Smluvní pokuta a obdobné instituty ve stanovách společenství vlastníků jednotek

David Novák

Ve své praxi advokáta se pravidelně setkávám s tím, že stanovy společenství vlastníků jednotek (dále též jen „společenství“) ustanovují povinnost členů společenství zaplatit smluvní pokutu v případě, že z jejich strany dojde k porušení stanov. Jsou však taková ustanovení po právu a vymahatelná? Cílem tohoto článku je odpovědět právě na tuto otázku a zároveň se vyjádřit i k obdobným ustanovením, jejichž cílem je stanovit peněžitou sankci za porušení stanov společenství, jakož i pokusit se nalézt právně relevantní možnost řešení této otázky.

Ustanovení o smluvní pokutě

Jak plyne z vymezení pojmu smluvní pokuty a samotného názvu tohoto institutu, musí být smluvní pokuta mezi stranami ujednána, přičemž smlouvou nelze rozumět nic jiného než dvou či vícestranné právní jednání, na jehož celém obsahu se smluvní stany shodnou s tím, že projevují vůli zřídit závazek a řídit se obsahem smlouvy. V případě zakotvení smluvní pokuty ve stanovách společenství nelze hovořit o ujednání smluvní pokuty, neboť stanovy nejsou právním jednáním ve shora uvedeném smyslu.

Smluvní pokutou lze navíc sankcionovat toliko porušení smluvní povinnosti, tedy povinnosti převzaté smlouvou[1], nikoli povinnosti stanovené právním předpisem a v návaznosti na něj upřesněné ve stanovách, či rozhodnutím orgánů společenství vlastníků jednotek, které nelze považovat za povinnosti smluvní, neboť plynou z jiných právních důvodů. Porušení zákonné povinnosti by mohlo být sankcionováno smluvní pokutou pouze v případě, že by zákonná povinnost byla převzata do smlouvy, a to buď výslovně, nebo konkrétním odkazem na právní předpis; to však není případ stanov společenství, které nelze považovat za smlouvu.

V případě, že tedy i přes shora uvedené stanoví stanovy společenství povinnost zaplatit smluvní pokutu, např. formulací „v případě porušení těchto stanov je člen společenství povinen zaplatit smluvní pokutu ve výši 1 000 Kč za každé jednotlivé porušení stanov“, je takové ustanovení stanov společenství o povinnosti vlastníka jednotky zaplatit při porušení stanov smluvní pokutu neplatné pro rozpor se zákonem právě z výše uvedených důvodů, kdy smluvní pokutou chápe občanský zákoník zcela něco jiného.

V případě, že se tedy společenství rozhodne řešit nekázeň svých členů pomocí institutu smluvní pokuty, nemůže počítat s tím, že by povinnost platit smluvní pokutu určenou ve stanovách bylo možno úspěšně uplatnit v soudním řízení.

Ustanovení o povinnosti zaplatit penále

Shora uvedený problém se některá společenství snaží řešit tím, že ve stanovách přímo neužijí pojem „smluvní pokuta“. Pokouší se tak konstituovat sankci svého druhu, u níž by mohla být lepší vyhlídka, pokud jde o vymahatelnost soudní cestou. Nečiní tak však většinou šťastně, když v těchto případech je nejčastěji volen pojem penále, a to zejména pokud jde o porušení povinnosti peněžité povahy, např. jde-li o hrazení příspěvků na správu společných částí domu a pozemku, nebo záloh na úhrady za služby poskytované společenstvím vlastníkům jednotek, tedy právě členům společenství.

Dle mého názoru ale ani touto cestou nelze dojít k cíli, když pod pojmem penále se rozumí pokuta stanovená pro porušení smluvní povinnosti právním předpisem[2]. Zde tak narážíme především na problém, že povinnost zaplatit penále musí být stanovena právním předpisem, kterým stanovy společenství samozřejmě nejsou. I penále pak sankcionuje porušení smluvní povinnosti, nikoli povinnosti plynoucí z jiného právního důvodu. 

Ustanovení o úrocích z prodlení

Vzhledem k tomu, že pravděpodobně největším problémem společenství je prodlení členů s placením plateb spojených s vlastnictvím jednotky v širším slova smyslu, zejména záloh na úhrady nákladů na služby[3], nedoplatků z vyúčtování těchto záloh či příspěvků na správu domu a pozemku v různých podobách[4], tedy s plněním peněžitých povinností, tedy peněžitých dluhů, je zde snaha některých společenství motivovat členy k včasnému plnění prostřednictvím stanovení úroků z prodlení ve výši odlišné od zákonného úroku z prodlení.

Po dlužníkovi, který je v prodlení s plněním peněžitého dluhu, lze dle ustanovení § 1970 občanského zákoníku požadovat zaplacení úroků z prodlení, a to zejména ve výši stanovené nařízením vlády, jímž se provádí toto ustanovení občanského zákoníku, neujednají-li strany jinou výši úroků z prodlení. Vzhledem k tomu, že ustanovení stanov není výsledkem dohody, resp. ujednání stran, nelze ve stanovách určit výši úroků z prodlení odchylně od zákonného určení. 

Ustanovení o mimořádném sankčním příspěvku do fondu oprav

V praxi jsem se setkal rovněž s ustanovením, jež ukládalo členovi společenství, který stanovy porušil, povinnost zaplatit mimořádný příspěvek do fondu oprav společenství. Může jít např. o variantu, kdy ustanovení stanov ukládá členovi povinnost „zaplatit do fondu oprav mimořádný příspěvek ve výši 1 000 Kč za každý jednotlivý případ porušení stanov“, nebo řekněme „mimořádný příspěvek ve výši 50 Kč za každý započatý den prodlení s plněním peněžitého dluhu vůči společenství“. Je však takové ustanovení právně relevantní a může být základem vymahatelného právního nároku? Dle mého názoru nikoli, a to z následujících důvodů.

Právním základem nároku společenství jako osoby odpovědné za správu domu na úhradu příspěvků do fondu oprav je ustanovení § 1180 občanského zákoníku, které stanoví povinnost členů přispívat na správu domu a pozemku. Předmětné ustanovení rovněž normuje, že se tak děje ve výši odpovídající podílu vlastníka jednotky, člena společenství, na společných částech[5], přičemž by mělo být přihlédnuto k tomu, zda vlastník jednotky užívá výlučně některé společné části a jak se výlučně podílí na jejich správě. Odst. 2 zmíněného ustanovení není pro řešení naznačeného problému relevantní, neboť v případě tvorby fondu oprav nejde o sdružování prostředků členů společenství k úhradě nákladů vlastní správní činnosti společenství.

Ustanovení § 1180 odst. 1 občanského zákoníku pak sice stanoví, že je možné určit výši příspěvku na správu domu a pozemku i jinak[6], nicméně mám za to, že jde o určení kritéria podílu vlastníka na vynaložených či očekávaných nákladech, přičemž kritérium by mělo být rovné pro všechny vlastníky jednotek. Pro tento závěr svědčí i srovnání s ustanovení § 1208 písm. d) občanského zákoníku, podle kterého do působnosti shromáždění společenství patří mimo jiné schválení celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období. Jsem tedy toho názoru, že nelze stanovit povinnost přispět na správu domu a pozemku jen některému z vlastníků jednotek bez toho, aniž by taková úprava byla podložena tím, že s vlastnictvím jednotky dotčeného vlastníka jsou spojeny vyšší náklady na správu domu[7], byť by povinnost mimořádného příspěvku byla konstruována jako následek protiprávního jednání vlastníka. To vše mimo jiné z toho důvodu, že mimořádný příspěvek do fondu oprav sankční povahy nelze předem zahrnout do celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období, kterou musí schválit shromáždění společenství. Ustanovení § 1180 je tedy právním základem pro uložení povinnosti příspěvek na správu poskytnout, jak uvedeno shora, jehož dispozitivnost spočívá pouze v tom, že lze stanovit pro rozdělení celkové výše příspěvků na správu domu mezi vlastníky jednotek odchylný klíč, než stanoví zákon, nikoli v možnosti uložit sankční příspěvek na správu domu jen některému z vlastníků mimo rámec celkové výše příspěvků na správu domu[8].

Ustanovení ukládající peněžité sankce sui generis

Dle mého soudu je jedinou možností, jak založit ve stanovách společenství možnost uložit vlastníku jednotky povinnost zaplatit předem určené nebo určitelné peněžité plnění jako následek porušení jeho povinnosti ve vztahu ke společenství vlastníků[9], varianta užití nepojmenovaného institutu peněžité sankce[10].

Právním základem pro takové sankční ustanovení stanov by byla ustanovení §§ 1189 a 1190 občanského zákoníku. Dle ustanovení § 1190 občanského zákoníku je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku zejména společenství vlastníků jednotek[11]. Ustanovení § 1189 občanského zákoníku pak v podstatě vymezuje kompetenci společenství, když určuje, co se rozumí správou domu a pozemku. Dle předmětného ustanovení správa domu zahrnuje mimo jiné vše, co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek. V zájmu všech spoluvlastníků pak nepochybně je, aby byla dodržována pravidla, která stanoví zákon nebo na kterých se členové společenství v souladu se zákonem usnesli. Dle ustanovení § 1200 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku pak stanovy společenství určí mimo jiné povinnosti vlastníků jednotek. Mezi tyto povinnosti lze pak zahrnout i sekundární právní povinnosti sankční povahy. Shora zmíněné konečně doplňuje ustanovení § 1176 občanského zákoníku, které ukládá vlastníku jednotky řídit se pravidly pro správu domu, pokud je měl nebo mohl znát. Není pak pochyb o tom, že vlastník jednotky měl a mohl znát ustanovení stanov společenství vlastníků, jehož je nebo se stává členem.

Možnosti uložení sankce svého druhu ve stanovách společenství však mají své limity, a to mimo jiné v tom, že musejí vyhovět poměření s kritériem nutnosti nebo účelnosti ustanovení pro řádnou péči o dům, které jsou podmínkou pro existenci kompetence společenství ke stanovení sankce, resp. rozhodnutí v dané věci. Z této premisy plyne i nezbytnost přiměřenosti případně stanovené sankce, a to i co do výše, neboť lze mít za to, že zjevně přemrštěné nebo nesmyslné sankce nejsou nutné či účelné pro řádnou péči o dům. Zároveň je nepochybně nutné, aby příslušné ustanovení bylo v souladu s dobrými mravy.

Zavedení peněžité sankce za porušení stanov může být veskrze praktické v situacích, kdy právní předpisy žádnou sankci nestanoví a domáhat se splnění povinnosti žalobou není praktické[12]. Může jít např. o situace, kdy vlastník jednotky neplní povinnost oznámit společenství údaje a skutečnosti uvedené v ustanovení § 1177 občanského zákoníku[13] za situace, kdy v konkrétním případě nemusí jít o údaje rozhodné pro rozúčtování služeb, a nelze tak užít ustanovení o pokutě dle ustanovení § 13 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, v účinném znění (dále též jen „zákon o službách“), jež dává společenství jako poskytovateli služeb možnost uplatnit po příjemci služeb, vlastníkovi jednotky, pokutu, nesplní-li svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li povinnost oznámit změnu počtu osob v bytě žijících, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany[14]. Na okraj uvádím, že toto ustanovení nelze aplikovat na případy prodlení s plněním peněžitého dluhu, a to ani ve vztahu k platbám za služby[15].

Plnění povinností dle ustanovení § 1177 občanského zákoníku vlastníky jednotek je z pohledu řádné správy poměrně zásadní, např. v případě havárie apod. Má také klíčový vliv na schopnost společenství splnit povinnosti, které mu ukládá ustanovení § 1178 občanského zákoníku[16].

Pokud jde o prodlení s plněním peněžitého dluhu, pak je velkou otázkou, zda by mohla být za nutnou a účelnou pro správu domu považována peněžitá sankce svého druhu stojící vedle nároku společenství na zákonné úroky z prodlení. Osobně se domnívám, že ano, když úroky z prodlení by měly plnit spíše funkci paušalizované náhrady škody a vedlejší sankci, která by plnila funkci zejména prevenční, nelze vyloučit. Pravděpodobně by bylo možné přiměřeně užít závěry, k nimž dospěla soudní praxe ve vztahu smluvní pokuty a úroků z prodlení. Zvláště v tomto případě, kdy jde svým způsobem o souběh nároků, bude nezbytně nutné věnovat náležitou pozornost úvaze o výši sankce s přihlédnutím k významu povinnosti, k jejímuž porušení se sankce váže.

Mám přitom za to, že je vhodné vytvořit ustanovení o sankcích svého druhu dostatečně určitě, a to jak pokud jde o jejich výši nebo způsob jejich určení, tak pokud jde o specifikaci povinností, s jejichž porušením je spojen vznik nároku společenství na zaplacení sankce. Obecně formulovaná ustanovení „za každé jednotlivé porušení stanov“ apod. z opatrnosti nedoporučuji.

Závěr

S ohledem na shora uvedené jsem dospěl k závěru, že stanovy společenství vlastníků jednotek nemohou zakotvit povinnost člena platit společenství smluvní pokutu, penále či úroky z prodlení[17]. Ve stanovách nelze založit ani povinnost hradit jakýsi mimořádný sankční příspěvek do fondu oprav.

V případě, že společenství má za to, že je vhodné motivovat členy společenství k plnění jejich povinností hrozbou peněžitých sankcí, musí jít cestou vytvoření sankce svého druhu, na kterou vznikne nárok v případě porušení určité povinnosti člena společenství, ať již uložené stanovami samotnými, nebo právním předpisem.

Pro úplnost závěrem poznamenávám, že cílem tohoto článku nebylo vypočíst veškeré nároky, které společenství může vůči členovi uplatnit v případě porušení jeho právní povinnosti. Společenství má tak nepochybně nárok na náhradu škody, pokud byla porušením povinnosti způsobena, a to v souladu s příslušnými ustanoveními občanského zákoníku dle obecných principů. Rovněž je nepochybné, že v případě prodlení vlastníka jednotky se zaplacením peněžitého dluhu vzniká společenství nárok na úroky z prodlení v zákonné výši, jak bylo shora naznačeno. V případě nesplnění vybraných povinností nepeněžité povahy, vzniká společenství nárok na pokutu dle ustanovení zákona o službách, jak na něj bylo rovněž poukázáno výše. Tyto případy mají svůj základ ve výslovných ustanoveních právních předpisů a shora uvedené závěry se na ně samozřejmě nevztahují. Pokud na tyto instituty stanovy společenství odkazují, nejde o nic závadného a příslušné ustanovení je nepochybně právně konformní, i když spíše nadbytečné.

 

Autor: JUDr. David Novák. Ph.D., působí jako advokát v Praze.

Foto: Pixabay a archiv autora


[1] K tomu srov. ustanovení § 2048 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v účinném znění (dále též jen „občanský zákoník“).

[2] K tomu srov. ustanovení § 2052 občanského zákoníku.

[3] Ve smyslu ustanovení § 1181 občanského zákoníku a souvisejících právních předpisů, zejména zákona č. 67/2013 Sb., v účinném znění.

[4] Ve smyslu ustanovení § 1180 občanského zákoníku, ať jde o zúčtovatelné zálohové platby, nebo nezúčtovatelné příspěvky do fondu oprav.

[5] Podíl na společných částech bude většinou dán poměrem podlahové plochy bytu, jež je součástí jednotky, k součtu podlahových ploch všech bytů v domě. Bytem se přitom rozumí i nebytový prostor. Toto určení v praxi zcela dominuje, ač jsou myslitelné i jiné možnosti. K tomu srov. zejména ustanovení § 1161 a 1162 občanského zákoníku.

[6] Oproti starší právní úpravě obsažené v zákoně o vlastnictví bytů, která poměrně neprakticky vyžadovala dohodu vlastníků, tak lze určit i ve stanovách společenství.

[7] Zejména v případě výlučného užívání společných částí v odlišném rozsahu, než je tomu u ostatních vlastníků jednotek. Např. za situace, kdy ke každé jednotce připadá užívání balkónu a garážového stání jako výlučně užívané společné části, není dle mého názoru pro odchýlení se od principu rozdělení nákladů na správu domu dle výše podílů na společných částech rozumný důvod.

[8] Ve smyslu již zmíněného ustanovení § 1208 písm. d) občanského zákoníku.

[9] Plynoucí ze stanov nebo z právního předpisu.

[10] Např. o povinnosti zaplatit „pokutu za prodlení“, „pokutu za porušení stanov“ (nikdy však s přívlastkem smluvní) nebo „sankci“ apod.

[11] Výjimky z tohoto pravidla a existence správce ve smyslu ustanovení § 1190 věty druhé občanského zákoníku jsou spíše řídké.

[12] S ohledem na délku soudního řízení apod.

[13] Jde o počty osob žijících v bytě, jména, příjmení a adresy uživatelů bytu (v určitých případech) a další.

[14] Výši pokuty určí rozhodnutí společenství, avšak nejvýše ve výši 50 Kč za každý započatý den prodlení. Lze mít za to, že výši pokuty pro tyto případy právě s odkazem na toto zákonné ustanovení lze určit i ve stanovách. Nejde totiž o pokutu smluvní.

[15] Rubrika příslušného ustanovení jednoznačně stanoví výkladové pravidlo v tom směru, že jde o pokutu za prodlení s plněním nepeněžité povahy. Odst. 2 téhož §, jež upravoval povinnost v případě prodlení s plněním peněžitého dluhu platit poplatek z prodlení (výrazně vyšší, než zákonné úroky z prodlení) byl s účinností k 1. 1. 2016 zrušen.

[16] Povinnost sdělit vlastníku jednotky na požádání jméno a adresu kteréhokoli vlastníka nebo nájemce v domě.

[17] Ve výši odlišné od zákonného nároku.

Go to TOP