Krátká poznámka k ustanovení § 1180 odst. 2 českého občanského zákoníku. Nejde o zbytečné a matoucí ustanovení zákona?

Ačkoliv jsem právník majoritně se zabývající právem veřejným (především správním), tak jako mj. dlouholetý aktivní člen Společenství vlastníků jednotek (SVJ) se musím stručně kriticky vyjádřit k ustanovení § 1180 odst. 2 českého občanského zákoníku.[1]

 

Petr Kolman

In medias res: zmíněné ustanovení § 1180/2 občanského zákoníku (o. z.) stanoví, že příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.

Tedy zákon stanoví, že každý vlastník je povinen platit naprosto stejně! Lidověji vyjádřeno, lhostejno zda bydlí v jeho bytě jedna nebo třeba šest osob, taktéž je zde právně nerozhodné, zda je vlastníkem bytu jednopokojového (třeba o rozměru dvacet šest metrů) nebo kupříkladu čtyřpokojového (o rozloze přes sto padesát metrů). Řešené ustanovení § 1180 odst. 2 o. z. – na rozdíl od ustanovení § 1180/1[2] téhož právního předpisu – nepracuje s „poměrem odpovídajícím vlastníkovu podílu na společných částech“. A de facto nepracuje s poměrem na celkovém majetku SVJ.

 

Není to nespravedlivé?

V nadsázce řečeno: dnešní úprava v o. z. je principiálně hodnotově obdobná, jako by do NATO platil malý (chudší) stát stejný příspěvek jako třeba USA, nebo kdyby pětisethlavá obec Dolní Lhota musela platit na společný projekt[3] stejné poplatky jako hlavní město Praha…

Nadto nechápu, proč v předmětném ustanovení § 1180 odst. 2 o. z. není výslovně ukotvena možnost dispozice – tedy pokud se vlastníci nedohodnou jinak.

Velká část advokátů a advokátek specializující se na občanské (soukromé) právo samozřejmě namítne, že zmíněné ustanovení je dispozitivní, spoluvlastníci se přece mohou dohodnout jinak, což vyplývá z „generální klauzule“ o. z. obsažené v ustanovení § 1 odst. 2 o. z.

Z ustanovení § 1 odst. 2 o. z. vyplývá, že si osoby mohou ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona, nedojde-li tím k porušení: výslovného zákonného zákazu, dobrých mravů nebo veřejného pořádku nebo práv týkajících se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.

V praxi se však můžeme opakovaně setkat zejména u neprávnické veřejnosti, která tvoří drtivou většinu vlastníků bytů (spravovaných v rámci SVJ v ČR) s tím, že je řešené ustanovení § 1180 odst. 2 aplikováno ať již nedbalostně nebo úmyslně kogentně.[4] Zejména majitelům větších bytů, ať již pronajímaných nebo osobně obývaných, mechanická kogentní aplikace velice vyhovuje.[5]

Samozřejmě na občansko-právní konferenci by se drtivá většina účastníků shodla na tom, že ustanovení § 1180 odst. 2 je dispozitivní, ne kogentní, nicméně v praxi toto, dle autora článku zbytečné ustanovení zákona, jen zbytečně komplikuje život mnoha lidem.

Jako právník z oblasti veřejného práva popravdě hlouběji nerozumím konstrukci, kdy zákonodárce dává určité paragrafy jen jako „k dobrovolnému využití“, když mu musí být jasné, že právě toto ustanovení zákona bude využívat zpravidla laická (vlastnická) veřejnost. A tou prostě problematika SVJ vždy byla a je.

Samozřejmě možno přispěchat s argumentací, že si mají SVJ najmout advokáty, aby jim pomohli, nicméně je zbytečné komplikování právního řádu správná (etická) cesta? Cum grano salis – nestačilo by, kdyby „pravidlo“ ukotvené v § 1180 odst. 2, bylo publikováno například v nějakém komentáři, ale proč „pro pět ran do všech Vlastníků“ musí být rovnou v zákoně?

 

Závěrem

Sečteno a podtrženo – dnešní právní úpravu obsaženou v ustanovení § 1180 odst. 2 o. z. shledávám za nadbytečnou a ve svých důsledcích za ekonomicky, a hlavně eticky nespravedlivou zejména pro vlastníky a vlastnice menších bytů.

Poznámka týkající se nájemníků: I oni jsou touto věcí postiženi, jelikož (relativně) zvýšený poplatek plynoucí z ustanovení § 1180 odst. 2 o. z. se jim většinou logicky promítne do výše jejich nájmů bytů.

Sarkastický šleh – nepřijde Vám to též skoro jako ze „socialismu“, že všichni vlastníci bytů platí – podle ustanov. § 1180 odst. 2 – úplně stejně? Tuto kritickou poznámku činím při vědomí dispozitivnosti předmětného ustanovení o. z.

Určitě bych zde plédoval za zahájení odborné diskuse vedoucí k odstranění zbytečného ustanovení § 1180 odst. 2 o. z., které jen zbytečně mate neprávnickou veřejnost, a vytváří tak zbytečné problémy.

Autor článku se jednoznačně kloní k transparentnější možnosti plateb podle skutečné výše majetku v SVJ, bez toho, aby ji oslaboval redundantní § 1180 odst. 2 o. z.  A to i když se jedná „pouze o určité správcovské a účetní služby“ v rámci domu vlastněného a spravovaného v režimu SVJ.

Řekněme si na rovinu, většina schůzí SVJ v realitě připomíná spíše scény z takřka již legendárního filmu „Vlastníci“ (2019)[6], než diskusi na semináři občanského práva, a de facto zbytečný § 1180 odst. 2 zmatky a právní nejistotu mezi vlastníky jen v principu bezdůvodně prohlubuje.

 

Autor JUDr. Petr Kolman, Ph.D., působí jako advokát a vysokoškolský pedagog, VŠ Ambis[7]
Foto: canva.com

 


[1] Dodejme, že v odborném tisku se vede/vedla diskuse spíše o ustanovení § 1180 odst. 1 a k odstavci 2 zatím nikoliv.

[2] Plné znění § 1180 odst. 1: Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak, zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.

[3] Třeba na společný vodovod, který by využívalo x-násobně více Pražanů než občanů Dolní Lhoty.

[4] Tzv. na sílu, a mnohdy ze zištných ekonomických důvodů.

[5] S údajnou kogentností § 1180 odst. 2 se můžeme setkat například na různých internetových fórech řešících radosti a starosti SVJ. S trpkostí musíme dodat, že tato internetová fóra měla a mají násobně vyšší čtenost než různé tištěné knižní komentáře k občanskému zákoníku od renomovaných autorů.  Navíc je k nim přístup zdarma z tepla domova.

[6] Česká filmová komedie z 2019 o schůzi majitelů bytů jednoho činžovního domu. Scénář a režie J. Havelka. Film byl oceněn třemi Českými lvy.

[7] Autor děkuje za drobnou konzultaci k článku váženému kolegovi JUDr. Petru Bezouškovi, Ph.D. (pro informační fair-play dodáváme, že zmíněný P. Bezouška finální názor na vypuštění § 1180 odst. 2 o. z. nepodporuje).

Go to TOP