ÚS se zastal nájemníka, kterému dal nový majitel domu výpověď z bytu

V úterý 23. února zveřejnil Ústavní soud svůj nález sp. zn. II. ÚS 3314/20, podle kterého platí, že princip priority výkladu nezakládajícího neplatnost smlouvy vyplývající z čl. 2 odst. 3 Listiny ve spojení s čl. 1 odst. 1 Ústavy se uplatní i při výkladu smluv nájemních. I na nájemní smlouvy k bytu uzavřené v době, kdy ustanovení § 686 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, za obligatorní náležitost takových smluv označovalo ujednání o výši nájemného či způsobu jejího určení, je tedy třeba hledět jako na platné, je-li s přihlédnutím k okolnostem uzavření nájemních smluv možný takový jejich výklad, který k závěru o splnění této náležitosti vede.

Stěžovatel je od roku 2000 společníkem obchodní společnosti KOLO, s. r. o. V roce 1996 uzavřela jmenovaná společnost s Městskou částí Praha 2 (MČ Praha 2) smlouvu, ve které se zavázala v domě, t. č. ve vlastnictví MČ Praha 2, na vlastní náklady vybudovat dvě bytové jednotky. MČ Praha 2 (vlastník domu) se zavázala k nově vybudovaným bytovým jednotkám uzavřít se společností KOLO, s. r. o. (stavebníkem), nájemní smlouvy a stavebník se zavázal uzavřít nájemní smlouvy se společníky, kteří jej tvořili – toho času mezi nimi stěžovatel nefiguroval.

V roce 2002 byly obě bytové jednotky zkolaudovány. Ta z nich, která měla být pronajata stěžovateli, byla znaleckým posudkem oceněna na 2 988 440 Kč. Téhož roku uzavřel stěžovatel, t. č. již společník společnosti KOLO, s. r. o., s uvedenou společností dohodu o narovnání, podle které přešla ze společnosti na stěžovatele pohledávka vůči vlastníkovi domu ve výši 2 988 440 Kč. Vlastník domu pak uzavřel nájemní smlouvu k jedné z nově vybudovaných bytových jednotek na dobu neurčitou přímo se stěžovatelem a jeho manželkou (nikoliv tedy již se společností KOLO, s. r. o.). V čl. 1 nájemní smlouvy stojí, že „výpočet nájemného je uveden v evidenčním listu, který je přílohou a nedílnou součástí této smlouvy“. Tam však údaj o nájemném chybí. Podle čl. 3 nájemní smlouvy „s ohledem na prostředky vynaložené nájemcem na vybudování bytu a jím doložené […] je nájem uhrazen nájemcem předem od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2027 formou nepeněžního plnění“. Konkrétní údaj o výši prostředků vynaložených na vybudování bytu však v nájemní smlouvě chybí.

Dle pozdějšího vyjádření Městské části Praha 2 byla vložená investice stěžovatele ve výši 2 988 440 Kč pro evidenční účely rozpočítána do tzv. odbydlovaných částek měsíčního nájemného ve výši 9 961 Kč.

V roce 2010 došlo k prodeji domu a jeho novým vlastníkem se stalo Bytové družstvo G. (dále jen „nový vlastník domu“). Při převzetí domu nový vlastník potvrdil, že mu byla předána ústní informace, že u bytu stěžovatele je evidováno nepeněžní plnění nájemného na dobu 25 let, a to od roku 2002 v původní hodnotě 2 988 440 Kč. Později nový vlastník domu převzal i nájemní smlouvu uzavřenou se stěžovatelem a znalecký posudek o ceně pronajatého bytu.

V roce 2013 podal nový vlastník domu k prvostupňovému soudu žalobu na vyklizení bytu stěžovatelem, případně bývalou manželkou a dcerou stěžovatele. Nový vlastník domu přitom tvrdil, že je nájemní smlouva neplatná z důvodu absence ujednání o konkrétní výši nájemného či způsobu jejího určení a že stěžovatel a další výše jmenované osoby užívají byt bez řádného právního titulu. Řízení vůči bývalé manželce bylo později z důvodu zpětvzetí žaloby zastaveno.

Prvostupňový soud o žalobě rozhodl rozsudkem napadeným touto ústavní stížností tak, že žalobě vyhověl. Konstatoval, že nájemní smlouva je neplatná, neboť neobsahuje údaje o výši nájemného a způsob jeho určení ve smlouvě chybí, přičemž širší okolnosti uzavření nájemní smlouvy jsou nepodstatné.

Odvolací soud následně rozhodnutí prvostupňového soudu změnil tak, že žalobu zamítl. Vůli smluvních stran měl totiž za jednoznačnou a na jejím základě nájemné za určitelné.

Toto rozhodnutí však zrušil Nejvyšší soud rozsudkem, v němž konstatoval, že výše prostředků vynaložených nájemcem na vybudování bytu „v nájemní smlouvě vyčíslena není a nevyplývá ani z dokladů, které jsou její součástí“ (ústavní stížnost proti tomuto rozsudku byla pro svou předčasnost odmítnuta usnesením Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 1103/19 ze dne 8. 4. 2019).

O věci tak znovu rozhodl odvolací soud (vázán právním závěrem Nejvyššího soudu) rozsudkem napadeným touto ústavní stížností, a to tak, že rozhodnutí prvostupňového soudu potvrdil.

Dovolání proti posledně zmíněnému rozhodnutí odvolacího soudu pak Nejvyšší soud ústavní stížností napadeným usnesením odmítl. V odůvodnění se kromě jiného zabýval také tím, že žaloba nového vlastníka domu na vyklizení druhého z vybudovaných bytů, k němuž byla uzavřena nájemní smlouva identického znění s jinými osobami, byla pravomocně zamítnuta pro rozpor s dobrými mravy. Nejvyšší soud k tomu uvedl, že v případě stěžovatele je situace jiná, neboť byt již několik let neužívá, pronajímá jej a nehradí nájemné ani úhradu za plnění spojená s užíváním bytu.

Stěžovatel se prostřednictvím ústavní stížnosti domáhal zrušení rozsudků Obvodního soudu pro Prahu 2, Městského soudu v Praze a usnesení Nejvyššího soudu, protože jimi mělo být porušeno jeho vlastnické právo ve smyslu čl. 11 Listiny základních práv a svobod. Zejména zdůraznil, že uzavřel a plnil nájemní smlouvu v dobré víře v její platnost, a to i s ohledem na to, že její znění bylo navrženo veřejnoprávní korporací (Městkou částí Praha 2). Formalistickým výkladem znění nájemní smlouvy učiněným bez snahy překonat neplatnost rozumným výkladem dle stěžovatele navíc soudy zpochybnily zásadu autonomie vůle.

Na výzvu ÚS se k ústavní stížnosti vyjádřily soudy, jejichž rozhodnutí byla ústavní stížností napadena. Prvostupňový soud Ústavními soudu zaslal spis, aniž by se k ústavní stížnosti vyjádřil. Odvolací soud zcela odkázal na odůvodnění svého rozhodnutí. Nejvyšší soud ve svém vyjádření uvedl, že napadené rozhodnutí je v souladu s jeho ustálenou judikaturou, od které nebyl důvod se odchýlit, a že je tedy nelze považovat za přepjatě formalistické. V souladu se svým rozhodnutím také konstatoval, že výkon práva nového vlastníka domu nepovažuje za rozporný s dobrými mravy.

O vyjádření byli požádáni i účastníci řízení před obecnými soudy, tedy nový vlastník domu a dcera stěžovatele. Dcera stěžovatele se v uvedené lhůtě nevyjádřila, proto se mělo za to, že se svého postavení vedlejší účastnice vzdala. Nový vlastník domu ve svém vyjádření zejména označil ústavní stížnost za opožděnou, neboť ve své podstatě brojí proti rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 18. 12. 2018 č. j. 26 Cdo 4515/2017-285, jímž byla nájemní smlouva označena za neplatnou. Dále rozporoval některá, pro posouzení ústavní stížnosti nerelevantní tvrzení uváděná stěžovatelem (týkající se okolností vzniku nového vlastníka domu a prodeje domu). V závěru svého vyjádření nový vlastník domu tvrdil, že pokud má stěžovatel pohledávku z titulu investic vynaložených na výstavbu bytu, je to pohledávka výhradně za tehdejším vlastníkem domu, tedy za MČ Praha 2. Nadto investice nebyla vynaložena stěžovatelem, ale obchodní společností KOLO, s. r. o., tedy stěžovateli nikdy nemohlo svědčit právo na její ochranu. Nový vlastník domu tak ústavní stížnost navrhl odmítnout jako zjevně neopodstatněnou, případně zamítnout jako nedůvodnou.

Po posouzení ústavní stížnosti ÚS konstatoval, že je důvodná.

ÚS ve své judikatuře dovodil, že z čl. 1 odst. 1 Ústavy vyplývá zásada, že smlouvy se mají dodržovat (pacta sunt servanda) a této zásady je možné se dovolávat i v řízení o ústavní stížnosti [viz například nález Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 34/17 ze dne 25. 7. 2017 (N 132/86 SbNU 247)]. Ochrana autonomie vůle dle čl. 2 odst. 3 Listiny zajišťuje především to, aby veřejná moc uznala vůli jednotlivce tak, jak ji v konkrétním okamžiku projevil. Avšak v případech, kdy dojde ke shodě takto projevené vůle dvou stran a vznikne smlouva, je to právě zásada pacta sunt servanda, která garantuje, že tato smlouva a její právní důsledky budou ze strany veřejné moci respektovány a že bude možné domoci se práv a povinností plynoucích z této smlouvy [nález Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 1653/17 ze dne 17. 10. 2017 (N 192/87 SbNU 175), bod 36].

ÚS ve své judikatuře zdůraznil, že jedním ze základních principů výkladu smluv je priorita výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy, před takovým výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá, jsou-li možné oba výklady. Tento výkladový argument má charakter obecného principu právního, neplatnost smlouvy tak má být výjimkou, nikoli zásadou [nález Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 625/03 ze dne 14. 4. 2005 (N 84/37 SbNU 157), srov. též například nález Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 3379/19 ze dne 6. 3. 2020].

Priorita výkladu nezakládajícího neplatnost smlouvy se uplatní i při výkladu smluv nájemních, a to bez ohledu na datum jejich uzavření (není nijak relevantní, zda k uzavření došlo za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, který v § 574 tento princip do podústavního práva výslovně zavádí, či dříve). I na nájemní smlouvy k bytu uzavřené v době, kdy ustanovení § 686 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, za obligatorní náležitost takových smluv označovalo mimo jiné ujednání o výši nájemného či způsobu jejího určení, je tedy třeba hledět jako na platné, je-li možný takový jejich výklad, který k závěru o splnění této náležitosti vede.

Ve vztahu k projednávané věci je především relevantní, že v minulosti Ústavní soud označil jako protiústavní závěr o neplatnosti nájemní smlouvy uzavřené mezi obcí a fyzickou osobou, v níž bylo nájemné určeno odkazem na platné cenové předpisy obce [nález sp. zn. I. ÚS 2447/13 ze dne 11. 11. 2013 (N 184/71 SbNU 213)], či smlouvy, v níž bylo nájemné stanoveno v rámci souhrnné částky společně s dalšími úhradami spojenými s užíváním bytu, a bylo tak zjistitelné toliko na základě výpočtu později provedeného nájemcem a tacitně akceptovaného pronajímatelem [nález sp. zn. II. ÚS 658/18 ze dne 22. 5. 2018 (N 102/89 SbNU 509)].

ÚS také připomněl, že podle čl. 11 odst. 1 Listiny má každý právo vlastnit majetek. Z ustálené judikatury Ústavního soudu vyplývá, že toto základní právo je chráněno nejen ve vztahu jednotlivce vůči veřejné moci (vertikální vztahy), nýbrž i v případech, kdy je nutné jej chránit před zásahy třetích subjektů (horizontální vztahy) – zakotvuje tedy i nárok na určité pozitivní plnění (zejména ochranu) ze strany státu [viz například nález sp. zn. Pl. ÚS 34/09 ze dne 7. 9. 2010 (N 187/58 SbNU 647)]. Ochranu vlastnického práva proto musí obecné soudy poskytovat i při výkladu práva dopadajícího na soukromoprávní vztahy. V těchto vztazích, založených na rovnosti subjektů, působí základní práva a svobody tak, že prozařují normami podústavního práva [nález sp. zn. III. ÚS 139/98 ze dne 24. 9. 1998 (N 106/12 SbNU 93)].

Stručně shrnuto, obecné soudy jsou při výkladu smluv povinny respektovat princip priority výkladu nezakládajícího jejich neplatnost vyplývající z čl. 2 odst. 3 Listiny a čl. 1 odst. 1 Ústavy. Nedostojí-li této povinnosti a kladou-li na platnost smluv v důsledku nesprávného (základní práva a svobody nechránícího) výkladu podústavního práva nepřiměřené nároky, poruší tím, je-li nedodržením smluvní povinnosti jedné ze smluvních stran zasaženo do majetkové sféry druhé smluvní strany, navíc i vlastnické právo této druhé strany.

….

ÚS uvedl, že nový vlastník domu, který jeho koupí vstoupil do všech práv a povinností pronajímatele (srov. § 680 zákona č. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník), byl o vůli smluvních stran, a tedy i o náležitém výkladu nájemní smlouvy prokazatelně informován (viz bod 4 nálezu) a s tímto výkladem byl zjevně po několik let (před podáním žaloby na vyklizení bytu stěžovatelem a dalšími osobami) srozuměn. Rozhodl-li se tedy řešit své rozpory se stěžovatelem skrze tvrzení o neplatnosti nájemní smlouvy, bylo na místě, aby tomuto tvrzení obecné soudy z právě uvedených důvodů nepřisvědčily.

Okolnosti projednávané věci jsou v podstatných ohledech podobné okolnostem ve věcech citovaných v bodě 20 tohoto nálezu [nález sp. zn. I. ÚS 2447/13 ze dne 11. 11. 2013 (N 184/71 SbNU 213) a nález sp. zn. II. ÚS 658/18 ze dne 22. 5. 2018 (N 102/89 SbNU 509)], při jejichž posuzování Ústavní soud vyšel z toho, že nájemné nebylo stanoveno písemně jednoznačnou částkou, ale bylo na základě nerozporné vůle smluvních stran dovoditelné, a závěr obecných soudů o neplatnosti předmětných nájemních smluv tedy označil za protiústavní.

Jelikož není důvod, proč by se od této své judikatury měl Ústavní soud odchýlit, je třeba konstatovat, že stěžovatelova ústavní stížnost je důvodná, a rozsudek odvolacího soudu (respektující nesprávný právní názor Nejvyššího soudu) a rozhodnutí o dovolání proti němu podle § 82 odst. 3 písm. a) zákona o Ústavním soudu zrušit pro porušení stěžovatelova práva na svobodné jednání ve smyslu čl. 2 odst. 3 Listiny a se zásadou pacta sunt servanda vyplývající z čl. 1 odst. 1 Ústavy. Tím, že odvolací a následně dovolací soud neposkytly ochranu stěžovatelově platně smluvně ujednanému nároku na nehrazení nájemného po stanovené období, porušily i jeho právo na ochranu vlastnictví ve smyslu čl. 11 odst. 1 Listiny.

Ústavní soud nepřistoupil ke zrušení ústavní stížností rovněž napadeného rozhodnutí prvostupňového soudu, a to s ohledem na princip minimalizace svých zásahů do rozhodovací činnosti obecných soudů. V projednávaném případě Ústavní soud shledal, že k ochraně stěžovatelova práva na svobodné jednání, zásady pacta sunt servanda a práva na ochranu vlastnictví postačí zrušit napadená rozhodnutí odvolacího a dovolacího soudu, aby tak odvolací soud mohl v dalším řízení napravit pochybení své i soudu prvostupňového. Podaná ústavní stížnost v části směřující proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 2 byla proto odmítnuta pro nepřípustnost.

Věcí se bude znovu zabývat Městský soud v Praze, který nyní znovu přezkoumá rozhodnutí prvostupňového soudu o žalobě nového vlastníka domu na vyklizení bytu stěžovatelem a jeho dcerou, přičemž vyjde z toho, že nájemní smlouva k bytu byla sjednána platně.

V dalším řízení bude třeba vzít v úvahu výpověď nájemní smlouvy, která byla, jak vyplývá z vyžádaného spisu Obvodního soudu pro Prahu 2, stěžovateli novým vlastníkem domu dána a jejíž oprávněnost právě s ohledem na nesprávný právní závěr o neplatnosti nájemní smlouvy obecné soudy dosud nezkoumaly.

Nález Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 3314/20 vyhlášený dne 23. února 2021 naleznete ZDE.


Zdroj: Ústavní soud

Foto: Pixabay

Go to TOP