyvateli pozemku A, neboť takový smluvní přímus zákon (z důvodu chybějícího právního zájmu, který by převážil nad ochranou vlastnického práva převodce) nestanoví. Nabyvatel pozemku A má však k dispozici jiné právní nástroje zakotvené v o. z. na svoji ochranu. V tomto směru lze uvažovat (při splnění všech aplikačních podmínek) o aplikaci ustanovení o omylu (§ 583 a násl. o. z.), o nesplnění podmínek pro částečnou neplatnost převodní smlouvy (vycházíme-li z toho, že skutečnou vůlí stran bylo na nabyvatele převést celý „oplocený“ pozemek, tj. pozemky A i B, ale obligatorní písemná forma byla dána toliko ve vztahu k pozemku A; § 576 o. z.), nebo i o právech vyplývajících z vadného plnění (§ 1923 o. z., příp. § 2131 ve spojení s § 2106 a 2107 o. z., nikoliv však § 2129 o. z., neboť vada nebude spočívat v chybném určení výměry skutečně převáděného pozemku A v kupní smlouvě).

Co se týče autorovy polemiky o možnosti nabyvatele pozemku A (a současně držitele pozemku B), domáhat se určení vlastnického práva svého předchůdce k pozemku B u soudu, lze souhlasit s tím, že se nabyvatel – je-li dědicem předchůdce – může podle konstantní judikatury spolu s dalšími dědici domáhat určení, že jeho právní předchůdce byl ke dni úmrtí vlastníkem pozemku B.[34]

S autorem se rovněž ztotožňujeme v tom, že problematika naléhavého právního zájmu na určení je komplexnější. V dalších případech bude vždy záležet na individuálních okolnostech konkrétní věci. V případě smluvního převodu se domníváme, že nabyvatel pozemku A ve většině případů nebude mít naléhavý právní zájem na určení, že je převodce vlastníkem pozemku B. Bez takového určení totiž v mnoha případech nebude ohroženo právo nabyvatele pozemku A, ani se nestane jeho právní postavení nejistým. Určovací žaloba by tak neplnila svoji preventivní úlohu, neboť by neposkytovala právnímu postavení nabyvatele pozemku A ochranu.[35] Navíc v žalobě nebude tvrdit, že je vlastníkem pozemku B, pokud i jemu samotnému neuplynula vydržecí doba, a rozsudek tak pro něj nemůže sloužit ani jako podklad pro zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí.[36] Nabyvateli pozemku A by proto v takovém případě bylo vhodné doporučit spíše nástroje ochrany podle o. z. vymezené v předchozím odstavci, ačkoliv kategoricky nevylučujeme, že naléhavý právní zájem může být v určitých případech dán.

Závěr

V článku jsme dospěli k závěru, že držiteli pozemku nelze do vydržecí doby započítávat dobu držby jeho právního předchůdce, který již sám vlastnické právo vydržel. K tomu nás vedlo především přesvědčení, že vlastnické právo předchůdce je třeba chránit i navzdory držbě nabyvatele nikoliv v nepoctivém úmyslu a že není možné činit rozdíly mezi vlastnickým právem nabytým vydržením a vlastnickým právem nabytým jiným způsobem. Stejný náhled prezentoval Nejvyšší soud ve své rozhodovací praxi již za účinnosti obč. zák. č. 40/1964 Sb. a opětovně se k němu přiklonil i v recentní judikatuře v poměrech o. z.

Přestože by opačné řešení nastíněné v dubnovém článku mohlo působit usnadňujícím dojmem, jsme toho názoru, že nejen ve shora nastíněných případech by jeho akceptace vedla k nepřípustnému zásahu do vlastnického práva předchůdce, který již sám věc vydržel, i do právní jistoty v soukromoprávních vztazích. Ačkoliv jsme si vědomi možné složitosti nastalých situací, domníváme se, že je nutné hledat k jejich řešení zákonem předvídané prostředky a nevykládat způsoby nabytí vlastnického práva proti jejich smyslu a účelu. Z těchto důvodů uzavíráme, že připuštění řešení prezentovaného v dubnovém článku, podle kterého by vlastnické právo k pozemku B mělo „mlčky“ (tj. zřejmě mimoknihovně) přejít na nabyvatele pozemku A, není možné.

 

Mgr. Jan Holas, Ph.D., působí na Katedře civilního práva procesního PF MU v Brně a jako asistent soudce Nejvyššího soudu.

Mgr. Adam Holubář působí na Katedře občanského práva PF MU v Brně a jako asistent soudce Nejvyššího soudu.

Mgr. Petra Petříková působí na Katedře občanského práva PF MU v Brně a jako asistentka soudce Nejvyššího soudu.

---

[1] D. Koura: Vydržení z pohledu započtení vydržecí doby právního předchůdce, Bulletin advokacie č. 4/2022, str. 29-31.

[2] Přínos autorů v předkládaném článku je rovnocenný.

[3] J. Spáčil: § 992 Poctivá držba, in J. Spáčil a kol.: Občanský zákoník III, Věcná práva (§ 976-1474), Komentář, 2. vydání, C. H. Beck, Praha 2021, str. 102.

[4] Stejně tak činí i soudní praxe; např. jestliže určovacím žalobám vyhovuje určením vlastnického práva vždy k nově značenému pozemku. Stranou na tomto místě ponecháváme otázku, zda se o samostatný pozemek skutečně jedná. K vymezení pozemku v soukromém právu viz blíže P. Coufalík: Pojem pozemkového vlastnictví, in H. Adamová a kol.: Pozemkové vlastnictví, Wolters Kluwer, Praha 2019, str. 21-34.

[5] Viz např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 3. 7. 2006, sp. zn. 22 Cdo 2065/2005, nebo také ze dne 28. 1. 2015, sp. zn. 22 Cdo 3079/2014.

[6] Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 2. 2000, sp. zn. 22 Cdo 417/98.

[7] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 8. 2011, sp. zn. 22 Cdo 821/2010. Stejně pak i navazující judikatura, např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 10. 2014, sp. zn. 22 Cdo 3767/2014.

[8] K podrobnějšímu výkladu na tomto místě odkazujeme na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 22 Cdo 3387/2022, na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 5. 2022, sp. zn. 22 Cdo 2961/2021, či na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2022, sp. zn. 22 Cdo 1686/2021.

[9] Stejný závěr dovozuje s odkazem na důvodovou zprávu J. Spáčil: § 992 Poctivá držba, in op. cit. sub 3, str. 102, a dále také E. Dobrovolná: Nabytí a zánik vlastnického práva, in: J. Spáčil a kol.: Věcná práva, C. H. Beck, Praha 2018, str. 90-91.

[10] F. Melzer: Úvodní výklad k § 545 a násl., in F. Melzer a kol.: Občanský zákoník – velký komentář, Svazek III., § 419-654, Leges, Praha 2014, str. 478.

[11] Neplatnost převodní smlouvy vylučuje řádnou povahu držby ve smyslu § 1090 odst. 1 o. z., avšak nebrání vydržení mimořádnému. Dojde-li k mimořádnému vydržení, nebude se aplikovat § 2993 o. z. upravující povinnost vrátit si vzájemně poskytnutá plnění. K tomu více J. Petrov: § 1095 Mimořádné vydržení, in J. Petrov a kol.: Občanský zákoník, Komentář, 2. vydání, C. H. Beck, Praha 2022, str. 1165.

[12] Aplikačními podmínkami jsou za a) dělitelnost právního jednání jakožto objektivní předpoklad (slovy zákona: „týká-li se důvod neplatnosti jen takové části právního jednání, kterou lze od jeho ostatního obsahu oddělit“) a b) vůle jednajícího jakožto subjektivní předpoklad (slovy zákona: „lze-li předpokládat, že by k právnímu jednání došlo i bez neplatné části, rozpoznala-li by strana neplatnost včas“). K tomu více např. F. Melzer in § 577, in op. cit. sub 10, str. 706.

[13] J. Petrov: § 1092 Započtení předchůdcovy držby, in op. cit. sub 11, str. 1161.

[14] J. Spáčil v tomto duchu rozlišuje řádnou držbu v širším smyslu (§ 991 o. z.) a v užším smyslu (tato je způsobilá k vydržení podle § 1090 o. z.) – viz J. Spáčil: § 991 Řádná držba, in op. cit. sub 3, str. 94. Ke stejnému závěru s odkazem na důvodovou zprávu k občanského zákoníku dospívá také Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 22 Cdo 3387/2022.

[15] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 22 Cdo 3387/2022.

[16] J. Petrov: § 1096 Započtení vydržecí doby, in op. cit. sub 11, str. 1167. Naopak P. Bělovský: § 1096 Započtení vydržecí doby, in op. cit. sub 3, str. 378, i A. Thöndel: § 1096 Započtení vydržecí doby, in J. Švestka a kol.: Občanský zákoník, Komentář, Svazek III (§ 976 až 1474), Wolters Kluwer, Praha 2014, str. 260.

[17] Má-li držba kvalitu vyžadovanou zákonem. Srov. § 1089 a násl. o. z.

[18] J. Petrov: § 1096 Započtení vydržecí doby, in op. cit. sub 11, str. 1166.

[19] A. Randa: Právo vlastnické dle rakouského práva v pořádku systematickém, Česká akademie císaře Františka Josefa pro vědy, slovesnost a umění, 6. vydání, Praha 1917, str. 147. Na jeho závěry odkazuje rovněž J. Sedláček: Vlastnické právo, Komentář k §§ 353-446 všeob. obč. zák. se zřetelem ku právu na Slovensku a Podkarpatské Rusi platnému, Právnické knihkupectví a nakladatelství V. Linhart, Praha 1935, str. 372.

[20] Srov. dále rovněž výklad k § 1461 OZO in J. Krčmář: Právo občanské, II. díl, Věcná práva, Sborník věd právních a státních, Praha 1946, str. 168.

[21] K. Gusenleitner-Helm: § 1493, in A. Fenyves a kol.: Kommentar zum ABGB – Klang-Kommentar, §§ 1451-1502, Verlag Österreich, Wien 2012, str. 408.

[22] To platí za předpokladu, že předchůdce pozemek B vydržel mimořádně. Jestliže předchůdce pozemek B vydržel za účinnosti obč. zák. č. 40/1964 Sb. a následně jej nedržel dalších 10 let, nabyvatel by jej vydržel až tehdy, držel-li by jej sám dodatečnou dobu k dosažení kýžených 20 let.

[23] Jako absurdní lze uvést příklad, v němž osoba vlastní jeden pozemek, který se rozhodne rozdělit na modelové pozemky A a C, avšak jejich hranice v terénu špatně vytyčí, takže oplocení nebude odpovídat jejich skutečné hranici. Následně převede vlastnické právo k pozemku A, k němuž je připlocena i malá část C1 pozemku C. V takovém případě by nemělo být pochyb o tom, že dobu držby původního vlastníka si nabyvatel pozemku A nebude moci započíst.

[24] K rozlišení viz blíže např. E. Dobrovolná: Nabytí a zánik vlastnického práva, in op. cit. sub 9, str. 79-80, nebo B. Petr: Nabývání vlastnictví originárním způsobem, C. H. Beck, Praha 2011, str. 13-14.

[25] Stejný problém může nastat i v dalších situacích. Např. v případě vydržení pozemku B při následném zrušení smlouvy soudem z důvodu neúměrného zkrácení jedné ze stran.

[26] Nabyvatel totiž nebude mít povinnost vydat pozemek B podle § 2993 o. z.

[27] Věřitel převodce by se tak nemohl dovolat uspokojení z majetku, který byl „vydržen“ nabyvatelem. Stejná situace by mohla nastat v případě převzetí majetku podle § 1893 o. z., neboť by nastal rozpor v tom, do jaké výše hodnoty majetku nabyvatel ručí spolu s převodcem vůči jeho věřitelům. Došlo by tak ke zkrácení práv jak převodce, tak jeho věřitelů.

[28] Např. nelze hovořit o zkracujícím právním jednání převodce podle § 589 o. z., neboť nedošlo k nabytí vlastnického práva k pozemku B na základě právního jednání (tj. derivativně), nýbrž ze zákona (tj. originárně).

[29] K tomu blíže F. Plašil, I. Talandová, A. Talanda: Žaloba oprávněného dědice, Bulletin advokacie č. 1-2/2020, str. 28-36.

[30] Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 5. 2018, sp. zn. 22 Cdo 5962/2017.

[31] K vývoji judikatury viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 3. 2014, sp. zn. 22 Cdo 645/2014.

[32] Srov. aktuálně P. Lavický: Exekuce na základě věcně nesprávného exekučního titulu, Soudní rozhledy č. 6/2021, str. 186, nebo v obecné rovině J. Macur: Právo procesní a právo hmotné, Masarykova univerzita, Brno 1993.

[33] Srov. např. A. Gerloch: Denegatio iustitiae, in D. Hendrych a kol.: Právnický slovník, C. H. Beck, Praha 2009, či L. David: Třikrát odepření spravedlnosti v civilním sporném řízení, Časopis pro právní vědu a praxi č. 2/2003, str. 132.

[34] Srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 8. 4. 2003, sp. zn. 22 Cdo 1977/2001, ze dne 16. 4. 2007, sp. zn. 22 Cdo 1020/2005, či ze dne 7. 5. 2013, sp. zn. 22 Cdo 585/2012. Nadto by však bylo možné uvažovat i o naléhavém právním zájmu nabyvatele, a to tehdy, pokud bychom na vydrženou část nahlíželi jako na součást pozemku A (srov. pozn. č. 4).

[35] K teoretickému vymezení naléhavého právního zájmu viz např. L. Drápal: § 80 Druhy žalob, in L. Drápal, J. Bureš a kol.: Občanský soudní řád: komentář, C. H. Beck, Praha 2009, str. 527-528.

[36] K naléhavému právnímu zájmu v souvislosti s katastrální evidencí viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 6. 2003, sp. zn. 22 Cdo 534/2002.