ÚS: každému má být co nejvíce umožněno konat ve vlastním zájmu
Ústavní soud zveřejnil dne 15. března 2021 svůj nález sp. zn. II. ÚS 1250/20, podle něhož platí, že v oblasti soukromého práva má být každému co nejvíce umožněno konat v souladu s vlastními zájmy, čemuž ze strany státu odpovídá nutnost respektovat ústavní zásady, chránící zejména smluvní svobodu, a to i pro její společenskou a hospodářskou funkci. Účastníci soukromoprávních vztahů se musejí s důvěrou spolehnout na princip pacta sunt servanda, zásadu „co není zakázáno, je dovoleno“, a ochranu autonomie vůle, neboť jde o jednu ze základních podmínek fungování právního státu, který je v moderním ústavním právu chápán pouze jako materiální právní stát.
Na základě specifického souboru vzájemně provázaných smluv užíval pan J. M. více než 20 let byt v Říčanech u Prahy (celková sjednaná doba nájmu byla 99 let). Zpočátku k bytu přistupoval především jako k investici (byt mohl dle nájemní smlouvy užívat jak k bytovým, tak k nebytovým účelům), později jej začal využívat k vlastnímu bydlení, přitom byt zrekonstruoval nákladem více než tří milionů korun. Poté ale společnost B. napadla platnost nájemní smlouvy a vyzvala J. M. k vyklizení bytu.
Rozsudkem Okresního soudu Praha – východ bylo ve věci žalobce, společnosti B. (vedlejšího účastníka v řízení před Ústavním soudem), proti žalovanému stěžovateli J. M. rozhodnuto, že stěžovatel je povinen do 2 měsíců ode dne právní moci rozsudku vyklidit byt v Říčanech u Prahy. Dále bylo rozhodnuto, že stěžovatel je povinen zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že uzavřenou nájemní smlouvu nelze považovat za platnou ve smyslu ust. § 663 a násl. občanského zákoníku, neboť v ní chybí dohoda o úplatě.
Po odvolání stěžovatele J. M. Krajský soud v Praze rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a stěžovateli uložil uhradit vedlejšímu účastníkovi náhradu nákladů odvolacího řízení. Odvolací soud se ztotožnil se závěry soudu prvostupňového.
Dovolání stěžovatele Nejvyšší soud odmítl a uložil mu uhradit vedlejšímu účastníkovi náhradu nákladů dovolacího řízení. Dospěl k závěru, že předmětnou nájemní smlouvu je nutno považovat po dobu trvání smlouvy mezi držiteli akcií za smlouvu o výpůjčce a po následující dobu za úplatnou smlouvou nájemní s tím, že smlouva je absolutně neplatná, neboť neobsahuje obligatorní náležitosti smlouvy o nájmu bytu (ujednání o úplatě).
Stěžovatel podal ústavní stížnost, neboť obecné soudy podle jeho názoru neposoudily individuální okolnosti případu ve všech jeho souvislostech, nerespektovaly princip autonomie vůle subjektů soukromého práva a zásadu pacta sunt servanda a nedaly přednost výkladu, který vede k závěru o platnosti právního jednání.
Dovolacímu soudu pak stěžovatel vytkl, že jeho rozhodnutí, co do posouzení nájemní smlouvy jako smlouvy smíšené, bylo pro něj zcela překvapivé, a že dovolací soud stěžovatele se svým právním názorem, jenž byl odlišný od výkladu předchozích soudů, neseznámil a nedal mu možnost se k takovému odlišnému právnímu názoru jakkoli vyjádřit.
Stěžovatel konstatoval, že podstata ústavní stížnosti se týká výkladu komplexu tří smluv, jež uzavřel v roce 1998, a na jejichž základě užívá byt se samostatným vchodem, který se nachází v suterénu a přízemí budovy v Říčanech. K uzavření smluv došlo za následujících okolností: Roku 1998 se na stěžovatele obrátil JUDr. K. D., ředitel společnosti M. (tj. právní předchůdkyně vedlejšího účastníka) s nabídkou odkupu prostor, které tvoří byt. Tyto prostory nabízel k prodeji spolu s částí pozemku st. p. č. 1892, k. ú. Říčany u Prahy, přináležející k bytu, a to za částku 800 000 Kč. Stěžovatel s koupí bytu a souvisejícího pozemku souhlasil. K rukám JUDr. D. proto složil částku 800 000 Kč. JUDr. D. slíbil, že byt na stěžovatele převede, nicméně k převodu nedocházelo. Vzhledem k tomu, že tento stav trval cca půl roku, přičemž ze strany JUDr. D. ani společnosti M. nedošlo k vrácení částky 800 000 Kč, navrhl JUDr. D. toto řešení situace: uzavřít tři vzájemně provázané smlouvy, na jejichž základě by bylo ve prospěch stěžovatele sjednáno právo užívání daného bytu a podmínky tohoto užívání. Smyslem smluv přitom bylo reagovat na nastalou situaci a narovnat vztahy mezi účastníky smluv. Smlouvy uzavřené mezi stěžovatelem, JUDr. D. a společností M. nejsou typovými smlouvami, to však dle stěžovatele nemůže mít vliv na jejich závaznost pro smluvní strany či jejich právní nástupce.
Jedná se o tyto tři vzájemně provázané smlouvy: Smlouva mezi držiteli akcií fy. M., uzavřená mezi JUDr. D. a stěžovatelem, kterou si strany sjednaly podmínky, za kterých bude stěžovatel držitelem 34 % akcií společnosti M., včetně vzdání se práva držitele akcií (vyjma práva účasti a hlasování na valné hromadě), a to zejména práva na podíl na zisku, za současného sjednání práva stěžovatele v rámci a po dobu držení 34 % akcií fy M. bezplatně užívat byt, přičemž toto užívání bude řešeno samostatnou nájemní smlouvou. Stěžovatel je stále držitelem předmětných akcií. Dále smlouva o převodu akcií fy M., uzavřená mezi držitelem akcií JUDr. D. a stěžovatelem. Touto smlouvou bylo sjednáno předání 34 % akcií společnosti M., tj. 340 kusů v uvedené číselné řadě, kdy nominální hodnota 1 akcie činila 1 000 Kč, stěžovateli za smluvenou cenu 800 000 Kč. Smlouvou bylo potvrzeno, že částku 800 000 Kč zaplatil stěžovatel před podpisem smlouvy k rukám JUDr. D. a že převod je neoddělitelně vázán na smlouvu mezi akcionáři, tj. na smlouvu mezi držiteli akcií. Třetí smlouvou byla nájemní smlouva, uzavřená mezi společností M., jednající JUDr. D., jako předsedou představenstva, a stěžovatelem. Smlouvou bylo sjednáno právo stěžovatele užívat byt a práva a povinnosti stran při tomto užívání. Zejména si smluvní strany v čl. III smlouvy dojednaly, že: „Účastníci se dohodli, že po dobu trvání smlouvy mezi držiteli akcií fy M. … bude nájemce v rámci držení 34 % akcií fy M. užívat předmět nájmu bezplatně. Služby spojené s užíváním předmětu nájmu (dodávky el. energie, vodné, stočné a náklady na vytápění) si bude nájemce hradit ze svých prostředků.“
Stěžovatel zdůraznil, že smlouvy jsou vzájemně provázány, přičemž v řízení opakovaně zdůrazňoval, že bez toho by smlouvy nikdy neuzavřel. Stěžovatel dále uvedl, že byt mu byl předán ve stavu vyžadujícím provedení zásadních úprav a oprav, aby mohl dlouhodobě sloužit k jakýmkoli (ať už bytovým či nebytovým) účelům. Vzhledem ke stěžovatelem uhrazenému plnění ve výši 800 000 Kč a ke stavu, v němž mu byl byt předán, pak bylo v nájemní smlouvě stranami ujednáno, že pokud by pronajímatel nebo jeho právní nástupce dal stěžovateli výpověď před uplynutím sjednané doby nájmu (99 let), zavazuje se vzhledem k investicím stěžovatele zaplatit stěžovateli jím prokazatelně vynaložené náklady do pronajatého bytu, event. ve výši zjištěné znaleckým posudkem, a to do třiceti dnů ode dne doručení písemné výpovědi. Výpovědní doba byla z týchž důvodů sjednána jako pětiletá.
Na základě ujednání v nájemní smlouvě, které stěžovatele opravňuje činit v bytě jakékoli opravy či úpravy, stěžovatel byt zrekonstruoval a zásadním způsobem zhodnotil. Ze znaleckého posudku vyplývá, že do oprav a úprav bytu vložil investice nejméně v částce 3 315 065 Kč. Ujednání stěžovateli poskytovala jistotu, že z bytu nebude (s ohledem na počáteční úhradu částky 800 000 Kč a investicím) vykázán ze dne na den.
Stěžovatel je přesvědčen, že závěr soudů o neplatnosti nájemní smlouvy je důsledkem formalistického a čistě mechanického výkladu právního jednání účastníků smluv. Je toho názoru, že bez ohledu na označení nájemní smlouvy a v ní obsažené terminologii mělo být soudy pátráno po vůli stran a důvodech, jež strany vedly k tomu, že je v nájemní smlouvě obsaženo ujednání, dle něhož „bude nájemce v rámci držení 34 % akcií fy M. užívat předmět nájmu bezplatně“. Stěžovatel je přesvědčen, že pokud by soudy postupovaly v souladu s principy spravedlnosti i elementárními zásadami soukromého práva, zvolily by takový výklad, který bude upřednostňovat platnost smluvních ujednání před závěrem o absolutní neplatnosti nájemní smlouvy. Jedině takový výklad pak může stěžovateli poskytnout dostatek času pro zajištění náhradního bydlení i pro vypořádání vzájemných vztahů s vedlejším účastníkem. Stěžovatel doplnil, že na možnost vyložit nájemní smlouvu tak, jak bylo předestřeno dovolacím soudem, nebyl žádným soudem, a to ani dovolacím, upozorněn. K možnosti vykládat smlouvu po určité období jako smlouvu o výpůjčce a po určité období jako smlouvu o nájmu tak stěžovatel neměl možnost se žádným způsobem vyjádřit. V opačném případě by totiž uvedl, že z textu všech tří smluv a z projevené vůle je zřejmé, že úmyslem stran v žádném případě nebylo uzavřít standardní, typovou smlouvu o nájmu, a to ani po určitou dobu. Nájemní smlouva je dle stěžovatele smlouvou innominátní, kterou je nutno vykládat s přihlédnutím ke zbylým dvěma smlouvám.
Stěžovatel požádal Ústavní soud o odklad vykonatelnosti napadených rozhodnutí a patřičně svoji žádost odůvodnil, ÚS návrh zvážil a vyhověl mu.
Ústavní soud si vyžádal vyjádření účastníků řízení a zaslání příslušného spisového materiálu.
Nejvyšší soud ve svém vyjádření uvedl, že posouzení dotčené smlouvy jako smíšené ve smyslu § 491 obč. zák. podle jeho názoru nejlépe odpovídá obsahu smluvních ujednání se současným zohledněním konkrétních okolností projednávané věci. Jde-li tedy zčásti o smlouvu o výpůjčce a zčásti o smlouvu nájemní, nemůže být výrazem přepjatého formalismu požadavek, aby obsahovala všechny obligatorní náležitosti vyžadované zákonem. Ke stěžovatelem namítané překvapivosti rozhodnutí dovolacího soudu pak uvedl, že dovolání stěžovatele bylo odmítnuto pro nepřípustnost, tedy z důvodu souladu rozhodnutí s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu.
Soud prvního stupně, stejně jako soud odvolací, odkázal na odůvodnění svých rozhodnutí.
Vedlejší účastník řízení je podle obsahu svého vyjádření přesvědčen, že obecné soudy zcela správně dospěly k závěru o neplatnosti nájemní smlouvy a navazujícímu závěru, že stěžovatel užívá byt bez právního důvodu a je povinen ho vyklidit.
Ústavní soud konstatoval, že ústavní stížnost je důvodná.
V oblasti soukromého práva má být každému co nejvíce umožněno konat v souladu s vlastními zájmy, čemuž ze strany státu odpovídá nutnost respektovat ústavní zásady, chránící zejména smluvní svobodu, a to i pro její společenskou a hospodářskou funkci. Účastníci soukromoprávních vztahů se musí s důvěrou spolehnout na princip pacta sunt servanda, zásadu „co není zakázáno, je dovoleno“ a ochranu autonomie vůle, neboť jde o jednu ze základních podmínek fungování právního státu, který je v moderním ústavním právu chápán pouze jako materiální právní stát.
Stěžejní je vždy interpretace vůle smluvních stran a přednostní role takového výkladu, jenž nevede k neplatnosti zkoumané smlouvy, nebo, jako v daném případě, souboru na sebe navazujících smluv, pokud není zcela zřejmé, že odporují zákonu (zde je však na místě restriktivní interpretace) nebo se jednoznačně příčí dobrým mravům. Ve zkoumaném případě lze jistě připustit, že zmíněný a shora popsaný soubor na sebe navazujících smluv je poněkud svérázný a netypický, to však bez dalšího neznamená, že je možno vytrhnout jednu z těchto smluv z kontextu a označit pak na tomto základě celé smluvní ujednání jako absolutně neplatné. Vždy je nutno přihlížet k oněm zvláštním okolnostem, za kterých a proč byly dané dohody uzavřeny.
Nejvyšší soud má se svým shora vyjádřeným názorem v rovině teoretické jistě pravdu, pro zkoumaný případ a jeho zjištěné specifické okolnosti to však nelze bez dalšího přijmout.
Nalézací soud odmítl jako nadbytečný návrh na doplnění dokazování výslechy svědků a účastnickým výslechem stěžovatele k prokázání vůle stran při uzavírání smluv, což mělo potvrdit, že smyslem ujednání bylo upravit vztahy mezi stranami do doby, než se stěžovatel stane vlastníkem bytu.
Ústavní soud shledává pro ústavně souladné řešení daného případu klíčovou také tu skutečnost, že smluvní ujednání, vedoucí k tomu, aby stěžovatel mohl užívat daný byt a investovat do něj zřejmě nemalou sumu, bylo stranami dlouhodobě realizováno a dodržováno. Náhle se pak v nesouladu s předchozím ujednáním domáhat změny toho, na čem smluvní strany dlouhá léta participovaly, co akceptovaly a co respektovaly, je potom přinejmenším překvapivé a vykazuje to znaky účelovosti. Všichni účastníci si musejí být vědomi své odpovědnosti ve smluvních vztazích. Snažit se po dlouhé době zpochybňovat druhou smluvní stranu, když se dodržování dohodnutého přestane hodit, znamená porušení smlouvy i jednání proti dobrým mravům.
I kdyby tedy bylo možno shledat nájemní smlouvu neplatnou, je na místě zvažovat, zda vedlejším účastníkem uplatněný nárok není z hlediska skutečností, které vyšly v řízení najevo, v nesouladu s dobrými mravy.
Porušením práva na spravedlivý proces podle čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod je zejména stav, kdy v hodnocení skutkových zjištění absentuje určitá část skutečností, která vyšla v řízení najevo, eventuálně byla účastníky řízení namítána, nicméně obecný soud ji právně nezhodnotil v celém souhrnu posuzovaných skutečností, bez toho, že by odůvodnil jejich irelevantnost. Soudy pominuly nejen shora zmíněné zvláštní okolnosti, vztahující se k uzavření předmětného (nestandardního) souboru smluv a takto vzniklého ujednání, které bylo stranami dlouhodobě respektováno, ale při svých závěrech o neplatnosti nájemní smlouvy nevzaly do úvahy ani korektiv dobrých mravů.
Jelikož výše uvedená zjištění postačují k vyhovění ústavní stížnosti, Ústavní soud se ostatními námitkami stěžovatele dále nezabýval. Konstatuje, že ve věci došlo k porušení zásad spravedlivého procesu, zaručeného v čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod.
Z uvedených důvodů bylo ústavní stížnosti vyhověno.
Nález Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 1250/20 vyhlášený dne 15. března 2021 naleznete ZDE.
Zdroj: Ústavní soud
Foto: canva.com