Pro nájem bytu a domu je zcela typická zvýšená ochrana nájemce, který je tradičně považován za slabší smluvní stranu nájemního vztahu, neboť právo na bydlení je považováno za základní lidské právo. Z tohoto důvodu tak zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále také jako „občanský zákoník“ či „o. z.“), zakazoval výslovně v § 2239 sjednání smluvní pokuty a stanovil: „Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem nepřeměřená.“ Tento zákaz platil až do novely, která nabyla účinnosti dne 1. 7. 2020.[1]

Zákaz sjednání smluvní pokuty v minulosti podpořily také soudy, které nezůstaly pouze u zákazu smluvní pokuty a šly ještě dále. Z judikatury k ustanovení § 2239 o. z ve znění před jeho novelizací vyplývá, že smluvní úroky z prodlení a smluvní pokuta jsou si natolik blízké a funkčně téměř totožné, že pro případ prodlení s úhradou nájemného je zakázáno sjednat si smluvní pokutu i smluvní úrok z prodlení, neboť by docházelo k obcházení výslovného zákazu vyplývajícího z ustanovení § 2239 o. z. (rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2059/2018 ze dne 5. 6. 2019).[2] Bez pochyby bude zajímavé sledovat další práci soudů s judikaturou obsahující uvedené závěry. Bude zachována jistá kontinuita výkladu a díky podobnosti smluvní pokuty a smluvních úroků z prodlení dojdou soudy k závěru, že je možné sjednat smluvní úroky z prodlení? Pokud ano, budou smluvní úroky z prodlení limitovány tak, že společně se smluvní pokutou a složenou jistotou nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného? Nebo budou smluvní úroky z prodlení i nadále v rozporu s právní úpravou?

Novelou občanského zákoníku účinnou od 1. 7. 2020 dochází k odstranění zákazu smluvních pokut v nájemní smlouvě. Možnost sjednání smluvní pokuty však není bezbřehá, ale je občanským zákoníkem limitována. K omezení dochází nejen ustanovením § 2239 o. z., dle kterého nájemci nelze ukládat nepřiměřené povinnosti, a proto není možné po něm požadovat ani nepřiměřenou smluvní pokutu[3], ale také ustanovením § 2254 o. z., dle kterého smluvní pokuta společně s jistotou nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.[4]

Odstranění zákazu smluvní pokuty tak dává prostor pronajímateli utvrdit nejen finanční povinnosti nájemce, ale také další jeho povinnosti. Rozdíl mezi smluvní pokutou a jistotou spočívá v tom, že smluvní pokuta má sankční charakter a pronajímateli v případě porušení utvrzené povinnosti nájemcem vznikne nárok na úhradu smluvní pokuty, přičemž není rozhodující, zda vznikla pronajímateli škoda, zatímco jistota slouží pronajímateli pouze k uspokojení toho, co mu nájemce z nájmu dluží, tedy v případech, kdy pronajímateli vznikla škoda.

Tato změna může být i jistou úlevou nejen pro pronajímatele, ale také pro nájemce, ačkoli to není zřejmé na první pohled. Nájemci byli a jsou na trhu s realitami vystavováni povinnosti poskytnout pronajímateli vysokou jistotu, a to ve výši až trojnásobku měsíčního nájemného, neboť pronajímatelé neměli do účinnosti výše uvedené novely jiný způsob zajištění finančních závazků vyplývajících z nájemního vztahu. Vysoké jistoty požadované pronajímateli naráží na skutečnost, že velké množství nájemců nemá k dispozici požadovanou částku. V současné době, kdy mají pronajímatelé možnost požadovat smluvní pokutu, mohou snížit požadovanou výši jistoty a nahradit ji v rozsahu snížení jistoty sjednáním smluvní pokuty. Nájemci v takovém případě nemusejí disponovat při uzavírání nájemní smlouvy tak vysokou částkou, neboť smluvní pokuta není vyžadována – narozdíl od jistoty – vždy a ihned, ale až v návaznosti na případné porušení povinnosti. Nelze však v tomto kontextu nezmínit i jednu podstatnou nevýhodu smluvní pokuty, a tou je beze sporu její případné vymáhání.

Jak je uvedeno výše, ukládání smluvních pokut pronajímatelem má své limity. Občanský zákoník nepřipouští ukládání nepřiměřených povinností nájemci[5], a tak případná smluvní pokuta navázaná na bezvýznamné porušení povinností nájemce neobstojí. Pokud k porušení povinnosti nájemce, na kterou je vázána smluvní pokuta, došlo před účinností novely (tedy do 30. 6. 2020), nájemce není povinen smluvní pokutu uhradit. Jak to bude ale s porušením povinnosti po tomto datu?

Zatím není jasné, jak přistupovat k nájemním smlouvám uzavřeným v minulosti, které smluvní pokutu i přes zákaz jejího sjednání obsahují. Je možné, aby zdánlivá ujednání byla po účinnosti novely považována za platná? Případně stanou se sjednané vysoké smluvní pokuty platnými pouze v rozsahu odpovídajícímu limitu stanovenému současnou právní úpravou, nebo zůstanou tato ujednání zdánlivá? V souvislosti s touto novelou vyvstanou zajisté i mnohé další otázky, na které bude nezbytné najít odpovědi. Ty však přinese až nová judikatura.

Autorka článku zastává názor, že požadovat smluvní pokutu po nájemci mohou pronajímatelé pouze v případě porušení povinnosti, ke kterému došlo až po účinnosti novely a na základě smluvní pokuty sjednané v souladu s právní úpravou, tedy uzavřením nájemní smlouvy po účinnosti novely či uzavřením dodatku k nájemní smlouvě, neboť dle znění ustanovení § 2239 o. z. před novelou se k ujednání ukládajícímu nájemci zaplatit smluvní pokutu nepřihlíží. Dle autorky z důvodu právní jistoty a v souladu s občanským zákoníkem, nelze připustit konvalidaci, neboť nejen že se k takovému ujednání nepřihlíží, ale nejde ani o výjimku dle ustanovení § 553 o. z.[6]

S ohledem na uvedené a základní zásady tak není možné poskytovat ochranu pronajímatelům, kteří často zcela vědomě požadovali smluvní pokuty v rozporu s občanským zákoníkem a využívali tísně nájemce, který potřeboval uspokojit svou bytovou potřebu. Nájemce pak podepsal nájemní smlouvu obsahující tzv. zakázaná ujednání, ačkoli si byl vědom skutečnosti, že pronajímatel není oprávněn smluvní pokutu požadovat, a spoléhal se tak na ochranu, kterou mu poskytoval občanský zákoník.

Autorka Mgr. Jana Mlýnková působí jako advokátní koncipientka a doktorandka na Katedře občanského práva Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně
Foto: canva.com

[1] § 2239 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

[2] Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2059/2018 ze dne 5. 6. 2019.

[3] § 2239 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

[4] § 2254 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

[5] § 2239 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

[6] § 551 – § 554 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.